PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

COMPETENCIA PARA CONOCER DEL PROCESO ATRIBUIBLE AL JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA DEL LUGAR DONDE SE ENCUENTRA UBICADO EL BIEN INMUEBLE OBJETO DEL ARRENDAMIENTO

“En primer lugar, de lo considerado por las juezas, es preciso advertir que la pretensión deducida en la demanda, versa sobre un Proceso Especial de Inquilinato, dado que el documento base es un contrato de arrendamiento, agregado en fs. […] del expediente principal del cual se deduce que el destino del inmueble es para habitación del arrendatario según se establece en la cláusula IX literal f) del contrato, de las causales de caducidad del mismo el cual dice: “[…] por destinar el inmueble a usos distintos al habitacional […]”. De ahí que, se cumplen con los supuestos de los ordinales 1° y 2° del art. 477 C.P.C.M., esto es que: a) se declare la terminación del contrato; b) se ordene la desocupación del inmueble; y, c) se condene al pago de cánones adeudados.-

Ahora bien, para efectos de determinar la competencia territorial, debe observarse con preeminencia, la regla especial en materia de inquilinato contenida en el Art. 478 inc. 2° C.P.C.M., la cual prescribe que: “Será competente para conocer de estos procesos el Juez de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el bien, con excepción de los juzgados de menor cuantía” de igual forma el inciso 3° de la referida disposición prescribe que: “los procesos regulados en este título son los que se refieren exclusivamente a arrendamientos para vivienda”

En el caso de mérito, el actor afirmó en su demanda que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra ubicado en la jurisdicción de Antiguo Cuscatlán, departamento de La Libertad; lo que ha quedado demostrado en el contrato de arrendamiento.  Siendo competente en dicha localidad, según lo prevenido en el Decreto 262, el Juzgado de lo Civil de Santa Tecla, quien tiene atribuido el conocimiento de dichos asuntos en tal municipio; pero al margen de tales consideraciones, debe advertirse que en materia de inquilinato, es válido el señalamiento de un domicilio especial; lo que no se contrapone a la competencia del juez del lugar donde se encuentra el inmueble, pues ambos criterios atribuyen competencia sin excluir uno al otro. El art. 33 inc. 2° C.P.C.M. reconoce la autonomía de la voluntad de los contratantes para someterse a la jurisdicción de los tribunales de un circuito territorial en aplicación del art. 23 Cn., dando un derecho de opción al actor, para interponer la demanda ante el juez competente, en virtud de la sumisión expresa a un domicilio o al señalado por la ley.

La Jueza Primero de lo Civil y Mercantil de San Salvador (3) también pretende justificar su decisión argumentando que el art 33 inc. 2° C.P.C.M. no aplica ante el art. 478 inc. 2 C.P.C.M., porque el art. 13 C.C. establece el principio de especialidad, en el sentido que la disposición de una ley referente a cosas o negocios prevalece sobre otras generales de la misma ley, cuando entre ambos hubiere contraposición. Al respecto, el art. 26 C.P.C.M. prescribe que la competencia, como regla general, es indisponible, salvo en razón del territorio de acuerdo a las reglas contenidas en dicho cuerpo legal. Las partes pueden disponer de la competencia con arreglo al art. 33 inc. 3° C.P.C.M. cuando se someten por un instrumento fehaciente. Estas dos últimas normas preconizan la autonomía ya citada para que pueda disponerse de la competencia. No existe contraposición entre el art. 478 inc.2° C.P.C.M. y el art. 33 inc. 2° C.P.C.M. más bien se ha dejado un abanico amplio de posibilidades para que el actor pueda disfrutar del derecho de acceso a la justicia.