PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PROCEDE DECLARAR LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES PROCESALES E IMPROPONIBLE LA DEMANDA, AL NO HABERSE ADJUNTADO A LA MISMA, LAS DILIGENCIAS NOTARIALES DE REQUERIMIENTO DEL INMUEBLE ARRENDADO

“5.1) EL PUNTO DE APELACIÓN, estriba en la errónea interpretación de los Arts. 288, 289 y 1737 C.C., en el sentido de que las diligencias de restitución del inmueble arrendado, fueron incorporadas al proceso con el escrito de ampliación de la demanda.

5.2) Al respecto, se observa que según boleta de remisión de fs. […], la demanda suscrita por el licenciado […], en su concepto de apoderado de la demandante ahora apelante, señora […], contra los demandados hoy apelados, señores […], como arrendatario y […], como codeudora, fue presentada el día siete de abril de dos mil quince, juntamente con sus anexos.

5.2.1) Sobre éstos últimos documentos, interesa resaltar que solamente se adjuntó a dicho libelo las diligencias notariales de notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento, de fs. […], de fecha diez de julio de dos mil catorce, en la que en atención a la cláusula TERCERA del referido acuerdo de voluntades, la parte actora le comunicaba a la parte demandada, con sesenta días de anticipación, que era su deseo no prorrogar el contrato de arrendamiento de un local de su propiedad ubicado en […], de la Colonia [...] de esta ciudad, en virtud de que el plazo de doce meses estaba próximo a vencer, y dado que habían ocurrido diversas situaciones, era su deseo no prorrogarlo por otro plazo adicional.

5.2.2) Sin embargo, lo relevante para efectos de esta sentencia, es que no se incorporó al proceso con ese escrito inicial, las diligencias notariales de notificación de restitución del inmueble arrendado de fs. […], sino que las mismas fueron presentadas en virtud de una prevención que le formuló la funcionaria judicial al procurador de la parte actora.

5.2.3) Así las cosas, en la audiencia preparatoria iniciada a las diez horas del día doce de noviembre de dos mil quince, reanudada a las diez horas del día diecinueve de noviembre de dos mil quince, y continuada a las diez horas del día diecisiete de diciembre de dos mil quince, según actas de fs. […], respectivamente, aparece que la jueza rechazó como medio probatorio documental las referidas diligencias notariales, sin plasmar en el acta las razones de su decisión, argumentando que las mismas quedaron grabadas en soporte audiovisual.

5.3) En ese contexto, el punto a dilucidar radica en determinar si al apoderado de la parte actora, licenciado […], le asistía el derecho de presentar las diligencias notariales de notificación de restitución del inmueble arrendado, luego de haber presentado la demanda, y si era necesario que dicho defecto fuera alegado por la parte demandada.

5.3.1) En relación al primer aspecto, es pertinente acotar, que el Art. 1737 C.C., prevé como diligencia previa a la interposición de una demanda de terminación de contrato de arrendamiento, donde se pretende, no sólo el pago de los cánones adeudados, sino que también la desocupación del inmueble arrendado, que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador.

5.3.2) Como puede advertirse, la relacionada norma jurídica, establece que el demandante que pretenda la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, debe requerírselo al arrendatario aunque éste haya desocupado el bien raíz antes de iniciar las diligencias, porque es un requisito esencial de procesabilidad para colocarlo en mora, es decir que, cuando el arrendatario, al final del arrendamiento no ha cumplido con la obligación de devolver la cosa arrendada, que le impone el Art. 1735 C.C., la ley en el Art. 1737 C.C., concede al arrendador el derecho de requerirlo para que devuelva la cosa arrendada y se den los efectos de la mora.

5.3.3) La jurisprudencia sostiene que este tipo de reconvención, no es más que el requerimiento para la devolución del inmueble, a fin de darle oportunidad al demandado, para que no incurra en mora.

Dicha notificación se puede hacer judicial o extrajudicialmente, en este último caso, si se opta por la vía notarial, debe asentarse en un acta en donde el notario plasme los hechos que personalmente ejecute o compruebe, debiéndose trasladar al lugar donde se encuentra el requerido para hacerle saber el requerimiento y en su caso, éste exprese si lo devolverá o no, lo cual dará lugar a establecer la mora.

