CONTRATO
DE PROMESA DE VENTA
ALCANCES DEL PRINCIPIO
DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
“Esta Cámara, luego de
estudiar detenidamente el proceso principal, lo valorado por el Juez A quo en la sentencia recurrida y lo
expresado por las partes procesales en
la respectiva audiencia, hace las siguientes consideraciones:
Todo contrato nace del
acuerdo de voluntades; tal acuerdo es el que determina los efectos que aquel ha
de producir, así como su alcance, extensión y duración; en esto consiste
precisamente el principio llamado de la autonomía de la voluntad, que en
materia de obligaciones y contratos no es más que la libertad de que gozan las
personas para acordar los contratos que deseen, determinando, como ya se dijo,
su contenido, efectos, alcances y duración, siempre y cuando no vayan en contra
de prohibiciones legales, el orden público o las buenas costumbres. Tal
libertad de contratar es reconocida y garantizada por el art. 23 de la
Constitución de la República.
En ese sentido, las
personas pueden pactar toda clases de contratos, estén o no especialmente
reglados por la ley; pueden acordar efectos diferentes de los que le atribuye
la ley e inclusive, modificar su estructura puesto que aún las obligaciones que
son de la naturaleza de un contrato determinado pueden ser alterados,
modificados o suprimidos por los contratantes, salvo que sean de la esencia o naturaleza misma del contrato
que pacten, pues de hacerlo así, o no produce efecto alguno o degenera en otro
diferente; las partes pueden así determinar el contenido del contrato,
principalmente su objeto, contenido, efectos, alcance, y extensión de los
derechos y obligaciones que engendre, fijar su duración, así como establecer
las modalidades que han de afectarlos; de allí que de conformidad a nuestra legislación y Jurisprudencia, se
reconoce que el contrato es ley entre las partes.- De lo anterior se colige que las leyes
relativas a los contratos son, por lo general, supletorias a la voluntad de las
partes y sólo se aplican ante el silencio de éstos, de donde la misión del juez
en caso de litigio sea la de interpretar a restablecer aquella voluntad pero no
crearla ni mucho menos sustituirla por la suya; en nuestra Código Civil encontramos las disposiciones siguientes:
El Art. 1416 C.C.
dispone: “Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los
contratantes, y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento
mutuo de éstas o por causas legales.”
Por su parte el Art.
1417 C.C. establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por
consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las
cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la
ley o la costumbre pertenecen a ella.”
Y el Art. 1431 C.C.
preceptúa: “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse
a ella más que a lo literal de las palabras.””
CONTRATO
BILATERAL
“Que dentro de las
varias formas de contratar, encontramos el llamado Contrato bilateral que se da
cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente. Art. 1310 C.C. parte
final.
Que en ese sentido, en
el presente caso se pide la resolución del contrato de promesa de venta
por incumplimiento del mismo, celebrado entre los señores MARÍA DEL CARMEN
T. DE S. y JOSÉ ARQUÍMIDES V. P., la primera como promitente vendedora y el
segundo como promitente comprador; igualmente la resolución del mismo contrato
de promesa de venta por causal fallida solicitada por el señor V. P. como
promitente comprador contra la señora T. DE S. como promitente vendedora.”
CONDICIONES
SINE QUA NON PARA QUE EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA PRODUZCA SUS EFECTOS
LEGALES
“Que el contrato de
promesa se encuentra regulado en el art. 1425 del C.C., el cual expresa “La
promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes: 1ª Que la promesa conste por escrito;
2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces; 3ª Que la promesa contenga
un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª Que en ella se especifique de tal manera el
contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la
cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias
habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”.
Que el artículo citado señala las condiciones
sine qua non para que el contrato de promesa produzca sus efectos legales,
para obligar a los promitentes, que son: que
la promesa conste por escrito. Este contrato es solemne y el legislador
ha exigido que conste por escrito la intención de celebrar un contrato futuro.
Pero con ello no ha querido significar que deba de constituirse por escritura
pública, sino que basta el otorgamiento de documento privado para cumplir con
la solemnidad, indistintamente de las solemnidades del contrato prometido, es
decir, la promesa de vender o hipotecar basta que se haga en documento privado
aunque el contrato prometido deba celebrarse en escritura pública. Que el
contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En
consecuencia, el contrato prometido no debe ser un contrato nulo o
ineficaz, como los que señalan los Arts. 1600 a 1603 C. o
por contener objetos o causas ilícitas. Arts. 1335 y 1338 C. Que la promesa contenga un plazo o condición
que fije la época de la celebración del contrato. Este requisito exige que la
promesa tenga un plazo o una condición que determine cuando se celebrará el
contrato prometido, pues el legislador tiene especial interés en que esta
situación no permanezca en incertidumbre durante mucho tiempo. Que en ella se
especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falte para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
El contrato de promesa tiene por objeto la perfección del contrato prometido,
que no debe confundirse con el objeto del contrato, que para el caso de la
venta, es la cosa vendida, por tal razón se exige que en el contrato prometido
estén especificadas las condiciones, de tal manera que sólo falten las solemnidades
para su perfección.”
