PROCESO
DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
GOZA EL DEMANDANTE DE LA CALIDAD DE LEGÍTIMO CONTRADICTOR ACTIVO DE LA RELACIÓN JURÍDICA PROCESAL, POR SER EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE ARRENDADO Y HABER CELEBRADO EL CONTRATO Y SU RATIFICACIÓN POR MEDIO DE SU APODERADA ADMINISTRATIVA
“5.1) El punto de apelación estriba en que no
se valoró la prueba documental presentada por la parte demandada.
5.2) Al respecto,
del estudio del expediente judicial, se constata que en la sentencia impugnada,
pronunciada por la Señora Jueza “3” del Juzgado Primero de lo Civil y Mercantil
de San Salvador, a las doce horas del
día dieciocho de septiembre de dos mil quince, no se relaciona la
prueba documental propuesta por el
apoderado de la parte demandada, Licenciado […], y que fue admitida por la
juzgadora en la audiencia única de inquilinato,
consistente en la certificación de la sentencia pronunciada por la Señora Jueza
“1” del Juzgado Quinto de lo Civil y Mercantil de San Salvador, en el proceso
identificado con la referencia 00334-15-IQPI-5CM1; por lo que este Tribunal
realizará la valoración probatoria pertinente en cuanto a la referida prueba
documental.
5.3) En tal
sentido, del contenido de dicha certificación, se observa que el señor […],
interpuso una demanda de Inquilinato contra el señor […], presentando al
efecto, el contrato de arrendamiento, pero en el auto definitivo, pronunciado a
las quince horas del día veinticuatro de marzo de dos mil quince, se declaró
improponible de manera sobrevenida la demanda, bajo el argumento de que el
demandante no era el legítimo contradictor, por cuanto fue la señora […], quien
celebró dicho contrato con el demandado, atribuyéndole la titularidad de la
relación jurídico material.
5.4) Al respecto, el juez ha de controlar la concurrencia
de la legitimación, siendo ésta un verdadero presupuesto procesal, ello, en
aras de asegurar una tutela judicial efectiva.
Esto reside en la idea de evitar tramitar un juicio que ab initio presenta la certeza de que las partes no son las adecuadas; es decir, que quien demanda o contra quien se demanda, no reviste la condición de persona habilitada por la ley para discutir sobre el objeto a que el juicio se refiere.
La legitimación
activa es esa posición habilitante, para que
quien formule la pretensión, sea la persona que jurídica y materialmente
debe ocupar la misma, y la pretensión permanezca en condiciones de ser
examinada por el órgano jurisdiccional en cuanto al fondo.
El porqué una
persona radica en esa posición, responde a la relación causal, que es el motivo
o la razón que permite exigir el hacer, dejar de hacer o dar alguna cosa, y dicha relación debe entenderse
como el antecedente necesario que origina un efecto, como fundamento por el
cual en este caso es producido el perjuicio alegado, y en virtud del cual nace
el derecho al reclamo.
En otras palabras,
implica la situación de hecho que sirve de soporte a una relación jurídica
conforme a su destino, y en ese sentido, debe existir un nexo entre la causa y
el efecto producido, es decir, debe existir identidad entre el demandante en el
proceso y la persona que demuestre ser sujeto de la
relación jurídica sustancial
controvertida en él.
En consecuencia, si quien se pretende actor, no se ubica en
ningún extremo de esa relación, se está ante la situación de ausencia de
condiciones básicas que no permiten establecer la adecuada relación jurídico
procesal; configurándose la pretensión como improponible.
5.5) Ahora bien, a
diferencia del proceso seguido ante el Juzgado Quinto de lo Civil y Mercantil,
en el presente Proceso Especial de Inquilinato de Terminación de Contrato de
Arrendamiento con Reclamo de Cánones y Desocupación del Inmueble, si bien figuran también como demandante el señor […], y como demandado,
el señor […], los documentos base de la pretensión varían, siendo los
siguientes:
Por una parte, el
Contrato de Arrendamiento, que se encuentra agregado de fs. […], celebrado ante
los oficios del notario […], a las diez horas del día veintidós de noviembre
del año dos mil trece, entre la señora […], en su calidad de apoderada del
señor […], como arrendante, y el señor […], como arrendatario, cuyo objeto es
el arrendamiento de la casa situada en colonia
[…], calle […] Casa número […], San Salvador, para el plazo de un año;
para casa de habitación del arrendatario y su grupo familiar, a un precio de
siete mil doscientos dólares de los Estados Unidos de América, pagaderos por
medio de doce cuotas, mensuales, anticipadas y sucesivas de seiscientos dólares
de los Estados Unidos de América, suscribiendo para constancia de pago, doce
letras de cambio sin protesto.
