CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA

IMPOSIBILIDAD DE DECLARAR SU NULIDAD, EN VIRTUD QUE LA ARRENDANTE PODÍA EN CUALQUIER MOMENTO DAR EN GARANTÍA EL INMUEBLE ARRENDADO, Y EL EMBARGO ES UNA CONSECUENCIA JURÍDICA QUE NO ESTA VINCULADA CON LA OBLIGACIÓN PACTADA EN EL CONTRATO

“1.- Según Contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta, celebrado el día once de abril de dos mil doce, que consta agregado al proceso, la Sociedad MZ INGENIROS, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, o MZ INGENIEROS, S.A. DE C.V., dio en arrendamiento con promesa de venta un inmueble de su propiedad situado en Final […] Calle Poniente, Casa Número […] Reparto […] de esta ciudad, a favor de la señora […]; instrumento en el cual se pactó que el precio total del arrendamiento sería de NOVENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, estableciéndose en el mismo, que dicha cantidad sería cancelada por medio de cuotas, y que al estar cancelado el precio total se haría la tradición del dominio del inmueble, es asi que ambas partes contrajeron obligaciones que debían de cumplir, pero en vista del incumplimiento de pago de la promitente compradora no era posible para el promitente vendedor cumplir con su parte del contrato.-

2.- Esta Cámara entiende que la resolución del relacionado contrato, ha sido solicitada por el abogado demandante en virtud de que hubo entrega del inmueble de parte del propietario y arrendante, a raíz del contrato celebrado, pero que la arrendataria no cumplió con el pago del precio de las cuotas acordadas, tal como se indicó en el párrafo anterior.-

3.- En el escrito de contestación de la demanda y aclaración del mismo, las Abogadas […], plantearon oposición, de la siguiente forma: 1) Que el contrato de arrendamiento con promesa de venta tiene objeto y causa ilícita, ya que su mandante fue engañada por la sociedad demandante, porque le ocultaron una serie de hechos, como que el inmueble estaba hipotecado y embargado, y que por tal motivo no cumplió con lo pactado en dicho documento, 2) Oscuridad de la demanda, porque incumple las formalidades establecidas para su pretensión, pues no se podía cumplir el contrato viciado porque nunca el actor aseguró ni comprobó cuando se le pidió que el inmueble estuviere y entregara libre de gravamen; y 3) Falta de postulación y legitimación del procurador del demandante de parte del señor […]; oposiciones que fueron resueltas respecto a la segunda y tercera por el Juez A-quo en la audiencia preparatoria declarándolas sin lugar; y la primera la resolvió en la sentencia definitiva desestimándola y accediendo a la pretensión del actor.-

4.- Al presentar el escrito de apelación la Abogada […], para impugnar la sentencia definitiva, hizo descansar su inconformidad con la misma, advirtiendo igualmente como primer punto, que el contrato de arrendamiento con promesa de venta tiene objeto y causa ilícita, porque se le ocultaron una serie de hechos a su mandante, como que el inmueble estaba hipotecado y embargado, y que por tal motivo su representada no cumplió con lo pactado en el documento; como segundo punto, que el contrato carece de legitimidad y por tal motivo es nulo de nulidad absoluta de acuerdo al Art. 1553 C., ya que el representante legal de la Sociedad que compareció en el acto no era tal, de acuerdo a lo regulado en el Art. 265 del Código de Comercio, pues en el momento de celebrar el contrato no había representante legal de la sociedad demandante; y como tercer punto, señaló que se debieron seguir diligencias previas a la demanda de resolución de contrato, y constituir en mora a su mandante.

5.- En cuanto al primer punto de inconformidad de la apelante, se tiene que en efecto, según consta en la certificación extractada de fecha diecisiete de julio de dos mil catorce, que aparece agregada a fs. […], el inmueble prometido en venta por la Sociedad demandante, se encuentra gravado con hipoteca abierta a favor de la Central de Finanzas y de Seguros, Sociedad Anónima, por un monto de SETENTA Y OCHO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA; el cual fue embargado posteriormente por ésta, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL VEINTISIETE DOLARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, situación que no afectó a la propietaria del bien raíz para que en su oportunidad dispusiera del mismo y lo diera en arrendamiento con promesa de venta, tal como ha ocurrido, pues según el documento respectivo, la venta y tradición del dominio del inmueble se haría al estar pagado el precio total de la venta futura, por lo que en ese sentido, el no pago del precio convenido bajo las condiciones estipuladas en el referido contrato de parte de la señora […], por la existencia de la referida hipoteca y del embargo trabado posterior a la celebración de la promesa de venta, no justifica en manera alguna el incumplimiento a lo pactado en el contrato celebrado entre ambas partes, por lo que tampoco puede atribuirse objeto y causa ilícita por el hecho de que se encuentre asi gravado el bien raíz prometido en venta, ya que no se cumplen los supuestos indicados en el Art. 1335 C., ni aún el Ord. 3º. de dicha disposición, al señalar que hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas; pues en este caso no ha habido enajenación, sino que arrendamiento y promesa de venta del inmueble; y el embargo según se dijo antes fue trabado e inscrito en el Registro de la Propiedad respectivo posteriormente al contrato objeto de este proceso; entendiéndose por enajenación según el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, “Acción y efecto de enajenar, de pasar o transmitir a otro el dominio de una cosa o algún derecho sobre ella. “; y es que al respecto la Sala de lo Civil, en sentencia referencia 1194-2000, pronunciada a las nueve horas y quince minutos del día veintidós de septiembre de dos mil, dice: “…si bien es cierto el Art. 1335 No. 3º. C, establece que hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial, lo es también que esa misma disposición legal dice que no hay cuando la enajenación se ha efectuado con anterioridad a la anotación del embargo, …por lo que la Sala comparte el criterio sostenido por la Cámara ad-quem en la sentencia recurrida al considerar que no hay objeto ilícito en la enajenación del inmueble en disputa, por lo tanto, el contrato es válido y produce los efectos jurídicos inmediatos entre las partes, esto es la obligación de pagar el precio convenido por parte de la compradora y la de hacer la tradición del inmueble vendido por parte del vendedor,…”.

