RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
PROCEDE
DECLARAR IMPROPONIBLE
“En el sublite, la señora [demandante], pretende la
resolución de dos contratos de promesa de venta que ha celebrado con la
sociedad SALAZAR ROMERO, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, así como la
restitución de las primas y cuotas que dicha señora ha pagado a dicha sociedad,
y la condena de cantidad de dinero en concepto de indemnización por perjuicios;
asimismo, por medio del recurso interpuesto, pretende que en esta instancia, se
reforme la sentencia en el sentido que se acceda a la liquidación de los daños
y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato por la sociedad
demandada, que fue el único punto en el cual sucumbió.
La parte demandada, también
apelante, circunscribe el punto apelado, según consta de su escrito de
apelación, a que se declare ilegal el fallo pronunciado, que se cancele la mora
existente hasta la fecha por la parte actora, así como que se declare la
terminación de los contratos y se reserve el doce por ciento sobre el valor de
cada inmueble, en concepto de gastos administrativos.
La acción ejercida por la parte
actora va encaminada principalmente a obtener la resolución de dos contratos de
promesa de venta los cuales obran en fotocopia certificada ante notario […] y
accesoriamente, a que se ordene la restitución de las primas de seguro y cuotas
que la demandante ha pagado a la Sociedad demandada y la condena de cierta
cantidad de dinero en concepto de indemnización por daños a consecuencia del
incumplimiento de los contratos.
Según el tenor literal de la demanda la acción que se ha
ejercido, es decir la de resolución de contrato, la funda el actor en el inciso
segundo del art. 1360 C.C., que le da la facultad de pedir, o el cumplimento o
la resolución del mismo, habiendo optado por la resolución de los contratos en
mención con indemnización de perjuicios, según consta de la misma demanda.
Con relación al contrato de "Promesa de venta",
hay que tomar en cuenta que es un contrato bilateral en el cual la
manifestación o declaración de voluntad de cada parte, está orientada a la
conformación y perfeccionamiento del contrato prometido; siendo así, de aquel
se derivan obligaciones recíprocas para las partes, que deben ser puntualmente
cumplidas por cada una de ellas, para que pueda constituirse en mora al otro.
En el sublite, los documentos base de la acción, (más no ejecutivos porque por sí
solo no lo son) lo constituyen los contratos de promesas de venta que obran en
autos, en los que ambas partes se han obligado a celebrar un contrato de
compraventa, es decir una parte se ha obligado a vender los inmuebles descritos
en los mismos y la otra, a comprarlos, estableciéndose un plazo para ello,
reuniendo a criterio de esta Cámara, los demás requisitos que señala el art.
1425 C.C.
Ahora bien, al analizar el contenido y cláusulas de
dichos contratos, se advierte que además del pacto de promesa de venta, hay
inmerso en los mismos, una cláusula que obliga a la prometida a cancelar a la
Sociedad promitente una cantidad de dinero en concepto de canon mensual de
"arrendamiento" por cada uno de los meses comprendidos desde la fecha
de la firma de ambos contratos, hasta la firma de la resciliación del mismo; lo
anterior, tal como lo ha indicado la Sala de lo Civil en su sentencia, da lugar
a una incertidumbre en cuanto a la naturaleza del contrato, ya que hace
cuestionar si tal contrato se trata propiamente de una promesa de venta, una
venta a plazo o un arrendamiento con promesa de venta, por lo que según dicho tribunal
Superior se advierte una mixtura de contratos la cual es permitida según
nuestro ordenamiento jurídico, concluyendo con relación a este punto, que esta
Cámara en su sentencia, se limitó a hacer un análisis de los hechos y las
cláusulas de los referidos contratos, desde la perspectiva que se tratan las
promesas de venta; en tal sentido estima que a la demandante, en "calidad
de arrendataria", le asiste el derecho de pedir la terminación del
arrendamiento, cuando el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de
ella el uso para que ha sido arrendada. Art. 1720 C.C.
Que a pesar que esta Cámara comparte el criterio antes
sustentado y no obstante es cierto que los contratos base de la acción tienen
cierta mixtura pues incluyen por lo menos dos contratos, es necesario para
resolver lo concerniente, remitirse al petitorio de la demanda, puesto que en
él se encuentra definida la pretensión principal del actor, siendo ésta:
"LA RESOLUCION DE LOS CONTRATOS DE PROMESA DE VENTA" no haciendo
alusión a ningún contrato de arrendamiento; y sobre esta base debe de
circunscribirse el fallo de la sentencia que debe de pronunciarse por esta
Cámara, de lo contrario, podría darse un fallo incongruente con las
pretensiones deducidas por los litigantes, que por cierto, es un motivo
específico de casación. En efecto, según el perfil de la doctrina de Sala y la
jurisprudencia Casacional, este motivo se presenta cuando no existe conformidad
de lo resuelto en el fallo con las pretensiones hechas valer en el juicio por
las partes. La falta de congruencia se ha estimado como "error in procedendo",
el cual puede presentarse en tres formas: a) cuando se otorga más de lo pedido,
2) cuando se otorga algo distinto de lo pedido, y 3) cuando se deja de resolver
algo pedido; la sentencia puede entonces ser: "plus petita", si
otorga más de lo pedido, "extra petita", si otorga algo distinto de
lo pedido, o "citra petita", si no resuelve sobre algún punto que fue
pedido. (... Sentencia definitiva, Sala de lo Civil, ref. 176-C-2004, de las
nueve horas del día 27/4/2005; Sentencia definitiva, Sala de lo Civil, ref.
