RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

PROCEDE DECLARAR IMPROPONIBLE LA DEMANDA POR NO HABERSE INCOADO NINGUNA DE LAS PRETENSIONES QUE PARA ESTA CONTROVERSIA FACULTA LA LEY

“El caso que se estudia, tiene su origen en la demanda en la que esencialmente pidieron los Licenciados […] que se declare resuelto el contrato de promesa de venta base de la pretensión y se declare, que la demandada […] está obligada a indemnizar a su poderdante por los perjuicios causados por su incumplimiento, como lo ordena el Art. 1360 Inc. 2° C.C.

Estudiado el escrito de interposición del recurso, se hacen las consideraciones siguientes: El recurso se ha interpuesto, por infracción del Art. 1360 del Código Civil, al haberse interpretado, según dicen los impetrantes, erróneamente dicha disposición, al darle el Juez sentenciador un alcance y exigencias que el legislador no consideró y que lo llevó a la aplicación de instituciones diferentes a aquella en que se fundamenta el reclamo, como es la condición resolutoria tácita, que el legislador estableció en la norma referida; señalando como la razón en que se fundamenta el recurso, la sentencia impugnada.

Sostienen dichos profesionales en su escrito, que el Juez en el fundamento jurídico de su sentencia, hace una confusión entre lo que es la condición resolutoria ordinaria, la condición resolutoria tácita y el pacto comisorio... que de la condición resolutoria tácita, se entendió el legislador en el Art. 1360 C....el Juez de lo Civil exige para la aplicación del Art. 1360 que la cláusula resolutoria se convierta en un pacto comisorio,...el contrato vinculatorio entre el demandante señor […], es un contrato de promesa de los regulados en el Art. 1425 C.C., es un contrato bilateral que cumple todos los requisitos que esta última norma legal prevé, por consiguiente resulta aplicable al mismo el predicado del Art. 1360 citado, en el evento de que uno de los contratantes ya fuere que el promitente vendedor o la promitente compradora no cumplieren con cualquiera de las obligaciones que le surgen de dicho contrato de promesa de venta....Que los elementos que requiere el legislador para que opere la condición resolutoria tácita se acreditaron así: Que el contrato es bilateral, las partes se obligaron recíprocamente; que el contrato es solemne porque está sujeto a la observancia de formalidades especiales Art. 1314 C.C., la formalidad de constar por escrito y contener los requisitos de ley se cumplen Art. 1425 C.C., el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la promitente compradora respecto al pago del precio estipulado en el contrato y en la forma de su pago, también se encuentra acreditado suficientemente, la mora no se prueba, solo se afirma correspondiéndole al deudor excepcionarse, de que si pagó lo que no se acreditó pues los papeles presentados en fotocopia lo fueron de manera extemporánea y sin cumplir los requisitos que señalan los Arts. 148 Inc. 3° y 333 CPCM y porque en la audiencia probatoria la promitente compradora expresó que "ella no había pagado al promitente vendedor señor […], las cuotas en el monto y forma estipuladas, a partir de aquella que le correspondía pagar el día cuatro de marzo de dos mil nueve". Prueba que no fue apreciada por el señor Juez sentenciador por lo que también transgrede los Art. 416 y 216 CPCM. Piden que se admita el recurso, se revoque en todas sus partes la sentencia pronunciada por el Juez inferior, se acceda a las pretensiones deducidas y que se contienen en el petitorio de la demanda, declarando la resolución del contrato vinculatorio entre los contratantes […] declarando la obligación en que ésta se encuentra de indemnizar por los perjuicios causados al promitente vendedor, se ordene que el señor Juez de lo Civil del distrito judicial de Metapán, pague la multa a que se ha hecho acreedor por el retardo en el cumplimiento de los plazos que señala en Inc. 1° del Art. 417 CPCM, como lo prescribe el Inc. 2° de esa misma norma y si este Tribunal lo considera atinente informe a la Corte Suprema de Justicia por medio de la Sección de Investigación Judicial, el cometimiento de la falta grave que señala el Art. 51 Lit. e) de la Ley de la Carrera Judicial.

Para resolver el presente caso, se tiene en consideración, que el texto del Art. 1360 C., que sirve de sustento legal a los demandantes, acoge la condición resolutoria tácita en el caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, en los contratos bilaterales; disponiendo en su inciso segundo, que en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.

Conviene señalar, que según el Art. 1309 C.C., el contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para con otra u otras o, recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa."; en tanto que los autores Arturo Alessandri Rodríguez y Manuel Somarriva Undurraga, en su obra "Curso de Derecho Civil", Tomo IV, Fuentes de las Obligaciones, pág. 16, lo definen como "La convención generadora de obligaciones o el acuerdo de voluntades de dos o más personas destinado a crear obligaciones".

Sobre este caso particular, conviene traer a cuenta la definición que del contrato de promesa nos proporciona la doctrina. El autor Ramón Sánchez Medal, en su obra De los Contratos Civiles, Editorial Porrúa, S.A., Pág.129, lo conceptúa como "El contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a celebrar, dentro de un cierto plazo, un contrato futuro cuyos elementos esenciales se determinan al efecto." Dice además, que este contrato se denomina también antecontrato, precontrato, contrato preparatorio, contrato preliminar y promesa de contrato. A su vez, el contrato que se promete se llama contrato futuro, contrato definitivo o contrato prometido.

