ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONSTITUYE UNA OBLIGACIÓN A CARGO DEL VENDEDOR DEL INSTRUMENTO ERRADO, CUYA PRETENSIÓN DEBE TRAMITARSE A TRAVÉS DE UN PROCESO MONITORIO DE OBLIGACIÓN DE HACER 

“La presente resolución se pronunciará exclusivamente sobre el punto planteado en el recurso, tal como lo ordena el Inc. 2° del Art. 515 CPCM.

Es así que, esta Cámara inicialmente, hará una síntesis del caso sometido a nuestro conocimiento, luego formulará ciertas consideraciones jurídicas en lo concerniente al punto apelado, para finalmente adoptar la decisión del caso.

1. La señora […], demanda a través de su Apoderada, a la señora […], pretendiendo que en sentencia se le ordene a la señora [demandada] que otorgue la Escritura de Rectificación de la Compraventa.

 Los hechos, por los cuales se pretende lo anterior, consisten en que el día diecisiete de Abril de mil novecientos noventa y ocho, la [demandada], le vendió a la [demandante], un inmueble situado en […] departamento de San Vicente, con una extensión superficial de 1,126.09 m2 de las medidas y colindancias que en la demanda se detallan; sin embargo, la compradora no inscribió el instrumento después de los días de su otorgamiento, sino que ha sido hasta los últimos meses en los que ha intentado hacerlo y para tal efecto, ha presentado al mencionado Registro Inmobiliario para su aprobación el plano de desmembración de la porción vendida y ya ha sido aprobado, pero sucede que la descripción contenida en tal plano aprobado no concuerda con la descripción que del inmueble reza la escritura, de manera que el Registrador no la inscribirá y por lo tanto, es indispensable otorgar una Escritura de Rectificación, misma que la demandada se niega a  otorgar.

2.- (A.-) El Código Procesal Civil y Mercantil, dentro de su Libro Tercero relativo a los Procesos Especiales, contiene los denominados Procesos Monitorios, el primero es el Proceso Monitorio por Deudas de Dinero y el segundo, es el Proceso Monitorio para Obligaciones de Hacer, No Hacer o Dar, siendo de interés al caso, el primero de la segunda clase de Proceso Monitorio o sea el destinado para que se cumpla una Obligación de Hacer.

Al respecto, el Art. 497.1 CPCM, dice: “…El Proceso Monitorio también será aplicable cuando se exija el cumplimiento de una obligación de hacer, de no hacer o dar cosa específica o genérica, si el valor del bien o servicio no supera los veinticinco mil colones o su equivalente en dólares de los Estados Unidos de América…”

Es preciso entonces, que se trate de una obligación de hacer, es decir, de aquellas que tienen por objeto la realización de un acto concreto o la ejecución de un hecho, que no consista en la entrega de una cosa.

Tal obligación, de conformidad al Art. 497 Incs. 2 y 3 CPCM, debe constar“…en documento, cualquiera que sea su forma y clase, o el soporte en que se encuentre, y siempre que aparezca firmado por el demandado…

También podrá aplicarse el proceso monitorio cuando la obligación resulte acreditada mediante (…) documentos que, en el tráfico jurídico, documenten relaciones entre acreedor y deudor…”

En concordancia al último de los incisos, se encuentra el Art. 489 CPCM (previsto dentro del Proceso Monitorio por Deudas de Dinero pero es aplicable al Proceso Monitorio para obligaciones de hacer, conforme al Art. 500 CPCM), al autorizar la utilización de esta vía procesal cuando “…el acreedor justifique un principio de prueba suficiente...”.

Además, la aplicación del proceso que nos ocupa, requiere que el valor del bien o servicio no supere los veinticinco mil colones o su equivalente en dólares de los Estados Unidos de América.

(B.-)Ahora, es oportuno decir también que el Código Civil, en su Art. 1315,distingue entre los elementos que son de la naturaleza de un contrato, los que son de su esencia y los accidentales; define los de la esencia, como aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto jurídico alguno o degenera en un contrato diferente; mientras que, los de la naturaleza -según el mismo artículo -son aquellas cosas que no siendo esenciales en él, se entiende que le pertenecen, sin necesidad de una cláusula especial.

En términos generales, podemos decir que son de la esencia de todo contrato las condiciones exigidas en el Art. 1316 C.C., que son la capacidad, el consentimiento, objeto y causa lícitos; pero el citado 1315 C.C., se refiere a otras cosas esenciales, propias de cada contrato, es decir, que son condiciones sine qua non; por ejemplo, en la compraventa tiene que existir una cosa a vender y un precio que pagar. Estos dos requisitos son de la esencia de la compraventa.

