PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHO DE USO Y HABITACIÓN
AUSENCIA DE INFRACCIÓN, AL NO ESTAR LA CÁMARA OBLIGADA A EMITIR UN JUICIO DE NULIDAD SOBRE EL DOCUMENTO DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE USO Y HABITACIÓN, EN VIRTUD QUE ÉSTE PUEDE OTORGARSE DE VARIOS MODOS QUE LA LEY NO SEÑALA TAXATIVAMENTE
“La segunda norma que señala inaplicada la recurrente, es el artículo 1553 del Código Civil, por lo que habiendo indicado una supuesta nulidad en el documento base de la pretensión, la Sala considera oportuno pronunciarse en primer lugar sobre este punto.
El artículo 1553 del Código Civil, señalado como obviado, literalmente reza: “Art. 1553.-La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley: y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de treinta años.”
Así, en el concepto de la infracción en cuanto a la inaplicación de éste, la impetrante sostiene que el documento base de la acción es un contrato de cesión de derecho de habitación, y que de conformidad al artículo 567 del mismo cuerpo legal, es un derecho real, que se constituye por varios modos a saber la ley, testamento, donación, venta u otro acto entre vivos,- artículo 771 en relación al 814 del Código Civil-, y para que valga dicha tradición debe ser por instrumento público, artículo 667 del mismo Código, y que se establezca un título traslaticio del derecho como el de venta, permuta, donación, etc., artículo 656 y 1553 del Código Civil; en esa línea -afirma la recurrente-, que en el documento que nos ocupa las partes no determinaron a qué título se constituía el derecho de habitación, no hubo precio por dicho derecho ni contraprestación alguna que pueda indicar el título traslaticio del derecho, como venta, permuta o contrato oneroso, pero tampoco se dijo en éste que era donación; así el derecho de habitación, a criterio de la peticionaria, constituye una donación y en el otorgamiento de ésta debieron comparecer testigos, de conformidad al artículo 34 de la Ley de Notariado, en consecuencia, apunta que existe una falta de formalidad que la ley exige para el valor de actos como éste, y que por tanto produce una nulidad absoluta que debe ser declarada de oficio, artículo 1553 del Código Civil, y siendo que la Cámara en su examen no lo hizo, esta disposición ha sido infringida.
Al respecto, la Sala trae a cuento el artículo 814 del Código Civil, que manda a que los derechos de uso y de habitación se pierden y se constituyen de la misma manera que el usufructo, en consecuencia, de conformidad al artículo 771, del mismo cuerpo legal, el usufructo se puede constituir de varios modos, entre ellos, por donación, venta u otro acto entre vivos; con lo cual el legislador ha dejado al arbitrio de la voluntad de las partes la forma de constituir, tanto el derecho de usufructo como el de uso y el de habitación, por ende, no existe razón alguna que obligara a la Cámara sentenciadora a emitir un juicio sobre la nulidad del documento base de la pretensión que nos ocupa.
Y es que, la ley no es taxativa al señalar los modos bajo los cuales el propietario de un inmueble puede otorgar el derecho de habitar el mismo a otra persona, pues al determinar en el artículo 771 numeral 3° del Código Civil, que lo podrá hacer por “donación, venta u otro acto entre vivos” (subrayado es propio), realiza la salvedad, que podrá constituirse por cualquier manifestación de voluntad, claro está siempre en escritura pública por recaer sobre un bien inmueble [...]"
LA CIRCUNSTANCIA DE NO PLASMARSE UN PRECIO O ALGÚN TIPO DE CONTRAPRESTACIÓN EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE HABITACIÓN DE UNA VIVIVIENDA, NO DA LUGAR A CONSIDERARLO UNA DONACIÓN EN ESTRICTO SENTIDO
"por lo cual, en un acto donde se otorga el derecho de habitación de una vivienda, por el simple hecho de no plasmarse en la escritura en la que se constituye, un precio por ello o algún tipo de contraprestación, no se debe entender que se trata de una donación en sentido estricto, y que deba realizarse bajo las solemnidades exigidas a estos actos.
En tal virtud, para que se configure el motivo de inaplicabilidad es necesario que la norma señalada como infringida, tenga una vinculación al caso, que la vuelva necesaria para la solución de éste, lo cual no ha sucedido, debido a que como se ha expuesto, la Cámara no estaba en la obligación de pronunciarse sobre la nulidad absoluta del documento base de la pretensión, por no concurrir los indicios necesarios para determinar este vicio, siendo en consecuencia, sin lugar la nulidad planteada, no habiendo infringido la Ad quem dicha disposición."
AUSENCIA DE INFRACCIÓN, AL HABER DECLARADO LA CÁMARA NO LUGAR A LA TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO DENTRO DEL PLAZO INICIAL, POR NO HABER PROBADO LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE LA CONDICIÓN DE CARENCIA DE LUGAR DONDE RESIDIR
"Por otro lado, la impetrante en lo esencial del concepto de infracción respecto de la inaplicabilidad del artículo 1433 del Código Civil, sostuvo que las partes al suscribir el documento de cesión de derecho de habitación, pactaron la terminación anticipada del contrato durante el plazo inicial, en caso que su mandante careciera de lugar donde residir; en la demanda, fs. […], la pretensión de terminación de este contrato se fundamentó en el hecho que la señora […]., no podía habitar permanentemente en el inmueble ubicado en […], por tener una imperiosa necesidad económica de arrendarlo; en tal virtud, a criterio de la recurrente, la Cámara sentenciadora hace una interpretación literal del término “carencia”, que según el diccionario de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas, es “falta o privación de algo”, y concluyó la Ad quem, que la demandante no carece de lugar dónde vivir. Así afirma que, según lo expuesto por la Cámara, la terminación anticipada del contrato nunca procedería, pues la demandante siempre hubiere tenido lugar donde residir ya sea en la casa de Alturas de [...], en una casa de algún familiar, en casa de una amiga o en el dormitorio público; agrega la impetrante, que se ha demostrado que el inmueble ubicado en Santa Tecla, se encuentra arrendado a un tercero, pues de lo contrario no pudiera pagarse la cuota del inmueble y lo perdería, ya que está garantizado con el mismo. En esa virtud, sostiene que la Ad quem obvió el artículo 1433 del Código Civil, ya que si la hubiere tomado en cuenta le habría concedido efecto a la cláusula, a la luz del contrato en su integralidad, y hubiera llegado a la conclusión que el arrendamiento del inmueble ubicado en Santa Tecla era una imperiosa necesidad a fin de salvaguardar el patrimonio de la señora [...], surgiendo la necesidad de solicitar la terminación del contrato de derecho de habitación, por la carencia de vivienda, aunado a la falta de empleo que a la fecha de presentación del recurso de casación ostenta la referida señora.