6.- En cuanto a la causa ilícita, el Art. 1338 C., establece en su Inc. 2º., “Se entiende por causa, el motivo inmediato que induce a contraer la obligación, y por causa ilícita la prohibida por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público.”, y así, el jurisconsulto Manuel Osorio, en su obra “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales”, pág. 162, al conceptualizar lo que es causa ilícita, dice que es: “La contraria a las leyes, a la moral o al orden público. En desventaja conceptual con la causa lícita, a la cual se opone, basta que contradiga cualquiera de los tres órdenes citados para que la ilicitud surja, mientras se precisa la triple conformidad con el orden legal, moral y de fundamento social para reconocer la plena licitud.” En el caso presente en momento alguno le estuvo prohibido por ley, a la arrendante promitente, dar en garantía el inmueble arrendado; y el embargo es una consecuencia jurídica que no esta vinculada con el citado contrato.-

7.- Respecto al segundo motivo expresado por la apelante, se tiene que en el Contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta, celebrado el día once de abril de dos mil doce, compareció el señor […], en su calidad de Representante Legal de la Sociedad MZ INGENIEROS, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, y al dar fe de su personería el notario autorizante al relacionar la Credencial de Elección de Administrador Unico, Propietario y Suplente, hizo constar que los accionistas eligieron al compareciente como Administrador Unico Propietario para un período de cinco años que venció en mayo de dos mil once , no obstante y de conformidad con el Art. 265 Com., los administradores continuarán legalmente ejerciendo las funciones que les corresponden. En efecto, el Art. 265 del Código de Comercio establece: “Los administradores continuarán en el desempeño de sus funciones aún cuando hubiese concluido el plazo para que fueron designados, mientras no se elijan los sustitutos y los nuevamente nombrados no tomen posesión de sus cargos. No obstante lo expresado en el inciso precedente, la Junta General Ordinaria tendrá la obligación de hacer un nuevo nombramiento de sus administradores a mas tardar dentro del plazo de seis meses de vencido el periodo de funciones de los administradores.” “La falta de cumplimiento de esta obligación, hará incurrir a los socios o accionistas frente a terceros en responsabilidad personal, solidaria e ilimitada por las obligaciones que la sociedad contraiga con éstos.” Esta Cámara considera que no existe la nulidad alegada por la apelante por el motivo expuesto en su escrito de apelación, puesto que la nulidad del contrato por el vicio señalado, la recurrente debió alegarlo no como oposición porque no se trata de una nulidad procesal, sino de nulidad de contrato, por lo que, si su pretensión iba encaminada a obtener la nulidad del Contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta, debió plantear la acción pertinente por medio de reconvención o mutua petición conforme lo dispone el Art. 285 del CPCM..-

8.- Ahora bien, en el tercer motivo de inconformidad de la recurrente, señala que previo a promover el Proceso de Resolución del Contrato, la parte demandante debió constituir en mora a su mandante.

9.- Al respecto advierte este Tribunal, que la Abogada […], según escrito de apelación de fs. 77 de la pieza principal, no fundamentó su afirmación únicamente se limitó a señalar esa supuesta omisión en la que incurrió la parte demandante, que a su criterio era necesario hacer antes de presentar la demanda de Resolución de Contrato solicitada; por lo que esta Cámara no hará pronunciamiento alguno en ese sentido, teniendo en cuenta también que este es un posible defecto que debió denunciarse en el escrito de contestación de la demanda, o probarse en la audiencia probatoria de primera instancia, lo cual no ocurrió así.-

Consecuentemente, los Suscritos Magistrados procederán a confirmar la sentencia definitiva venida en apelación tal como se anunció en la audiencia celebrada en esta Instancia.”