ACCIÓN JUDICIAL PARA LA TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO CON EL FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR

DEBE TRAMITARSE CONFORME EL A LA LEGISLACIÓN COMÚN, Y A TRAVÉS DEL PROCESO DECLARATIVO COMÚN, CUANDO LO QUE SE PRETENDA SEA ÚNICAMENTE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO Y LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE

“2.1. APLICACIÓN INDEBIDA DEL ARTÍCULO 422 CON RELACIÓN A LOS ARTÍCULOS 277 Y 478 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y MERCANTIL.

2.1.1. El Art. 422 del CPCM a tenor de su texto establece: "Si la demanda tuviera defectos subsanables, el juez advertirá a las partes sobre los mismos, otorgándole el plazo de cinco días para que los subsane, con apercibimiento de que, si no lo efectuase, la declarará inadmisible. Más, si los defectos de la demanda fueran insubsanables, el juez dictará auto declarándola improponible".

2.1.2. A los juzgadores les corresponde realizar un control de admisibilidad de la demanda, y será tramitada si cumple con todos los requisitos y presupuestos que la Ley establece, sin embargo en el caso que padezca de defectos que por su naturaleza sean insubsanables, la declarará improponible in limine litis dictando el auto respectivo, Art. 277 del CPCM.

2.1.3. El CPCM, utiliza dos mecanismos distintos de control de la demanda, uno de ellos es la improponibilidad de la demanda, esta afecta la pretensión deducida tal como lo dispone el Art. 277, la cual impide el trámite de la demanda, la consecuencia es que la pretensión no puede ser propuesta y los juzgadores se ven imposibilitados de proveer judicialmente a ella, siempre y cuando se evidencie la falta de presupuestos materiales o esenciales, como por ejemplo la ausencia de un presupuesto de la litis que imposibilita la tutela jurisdiccional reclamada.

2.1.4. Lo establecido en el Art. 478 del CPCM, dicta que los Procesos Especiales de Inquilinato se sustanciarán conforme a lo dispuesto para los trámites del Proceso Declarativo Abreviado, cualquiera que sea su cuantía, en ese orden se entiende que las reglas establecidas para declarar improponible una demanda en este tipo de procesos especiales se circunscriben a lo establecido en los Arts. 277 y 422 ambos del CPCM.

2.1.5. Habiéndose analizado el escrito de apelación, se extrae que el agravio consiste en que la Juez A-quo resolvió declarar improponible la demanda, aplicando indebidamente los Art. 277, 422 y 478 todos del CPCM, en virtud de lo dispuesto en los Arts. 13 y 14 de la Ley sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana, y en consideración a que esta Ley Especial establece que las acciones judiciales para la terminación de los contratos de arrendamiento celebrados con la institución demandante, deben tramitarse conforme a la legislación común excluyendo a la Ley de Inquilinato, esta Cámara considera que no existe transgresión a lo dispuesto en las normas referentes a la Improponibilidad de la demanda contenidas en el código Procesal Civil.

2.2. CLÁUSULA DEROGATORIA, ART. 705 DEL CPCM.

2.2.1. Los procuradores de la parte recurrente manifiestan que el Art. 705 del CPCM derogó expresamente la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana y afirman que el trámite a seguir para la acción de terminación de contratos de arrendamiento con promesa de venta que se celebraron con la institución demandante, deben tramitarse conforme a lo establecido en los Arts. 477 al 488 del CPCM, en virtud de lo establecido en el Art. 50 inciso 2° y 4° del Código Civil.

2.2.2. El Art. 50 del inc. 1° y 5° Código Civil establece: "(inc. 1°) La derogación de las leyes podrá ser expresa o tácita. (...) (inc. 5°) La lev general no deroga la especial, si no se refiere a ella expresamente.", y el Art. 705 del CPCM dispone: "Derógase el Código de Procedimientos Civiles hecho ley por medio de Decreto Ejecutivo de fecha 31 de diciembre de 1881, publicado en el Diario Oficial No. 1, Tomo 12, Publicación del 01/01/1882, y sus reformas posteriores; la Ley de Procedimientos Mercantiles, publicada en el Diario Oficial No. 120, Tomo 239, publicación del 29/06/1973; La ley de Casación promulgada por Decreto Legislativo 1135 de fecha 31/08/1953, publicado en el Diario Oficial No. 161 Tomo 160, publicación de fecha 4/09/53 y sus reformas posteriores; las normas procesales de la Ley de Inquilinato publicada en el Diario Oficial No. 35, Tomo 178, publicación del 20 de febrero de 1958 y sus reformas posteriores, así como todas aquellas leyes o disposiciones contenidas en otros cuerpos normativos referidos a las materias que regula este código. (inc. 2°) Las disposiciones que conforme a este artículo deban permanecer vigentes, se entenderán sin perjuicio de su compatibilidad con la clasificación de los procesos y con los principios informadores del presente código.