Sobre este mismo punto, algunos autores estiman, que la promesa, es un contrato base, en que se fijan sólo los elementos característicos que después habrá de desarrollar el contrato futuro, o bien que la promesa, es únicamente la etapa inicial en el "iter" contractual que desemboca en el contrato definitivo. En ese sentido, el profesor Rafael Rojina Villegas, en su libro Derecho Civil Mexicano, Tomo sexto, Contratos Vol. I, Edit. Porrúa, S.A., pág. 112, dice que la promesa bilateral de compra y venta no se confunde con el contrato definitivo de ese nombre, pues sólo crea obligaciones de hacer, consistentes en celebrar en el futuro dicho contrato.

El contrato presentado con la demanda como prueba de la pretensión, reúne los requisitos legales exigidos, conforme la ley; sin embargo, es de recordar que, dada la naturaleza especial del contrato de promesa de venta, en éste se origina únicamente la obligación de hacer y no de dar, de lo que resulta que la norma aplicable en caso de incumplimiento por uno de los contratantes con lo pactado, lo es el Art. 1424 Inc. último C.C., que reza: " Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas dos cosas, a elección suya: la. Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido; 2a. Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor. También podrá pedir que se rescinda la obligación y que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato."

Doctrinariamente se considera, que para el caso de incumplimiento de cualquier promesa, se conceden dos acciones, la acción de cumplimiento para obtener la ejecución forzada, o bien, exigir el pago de daños y perjuicios, cuando el acreedor opte por esa acción. En el caso de reclamar el cumplimiento, puede exigirse además el pago de daños y perjuicios y, si se decide por la rescisión, esto es, dejar sin efecto los términos del contrato, procede el pago de daños y perjuicios por la mora imputable al deudor.

El contrato de promesa, constituye una garantía para asegurar el cumplimiento del contrato definitivo, es un contrato singular, por lo que el legislador de esa manera lo reguló, Art. 1425 del Código Civil, que dispone lo pertinente para su validez y eficacia y cuyo texto en su inciso último, lo liga con lo dispuesto en el Art. 1424 del mismo Código, al expresar que: "Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente". Limita, pues, la ley, en caso de desaveniencias entre los contratantes, las acciones que contiene dicho artículo.

Por lo antes manifestado, se considera que la pretensión se debió sustentar a la luz del artículo 1424 C., citado, que es el que traza los lineamientos para resolver la pugna que se ha suscitado entre el señor […], promitente vendedor y la señora […], promitente compradora, por haber ésta incumplido el pacto contenido en el contrato en lo que a ella atañe, como es haber incurrido en mora en el pago de las cuotas establecidas como abonos para completar la cantidad de cincuenta y dos mil dólares de los Estados Unidos de América, a que asciende el precio convenido para la venta del inmueble prometido, en el plazo de setenta meses, o cuando se cancelara en su totalidad el dinero restante, en que se otorgaría la escritura de compraventa, que es el contrato definitivo, según reza el contrato. De lo dicho se desprende, que al actor no le asiste el derecho al ejercicio de la acción contenida en el Art. 1360 C., norma legal que regula lo concerniente a los contratos definitivos y que invocó como fundamento jurídico de su pretensión.

Abona lo anterior, el criterio sustentado por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia Referencia 141-C-2004, que en lo pertinente dice: "Esta Sala, al analizar la promesa de celebrar un contrato, resulta que el objeto de la obligación es, precisamente, celebrarlo, hacerlo y no es dar alguna cosa; en el presente caso, el objeto de las obligaciones de las partes, nacidas de la promesa, es una obligación de hacer: celebrar un contrato de compraventa, del cual a su vez, si se celebra, nacerán para las partes, respectivamente, las obligaciones de hacer la tradición de la cosa y de pagar el precio, las cuales sí son obligaciones de dar....La promesa de celebrar un contrato, como ya se expresó, está regulada en el Art. 1425 C., en el cual se dispone, expresamente, que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias enumeradas en la misma norma jurídica. Tales circunstancias especiales se presentan en el caso de autos, según consta en el testimonio de la escritura pública de promesa presentada; por consiguiente, surte plenos efectos legales y siendo así, de conformidad con el inciso último del mismo Art. 1425 C, tiene lugar lo prevenido en el Art. 1424 C. El Art. 1360 C., establece la condición resolutoria tácita, cuya finalidad es decretar judicialmente la resolución de un contrato, concurriendo las circunstancias siguientes: 1) que haya incumplimiento de la obligación, total o parcial; 2) que este incumplimiento se deba a la culpa de uno de los contratantes; 3) que el otro contratante sea diligente, es decir, que haya cumplido su obligación o que esté pronto a cumplirla y 4) que el contrato sea bilateral. En el caso de autos, la promesa de compraventa originó obligaciones para ambas partes, como ya se relacionó; es decir, que se trata de un acto jurídico bilateral, pero por ser una promesa de celebrar un contrato, está regulado en forma específica, tanto en lo relacionado con su forma, como con sus efectos, razón por la cual, la acción que debe ejercitarse es la conferida por los Art. 1425 y 1424 C., y no la que concede el Art. 1360 C. Por las razones anteriores, no se presenta el motivo de casación alegado.

De lo antes relacionado se concluye, que el precepto legal aplicable al caso que nos ocupa, es el Art. 1424 C., como antes se dijo, y no el Art. 1360 C., pues la aplicación de éste, incide en los contratos de carácter general, definitivos, en los que si va envuelta la condición resolutoria tácita; y no siendo así, tal circunstancia da lugar a que se declare improponible la demanda, por no haberse incoado ninguna de las pretensiones que faculta el Art. 1424 C.

De lo anterior se advierte, de que no se ha producido la infracción que señalan los impetrantes respecto del Art. 1360 C., no entrándose a valorar las demás argumentaciones planteadas por considerarse inoficioso.”