No obstante la
suficiencia de dicho instrumento, también se presentó el Testimonio de
Escritura Matriz de Ratificación del Contrato de Arrendamiento antes referido,
de fs. […], otorgado por el señor […], en su calidad de legítimo y actual
propietario del inmueble arrendado, aceptando como suyos los derechos y
obligaciones adquiridas en el mismo por su apoderada, la señora […], en su
calidad de arrendante, ante los oficios de la Notario […], a las quince horas y
treinta minutos del día doce de mayo de dos mil quince.
5.6) Sobre la
ratificación, se entiende que es la manifestación de voluntad por la cual
una persona presta su consentimiento a ser alcanzado por los efectos de
un acto jurídico que, en su origen, no tiene poder
jurídico suficiente para vincularle, es decir, que el acto jurídico originario
no ha sido celebrado por la persona que presta su ratificación.
En este caso, por
el principio de la autonomía de la voluntad, sin mediar la
ratificación no pueden radicarse los efectos de la misma.
En ese sentido,
entre las partes que han concurrido al acto originario, éste surte plenos
efectos; pero es el ratificante quien, como tercero, no se ve alcanzado en
principio.
Trayendo a colación
la doctrina, algunas situaciones en que el tercero se ve libre de los efectos
del acto originario son:
Promesa del hecho ajeno.
El tercero que es ajeno a la promesa, no está obligado a cumplirla, porque no
ha prestado su consentimiento a ella, salvo que preste su ratificación, momento
en que se puede decir que concurre su voluntad a la misma.
Inoponibilidad.
El acto jurídico es válido entre las partes, pero se ha omitido alguna formalidad por vía
de publicidad, y por ende, sus efectos no son oponibles a terceros. Este
tercero, por lo tanto, no se verá afectado por el acto originario, a menos que
preste al mismo su ratificación.
Falta de representación suficiente. El acto se ha
celebrado entre dos personas, una de las cuales actúa para un tercero, pero lo
hace sin poder para representar (agencia oficiosa), o bien
teniendo poder suficiente, no hace presente que el acto es hecho en
representación del tercero (contemplatio domine). En
este caso, el representado no está obligado en principio por el acto celebrado
por quien actúa como su representante, incluso siendo éste válido, pero sí
pasará a estarlo si presta su ratificación posterior.
5.7) Habida cuenta
de lo anterior, en el contenido del contrato de arrendamiento presentado, el
notario dio fe de que la personería con
que actuaba la señora […], era legítima y suficiente, por haber tenido a la
vista el testimonio de poder general judicial y administrativo con cláusulas
especiales, otorgado a su favor por el señor […], facultándola para que en
nombre y representación del mandante, administre sus bienes del modo que más le
pareciera; de tal manera que con solo la presentación de dicho contrato, el
señor […], era el legítimo contradictor
activo.
5.8) A pesar de
ello, debido al criterio expuesto por la juzgadora del Juzgado Quinto de lo
Civil y Mercantil de esta ciudad, se presentó la Escritura de Ratificación del
Contrato, con lo que se verifica que el actual proceso, parte de hechos y
documentos distintos a los que se presentaron en el proceso anterior del cual
se presentó la certificación, por lo que aunque dicha prueba no fue relacionada
en la sentencia, ésta no altera el resultado del proceso, sosteniéndose el
criterio de que la pretensión se encuentra debidamente fundamentada y probados
los hechos atribuidos a la parte demandada, por el señor […], en su calidad de
arrendante y propietario del inmueble arrendado, siendo el legítimo
contradictor activo.
5.9) Por
consiguiente, contrario a lo aseverado por el apoderado de la parte recurrente,
Licenciado […],
en su libelo de impugnación, no se advierte ningún defecto
en la pretensión planteada, por la razón que no ha concurrido ninguna causa de
las que indica el inc. 1º del art. 277 CPCM., que vuelva improponible la
pretensión contenida en la demanda de mérito; por lo que el punto de apelación
invocado, no tiene sustento legal.
VI. CONCLUSIÓN.
Esta Cámara
concluye, que en el caso que se juzga, el referido demandante, es el legítimo
contradictor activo de la relación jurídica procesal, en virtud que es el
propietario del inmueble arrendado, el cual a través de la mencionada apoderada
administrativa, celebró el contrato de arrendamiento y además otorgó la
ratificación del mismo.
Consecuentemente
con lo expresado, es procedente confirmar la sentencia recurrida, y condenar en
costas de esta instancia a la parte apelante.”