CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
REVISTE LA CALIDAD DE DOCUMENTO PRIVADO, AL INCUMPLIR EL ACTA NOTORIAL DE RECONOCIMIENTO CON LOS REQUISITOS LEGALES, HACIÉNDOLA SUS DEFECTOS DUDOSA RESPECTO A SU CONTENIDO
“El artículo
señalado como inaplicado es el arto 1609 inc. 2° C.C., establece: «No constando
alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de
retractarse según los dos artículos precedentes.» (Sic). Al dar lectura
a los preceptos que anteceden dicha norma, se observa que en los mismos se
instituye cómo debe procederse en caso que la venta, sea entregando arras de
cumplimiento de celebración del contrato, el derecho de los contratantes a
retractarse, la liquidación de las arras ante el incumplimiento; asimismo, se
indica la forma de actuar en aquellos casos en que no se haya fijado plazo.
En el caso sublite,
al dar lectura a la promesa de venta suscrita por el señor […] y la señora […],
se advierte que tiene inconsistencias, entre ellas: que se celebró el contrato
el uno de febrero y fue reconocido ante notario un mes después, lo cual no es
problema; sin embargo, al inicio del acta notarial se consigna que las firmas
son auténticas por haber sido reconocidas por los contratantes ante la notaria;
pero, posteriormente al finalizar dicha acta se indica que fueron puestas de su
puño y letra, a presencia de la notario por los otorgantes, con lo cual no
existe certeza si dichas firmas fueron puestas a su presencia o reconocidas
posteriormente.
Por otra parte, se
advierte que en el contrato de promesa de venta se indica: « [ ... ] el
promitente vendedor me COMPROMETO A DAR EN VENTA el solar antes descrito para
el PLAZO: de SEIS MESES, contados a partir de esta fecha y vencerá el día
Primero de Septiembre del presente año, prorrogable por el plazo de Tres meses,
después de la fecha estipulada; período en el cual el primero de los
comparecientes me comprometo a otorgar la respectiva escritura de compraventa a
favor de la segunda comparecientes, ó en su caso a la persona que la señora […],
designe para ello, siempre y cuando no se incumpla con alguna de las clausulas
estipuladas dentro del plazo pactado [ ... ]» (Sic)
En el presente
caso, tal y como lo ha señalado el Tribunal Ad quem, el acta notarial incumple
con los requisitos establecidos en los arts. 51,52 Y 32 de la Ley de Notariado,
pues sus defectos hacen que se vuelva dudosa respecto a su contenido, no
pudiendo dar fe de los hechos consignados en la misma, por lo cual debe
considerarse que se trata de un documento privado que no fue redargüido de falso."
ESTABLECIMIENTO DEL PLAZO MEDIANTE ACTA DE CONCILIACIÓN
"Ahora bien, en
cuanto al vencimiento de dicho contrato, esta Sala considera oportuno señalar
que la redacción es deficiente, pues por una parte se establece que se dará
cumplimiento de hacer la correspondiente venta, con el plazo de seis meses
contados a partir de "esta fecha", entiéndase la fecha en se
suscribió y estampó sus firmas; es decir, el uno de febrero de dos mil trece,
lo cual hace pensar que el vencimiento era el uno de agosto de ese mismo año.
Sin embargo, posteriormente, se establece que el vencimiento es el primero de
septiembre de dos mil trece.
En ese orden de
ideas, para aclarar cuál es la fecha cierta de vencimiento, al revisar los
autos, se encuentra el acta de conciliación levantada a las nueve horas del
tres de octubre de dos mil trece, agregada a fs. […], en la que se consigna que
el demandado, reconoció que el vencimiento del referido contrato era el uno de
septiembre de dos mil trece. En tal virtud, esta Sala considera que la promesa
de venta cumple con lo prescrito en el art. 1425 C.C."
EL DERECHO DE
RETRACTO PARA QUE SEA EFICAZ, DEBE EJERCERSE DENTRO DEL TÉRMINO CONVENCIONAL,
O EN SU DEFECTO, DENTRO DE LOS DOS MESES SIGUIENTES A LA CELEBRACIÓN DEL
CONTRATO
"El derecho de
retracto, para que sea eficaz, debe ejercerse dentro del término convencional,
o en su defecto dentro de los dos meses siguientes a la celebración del
contrato, art. 1608 C.C.; en tal virtud, conocida claramente la intención de
los contratantes respecto a que el vencimiento era el uno de septiembre de dos
mil trece, prorrogables por tres meses más, esta Sala concluye, que el
demandado tuvo el tiempo necesario previamente al vencimiento, para realizar la
gestión correspondiente y comunicar a la promitente compradora su voluntad de
retractarse, lo cual no realizó.
De lo anterior,
esta Sala concluye que la infracción de ley, consistente en inaplicación del
art. 1609 inc.2° C.C., no fue cometida por el Tribunal Ad quem, pues el
precepto señalado como infringido no resolvía el asunto controvertido, no
siendo dable casar la sentencia y así deberá declararse.”