RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
PROCEDE CONFIRMAR LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA POR FALTA DEL LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO, AL DEMANDAR UNO SOLO DE LOS PROMITENTES COMPRADORES
"La parte
actora fundamentalmente expone que, Lomas de Santa Elena S.A. de C.V., se
dedica al giro de parcelación y venta de inmuebles en proceso de urbanización,
teniendo entre sus proyectos la "Lotificación Santa Elena", ubicada
en jurisdicción de Antiguo Cuscatlán, siendo así que los Dres. […], interesados
en adquirir la propiedad de dos lotes en dicho plan, suscribieron dos contratos
de promesa de venta, figurando ambos como promitentes compradores y únicamente
como promitente vendedora la mencionada sociedad; de esta última, se aduce
haber incumplido con el plazo estipulado para otorgar las respectivas
escrituras de compraventa, lo que da lugar a la resolución de los contratos de
promesa de venta
De ahí que, la
cuestión debatida en las instancias ha sido la "falta de litisconsorcio
necesario activo" debido a la cotítularidad de los derechos y obligaciones
constituidos en los documentos de promesa de venta, a favor y a cargo, de los
Dres. [...], para con la sociedad Lomas de Santa Elena.
En ese sentido, el
inc. I° del art. 76 CPCM, regula el litisconsorcio necesario y determina la
conveniencia de que una pluralidad de personas se encuentre en el proceso: «Cuando
una relación jurídica indivisible pertenezca a varias personas, de modo que la
sentencia extenderá sus efectos a todas ellas, deberán demandar o ser
demandadas de forma conjunta».
A partir de la
norma transcrita, tenemos que el litisconsorcio necesario presupone la
exigencia de que una determinada posición procesal se encuentre integrada por
todos aquellos sujetos vinculados por una relación jurídica, cuya cotitularidad
del derecho o la obligación no permite que pueda hacerse valer el derecho o
exigir la obligación de manera individual, sino de manera conjunta por todos
aquellos que la han integrado, produciéndose la consecuencia de que la
sentencia necesariamente les ha de afectar.
Ahora, para
calificar al litisconsorcio necesario de tal, es imprescindible determinar la
naturaleza de la relación jurídica sustantiva controvertida puesto que de ella
se deriva toda su estructura. De tal manera que, si ésta es indivisible, entonces
todos los sujetos de derechos que la integran, deberán necesariamente
participar en el proceso, por la legitimidad que poseen. Siendo esto así
entonces habrá que considerarlos, a todos los litisconsortes que integran una o
ambas partes procesales, como una unidad, como un todo, puesto que las ventajas
o desventajas que se derivan de la resolución judicial, surtirán igual efectos
para todos.
En ocasiones, la
ley determina los supuestos de relaciones jurídicas que han de considerarse
como inescindibles, tal sería el caso arquetipo de las obligaciones
indivisibles reguladas en el art. 1395 y ss., del Código Civil (en lo que
sigue, "CC"), la comunidad de bienes prescrita en el art. 2055 CC, la
comunidad hereditaria mientras no esté repartida del 1193 CC. Sin embargo,
dicho carácter inescindible también puede determinarse en otros supuestos, ya
que el CPCM contempla de manera amplia las relaciones jurídicas de tal calidad
y no quedan comprendidas únicamente las precitadas en la ley, por lo que deja
abierta la calificación de dichas relaciones bajo una carga argumentativa que
demuestre razonablemente, que no puede dividirse el vinculo debido al objeto,
la causa o efectos de la eventual sentencia.
En el presente
caso, ha sido manifiesta la voluntad de las partes para constituirse
cotitulares de una obligación y luego de un derecho. Naturalmente, los Dres. […],
suscribieron ambos las promesas de venta con el ánimo de reputarse
posteriormente copropietarios de los inmuebles que prometían comprar, siendo el
otorgamiento de la compraventa, el acto definitorio sobre la cotitularidad
aludida, la cual a partir de un hecho futuro e incierto y haciendo uso de sus
poderes de disposición sobre el derecho material que les asiste, pudieron
ponerle fin mediante la figura de la partición.