El artículo 1433 del Código Civil, señalado como inaplicado, a su letra reza: “Art. 1433.- El sentido en que una clausula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno.” Así, esta Sala considera necesario revisar el contenido de la cláusula que regula el supuesto que nos ocupa, es decir el contrato de cesión de derecho de habitación, en lo tocante a la declaración de la propietaria del inmueble ubicado en […], la señora […]., que literalmente dice: “II) CESION DE DERECHO DE HABITACIÓN.- Que encontrándose dicha vivienda desocupada por este medio cede el derecho de habitación al señor [...] y le entrega materialmente la vivienda en perfecto estado de uso así como un juego de llaves de la misma para que por espacio de siete años renovables por mutuo acuerdo y previa revisión de las circunstancias económicas de la propietaria, quien manifiesta reservarse los derechos de nuda propiedad y usufructo, así como el derecho de pedirle la desocupación de este inmueble si careciere de lugar donde residir durante el plazo inicial en que se concede este derecho de habitación al Señor […]. o si llegado el tiempo de revisión la Arquitecta tuviera necesidad de hacer uso de la vivienda objeto de este instrumento”, (sic); seguido de esto, consta la aceptación del señor […].
De cuya lectura este Tribunal determina que el plazo del contrato es de siete años, a la fecha de presentación de la demanda dicho convenio tenía aproximadamente cinco años de surtir efectos, por ende estaba dentro del plazo originario, es decir, que aún no había existido renovación, la cual requiere de acuerdo a lo estipulado por las partes, dos condiciones: el mutuo acuerdo y previa revisión de las circunstancias económicas de la propietaria; en esa línea, la misma cláusula reza que la propietaria “manifiesta reservarse los derechos de nuda propiedad y usufructo, así como el derecho de pedirle la desocupación de este inmueble si careciere de lugar donde residir durante el plazo inicial en que se concede este derecho de habitación al Señor […]”, [...], de lo cual queda claro que la propietaria […], estaba facultada para solicitar la desocupación del inmueble dentro del plazo inicial, tal como sucedió, pero bajo una condición: carecer de lugar donde residir.
En consecuencia de lo anterior, esta Sala cita lo dicho por la Cámara en la sentencia recurrida, en cuanto al apartado denominado “CONCLUSIÓN”, al decir que “habiéndose determinado que la revisión de las circunstancias económicas de la propietaria del inmueble es una condición para la renovación o no del contrato de habitación una vez concluido el plazo inicial de siete años, por lo que, no habilita a la actora para solicitar la desocupación del inmueble y la terminación del contrato, por tal razón, no le asiste a la demandante el derecho reclamado en la demanda, debiendo este tribunal declarar la improponibilidad de dicha pretensión; y tampoco se ha probado que la demandante carece de un lugar donde residir, sino que el inmueble de su propiedad, en base a su poder de disposición, lo ha dado en arrendamiento, por tanto no se han establecido los extremos de la demanda (...) (sic).”
En ese orden, de la lectura de la cláusula del contrato, queda establecido que la propietaria sí tenía la capacidad para ejercer la acción de desocupación y terminación del contrato dentro del plazo inicial, ya que como ha quedado establecido, la señora [...] se reservó el derecho de solicitar la desocupación del inmueble al demandado, en este término siempre y cuando careciera de vivienda, sin embargo, no podía hacer alusión a la situación económica como causal para la terminación referida; por lo cual el punto esencial para verificar el acogimiento de la pretensión era corroborar la necesidad de habitar de dicha señora.
Sin embargo, de la lectura de la demanda así como de la modificación realizada a la misma, la parte actora no ha sido clara en determinar bajo qué supuesto está solicitando la terminación del contrato de derecho de habitación y la desocupación del inmueble que trata, si es por el deterioro económico o si es por la falta de lugar donde residir, pues ha realizado en su relato una conexión entre ambos aspectos, sin hacer una vinculación de manera expresa.
Por ello, este Tribunal no determina como infringido el artículo 1433 del Código Civil, puesto que del análisis realizado al sub lite por la Cámara Sentenciadora, no se colige la falta de aplicación de la disposición citada como transgredida, al momento de dilucidar sobre la cláusula del contrato de nos ocupa, ya que la Ad quem interpretó la cláusula que se cuestiona en un sentido que sí produce efecto, según la voluntad manifiesta de las partes de acuerdo a los supuestos planteados en el mismo contrato.
En definitiva, este Tribunal determina sin lugar a casar la sentencia recurrida; quedando a salvo el derecho a la pretensora, en virtud del paso del tiempo, para decidir si renueva o no el contrato que se trata.”