AGENTE INTERMEDIARIO

EN CASO DE VENTA, Y A FALTA DE CONVENIO ESCRITO SOBRE EL PORCENTAJE DE COMISIÓN A PAGAR AL AGENTE, ESTE SERÁ EL CINCO POR CIENTO DEL VALOR DEL PRECIO EN QUE FUE VENDIDO EL INMUEBLE, EN BASE A LA INTEGRACIÓN DE LEYES Y A LA PRESUNCIÓN JUDICIAL

"c) Con relación a la referencia judicial de una Cámara de Bienes y Raíces de El Salvador, que se advierte en el segundo agravio, así como lo que se refiere a la figura denominada Presunción Judicial regulada por el Art. 415 CPCM, el cual prescribe:" El Juez o tribunal puede presumir la existencia de una hecho a partir de los indicios probados durante la audiencia probatoria. Esta presunción constituirá argumento de prueba sólo si se funda en hechos probados, o cuando tales indicios, por su percepción gravedad números y concordancia fueran capaces de producir la convicción judicial de conformidad con las reglas de la sana crítica (...) “”” Al respecto, COUTURE señala que: “las presunciones judiciales son sana crítica y no libre convicción, ya que ellas deben necesariamente apoyarse en hechos probados y no en otras presunciones; deben, además, encadenarse lógicamente de tal manera que conduzcan sin violencia hasta el resultado admitido”. “La presunción conlleva, un razonamiento que, partiendo de un hecho determinado (indicio), y de conformidad con la experiencia referente al orden normal de las cosas, permite afirmar la existencia del hecho que se desea probar.”

A ese respecto, esta Cámara advierte que, la parte actora presentó dentro del proceso diversas pruebas así: Declaración de Propia Parte señora […], agregada de fs. […].; así como también Declaración de Parte Contraria señor […], agregada la misma de fs. […]; Prueba testimonial de la señora […], agregada su declaración de fs. […]; y prueba documental consiste en el documento privado denominado carta de compromiso e impresiones de anuncios publicitarios, correos electrónicos, y Bitácoras de llamadas, agregados de fs. […], respectivamente.- Asimismo la parte demandada presentó prueba testimonial de la señora […], agregada la misma de fs. […].

Esta Cámara precisa atender lo que dispone el Art. 416 CPCM, que determina:" El Juez o tribunal deberá valorar la prueba en su conjunto conforme a las reglas de la sana crítica. No obstante en la prueba documental se estará a lo dispuesto sobre el valor tasado. (...) “”” por lo mismo, en el presente caso, habiéndose presentado tanto prueba testimonial como documental, ésta debe ser valorada conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo a la disposición antes mencionada; en relación con el Art. 415 del mismo cuerpo legal, en el sentido que se ha determinado anteriormente en la doctrina de Couture, en cuanto a que las presunciones judiciales son sana crítica y no libre disposición. De manera que, haciendo un análisis de la prueba aportada, podemos afirmar que, dentro de la declaración de parte contraria del demandado señor […] solicitada por la parte actora-, éste señaló entre otras cosas que efectivamente la señora [...] se dedicó a promocionar el inmueble que pretendía vender, y que sí le prestó un servicio, pero alegando que nunca se dijo el porcentaje de la comisión, porque se había pactado con base al precio final de la venta del inmueble; lo cual significa que sí hubo pacto verbal sobre dicho porcentaje. Además tenemos que en la declaración de la testigo […] presentada por la parte actora-, se comprobó que la persona que compró el inmueble fue el cliente proporcionado por la hoy actora señora C. M y que efectivamente fue la mencionada señora C., quien llevó al comprador a conocer el inmueble, y que dicho comprador fue referido por la testigo R.A. a la señora C., pues él quería comprar un inmueble en Residencial [...], donde la testigo laboraba, y fue ella –testigo- quien le habló de la casa que vendían los hoy demandados, puesto que sabía que la señora C., -demandante- tenía una casa situada en el lugar que el comprador quería.

Advierte también esta Cámara que la parte actora agregó prueba documental al proceso, consistente en impresiones de anuncios publicitarios para la venta del inmueble; con los que comprueba el tipo de promoción que ella hizo respecto de la disponibilidad de venta del inmueble referido.-

Por otro lado encontramos que el demandado en Primera Instancia, únicamente presentó prueba testimonial consistente en el dicho de la señora […], quien es la esposa del demandado, quien afirma en su esposa, la cual en su deposición afirma que la señora C. es quien llevó al cliente que compró el inmueble que ellos vendían; que con respecto al pago de los honorarios, manifestó que no estuvo de acuerdo, porque nunca tuvieron una cantidad a discutir, pues nunca tuvieron una cantidad que se haya negociado, acordado, pactado.