El asunto es que
dicho acto —de otorgamiento- no se ha dado y se mantiene el estado de cosas
constituidas en la promesa de venta, cuya prestación única por parte de la
sociedad demandada, a favor de los cotitulares del derecho, de otorgar la
compraventa, no ha sido realizado y la promesa de venta per se no confiere la
copropiedad que posibilita la división de la relación jurídica en la que
actualmente se hayan las partes acreedoras. Por tanto, en el presente caso, la
pretensión necesariamente ha de ser única y no puede deducirse individualmente,
sino en forma conjunta y mancomunada, por los cotitulares del derecho.
Ahora bien, el
precepto que se considera infringido por inaplicación del mismo, es el art. 993
Com., el cual preceptúa que: «En los contratos en que hubiere más de dos partes
y las prestaciones de cada una tengan por objeto el mismo fin, la falta de
cumplimiento de alguna de ellas no podrá ser causa de resolución del acto con
respecto a las demás; a no ser que la prestación faltante sea, debido a las
circunstancias que concurran, esencial para la realización de la finalidad que
se persigue en el contrato».
Haciendo un cotejo
de lo dispuesto en la norma con el caso bajo estudio, resulta que no es
aplicable al mismo, ya que no hay más de dos partes, lo que hay es que una
posición está siendo ocupada por dos personas en los contratos de promesa de
venta; así los Dres. […], figuran ambos como promítentes compradores y
únicamente la sociedad Lomas de Santa Elena, como promitente vendedora; es
decir, parte deudora y parte acreedora.
En tal sentido,
dicho precepto se refiere a los contratos de sociedad, en el que efectivamente
hay más de dos partes (art. 17 inc. 1 CCom), y como ejemplo de contrato de
organización, es básicamente aquél que se constituye con una pluralidad de
personas, teniendo cada una de ellas la posición de parte debido a la
prestación individual que les corresponde, haciendo en total un fondo común
destinado a un fin predominantemente económico y no puede darse por resuelto
dicho contrato, por la falta de cumplimiento de alguno de los sujetos que la
integran, salvo que la prestación faltante sea esencial para la finalidad que
se persigue.
Además, en los
términos prescritos en el inc. 2° del art. 33 CCom, la consecuencia de
constituirse en mora sobre la aportación respectiva: "... autoriza a la
sociedad a exigirla judicialmente por la vía ejecutiva"; y agrega el mismo
que: "Ningún socio puede invocar el cumplimiento de otro para no realizar
su propia aportación-. De tal manera que, el art. 993 CCom, regula un ámbito
societario que resulta inaplicable al caso de mérito.
Retomando lo
expuesto, la solución normativa proveída en las instancias, estimando la falta
de litisconsorcio necesario activo, se adecúa a la configuración de dicho
instituto, en función a la relación jurídico material, que determina la
obligación de constituir como parte una pluralidad de sujetos. Por lo tanto, si
se considera que han de ser litisconsortes necesarios los que ostentan la
titularidad de un derecho con relación al objeto litigioso, dicho instituto
envuelve un supuesto de legitimación plural, cuyo defecto deviene en
improponible la demanda por falta de presupuestos materiales de la pretensión
(inc. 1° del art. 277 CPCM), al no haber sido deducida por todos aquellos
legitimados a ejercer el derecho, por lo que no procede casar el auto
impugnado.
En conclusión, la
Sala estima que no se ha demostrado la infracción denunciada por el impetrante
al art. 993 CCom , pues como se adujo anteriormente, no era aplicable al caso
bajo estudio, y en virtud de que estamos frente a un caso de litisconsorcio
necesario activo, no procede casar la sentencia por el motivo invocado,
quedando a salvo el derecho material de los cotitulares del mismo para ejercerlo
conforme lo dispuesto en esta providencia.”