CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
CONCURRENCIA DE LAS CIRCUNSTANCIAS ESPECIALES PARA LA VALIDEZ DEL CONTRATO
"3.1) El primer punto de apelación, radica en la revisión e
interpretación del Derecho aplicado en la sentencia de mérito, por considerar
el recurrente que se aplicó erróneamente el principio de que la “mora purga la mora” pues el promitente
vendedor estaba en mora, al no realizar la tradición del derecho de
propiedad que le corresponde, porque registralmente se encontraba imposibilitado al no ser dueño del 33.34% del derecho de propiedad a la fecha límite del
vencimiento del contrato.
3.1.1) Inicialmente, resulta pertinente remembrar que así como lo ha establecido la
jurisprudencia nacional, el N° 4 del Art. 1425 C.C., regula la institución jurídica denominada “promesa de celebrar un contrato”, y en ella se establece que la promesa debe ser lo suficientemente específica en el contrato prometido, de modo que solo falten la tradición de la cosa y las
solemnidades; lo que no implica que de dicha promesa de
realización de tal acto jurídico, nazca la obligación de hacer la tradición; pues dicha obligación será exigible únicamente cuando se celebre el contrato prometido.
3.1.2) Por otra parte, el Art. 1423 C.C., es aplicable a los contratos
bilaterales, estableciendo el principio de que la mora purga la mora, y además
constituye la base de la excepción del contrato no cumplido.
En el caso sub
lite, la promesa de celebrar el contrato de compraventa, generó obligaciones para ambas partes y, para constatar la concurrencia de mora, es imprescindible materializar las condiciones incluidas en la promesa, convenida conforme lo dispone el ArT,1425 C.C., para su perfeccionamiento, y acreditado procesalmente en el juicio.
3.1.3) En el presente caso, el documento origen de la
obligación consiste en un contrato de promesa de venta de inmueble que consta
de fs. [...], celebrado en esta ciudad el día cuatro de febrero de dos
mil trece, autenticado a la diez horas del mismo día ante los oficios
Notariales del licenciado [...], entre el
demandado-reconviniente señor [...] y el demandante-reconvenido señor [...],
en el cual el primero dio en promesa de venta al segundo, la tercera parte del derecho
de propiedad, que posee sobre un inmueble
de naturaleza
rústica, inculto, situado en […], de una extensión superficial
de novecientas áreas o catorce manzanas ochocientos setenta y nueve punto ocho
metros.
Por su parte, el promitente
vendedor se comprometió a vender libre de todo gravamen al promitente comprador
por el precio de setenta y cinco mil dólares, de los cuales el señor [...], entregó en aquel momento la suma de veinte mil dólares en
concepto de prima, quedando pendiente la cantidad de cincuenta y cinco mil dólares, que serían cancelados
en el plazo de diez meses contados a partir de la fecha del contrato, por medio
de una sola cuota, con un interés porcentual del siete punto cero por ciento
anual.
En caso que el promitente
vendedor ya no decidiera vender el inmueble debía devolverle al promitente
vendedor la cantidad dada como prima, más otra cantidad igual como daños y
perjuicios; y en caso de incumplimiento del pago del precio total en el tiempo
establecido por el promitente comprador, la prima quedaría en poder del
promitente vendedor, pudiendo solicitar la devolución inmediata del inmueble,
quedando éste a partir de ese momento en posesión del promitente comprador.
De los párrafos expuestos, se constata que las circunstancias especiales para la validez del contrato de promesa de venta
concurren; consecuentemente, surte efectos jurídicos, por lo que aplica lo previsto por el Inc. final del Art. 1424 C.C."
LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CORRESPONDIENTE, NO CONSTITUYE UN REQUISITO INDISPENSABLE PARA LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO, POR SER UN ELEMENTO QUE ÚNICAMENTE SIRVE PARA DOTAR DE SEGURIDAD JURÍDICA Y PARA QUE SURTA EFECTOS CONTRA TERCEROS
"3.1.4) Como se advierte del texto del contrato objeto del
proceso, se establece claramente que “aunque
en dicho Registro está inscrito solo un veinticinco por ciento del inmueble
antes descrito en realidad soy dueño de la tercera parte de dicho inmueble”,
de tal suerte que en el mismo instrumento se estableció que en realidad era
dueño de una tercera parte del bien raíz, lo que obviamente equivale al 33.34%;
y que desvirtúa lo expuesto por la parte demandante-reconvenida, en el sentido
que “El precio que se pactó según consta en el referido
contrato es de quince mil dólares por manzana”.