130-C-2005, de las nueve horas del día 5/12/2005. Sentencia definitiva, Sala de
lo Civil, ref. 141-C-2005 de las ocho horas y treinta minutos del 27/10/2005) Así
las cosas, el punto principal a dilucidarse estriba en la Resolución de los contratos de promesa
de venta, y en ulterior instancia a las pretensiones deducidas por la Sociedad
demandada-apelante.
La resolución de contrato tiene su asidero en el art.
1360 C.C., el que sirve de sustento legal a la acción ejercida por la
demandante; dicha disposición reza: "En los contratos bilaterales va
envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes
lo pactado. Pero en tal caso, podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o
la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios
en uno u otro caso..." En este contexto, "La Resolución" es el
efecto que produce el evento de la condición resolutoria tácita a que se
refiere dicha disposición, es decir la destrucción del contrato para el futuro
y para el pasado. En los contratos de tracto sucesivo, la resolución toma el
nombre de terminación.... Curso de derecho Civil, "las Fuentes de las
Obligaciones" Arturo Alessandri Rodríguez y Manuel Somarriva Undurraga,
Editorial Nascimento, Chile, pag. 306...Sin embargo, según lineamientos
jurisprudenciales establecidos por la Sala de lo Civil, tal institución, si
bien es cierto es aplicable para la disolución de contratos bilaterales, no
es aplicable para el caso del contrato de promesa de venta, por existir una
regulación especial para esta clase de contratos: el art. 1424 C.C. Tal
disposición toma como base para la disolución del contrato "la mora
de una obligación de hacer",
tal como sucede en el caso de la promesa de venta, en el cual el objeto
principal es la celebración u otorgamiento de la venta, no de dar alguna cosa;
sobre este punto, en la sentencia de la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de
Justicia, de las once horas del día 13 de diciembre de 2004, al analizar sobre
el incumplimiento de una de las partes en esta clase de contratos, sostuvo:
...."Por otro lado, la mora en el cumplimiento de la obligación adquirida
en el contrato de promesa, también da lugar a que el acreedor pida ante el
órgano jurisdiccional, deje sin efecto el mismo, como lo establece la parte
final del art. 1424 C.C., con indemnización de daños y perjuicios para el
infractor, en este caso, el moroso. De acuerdo a lo manifestado, se aprecia que
la disposición mencionada, es la aplicable para los efectos del contrato de
promesa de venta, no así el art. 1360
C.C., con el cual, la parte actora ha fundamentado su pretensión, por
cuanto dicha norma jurídica es de carácter general, aplicable a cualquier
contrato bilateral, pues lleva imbíbita la condición resolutoria en caso de no
cumplirse por uno de los contratantes; sin embargo, el contrato de promesa de
venta, aun siendo bilateral, por contener obligaciones de hacer, la
disposición especifica aplicable en caso de incumplimiento es el art. 1424
C.C."... Además en dicha sentencia adujo: "Esta Sala, al
analizar la promesa de celebrar un contrato, resulta que el objeto de la
obligación es, precisamente celebrarlo, hacerlo, y no es dar alguna cosa; en el
presente caso, el objeto de las obligaciones de las partes, nacidas de la
promesa, es una obligación de hacer, celebrar un contrato de compraventa, del
cual a su vez, si se celebra, nacerán para las partes, respectivamente, las
obligaciones de hacer la tradición de la cosa y de pagar el precio, las cuales
si son obligaciones de dar".
Establecido el ámbito de
aplicación de la norma últimamente señalada, nos queda determinar el objeto de
las acciones que de ella se derivan, los cuales son: a)Que se apremie al deudor
para la ejecución del hecho convenido. b) Que se le autorice a él mismo para
hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor. c) Que se rescinda la obligación
y que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes por la infracción
del contrato.
De todo lo anterior, se colige que la acción de
resolución de contrato ejercida por la parte actora con su demanda, no es la
apropiada para la disolución del contrato de promesa de venta, lo cual podría
encuadrarse dentro de la figura de la improponibilidad a que se refiere el
numeral 5) del art. 277 CPCM., siendo tal resolución inhibitoria del fondo de
la cuestión debatida; sin embargo, siendo que el lineamiento de la Sala ha sido
que se conozca del recurso, pronunciando la sentencia que conforme a derecho
corresponda, lo que implica conocer del fondo de la pretensión, es
procedente revocar el fallo de la sentencia venida en apelación en cuanto
declara la resolución de los contratos de promesa de venta a que se refiere la
demanda, así como la parte que condena a restituir a la sociedad demandada
cantidad de dinero en concepto primas de seguro y abonos mensuales por las
viviendas prometidas en venta y el pago de las costas procesales, desestimando
tales pretensiones y confirmándose únicamente en cuanto a que declara no ha
lugar el pago de indemnización por daños y perjuicios solicitados.
Ahora, con relación a las pretensiones de la sociedad
demandada-apelante, en su escrito de apelación esta Cámara estima que, además
de algunas pretensiones que no son atendibles legalmente, como que se haga una
declaración respecto de las fotografías que constan en autos, se declare el
dominio del inmueble objeto del litigio, se declare la falta de solvencia en el
pago de las cuotas y otras semejantes, la pretensión principal estriba en la
"Terminación del contrato de promesa de venta", que como ya se dijo,
se equipara a la resolución, solo que aquella se da en los casos de contratos
de tracto sucesivo, por lo que, siendo que la Sociedad demandada tampoco hizo
uso de la acción apropiada, tal pretensión debe de seguir la misma suerte que
la de la parte actora-apelante, es decir debe de desestimarse junto con las
pretensiones accesorias, como lo son el pago de la mora existente, la reserva
del doce por ciento sobre el valor de cada inmueble y las demás pretensiones
antes dichas.