JUICIO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PROCEDE CASAR LA SENTENCIA POR INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DE LEY, AL HABER RESUELTO LA CÁMARA QUE EL ACTO SOBRE EL CUAL RECAE EL ARRENDAMIENTO NO ES MERCANTIL SINO AISLADO DE LA SOCIEDAD POR NO REALIZARSE EN MASA
“En la presente impugnación el recurrente señaló como fundamento de su alegato sobre la infracción de Ley, que la interpretación errónea del art.4 C.Com., estriba en que la sociedad [demandada], tiene dentro de su giro comercial realizar todo tipo de actividad relacionada con bienes raíces que se constituyó en una enunciación genérica según el pacto social lo describe.
Al referirse al art.4 C.Com., el recurrente
manifiesta, que de la dicción del precepto invocado como infringido, se colige
sin dificultad que el acto que la sociedad ejecute en masa tiene carácter
mercantil, lo que incide tanto para la arrendante como para la arrendataria. En
este sentido, el impetrante expresa, que por tales motivos se alegó la
ineptitud de la demanda, por emplearse la vía procesal inadecuada para plantear
la pretensión.
Sobre la aplicación errónea del art. 4 C.Com, es
pertinente examinar si tal disposición fue en efecto, aplicada por parte de la
Cámara sentenciadora, de forma incorrecta en su sentido preceptivo, en
referencia a los hechos establecidos por la parte reclamante.
Adviértase que la acotada norma, establece en lo
concerniente a la referida infracción lo siguiente: "Los actos que sean
mercantiles para una de las partes, lo serán para todas las personas que
intervengan en ellos."
Para
determinar con precisión si en el caso sub lite, el contrato de
arrendamiento suscrito entre CEPA y la Sociedad demandada, puede considerarse
de naturaleza mercantil en razón de la calidad del acto, es preciso que esta
Sala analice en el siguiente paso, la naturaleza de la relación jurídica
derivada del contrato. Así, hemos de entender que la naturaleza mercantil se
determina, cuando se realiza una actividad económica de parte de un
comerciante, ya sea individual o social, cuando es realizado por una empresa en
la explotación de los factores económicos de la producción y del trabajo, o
cuando el acto recae sobre una cosa mercantil.
Partiendo de la premisa anterior, hemos de tener
en cuenta que el objeto de la relación contractual fue arrendar un inmueble
propiedad de FENADESAL, (CEPA), el que se utilizaría por la arrendataria
(sociedad demandada) para el estacionamiento de unidades de transporte.
Como podemos constatar del pacto social de la mencionada arrendataria, sociedad
[demandada], dentro de su finalidad principal está: "a) la operación de
negocios de terminales de autobuses; de sistemas de apoyo al transporte de
carga y de pasajeros y de toda actividad conexa o relacionada con las
anteriores". Asimismo, estatuye su pacto social en su literal ch) "La
adquisición y venta, al contado o plazos, con interés o sín él, de bienes
inmuebles, así como el arrendamiento de ellos, su urbanización y/o
parcelacimiento; así como la realización de todo tipo de actividades
relacionadas con los bienes raíces"(SIC).
De
esta última finalidad, el impetrante argumenta que la celebración del
arrendamiento, es un acto de comercio para la sociedad demandada, ya que a su
entender, al ser parte de una de sus finalidades, lo hace en masa y por ende
constituye un acto de comercio, que conforme al art. 4 C.Com., el tribunal de
segunda instancia debió tener como mercantil para ambas partes a fin de
determinar la naturaleza del reclamo.
Esta
Sala Casacional, debe reparar de lo anteriormente mencionado, que si bien,
dentro de la finalidad estipulada de la Sociedad demandada se consignó el
arrendamiento de bienes raíces, se infiere de lo sustanciando en la causa, que
el arrendamiento tenía como objeto el funcionamiento operativo de la demandada,
y no el propósito de especulación comercial de inmuebles; que a pesar que
actualmente se halla en incumplimiento de sus obligaciones mercantiles, en
cuanto a la renovación de su matrícula de empresa, ello no cambia la
circunstancia, que la misma ha venido funcionado de hecho como tal, de suerte
que en la relación contractual la función principal de la empresa, es la
descrita como operación de negocio de terminales de buses.