Doctrinariamente la mora es el retardo culpable en el cumplimiento de una obligación, unido al requerimiento de parte del acreedor. Lo que caracteriza principalmente a la mora es el requerimiento que hace el acreedor; mientras éste permanece inactivo, en silencio, no hay mora sino retardo.

5.3.4) En ese orden de ideas, sobre el argumento vertido por el impugnante, relativo a que las diligencias notariales de notificación de restitución del inmueble arrendado, fueron presentadas antes del emplazamiento de los demandados, y que debe tomarse el libelo de demanda y el escrito de modificación y ampliación del mismo como un todo, esta Cámara disiente de dicha afirmación, ya que si bien es cierto ambos libelos forman un todo, mucho más cierto es que la juzgadora no debió hacer tal prevención, por la razón que el inc. 1° del Art. 288 CPCM., establece la carga de aportar desde un inicio los documentos que sean fundamentales a la pretensión, lo que obedece a una manifestación del Principio de Concentración enmarcado en el Art. 11 CPCM., pues lo que se persigue es evitar la disgregación del debate, aportando de una sola vez todos los elementos esenciales de la discusión, sin dar lugar a que se aporten al proceso de manera dispersa; y también obedece al Principio de Lealtad, Buena Fe y Probidad Procesal indicado en el Art. 13 CPCM., pues el aludido inciso de la primera disposición legal citada, se refiere a los documentos denominados procesales, que son aquellos que acreditan la observancia de los presupuestos sin los cuales no puede haber un proceso válido; de esa misma manera lo ha resuelto la Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia en su sentencia dictada a las diez horas del día once de abril de dos mil catorce, bajo la referencia 331-CAC-2012.

Aunado a lo anterior, este Tribunal advierte que al leer el libelo de demanda, no aparece por ninguna parte del mismo, que se haya relacionado la existencia de las diligencias notariales de notificación de restitución del inmueble arrendado, es decir, que se haya hecho tal requerimiento, sino que solamente en el escrito de modificación de la demanda, de fs. [...], a raíz de la mencionada prevención, adujo el referido interponente que por un error involuntario había omitido su aportación, lo cual no es una justificación razonable y seria para haberse omitido su incorporación al proceso, incumpliendo lo establecido en el inc. 1º del Art. 289 CPCM., en el sentido de que cuando no se aporten los documentos inicialmente, o no se designe el lugar donde se encuentren, precluye la posibilidad de aportarlos.

5.3.5) De tal manera, que en el caso examinado, la falta del aludido documento procesal condicionaba la proponibilidad de la pretensión contenida en la demanda, puesto que era un requisito que debía cumplir la arrendante del inmueble arrendado al arrendatario, para colocarlo en mora de restituir la cosa arrendada, en atención a lo prescrito en los Arts. 1422 y 1737 C.C., en virtud que es un documento que constituye un presupuesto esencial de la pretensión que debió presentarse con la demanda, ya que no cabía prevención alguna sobre ese punto, estimándose que la Jueza de Primera Instancia, se extralimitó en su rol de juzgadora en el control jurisdiccional, por ser un requisito insubsanable, y conforme al Principio de Legalidad establecido en el Art. 3 CPCM., todo proceso debe tramitarse ante juez competente y conforme a las disposiciones del Código Procesal Civil y Mercantil, las que no pueden ser alterados por ningún sujeto procesal; por lo que el referido aspecto queda desvirtuado.

5.3.6) En cuanto al segundo aspecto que formula el impetrante, relativo a que según jurisprudencia de la Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, es necesario que el demandado alegue la falta de ese requerimiento.

Al respecto, no se comparte tal aseveración, ya que la actual Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, en su sentencia pronunciada a las diez horas y once minutos del día dieciocho de abril de dos mil dieciséis, en el incidente de casación con referencia 141-CAC-2014, expresó que el requerimiento por parte del arrendador, es un requisito indispensable de procesabilidad y por tanto, no es necesario que el mismo sea alegado por la parte demandada, pues dicha alegación resulta intrascendente procesalmente, ya que cuando se trata de requisitos de procesabilidad como lo es el requerimiento del arrendador, el mismo no puede pasar inadvertido por el juzgador, debido a que es un presupuesto de proponibilidad de la demanda, pues éste tiene por objeto evitar la controversia entre las partes y, además, fomentar la función conciliatoria.

