PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

VIOLACIÓN AL DERECHO DE ACCESO A LA JURISDICCIÓN AL HABERSE RECHAZADO LA DEMANDA POR FALTA DE LEGITIMACIÓN PROCESAL AL COPROPIETARIO DEL INMUEBLE ARRENDADO QUIÉN INTERVINO SÓLO EN EL OTORGAMIENTO DEL CONTRATO

"Consta en autos que por resolución de las nueve horas y quince minutos del día veintisiete de junio de dos mil dieciséis, agregada a fs. […], el Juez a quo, declaró improponible la demanda fundamentando básicamente que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya terminación se pretende, es propiedad de los señores […], en proindivisión y por partes iguales, equivalentes a un cincuenta por ciento cada uno, y no exclusivamente del señor […], y que conforme al artículo 568 CC., el dominio, uso, goce y demás derechos reales y personales sobre dicho inmueble le corresponde a ambos propietarios; por lo tanto, no podía de manera unilateral, el señor […], arrendar dicho bien, ya que para hacerlo, era necesario el consentimiento del otro propietario.

Así mismo, argumenta el señor juez A quo que, el señor […], por ser propietario en proindivisión y por partes iguales del inmueble dado en arrendamiento, también debió facultar al abogado […], para el ejercicio de la presente acción judicial, circunstancia que no ocurrió, porque el poder presentado únicamente ha sido conferido por el señor […]; por lo tanto de lo establecido en el contrato de arrendamiento, no se puede estimar que solo se arrendó el cincuenta por ciento del inmueble, correspondiente al señor […], para que esté facultado legalmente para iniciar el presente proceso de forma individual, porque solo podía accionar respecto de su propio derecho proindiviso, y no respecto del derecho correspondiente al señor […], no obstante que el inciso segundo del Art. 1704 C.C., admite el arrendamiento de cosa ajena, con la consecuencia legal provista, tal situación no consta en el texto del contrato, ni en la parte expositiva de la demanda, para así ser estimada. En consecuencia, se tiene que dicho profesional no está legitimado para actuar en el presente proceso, de conformidad con el artículo 66 CPCM.

Así las cosas, es importante aclarar algunos aspectos previos para poder determinar si existe o no vulneración de las normas procesales o sustanciales en el presente caso. Primero, si bien sabemos que una sola persona puede tener el dominio exclusivo y privativo de una cosa al cual lo llamamos propiedad particular; existe, frente a esta forma de propiedad, la llamada: copropiedad, proindivisión, condominio o propiedad en común, en la cual dos o más personas tienen sobre la misma cosa derechos análogos, de igual índole, aunque sean cantidades diferentes.

A pesar que, en nuestro Código Civil, no existe una definición ni un título sobre copropiedad, si trató, de contemplar una de sus formas como es el cuasi contrato de comunidad en el Art. 2055 del Código Civil. Por otra parte, el Diccionario Jurídico Espasa, define la Comunidad de Bienes, como: " aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho corresponden conjunto y proindiviso a varias personas "". (Diccionario Jurídico Espasa, Editorial Espasa Calpe, S.A., Madrid, 1999, pág. 198).

Otra situación a considerar, es lo referente al arrendamiento, y al respecto el Art. 1703 C.C., lo define como: " un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinando"

Ahora bien, al hacer un estudio del presente caso, esta Cámara considera con certeza manifiesta que el Juez a quo, erró al declarar improponible la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, por la falta de legitimación activa.

En ese sentido es preciso retomar la definición que de "legitimación activa" presenta el Diccionario Jurídico Elemental Guillermo Cabanellas Torres, la cual es: Reunión por una persona de los requisitos necesarios para ser actora en un juicio determinado, en función de pretensiones que se formulen en la correspondiente demanda". En el presente Proceso debemos considerar, en primer término, que el demandante y los demandados suscribieron un contrato de arrendamiento en relación con un determinado inmueble; únicamente ellos aparecen como partes en dicho contrato y la relación jurídica procesal se limita al arrendamiento del bien. Por lo mismo, las únicas personas que pueden incoar acción de terminación del referido contrato son el arrendante y los arrendatarios; lo que ocurrió en este proceso fue que el arrendante hizo uso de su derecho legítimo de acción o titularidad activa de terminación del mismo. Para facilitar la comprensión, en el caso hipotético de una acción reivindicatoria de cosa inmueble, el único titular legítimo sería el propietario del mismo; en el caso de una relación jurídica de deuda monetaria, es el acreedor el único titular legitimado directamente para reclamar del deudor el cumplimiento de la obligación. Está claro en este caso que el Juez de Primera Instancia recibió la demanda interpuesta por el único Arrendante que aparece en el Contrato de Arrendamiento como documento probatorio agregado; de manera que, dicho Juez no rechazó la demanda por considera al demandante como ilegítimo contradictor, lo hizo por otras razones que no guardan relación con el contrato de arrendamiento, concretamente porque el copropietario del inmueble arrendado no facultó " al abogado […] para incoar la presente acción"; aun a sabiendas de que esta persona - copropietario - no firmó el contrato de arrendamiento mencionado. Cabe hacer recordatorio que la Ley Orgánica Judicial, regula prohibiciones, una de ellas la del Art. 35 que dice: " Los Jueces de Primera Instancia se sujetaran a lo dispuesto en los artículos 30, 31 y 34 en lo que les fuere aplicable", concretamente respecto de que no podrán interceder o mediar negocios ajenos, como es el caso particular de pretender que un arrendante propietario de un inmueble proindiviso deba acompañarse del otro propietario ei una acción de terminación del contrato de arrendamiento en el que este último no ha participado como parte contractual.

Finalmente se concluye que efectivamente se le ha violentado al actor, el derecho de acceso a la Jurisdicción, contemplado en el Art. 2 inciso 1 Cn, pues no existe falta de legitimación procesal, ya que se ha probado que respecto del mencionado contrato de arrendamiento, el señor […], se encuentra facultado como arrendante para otorgar poder al abogado […], con el propósito de incoar la demanda erróneamente declarada improponible por el citado Juez. En ese sentido la pretensión es proponible, en virtud que cumple los presupuestos procesales necesarios, para ser atendida por el Órgano Judicial; siendo procedente revoca - el auto impugnado, y ordenarle al funcionario judicial que admita la demanda, sin condena en constas de esta instancia."