LA PROMESA
DE VENTA CONSTITUYE UN CONTRATO BILATERAL DEL QUE SURGEN OBLIGACIONES
RECÍPROCAS PARA AMBAS PARTES, LAS CUALES SE HACEN EXIGIBLES AL CUMPLIRSE EL
PLAZO O LA CONDICIÓN
“Que acerca de la naturaleza del contrato
de promesa, este contrato podemos decir que es un
contrato bilateral conforme al cual las partes quedan obligadas recíprocamente
a una prestación a favor de la otra, es decir, que se imponen obligaciones
simultáneamente a ambas partes, así lo establece el Art. 1310 C.C. que
literalmente DICE: “El contrato es unilateral cuando una de las partes se
obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las
partes contratantes se obligan recíprocamente.”
Debe
decirse entonces que, si el contrato de promesa de venta es un contrato
bilateral, como en verdad lo es, de él surgen obligaciones reciprocas para las
partes, en el caso de la compraventa, la del promitente vendedora de vender y
el del promitente comprador la de comprar; desde luego que el objeto de la
obligación de la primera es otorgar la venta, tradición del dominio y posesión
al recibir el precio de la cosa y el objeto de la obligación del segundo es la
de aceptar la venta, tradición del dominio y posesión de la cosa al entregar el
precio. Para la ejecución del contrato de promesa de venta, esto es, por uno de
los contratantes vender una cosa y por el otro comprar esa misma cosa por un
precio, conforme se dispone en el artículo 1425 regla 3ª C. los contratantes
han de fijar un plazo o estipular una condición. Llegado el plazo o cumplida la
condición se hacen exigibles para ambos contratantes las obligaciones
recíprocas que han contraído, obligaciones que deben tener igual tratamiento en
cuanto a la mora, de modo que ninguno de los contratantes, conforme se
establece en el artículo 1423 C., está en mora dejando de cumplir lo pactado
mientras el otro no lo cumple por su parte o se allana a su cumplimiento.”
IMPOSIBILIDAD
QUE HAYA FALTA DE FUNDAMENTACIÓN DE LA SENTENCIA, CUANDO EL JUEZ VALORÓ CADA
MEDIO PROBATORIO Y DIO LAS ARGUMENTACIONES QUE A SU JUICIO ERAN LAS
PERTINENTES
“Así las cosas, respecto al primer motivo de
agravio alegado por los recurrentes, es decir, que el Juez A quo en la sentencia no relacionó la
prueba sujeta a valoración y a la cual
le dio la credibilidad dando por sentado aspectos que por derecho
debieron ser probados por la parte demandada, pues tuvo como probado la no
aprobación del crédito por parte del Banco, sin relacionar en la sentencia
documentación o prueba alguna referente a la aprobación o denegatoria del
referido crédito; observa este Tribunal que en la sentencia de mérito, si bien no se relacionó por parte del Juez A
quo el documento de no aprobación del
crédito por parte del Banco, no significa que ese hecho no fue probado por el
demandado-actor José Arquímides V. P., pues consta agregado a fs. 57 y 84 de la pieza principal, copia certificada por notario de la carta
extendida por la Licenciada Guadalupe R. E., Ejecutiva Pyme de Agencia
Sonsonate del Banco Hipotecario de El Salvador,
de fecha 13 de agosto de 2014 y dirigida
al señor V. P., por medio de la cual se le comunicó que debido a que no se cumplía con
los requisitos en el trámite de crédito
que le estaba atendiendo la Licenciada
R. E., en cuanto a las garantías hipotecarias
cuyos valúos no cubrían el monto solicitado y respecto a las garantías
prendarais sobre las unidades de transporte a adquirir, según políticas del
Banco no debían de tener más de 10 años
de antigüedad, y dichas unidades sobrepasaban los años requeridos, por lo que
no sería posible tomarlas en garantía debido a la situación expuesta, le
comunicaba que en esta oportunidad no sería posible atender su solicitud de
crédito; que tal constancia de acuerdo a lo estipulado en el art. 341 CPCM hace
plena prueba, pues su autenticidad no ha sido impugnada.