2.2.3. Atendiendo a la norma citada del Código Civil, esta Cámara considera que es procedente determinar si el Código Procesal Civil y Mercantil efectivamente ha derogado la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana o sí por el contrario esta sigue vigente, en relación al proceso a seguir cuando la pretensión sea la terminación de los contratos de arrendamiento con promesa de venta celebrados con la institución demandante.

2.2.4. En ese orden, las Leyes Generales son concebidas, elaboradas y promulgadas para regir situaciones corrientes aplicables a la generalidad de las personas y casos, es decir, son normas que se refieren a clases de sujetos y ocasiones indeterminadas, las leyes tienen normalmente este carácter, ya que son hechas para regir situaciones generales dentro de la convivencia humana; en cambio las Leyes Especiales son creadas para regular situaciones particulares, es decir, van dirigidas a resolver un hecho individual o particular, constituyen un conjunto de normas que específicamente van dirigidas a un determinado sujeto y a ocasiones específicas.

2.2.5. El Código Procesal Civil y Mercantil regula el acceso a la justicia en materia de Derecho Privado, sin hacer una distinción entre las personas o situaciones que se encuentren sujetas a ellas, regula las acciones judiciales que se derivan de los hechos y actos originados en las diferentes relaciones jurídicas de índole privado que surgen dentro de toda sociedad, por tanto este cuerpo de ley es de carácter General; por el contrario la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana establece las condiciones esenciales y las acciones judiciales derivadas de los contratos que se celebren conforme a lo dispuesto en esa ley, por ende la misma es de carácter Especial.

2.2.6. El Artículo 15 de la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana establece su carácter especial al consignar: "La presente Ley tiene carácter especial y, en los casos respectivos, se aplicará con preferencia a cualesquiera otras leves existentes sobre la materia. En todo lo no previsto por esta Ley tendrá forzosa aplicación la ley Orgánica del Instituto", y de conformidad a lo establecido en el Art. 50 inc. 5° del Código Civil en relación con el Art. 705 del CPCM (el cual no ha derogado la ley especial en estudio por no referirse a ella expresamente), la misma sigue vigente respecto a los contratos que se celebren con la institución demandante.

2.2.7. Es así que esta Cámara considera que la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana sigue vigente y que en caso de las acciones judiciales de terminación de los contratos celebrados con la institución demandante deberán tramitarse conforme a la legislación común tal como lo establecen los Arts. 10 inc. 1° y 13 de la norma en comento, y estas acciones judiciales derivadas de estos tipos de contratos se tramitarán conforme lo dispuesto en el Art. 239 del CPCM, es decir, cuando no se tenga señalado por la ley una tramitación especial, será decidida en el proceso declarativo que corresponda por razón de la cuantía, de la materia u objeto litigioso.

2.2.8. En el caso de marras estamos frente a una pretensión que consiste en dar por terminado el contrato de arrendamiento y ordenar la desocupación del inmueble, lo que significa que es imposible determinarle una cuantía, ya que no obstante tratándose de un contrato de arrendamiento, la pretensión está encaminada únicamente a darlo por terminado y a desocupar el referido inmueble, en ningún caso la pretensión es recuperar los cánones de arrendamiento, por ello estamos ante un proceso declarativo común, ya que no existe interés económico.”

PROCEDE REVOCAR EL AUTO DEFINITIVO IMPUGNADO, POR NO HABER CUMPLIDO EL JUZGADOR CON LA OBLIGACIÓN DE RECONDUCIR EL PROCESO, CUANDO EL ACTOR HA INVOCADO UNA VÍA PROCESAL ERRÓNEA

“2.3. RECONDUCCIÓN DE LOS PROCESOS CUANDO LAS PARTES UTILIZAN LA VÍA PROCESAL ERRÓNEA, ART. 22 INC. 1° DEL CÓDIGO CIVIL, Y ARTS. 244 Y 303 AMBOS DEL CPCM.

2.3.1. En cuanto a la regla de interpretación establecida en el Art. 22 inc. 1° del Código Civil, esta Cámara considera que la misma no tiene aplicación, ya que las normas en examen son claras y no contienen pasajes oscuros, y expresan el trámite a seguir cuando se ejercitan pretensiones como la Terminación de los Contratos de Arrendamiento con Promesa de Venta de Lotes con Servicio Adjudicados con Bien de Familia sujetos a la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana.

