RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL
CONSTITUYE UN REQUISITO PROCESAL PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA, CUANDO SE PRETENDE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE CASAS, ALMACENES U OTROS EDIFICIOS; Y LA DESOCUPACIÓN Y PAGO DE CÁNONES
“1. De conformidad
con el Art. 516 CPCM, si este tribunal observa una infracción a las normas o
garantías del proceso aplicables a la sentencia, tiene el deber de anular las
actuaciones, devolviéndolas al momento procesal oportuno; y en este sentido, se
estima necesario examinar la pretensión contenida en la demanda de fs. […],
pues la señora […] por medio de sus
apoderados, reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el trece
de abril de mil novecientos noventa y nueve con la arrendataria señora […],
sobre un inmueble ubicado en Local [...], calle [...], número [...], San
Salvador, de este departamento, por causa de mora; y además, solicita que se
condene a la arrendataria al pago de los cánones de arrendamiento no percibidos,
y a la terminación del mencionado contrato, así como a su desocupación.
2. Al analizar el
contrato presentado junto a la demanda de mérito, se advierte que estamos ante
un contrato de índole civil y no de inquilinato, por cuanto en dicho contrato
se plasmó que el inmueble que se daba en arrendamiento iba a ser destinado para
uso exclusivo de oficina, por lo tanto, no le es aplicable lo establecido en el
Art. 1 de la Ley de Inquilinato, sino lo establecido en el Código Civil, como
se prescribe en el Capítulo V “REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO
DE CASAS, ALMACENES U OTROS EDIFICIOS.”
3. Dicho lo
anterior, es necesario señalar que al analizar las pretensiones expresadas por la parte actora
en su demanda y tratándose de un proceso en el que se demanda
la terminación del contrato y la desocupación del inmueble arrendado,
por causa de mora en el pago de la renta, y en el que se reclama además el pago
de cánones adeudados, es necesario que, previo a demandar al arrendatario se
debe haber realizado la reconvención de pago establecida en la ley.
4. En virtud de
ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL que
es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento
de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri
Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimento, Santiago de Chile
1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor
es el arrendatario.
5. Si bien los
contratantes pueden estipular libremente las condiciones en que se dará la
mora, o los supuestos de terminación del arrendamiento, a esto se llama reconvención
o interpelación contractual expresa, que es cuando no se cumple la obligación
en los términos estipulados, por ello se llama contractual porque deriva del
mismo contrato y así, llegado el plazo, sino cumple, está en mora.
6. Pero hay casos
en que la sola llegada del término o evento, supuesto o condición prevista, no
constituye al arrendatario en mora; sino que de acuerdo al Art. 1422 Ord. 3°
C.C. hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante),
es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición,
necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso
especialmente previsto para el arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios en el Art. 1765 C.C. para que ocurra la mora, se necesitan dos
reconvenciones en la forma dicha, y de esa forma nace el derecho del arrendante
de hacer cesar inmediatamente el arriendo.
7. Resulta que dicha reconvención judicial es un requisito de procedibilidad; y por lo tanto, aunque se hubiera renunciado, -que no es el caso-, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal y, si bien en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente hablando; como antes se expresó, pueden pactarse causales como la de operación de la mora, desde luego, pero no contra requisitos de procedibilidad como lo es la reconvención, esto es así a favor del deudor (arrendatario) y si se reclama el pago de cánones, -como en el caso de ocurrencia-, de allí la necesidad de la reconvención, que se encamina a evitar un proceso, cumpliendo así una función conciliadora al permitirle al arrendatario garantizar el pago de los cánones adeudados."
PROCEDE DECLARAR LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES PROCESALES E IMPROPONIBLE LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, AL HABERSE TRAMITADO SIN HABER RECONVENIDO DE PAGO AL ARRENDATARIO
"8. En el caso de
autos, se advierte que el proceso de terminación de contrato de arrendamiento,
desocupación y pago de cánones, se promovió sin haber sido efectuada la reconvención
de pago de conformidad a los Arts. 1422 Ord. 3º, 1737 y 1765 C.C.; es decir, sin
haberse reconvenido de pago a la arrendataria, lo cual debió cumplir
previamente la actora; y al tramitarse sin aquel requisito de procedibilidad o
de procesabilidad se vulnera el Debido Proceso o Proceso Constitucionalmente Configurado,
que tiene como base, esencialmente, los Principios de Igualdad, Audiencia y
Legalidad, reconocidos por nuestra Constitución en los Arts. 3, 11 y 15,
respectivamente; en consecuencia, conforme al Art. 232 letra c) CPCM, ello
constituye una infracción a las normas y garantías que rigen el proceso, por lo
que, existe nulidad de la sentencia venida en apelación; y por consiguiente, de
todo lo actuado en el proceso a partir de la resolución de las nueve horas de veintiuno
de enero del presente año en la que se formularon prevenciones a la demandante,
previo a la admisión de la demanda de mérito, sin el versado requisito de
procedibilidad, volviéndose imperioso declarar la nulidad advertida.
9. No hacerlo sería
no sólo vulnerar la ley secundaria, sino también y esencialmente los principios
constitucionales anteriormente relacionados, propiciando así la inseguridad jurídica;
en cuanto a la demanda de fs. […], al no
haberse efectuado las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C.C., no se
ha constituido en mora de la obligación a la arrendataria, lo que trae consigo
que no ha nacido para la actora el derecho para sustentar los reclamos de
mérito (pretensiones) y la demanda deviene en improponible, lo que impide el
pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión debatida.
CONCLUSIÓN.
Habiéndose
determinado que la demanda de terminación de contrato de arrendamiento,
desocupación y pago de cánones ha sido presentada sin haberse efectuado las
reconvenciones a que se refieren los Arts. 1422 Ord. 3° y 1765 C.C., en virtud
del referido defecto, a la demandante no le ha nacido el derecho para efectuar
el reclamo pretendido, lo que vuelve improponible la demanda; siendo procedente
declarar nulo todo lo actuado en el proceso de mérito a partir de la resolución
de las nueve horas de veintiuno de enero del presente año; y todo lo que sea su
consecuencia, incluyendo desde luego la sentencia venida en apelación, en
virtud de las razones dichas en la presente.”