Con relación al segundo agravio alegado, es
decir infracción a las reglas de valoración de la prueba y
aplicación indebida de la carga de la prueba; esto porque el demandado debió en
el momento procesal oportuno probar que efectivamente realizó la notificación
en el plazo y tiempo acorde a lo establecido en el contrato de promesa de
venta, es decir, probar documentalmente
que notificó de forma oportuna el primero de septiembre la no aprobación del
crédito por parte del Banco Hipotecario, y no lo hizo; sin embargo, el Juez A quo
da por sentado que la notificación se
hizo en la fecha citada; porque en la
demanda por un error material se
manifestó que la actora había sido
notificada por parte del demandado el primero de septiembre, la no aprobación del crédito; a pesar
que en la audiencia preparatoria celebrada el 18 de mayo de dos mil quince, se subsanó
dicho error material y se aclaró que la fecha de notificación fue el 10 de septiembre de 2014; por lo que a
criterio de los impugnantes el demandado
no logró establecer que haya notificado
a la actora en tiempo y forma. En cuanto
a este agravio, es hacer notar que si bien el señor José Arquímides V. P.
no probó documentalmente que notificó a
la promitente vendedora María del Carmen
T. de S., el primero de septiembre de
dos mil catorce la no aprobación del crédito por parte del Banco Hipotecario de
El Salvador solicitado; en la demanda aparece claramente cuando fue notificada
a la señora María del Carmen T. de S., de la no aprobación
del crédito, lo cual fue admitido por ésta; que además, ya se había trabado la litis cuando se quiso
corregir la demanda en la audiencia preparatoria; que por ello a criterio de
este Tribunal ha quedado probado,
estipulado y admitido en la
demanda de fs. 1 a 4 fte. de la pieza principal
presentada por los representantes
procesales de la expresada señora T. de
S., que “el primero de septiembre
fueron informados por parte del demandado José Arquímides V. P., que el crédito solicitado por su persona en el Banco Hipotecario de El Salvador no
había sido aprobado”; que el hecho antes dicho
fue admitido y afirmado por la parte
demandante por consiguiente, de acuerdo al art. 314 ord. 1º CPCM no requiere
ser probado, pues en la demanda se afirmó que a la promitente vendedora se le notificó la no aprobación del crédito el primero de
septiembre de dos mil catorce; por lo que a criterio de esta Cámara sí se ha
establecido que se notifico a la actora María del Carmen T. de S., en tiempo,
la no aprobación del crédito solicitado por el señor V. P.
Finalmente respecto al último agravio, es
decir que el Juez A quo no hizo una
valoración integral del documento de promesa de venta ni de los documentos
presentados, pues en la escritura de
promesa de venta no se estableció dar
como garantía los autobuses prometidos, lo que quiere decir que la no
aprobación del crédito fue debido a que
las garantías ofertadas no cumplían con los requerimientos establecidos por el
Banco Hipotecario, lo que es causa imputable
al demandado José Arquímides V. P. En cuanto a este agravio es de hacer
notar que lo argumentado por el recurrente
no es cierto, porque si el Juez
no hubiese hecho una valoración integral del documento de promesa de
venta ni de los demás documentos aunque no los haya detallado, no hubiese
declarado resuelto el contrato por una de las causales de inimputabilidad
plasmada en el mismo que es “a) Si al futuro
comprador no se le aprobare el crédito que está tramitando en el Banco
Hipotecario de El Salvador, el negocio no se realizaría por falta de fondos
económicos, quedando obligada la futura vendedora a reintegrar la prima
entregada en este acto, o sea CINCUENTA MIL DÓLARES”; por lo
que tal como advierte la Cámara y como consta
en la carta agregada a fs. 57 y 84 de la
pieza principal y de la cual ya se hizo referencia, se le denegó el
crédito al expresado señor V. P., lo que no es imputable a su persona; que
además debe decirse, que no hubo mala fe
del comprador al dar en garantía los buses para provocar que no se le aprobaría el crédito;
pues también dio dos inmuebles
como garantías al Banco Hipotecario, como consta en el expediente original de
solicitud del crédito del Banco Hipotecario de El Salvador agregado
de fs. 86 a 198 de la pieza principal;
que, además, la mala fe debe ser probada.
Que por
lo expuesto se rechazan los motivos de agravios alegados; y por consiguiente,
deberá confirmarse la sentencia venida en apelación por estar arreglada
conforme a derecho.”