Ahora
bien, la calidad del acto mercantil, no deviene propiamente de la celebración
contractual del arrendamiento por parte de la sociedad demandada, sino que esta
Sala, debe recalcar que los elementos esenciales de la empresa según lo
estipula el art.5 56 C.Com., son los que ineludiblemente señala el legislador
como parte de la empresa en el art.55 7 C.Com., dentro de cuyos elementos,
están los contratos de arrendamiento cuando se ha previsto que su
destino sea para el funcionamiento de la empresa.
Al
realizarse un análisis sistemático de los actos mercantiles, esta Sala de
Casación considera, que el acto jurídico contractual del arrendamiento más que
por realizarse en masa por la sociedad demandada, recae sobre los elementos
esenciales de la empresa, que por ley se considera como una cosa mercantil.
Art.5 C.Com.; y es por tal razón, que el acto puede estimarse como de comercio,
y por ende su naturaleza es inherentemente mercantil.
Delimitado
así el ámbito del acto en cuestión, esta Sala considera que la Cámara
sentenciadora, efectivamente ha interpretado erróneamente el art.4 C.Com., al
resolver que el acto sobre el cual recae el arredramiento no es mercantil sino
un acto aislado de la sociedad, por no realizarse en masa por ésta; habida
cuenta que el carácter mercantil del acto, no deriva de la masividad del mismo,
sino de la circunstancia del acto que recae en la esfera de la empresa, que es
una cosa mercantil a la luz de lo regulado en nuestra legislación comercial.
Teniendo
clara la calidad mercantil de la relación entre los sujetos partícipes del
cuestionado arrendamiento, no puede confundirse -como ha pretendido el
recurrido- que por la calidad de institución autónoma de la arrendante, deba
entonces entenderse que la naturaleza de la contratación es administrativa, ya
que la regulación de las formas de contratación pública, excluye expresamente
el arrendamiento de bienes inmuebles, tal como lo señala el art.22 de la Ley de
Adquisiciones y Contrataciones de la Administración Pública (LACAP); de modo
que, dicha institución, se rige para la presente contratación por las normas
del derecho común, en este caso, la legislación mercantil por ser su ámbito de
aplicación.
Bajo la óptica de la naturaleza mercantil del arrendamiento, por recaer el acto sobre una cosa mercantil y por tanto constituir un acto de comercio, (art.3 romano II) C.Com.) entra en función la teoría moderna del acto de comercio, en lo relativo a la mercantilidad del acto para ambas partes, que se consigna en el Art. 4 C.Com., pues el acto que sea mercantil para una lo será para todas las que intervengan en ellos; y por consiguiente, esta Sala, considera que la Cámara Ad quem, ha interpretado erróneamente la citada disposición que ha sido denunciada como infringida, y por cuyo motivo, habrá lugar a CASAR la sentencia impugnada en el presente caso.” […]
PROCEDE CASAR LA SENTENCIA POR VIOLACIÓN DE LEY, AL HABERSE DADO POR TERMINADO EL CONTRATO, SIN QUE EL ACTOR PROBARA LA REALIZACIÓN DE LAS RECONVENCIONES DE PAGO COMO PRESUPUESTO DE LA ACCIÓN EJERCITADA
“MOTIVO: INFRACCIÓN DE LEY.
SUBMOTIVO: "VIOLACIÓN DE LEY".
NORMA INFRINGIDA: ART.237 PR.C. Y ART.1765 C.C.
Comenzando con el supuesto de infracción
invocada, se plantea la necesidad de entender el tipo de error de la que se
acusa a la sentencia de mérito, esto es, inaplicar la norma que corresponde al
caso; en definitiva, todo lo que suponga el desconocimiento de la existencia y
validez de la norma jurídica.