Asimismo, no se pactó como condición indispensable
la rectificación del porcentaje real del que era dueño el promitente vendedor, en
el registro correspondiente, para el cumplimiento de la promesa de celebrar el
referido contrato; de manera que no es posible alegar dicha condición como
forma de sustraerse de la obligación de concurrir a prestar su voluntad en el
convenio y pagar el precio.
Y es que del análisis de los Arts. 651, 667, 680, 683
C.C., se deduce que la inscripción en el registro correspondiente no constituye
un requisito indispensable para la celebración de este tipo de contratos, pues únicamente
es un elemento que sirve para dotar de seguridad jurídica y para que surta
efectos contra terceros, el derecho que se inscribe, pues ya el Art. 1597 C.C., establece los requisitos para que se
perfeccione el contrato de compraventa de inmuebles.
En esos términos, el promitente comprador, al
cumplirse el plazo pactado para la formalización del contrato debió de cumplir
su obligación, ya que el motivo esgrimido no era impedimento para concretarlo,
pues en todo caso se logró rectificar la inscripción en la oficina registral en
comento, lo que implica que eran ciertos los argumentos del promitente vendedor,
en cuanto a que tenía el dominio de un tercio de la extensión del inmueble,
como lo expresó en el contrato de promesa de venta.
Sumado a lo anterior, consta en la misma demanda, en
total coherencia con lo expuesto por el actor señor [...], en
la declaración de propia parte producida en audiencia probatoria, que al
momento en que se había previsto el cumplimiento de la obligación, desistió del
contrato “porque el dinero ya no estaba
completo, después de terminado el plazo del contrato, además el señor F. ya no
quiso ampliar el tiempo para conseguir el dinero y los intereses los pusieron
demasiado altos”.
APLICACIÓN ERRÓNEA DEL PRINCIPIO "LA MORA PURGA LA MORA" Y DE LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA
"En ese orden, se colige que en este caso no hubo incumplimiento del promitente
vendedor, señor [...], sino por el contrario, del promitente
comprador, [...], de tal manera que no es procedente lo regulado por el Art. 1423 C.C., en el sentido que
la mora del promitente comprador purga la del promitente vendedor, pues se ha
determinado que éste último nunca se encontró en ese estado, sino por el
contrario, el primero.
La consecuencia lógica del incumplimiento de la obligación
del señor [...], opera la aplicación de la cláusula penal en
su contra, establecida literalmente en el contrato génesis de la obligación,
que consiste en que la prima de veinte mil dólares dado en concepto de prima,
debe quedar definitivamente en poder del promitente vendedor, señor [...], mas la devolución inmediata del inmueble objeto
material del contrato.
De modo que la institución aplicada por el señor Juez suplente, a los hechos planteados y acreditados procesalmente en el presente caso, fue errónea, por lo que se acoge el punto de apelación invocado por tener sustento jurídico.
3.2) El segundo punto de
apelación, es relativo a la fijación de los hechos y la valoración de las pruebas, ya que el apelante, sostiene que el señor
juez no valoró parte del testimonio del demandante, también que no es cierta la afirmación de que la declaración del señor […], no aporta elementos de
convicción distintos con los documentos presentados, y que la prueba debe ser valorada en el sentido que quedó acreditado que existió un error
de forma y no de fondo en el registro,
al momento de inscripción del traspaso por herencia.
Al respecto, es preciso
mencionar que el referido agravio tiene íntima relación con el anterior punto
de apelación, pues como antes se dijo habiéndose transcrito un segmento de la
declaración del demandante-reconvenido, éste admitió que desistió del contrato
por falta de dinero, por lo que se ha fundamentado
suficientemente la incorrecta aplicación de la ley.
Asimismo, en cuanto a la
contradicción en que se asevera incurrió el
señor juez, el
impetrante no aclara en qué segmento de la sentencia se afirma que el promitente comprador no estaba en su derecho de abstenerse de
cumplir con la obligación de pago, aunque sí se advierte en la misma, que la
argumentación está encaminada a que dicha persona estaba facultada para no cumplir su
obligación por la mora del demandado; pero en virtud de haberse acogido el primer motivo de apelación
invocado, resulta inoficioso hacer consideraciones en cuanto al punto esgrimido.
IV.- CONCLUSIÓN.
Esta Cámara concluye que en el
caso sub júdice, en la sentencia recurrida, se aplicó
erróneamente la figura jurídica de la “mora purga la mora”, y se valoró
incorrectamente la prueba, en virtud que el promitente vendedor no se
encontraba en mora al momento del cumplimiento del contrato de promesa de
venta, lo que obligaba al promitente comprador a cumplir con su obligación.
Consecuentemente con lo
expresado, es procedente reformar la sentencia impugnada, sin
condena en costas de ambas instancias."