En cambio, es generalmente aceptado que es de la naturaleza de la compraventa, la obligación del vendedor de sanear tanto por evicción como por vicios redhibitorios, porque el que compra una cosa lo hace para gozar de ella como señor y dueño. Sin embargo, debe quedar claro que, el cumplimiento de esa obligación es contingencial, o sea, que puede reclamarse su observancia, solo en la hipótesis de que la cosa se vuelva evicta o surjan vicios redhibitorios.

El punto, en el caso de autos, es determinar si en efecto la obligación de rectificar un contrato de compraventa es parte de la naturaleza de éste y de ser así - conforme al Art. 1417 C.C.- sería exigible su cumplimiento una vez se compruebe que exista algún error en el contrato inicial.

Para ello, es importante partir del hecho que una de las obligaciones del vendedor, de conformidad a los Arts. 1597 y 1627 C. C., es la entrega o tradición de la cosa vendida y tal tradición, tratándose de bienes raíces, conforme al Art. 667.1 C.C., se puede efectuar por medio de un instrumento público, en el que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla, pudiendo ser ese instrumento el mismo del acto o contrato.

Sin embargo, hasta acá la tradición surte efecto únicamente entre los otorgantes; pero, a tenor de los Arts. 680 y 683“…la tradición del dominio de los bienes raíces…” no produce“…efecto contra terceros, sino por la inscripción del título en el correspondiente Registro…”

Ello implica, como lo dice la Sala de lo Constitucional, en su resolución Amp. 538-2007de las 10:29 del 14/12/2007, que: “…para que una persona goce de la propiedad (…)sobre un inmueble determinado, no basta la sola formalización del contrato para su plena protección, pues para que tales categorías jurídicas produzcan sus efectos legales frente a terceros, la ley ha establecido que los documentos solemnes deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas respectivo, encontrándose dentro de éstos, según lo estipulado en el artículo 686 numeral 1º del Código Civil, todos aquellos títulos o instrumentos en los que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio (…) sobre bienes inmuebles…”[...]

En ese sentido, los Arts. 678 C.C. y 40 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas (RLRRPRH), establecen que: “…En virtud del principio de rogación, la inscripción podrá pedirse por quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir….”

No obstante, puede suceder que se adviertan errores, inexactitudes u omisiones subsanables, que impidan su inscripción y entonces lo procedente es subsanar dichos vicios.

Frente a casos como los comentados, el Legislador, en normas como el Art. 8 de la LPUPTRDIRPRHSICPI y el Art. 698 C. C., preceptúan que es obligación del funcionario autorizante subsanar tales errores permitiendo mediante una nueva escritura, la rectificación o aclaración del instrumento errado, sin perjuicio de que el o los titulares de los derechos amparados en el instrumento de que se trate, contraten los servicios profesionales de otro Notario, a efecto de otorgar el nuevo instrumento; pero, aun así, el Notario por ante sí y por sí no puede enmendar el yerro advertido sino que, al igual que la primera vez, es preciso contar con la comparecencia de todos los otorgantes del documento observado.

Ese hecho, el de comparecer a otorgar la rectificación o aclaración del instrumento observado, es una obligación jurídica de hacer que tiene el vendedor, derivada del carácter bilateral de la compraventa y porque, quien compra un bien inmueble lo hace con ánimo de ser el nuevo dueño no sólo frente al antiguo sino también frente a la generalidad de las personas; y, es a raíz de esa  naturaleza bilateral que, conforme a los Arts. 1316, 1627, 683 y 667 C.C., que comprador y vendedor, tienen obligaciones recíprocas, consistiendo la del último en efectuar la tradición de la cosa, la cual frente a terceros surte efecto hasta concretada la inscripción del contrato en el Registro Inmobiliario; de tal manera que, mientras el adquirente no logre la inscripción, el tradente o vendedor se encuentra en el deber legal de realizar las prestaciones necesarias tendientes a conseguir aquello, verbigracia, la de otorgar la rectificación, en virtud de que solamente con la inscripción, se presume conocer públicamente la titularidad y condiciones del dominio de un inmueble determinado a favor del nuevo titular del derecho.

3.- En ese sentido, no obstante que en la escritura de compraventa presentada no conste expresamente la obligación de rectificar la misma, se entiende que esa obligación existe respecto al vendedor, por el carácter bilateral de la compraventa, siempre que la inscripción no sea posible por algún error existente, pues ese acto -el de la inscripción - es ineludible para que la tradición de bienes raíces surta efecto frente a terceros. Lo anterior, tomando en cuenta que las partes contratantes, conforme al Art. 1417 C.C., se obligan no sólo a lo que en el contrato se exprese, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a él.

4.- En consecuencia, no siendo válido el razonamiento para rechazar la solicitud de proceso monitorio para obligaciones jurídicas de hacer, al auto apelado debe revocarse y ordenarse la admisión de esa solicitud y la continuación del trámite de ley.