Para
estudiar con mayor precisión este error, en el caso sub líte, esta Sala
analizará ambas disposiciones de forma conjunta, ya que los argumentos del
impetrante indican una correlación entre las mismas para ser aplicables al caso
en estudio. Así, el recurrente denuncia la violación del art. 237 Pr.C.
vinculado a lo dispuesto en el art. 1765 del Código Civil, ya que la Cámara
expresó que el apoderado de la parte demandada, no se pronunció sobre la mora,
pero según lo que indica el art.237 Pr.C., considerando el recurrente, que es
obligación del actor demostrar sus afirmaciones sobre los hechos reclamados,
por lo que dicha disposición era la aplicable de parte del Tribunal Ad quem,
pues la sociedad demandante debió demostrar que la demandada, se encontraba en
mora en el cumplimiento de la obligación de pago.
Sumado a ello, expresa, que el legislador civil ya
ha establecido la forma de colocar en mora a través de las dos reconvenciones
que deban de hacerse al arrendatario. No obstante ello, la parte actora
presentó reconvención de pagos de un período distinto al que fundamenta en la
pretensión de la demanda.
Los preceptos legales de los que se alega su
infracción, expresan respectivamente en su contenido normativo que: art.237
Pr.C., "La obligación de producir pruebas corresponde al actor; si no
probase, será absuelto el reo; mas si éste opusiere alguna excepción, tiene la
obligación de probarla." Y el art.1765 C.C., expresa: "La mora
de un periodo entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después
de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para
hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de
que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de
treinta días".
La
aplicabilidad que se atribuye a las relacionadas disposiciones sobre el caso en
concreto, se direccionan a la carga probatoria impuesta a la parte actora sobre
los hechos que reclama mediante su demanda; particularmente, tal obligación
consiste en qué la institución demandante, debió preliminarmente demostrar, el
cumplimiento del presupuesto de la mora, para solicitar la terminación de un
contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones adeudados, conforme a
lo dispuesto en el art.1765 C.C.
Cabe
advertir, que el Tribunal Ad quem respecto a la falta de prueba sobre la mora
de la sociedad arrendataria, en los períodos reclamados por CEPA, en su demanda
a fs.[…], fue a partir de febrero de dos mil nueve; de lo que manifiesta, que
la demandada no se pronunció oportunamente, alegando mediante excepción dicha
circunstancia, y por ello, desestima el alegato de la falta de prueba sobre la
mora, y decide confirmar la sentencia apelada.
Con
relación a dicha motivación, precisa tomar en cuenta que el arrendamiento
objeto del contrato, tal como se ha señalado de la infracción analizada ut
supra, es de naturaleza comercial, por recaer sobre una cosa mercantil con
regulaciones especiales sobre su esfera jurídica; y al tratarse de un contrato
de arrendamiento, lo que no esté previsto en su ámbito especial de aplicación,
el art.1 C.Com., nos remite a la norma supletoria del derecho civil.
En
correspondencia a ello, el establecimiento de la mora de cánones y la causal de
terminación del contrato, requiere que se cumpla con la forma especial que la
ley determina para constituir la mora en los casos del arrendamiento, para lo
que exige al menos dos reconvenciones de pago al arrendatario, que le dé
facultad al arrendante de reclamar el pago de cánones, todo de conformidad a lo
señalado en el art.1765 C.C.; y por tanto, dicho requisito se configura como un
presupuesto para que el derecho de acción pueda ser efectivo para el
arrendante.
Para
el caso particular, se observa de la documentación presentada, que las
diligencias judiciales de reconvención de pago, efectivamente no coinciden con
el período reclamado por la institución demandante, puesto que éstas fueron
hechas para los meses de marzo a septiembre de dos mil ocho, y lo que ahora
reclama CEPA según se expresa en la demanda de mérito, son los cánones en mora
a partir del mes de febrero de dos mil nueve, hasta la fecha de culminación del
presente juicio.