5.3.7) En esa línea de pensamiento, al haberse presentado una demanda, sin adjuntar las diligencias pertinentes, no cabe duda que el arrendatario no estaba en mora al momento de incoarse el reclamo judicial, y por ende, no había nacido para la parte actora el derecho sustantivo que invoca para sustentar sus pretensiones, pues de admitirse la demanda sin aquel requisito previo, vulneraría el proceso constitucionalmente configurado.

5.3.8) De lo expuesto, se estima que cuando la pretensión adolece de un defecto en sus presupuestos procesales, constituye un vicio absoluto en la facultad de juzgar de parte del Órgano Judicial, es decir, que hay improponibilidad de la misma cuando el juzgador luego de realizar el juicio de proponibilidad determine que se encuentra absolutamente imposibilitado para juzgarla y conocer sobre su fondo.

Así, de conformidad con el inc. 1º del Art. 277 CPCM., se tienen entre algunas causas de improponibilidad las siguientes: a) que la pretensión tenga objeto ilícito, imposible o absurdo; b) que carezca de competencia objetiva o de grado, o que en relación al objeto procesal exista litispendencia, cosa juzgada, compromiso pendiente; y c) que evidencie falta de presupuestos materiales o esenciales y otros semejantes.

Respecto de esta figura, la jurisprudencia la ha justificado en el ejercicio de atribuciones judiciales enraizadas en los principios de autoridad, eficacia, economía y celeridad procesal, constituyéndose el rechazo de la demanda sin trámite completo en una figura que pretende purificar el ulterior conocimiento de la misma, o en su caso, ya en conocimiento, rechazarla por defectos de fondo.

5.3.9) En el caso de autos, al haberse tramitado una demanda con el defecto indicado, la pretensión deducida carece de un requisito esencial de procesabilidad, y por consiguiente, la sentencia pronunciada en primera instancia es nula, por cuanto se tramitó un proceso sin que desde el inicio se aportara prueba idónea que acreditara la mora de restituir el inmueble dado en arrendamiento, por lo que no debió haberse admitido.

En ese contexto, sabido es que la nulidad, no es más que el vicio de que adolece una sentencia o diligencia judicial que la ley sanciona, declarándola sin ningún valor; dicho de otro modo, es la ineficacia de un acto jurídico, proveniente de la ausencia de una de las condiciones de fondo o de forma requeridas para su validez.

5.3.10) En Derecho Procesal, es entendida como la sanción que tiende a privar al acto o actuación procesal de sus efectos normales, cuando en su ejecución no se han guardado aquellas condiciones.

Ello significa que cuando el acto procesal no llena los requisitos de forma, aparece un defecto o un vicio formal, que en el proceso puede coexistir con defectos de fondo, lo que trae como consecuencia que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes del acto o actuación que la contiene.

En consonancia con lo expuesto, habrá de anularse la sentencia impugnada, ya que de conformidad con lo establecido en el Art. 516 CPCM., este Tribunal carece de los elementos necesarios para decidir en cuanto a la cuestión objeto del proceso; por lo que el punto de apelación invocado, no tiene fundamento legal.

5.4) EN LO QUE CONCIERNE A LA CUESTIÓN PLANTEADA EN EL RECURSO DE APELACIÓN, que consiste en el ofrecimiento de las diligencias notariales de notificación de restitución del inmueble arrendado de fs. […], propuestas por el apoderado de la parte actora ahora apelante, licenciado […], en su libelo de apelación, en virtud que su admisión fue denegada en primera instancia en la Audiencia Preparatoria.

Sobre tal cuestión, se estima que la aportación de ese documento se debió efectuar junto con la demanda, y no después, por lo que el medio documental ofrecido, no reúne los requisitos que al efecto señalan los Arts. 511 inc. Último y 514 CPCM., para ser admitido en esta instancia; en consecuencia, este Tribunal decide rechazar su incorporación, resultando inoficioso hacer más consideraciones al respecto, en virtud de los razonamientos esbozados en los párrafos que anteceden; quedando desvirtuada la cuestión invocada en el escrito de apelación.

VI.- CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye que en el caso que se juzga, las pretensiones contenidas en la demanda son improponibles, ya que adolecen de un defecto, que consiste en que evidencian falta de un presupuesto esencial que atañe al documento base de la pretensión, por la razón que no se adjuntó inicialmente a dicho libelo las diligencias notariales de restitución del inmueble arrendado.

Consecuentemente con lo expresado, es procedente anular la sentencia recurrida y dictar la que corresponde, sin condena en costas en ambas instancias.”