RECONVENCIÓN EN PAGO PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA
“3.1 El apelante alega como agravios: en que el juez a quo declaró Improponible la contra demanda interpuesta por el demandado, por considerar el juez que falta de reconvención judicial, citando en la resolución objeto en estudio el criterio sostenido por la Cámara Tercera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, sin dar mayor fundamentación.
3.2.- La relación jurídica discutida en el proceso que nos ocupa, emana de un contrato de arrendamiento que se rige por las reglas relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios del Código Civil.
3.3.- El Art. 1765 de dicho cuerpo legal, hace referencia a la exigencia de dos presupuestos procesales para el ejercicio del derecho de acción, que son: a) la existencia de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, b) y que se preste seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.
3.4.- La disposición legal aludida hace referencia a la exigencia en el cumplimiento de dichas reconvenciones en pago, de lo contrario, la sola mora en un período entero en el pago de la renta por el alquiler del inmueble, no da derecho al arrendador para hacer cesar el arriendo.”
3.5.-La reconvención no es más que el requerimiento al pago de lo debido, a fin de darle oportunidad al demandado, para que haga el pago retardado y no incurra en mora, que dará derecho al arrendante para cesar el arriendo.
3.6.- Existe jurisprudencia que corrobora lo apuntado, entre la que se destaca la sentencia definitiva de la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, dictada a las doce horas del día diecinueve de junio de dos mil cuatro, en el proceso clasificado con la referencia 1732, en la cual se estableció que “… las reconvenciones en el caso de la mora en el arrendamiento, se harán al arrendatario, después de que se encuentre en mora de un período entero…”.
3.7.- En caso de mora, el arrendador tendrá el derecho subjetivo de hacer cesar el arrendamiento y la condición para que nazca ese derecho es que previamente se reconvenga en pago del canon al inquilino."
POSIBILIDAD DE HACERSE JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE
"3.8.- La reconvención puede hacerse judicial o extrajudicialmente, en este último caso, debe hacerse en acta notarial, debiendo asentar los hechos que presencie o personalmente ejecute o compruebe, para lo cual por lógica jurídica, deberá trasladarse al lugar en donde se encuentre el reconvenido para hacerle saber la reconvención y en caso este exprese si pagará, o no exprese nada, es lo que dará lugar a establecer la mora, Art.32 Ley de Notariado.
3.9 En el caso de autos, consta de fs. […], diligencias extrajudiciales de reconvención de pago, que más parecen notificaciones, la primera de fecha siete de marzo y la segunda de fecha doce de marzo, ambas de dos mil catorce, no obstante, el juez a quo declaró improponible la demanda por considerar que a la demanda le faltaba un presupuesto de procesabilidad esencial, que son las reconvenciones judiciales, de conformidad al art. 1765 C.C, al respecto, esta Cámara no comparte el criterio sostenido por el juez a quo, pues como ya se dijo las reconvenciones a las que hace referencia el art. 1765 C.C., no necesariamente tienen que ser vía judicial, sino que también puede realizarse extrajudicialmente, es decir ante notario, pues dicha disposición en ningún momento establece la forma en que debe de realizarse las reconvenciones, por lo que el arrendante tiene la facultad de realizarlo por la vía que él considere pertinente."
PROCEDE DECLARAR IMPROPONIBLE LA DEMANDA RECONVENCIONAL INTERPUESTA, POR FALTA DE REQUISITOS LEGALES DE LAS ACTAS NOTARIALES EN QUE CONSTAN LAS RECONVENCIONES
"3.10 No obstante lo anterior, al analizar las actas de reconvención en pago que corren agregadas a folios […], esta Cámara advierte que las mismas no cumplen con los requisitos establecidos en el Art. 32 de la Ley de Notariado, para que se tengan por válidas, ya que no obstante el Art. 1765 C. C. no establece la forma en que puede realizarse una reconvención en pago, cierto es que se ha optado por realizar dichas reconvenciones en acta notarial, por lo que deben cumplir con un mínimo de requisitos, tales como, que se identifique plenamente a la persona que se está reconviniendo; que se haga constar si la persona quedó debidamente enterada del objeto de la reconvención; si manifestó o no si realizaría algún pago a la deuda y sobre todo, que firme al final del acta junto con el Notario autorizante, pues debe quedar constancia de que efectivamente se realizó la diligencia y que la persona reconvenida estuvo presente al momento en que se levantó el acta notarial, que se le leyó la misma, y que quedó enterada del objeto de ésta, circunstancias todas que no se han hecho constar en las actas notariales en estudio.
3.11 Aunado a lo anterior, las actas no cumple con lo establecido en el artículo 1765 parte final C.C, ya que las reconvenciones no se le hicieron personalmente al representante legal de la sociedad […], sino que las mismas fueron recibidas la primera por la señora […], y la segunda por la señora […], quienes manifestaron ser asistente de dicho señor, siendo necesario que estas sean hechas personalmente al representante legal de la sociedad, a fin de que se consigne en acta si realizará o no el pago de los cánones adeudado tal y como lo establece el artículo 1765 C.C., por lo que no es procedente acceder a lo solicitado por el recurrente, por no haberse realizado las reconvenciones en legal forma.
3.12 En relación a lo manifestado por el apelante en audiencia, que la primera reconvención se tiene hecha con la demanda y la segunda con el emplazamiento, resulta inaudito, ya que tener por cierto lo manifestado por el apelante se estaría violentando el derecho de defensa y de igualdad de las partes, pues como ya se dijo las reconvenciones son requisitos de procesabilidad, razón por la cual al no presentarse las reconvenciones a las que hace referencia el art. 1765 C.C., la demanda se vuelve Improponible.
3.13 Por lo que es procedente confirmar la resolución venida en apelación por las razones expuestas por esta Cámara y no por lo manifestado por el Juez a quo.
3.14 Respecto a que el juez a quo no fundamento la resolución objeto en estudio, consta a […], resolución pronunciada a las once horas y veinticuatro minutos del día uno de septiembre de dos mil catorce, mediante la cual se declaró improponible la demanda reconvencional interpuesta por el licenciado […], por carecer de reconvención judicial, citando únicamente sentencia pronunciada a las nueve horas del dieciocho de julio de dos mil seis, por la Cámara Tercera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, sin dar mayor fundamentación.
3.15 El art. 216PCM, establece: “””””Salvo los decretos, todas las resoluciones serán debidamente motivadas y contendrán en apartados separados los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la fijación de los hechos y, en su caso, a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho, especialmente cuando el juez se aparte del criterio sostenido en supuesto semejante.---La motivación será completa y debe tener en cuenta todos y cada uno de los elementos fácticos y jurídicos del proceso, considerados individualmente y en conjunto, con apego a las reglas de la sana crítica.”, dicha motivación es con la finalidad de evitar arbitrariedades; asimismo, dicha motivación tiene como finalidad de que las partes al momento de utilizar los medios de impugnación puedan ejercer una defensa adecuada, pudiendo manifestar con claridad cuáles son los agravios que le causa la resolución.
3.16 En el caso de autos el juez a quo no es claro en su resolución, por lo que se le previene a dicho juez que en lo sucesivo fundamente mejor sus resoluciones tal y como lo establece el art. 216 CPCM.
3. 17 Por lo expuesto, es procedente desestimar lo solicitado por la parte apelante y como consecuencia confirmar la sentencia venida en apelación por las razones expuestas por este Tribunal.”