NULIDAD DE TITULACIÓN DE INMUEBLE 

PROCEDE DECLARARLA Y ORDENAR LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL, AL HABERSE AUTORIZADO NOTARIALMENTE LA TITULACIÓN DE UN INMUEBLE DE NATURALEZA RÚSTICA, CON BASE A LA LEY SOBRE TÍTULOS DE PREDIOS URBANOS

"I) En primer lugar, es importante abordar y entender los aspectos más relevantes de la Ley Sobre Títulos de Predios Urbanos, a fin de determinar si era procedente aplicarla en las diligencias de titulación que llevo a cabo el Notario […], a las nueve horas del día veintiuno de marzo del año dos mil dos, a favor del [demandado], respecto de un inmueble de naturaleza rústica, situado en […],  y que hoy resulta ser el objeto del presente proceso.

II) Véase que desde un inicio el legislador ha sido muy puntual en afirmar que el ámbito de aplicación de la Ley Sobre Títulos de Predios Urbanos es precisamente los inmuebles urbanos, tal y como de forma inequívoca se desprende de su mismo nombre, y además, el único Considerando que tiene dicha ley es bastante especifico, al DECIR: “Que en muchas poblaciones de la República hay propietarios de predios urbanos que carecen de título de dominio escrito, circunstancia que los deja a merced de los más fuertes para apoderarse de esos fundos,” es decir, los únicos inmuebles que pueden ser titulados bajo el procedimiento establecido en esa ley son los de naturaleza urbana. En el caso de mérito, ocurrió que la parte demandada –hoy apelante- cometió el error de pretender titular un inmueble rústico, por la vía antes relacionada. […]

III) Ahora bien, la parte apelante hace una interpretación no jurídica, respecto al Art. 1 de la Ley Sobre Títulos de Predios Urbanos, en el sentido de incluir los inmuebles rústicos dentro del ámbito de aplicación de la misma, al aseverar que cuando dicho artículo dice: “Todo poseedor de inmuebles o predios urbanos situados en poblaciones de la República…” la palabra INMUEBLES no distingue a qué clase de inmuebles se refiere y por ello afirma el abogado apelante que pueden incluirse aquellos de naturaleza rústica en ese tipo de diligencias. Sin embargo, esta Cámara considera que las interpretaciones antojadizas de un texto legal se alejan de la Seguridad Jurídica como principio Constitucional; pero además, cabe resaltar que la letra “o” que aparece entre las palabras “inmuebles” y “predios urbanos” del Art. 1 de esa ley es conjuntiva y no disyuntiva, como erróneamente intenta hacernos creer el abogado apelante, ya que, lógicamente, por simple técnica legislativa, el legislador no podía redactar dicha norma jurídica diciendo que “todo poseedor de inmuebles urbanos y predios urbanos situados en poblaciones de la República…;” pues esa redacción hubiese sido a todas luces redundante.

IV) Por lo tanto, como se dijo anteriormente, el notario […],  a sabiendas que el inmueble que el [demandado] quería titular era de naturaleza RUSTICA, debió haber efectuado tal diligencia con base al Art. 16 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de otras Diligencias, en relación con el Art. 699 y siguientes del Código Civil, pero jamás de conformidad con la Ley Sobre Títulos de Predios Urbanos.

V) Como consecuencia de lo anterior, el referido notario debió haber publicado los edictos de ley, una sola vez en el Diario Oficial y por tres veces consecutivas en dos diarios de circulación nacional, tal y como lo ordena el Art. 5 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de otras Diligencias; circunstancia a la cual no le dio fiel cumplimiento, ya que, siguió un procedimiento no adecuado para la titulación de un inmueble cuya naturaleza es rústica, es decir, uso una vía expedita y fácil pero no aplicable a este caso, desde el punto de vista jurídico; pero además, tampoco se presentaron los testigos a que hace alusión el Art. 703 del Código Civil, dicha omisión también proviene del hecho que el notario […]. tituló el referido inmueble de conformidad con la Ley Sobre Títulos de Predios Urbanos, cuando no era la pertinente, por las razones jurídicas ya expuestas.

VI) A la luz de las consideraciones hechas, esta Cámara estima que el Art. 1551 C.C., menciona las causas de nulidad de los actos o contratos en los casos que falta alguno de los requisitos que la Ley prescribe para que sean válidos y surtan los efectos legales como tales; y, por su parte, el Art. 1552 C.C., tipifica las dos clases de nulidad: Nulidad Absoluta y Nulidad Relativa, señalando entre las causas de Nulidad Absoluta, la omisión de ciertos requisitos que la Ley prescribe para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos y no al estado o calidad de las personas que los ejecutan o acuerdan, por lo que, las omisiones relacionadas en el párrafo que antecede efectivamente afectaron la validez del Título concedido a favor del [demandado] y es en ese sentido que está Cámara comparte la nulidad declarada en primera instancia.

VII) Así las cosas, el apelante asevera que la demanda así planteada deviene en Improponible, pues la parte actora no tenía el derecho de entablar la presente acción, ya que, lo que la señora demandante había comprado de los […] eran los derechos hereditarios del señor […] de propiedad sobre el inmueble litigioso; y, por ende, considera ese profesional que era necesario que previamente dichos señores hubieren seguido las respectivas diligencias de aceptación de herencia para así poder transferir legalmente la propiedad de ese terreno; sin embargo, véase que el Art. 1553 C.C., claramente dice: “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba...” En pocas palabras, sin entrar a discutir si la [demandante].  es o no es la legítima propietaria de ese inmueble, lo cierto es que tiene un documento privado a su favor que ampara el terreno en disputa, el cual su autenticidad no ha sido impugnada en juicio, y por lo tanto sirve para establecer el interés necesario y requerido por la norma citada para que la parte actora interponga este tipo de proceso."

LA IDENTIDAD DE UN INMUEBLE LITIGIOSO, DEBE SOLICITARSE EN EL MOMENTO PROCESAL OPORTUNO MEDIANTE UN PERITAJE 

"VIII) Asimismo, el abogado [...] también asevera que la parte actora no tenía derecho para entablar esta acción por el hecho de que se trata de dos inmuebles diferentes, por lo que, con la finalidad de comprobar esa situación, dicho profesional adjuntó al recurso de apelación, un cuadro comparativo entre las tres escrituras que han existido sobre el inmueble litigioso desde año mil novecientos sesenta y cinco hasta el año dos mil dos, entre las cuales está el documento de compraventa a favor de la señora demandante con fecha ocho de febrero del año mil novecientos noventa y cinco, y el título inscrito a favor de Encarnación G. de fecha veintiuno de marzo del año dos mil dos; en dicho cuadro se hacen ver que hay ciertas diferencia entre cada una de ellas, especialmente con los colindantes y las construcciones que posee el referido inmueble, afirmando por tanto la parte apelante que son inmuebles diferentes; sin embargo, lo anterior no es prueba que a nuestro criterio sea suficiente y fehaciente para efectos de establecer el extremo alegado por el apelante, ya que, lo que debió haber solicitado en el momento procesal oportuno era un peritaje que legalmente determinara esa circunstancia, y así poder esclarecer ese punto en particular, pero no lo hizo.

IX) En vista de todo lo antes expuestos, esta Cámara procederá a confirmar la resolución venida en apelación, en la cual, la Jueza Aquo declaró nulo el título otorgado a favor del demandado […], y a su vez, ordenó la cancelación de la inscripción número [...] del Libro [...], trasladada a la matrícula número [...] del registro correspondiente."