En ese orden de ideas, podemos afirmar, que con todas las pruebas presentadas dentro del proceso examinadas en forma conjunta y por medio de la sana critica, conforme a lo prescrito por el Art. 416 Inc. 3°. CPCM., la parte actora ha comprobado su actividad de promoción de venta y la existencia de la obligación reclamada, considerando los suscritos entonces, que el problema en el presente caso radica en determinar el porcentaje a que hace alusión la parte actora, es decir al 5% de comisión, el cual no obstante las pruebas agregadas al proceso, antes mencionadas y específicamente, con el documento denominado carta compromiso, agregada al proceso, no ha podido establecerse, en vista de que si bien es cierto este documento contiene el porcentaje que como comisión sería cancelado a la parte actora, el mismo no fue firmado por el demandado.

Ocurre entonces que sin prueba documentada de pacto sobre porcentaje de comisión a pagar, con el recurso de apelación se pretende que esta Cámara conciba que el trabajo realizado por la parte actora como promotora de venta del inmueble de referencia en beneficio de la parte demandada, no sea remunerado con pago de comisión alguna. A lo anterior debe de agregarse que la parte demandada, sin justificación de ningún tipo omitió contestar la demanda en tiempo, lo cual podría interpretarse como una aceptación tácita de las pretensiones de la parte actora, pero ciertamente esa omisión constituye una inexistencia de oposición en Primera Instancia. Por ello es que esta Cámara le otorga validez jurídica al fallo y su fundamentación dictado y razonado por el Juez A-quo. Al respecto consideran los Suscritos al igual que la Juzgadora que, en el presente caso es procedente aplicar el Art. 415 CPCM, que se refiere a las presunciones judiciales, las cuales, partiendo de un hecho determinado (indicio), y de conformidad con la experiencia referente al orden normal de las cosas, permite afirmar la existencia del hecho que se desea probar.

Aseveración que se funda en el hecho que, no existiendo en el caso de autos una disposición legal aplicable, es procedente tomar en cuenta también las disposiciones del Código de Comercio, especialmente el Art. 400 Com., tal como lo ha verificado la jueza inferior en grado, en vista que la señora […], es una agente intermediaria, la cual según el artículo mencionado puede ser persona jurídica o persona natural; es decir que, puede perfectamente aplicarse al caso de autos por tratarse de una agente intermediario que es una persona natural, encontrando en el Art. 404 del mismo cuerpo legal que “”el derecho del intermediario a la remuneración queda sujeto a la condición de que el contrato se celebre (...) A falta de convenio se deberá pagar la comisión usual en el lugar que se celebre el contrato””; y en el caso de autos tenemos que se ha comprobado la existencia de la obligación, por lo que se ha cumplido con la primera parte del Art 404 Com., y no existiendo convenio, dicha disposición tiene íntima relación con el Art. 963 del mismo cuerpo legal, que dispone: El justo precio o precio corriente en plaza, cuando no haya listas oficiales se fundaran en las listas de los bancos, de las bolsas de valores o de las Cámaras de Comercio. En su defecto de tales listas se determinaran por peritos. Tomando en consideración dicho artículo, y en vista de que en el presente caso no está determinada la comisión a cobrar por parte de la señora C., como el hecho que no hay listas de bancos o de las bolsas de valores o de las Cámaras de Comercio, es procedente integrar la legislación conforme al Art. 19 CPCM, por existir un vacío legal, en cuanto a dicho aspecto, pero como bien lo relaciona la Juzgadora, y en virtud de existir una Cámara de Bienes Raíces de El Salvador, que posee el Código de Ética, que en su Art. 12 señala la regla General es que la comisión la paga el propietario y consiste en el cinco por ciento en caso de venta...””, haciendo una integración de las leyes, y tomando en consideración que esa es la costumbre de los agentes intermediarios al llevar a cabo el negocio, como se ha dicho tanto por la parte actora en su declaración de propia parte, como también por la testigo señora […]; consideran los suscritos que se ha establecido la obligación de pagar a la señora […], la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, en concepto de comisión sobre la venta del inmueble debidamente detallado en esta demanda, que corresponde al 5% sobre el valor de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, precio en que fue vendido el inmueble; razonamiento que comparte esta Cámara, por lo que los agravio planteados por el apelante se declaran sin lugar, y en consecuencia se confirmará la sentencia impugnada en vista de haberse dictado conforme a derecho; y así se declarará.”