En
tal virtud, esta Sala Casacional estima que la parte actora, debía comprobar
inicialmente haber observado el requisito legal de establecimiento de la mora,
como parte del presupuesto de la acción ejercitada, lo que no ocurrió en el
presente caso, pues indistintamente de lo que pudiese haber alegado la parte
demandada, es un presupuesto legal que debe ser controlado de oficio en el
análisis preliminar de la demanda, siendo elemental para incoar la cuestionada
acción; y por consiguiente, es asequible la denuncia de la violación del
art.237 Pr.C., por ser responsabilidad de la institución demandante, probar el
cumplimiento de tal presupuesto, derivado de la constitución de la mora en los
cánones de arrendamiento en correlación a lo previsto en el art.1765 C.C., cuyo
precepto legal a su vez, ha sido violado por la Cámara sentenciadora, al ser
dicha norma la aplicable en los tipos de reclamo como el presente, razón por la
que dará lugar a CASAR la sentencia impugnada.” […]
PROCEDE SANCIONAR CON NULIDAD ABSOLUTA EL PROCESO POR INCOMPETENCIA DE JURISDICCIÓN EN RAZÓN DE LA MATERIA, AL HABERSE SUSTANCIADO LA PRETENSIÓN MERCANTIL DE TERMINACIÓN DE CONTRATO ANTE UN JUEZ DE LO CIVIL
“A partir del análisis de las infracciones que
fueron estimadas, tanto por interpretación errónea del art. 4 C.Com., y la
violación de los arts. 237 Pr.C., y 1765 C.C., esta Sala de Casación, debe
pronunciar la sentencia que fuere legal conforme a lo dispuesto en el art.18 de
la derogada Ley de Casación, que regula el modo de proceder al haber lugar a
casar, expresando que: "Casada la sentencia recurrida se pronunciará la
que fuere legal, siempre que el recurso se haya interpuesto por error de fondo;
pero si la casación ha sido procedente por incompetencia en razón de la
materia, solamente se declarará la nulidad".
En
esa virtud, como hemos venido señalando en particular a la interpretación
errónea del art.4 C.Com., por parte de la Cámara sentenciadora, en cuanto a que
el contrato de arrendamiento que ha sido presentado como base de la acción,
debió reputarse como un acto de comercio, por recaer el mismo sobre uno de los
elementos esenciales de la empresa de la sociedad [demandada], en cuyo caso, el
destino se estipuló para el funcionamiento de aquélla, aspecto que resulta de
aplicación transversal a lo regulado en los arts. 556, 557 y 569 C.Com.
Bajo
dicha óptica, esta Sala es del criterio, que la institución demandada CEPA, en
la relación jurídica frente al comerciante social, de la que no puede
calificarse como un acto administrativo tal como se dilucidó ut supra, actuó
como particular en su relación con el administrado, y por tanto, se sujetará a
las normas que rigen el acto jurídico contractual, en este caso, se ha
concluido que la naturaleza inherente del contrato es mercantil en virtud de
las condiciones circunstanciales que le son aplicables por la legislación
especial de comercio.
Por
otro lado, si bien, se ha estimado que la Cámara sentenciadora, debía aplicar
el art.237 Pr.C., en correlación a la obligación de comprobar el cumplimiento
del presupuesto de la mora por parte de la accionante, conforme a lo
establecido en el art.1765 C.C., esta Sala de Casación, más allá de ello puede
verificar que la sustanciación de la causa ante un Juez de lo Civil, no es la
vía procesal adecuada para dirimir la controversia de terminación de contrato
por ser un acto de carácter mercantil, al que ambas partes deben sujetarse, y
por tanto, en el caso sub judice, deviene una casual de incompetencia
por razón de la materia que no puede prorrogarse, siendo un juez con competencia
en materia mercantil, ante quien debe plantearse la demanda de mérito, tal como
lo ha establecido en el lineamiento jurisprudencia) del caso 36-D-2011,
pronunciado por la Corte en Pleno, a las once horas treinta y dos minutos del
día trece de octubre de dos mil once; de modo que, ante dicha incompetencia, la
ley impone la sanción de declarar la nulidad absoluta del presente proceso.”