2.3.2. En relación a la reconducción de los procesos por parte de los jueces por haber utilizado la parte demandante la vía procesal errónea, el Art. 244 inc. 1° pte. 2a del CPCM establece: "Si se considerase que el proceso determinado por el demandante no corresponde al valor señalado o a la materia a la que se refiere la demanda, el juez dará al asunto la tramitación  que corresponda".

2.3.3. La norma citada es de carácter imperativo y fija la obligación judicial oficiosa de examinar la correcta elección del proceso, hecho inicialmente por la parte actora, su consecuencia es que el juzgador es obligado expresamente por la ley a indicar y tramitar las pretensiones tomando en cuenta la materia y el valor de las pretensiones, instaurándose una causa legal de subsanación de pleno derecho cuando las partes incurran en traspié al invocar la vía procesal errónea.

2.3.4. Debido a que el juzgador es quien examina in limine el escrito de demanda, le corresponde también examinar la elección correcta del proceso, consecuencia de ello y bajo el principio Jura Novit Curia, tiene la obligación de encausar a las partes sobre el proceso adecuado.

2.3.5. En ese orden el procurador de la parte apelante por un error material invocó el Art. 304 del CPCM, ya que en sus argumentos se está refiriendo al Art. 303 de ese cuerpo de ley, el cual establece "Si se denunciare error en la vía procesal que se estuviera siguiendo, por discrepancia sobre la naturaleza de la pretensión, el valor de la misma o la forma de calcularlo, se deberá oír a ambas partes. El Juez resolverá en el acto lo que proceda, y si hubiera de seguirse el proceso abreviado citará a dichas partes para la audiencia del mismo.", sugiriendo el referido profesional, que aunque habiendo incurrido en error en cuanto al trámite invocado en el escrito de demanda, se debió haber reconducido a través de un proceso abreviado.

2.3.6. Es así que corresponde a esta Cámara determinar el Proceso Declarativo a seguir, conforme a las pretensiones de la parte apelante, las cuales son la terminación del contrato antes relacionado y la desocupación del inmueble objeto del mismo.

2.3.7. Para determinar el tipo de proceso declarativo que se debe seguir en un determinado caso se debe tomar en cuenta lo referente a la cuantía y lo relacionado a la materia, ya que estos son elementos importantes y de gran utilidad para determinar la vía procesal adecuada asignada a los juzgados.

2.3.8. Como ya se dijo, la pretensión es la Terminación de un Contrato de Arrendamiento y Desocupación del Inmueble objeto del mismo, sujeto a la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana, el cual fue celebrado por los contratantes por la cantidad relacionada en el párrafo 1.1.1.

2.3.9. Es así que en el presente caso que la materia contenida en la pretensión desplaza el criterio objetivo de la cuantía, y debe tramitarse conforme a las reglas establecidas para el proceso declarativo común ya que no tiene señalada una tramitación especial y su cuantía es indeterminada puesto que no hay reclamo de cantidades adeudadas.

2.3.10. La pretensión de la Institución demandante, es el ejercicio de la Acción Resolutoria ya que se solicita se declare la terminación del contrato de arrendamiento, con el efecto Ex tunc de la desocupación de inmueble arrendado, por el incumplimiento de las obligaciones contractuales contraídas por la parte demandada, conforme a lo dispuesto en el Art. 1360 y 1422 ord. 1° ambos del Código Civil en relación con el Art. 4 letra a) de la Ley Sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana y a lo establecido en los Arts. 239 inc. 1° y 240 inc. final, ambos del CPCM, el presente proceso deberá tramitarse conforme al Proceso Declarativo Común, tal como lo estableció la Juez A-quo en el Auto Definitivo venido en alzada.

2.3.11. Habiéndose determinado el tipo de Proceso Declarativo que corresponde a la presente causa, la Juez A-quo conforme a lo establecido en el Art. 244 inc. 1° parte 2a del CPCM, debió haberlo reconducido conforme a lo dispuesto en la norma citada, por tanto esta Cámara estima que el Auto Definitivo apelado no fue dictado conforme a derecho y procede a revocarlo, ordenando al juzgado remitente, reconduzca la presente causa al proceso declarativo correspondiente para controvertir el objeto del proceso, es decir, la terminación del Contrato Provisional de Arrendamiento con Promesa de Venta de Lotes con Servicio Adjudicados con Bien de Familia, según lo prescribe el Art. 13 de la Ley sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana, en relación a los Arts. 239, 241 y 705 del CPCM, previniendo a los procuradores de la institución demandante que adecuen la demanda conforme a lo establecido en el Art. 276 del CPCM, en virtud de la etapa procesal en la que se encuentra la presente causa."