PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REQUISITOS PARA QUE OPERE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA EN LOS CONTRATOS BILATERALES
“3.2) Las personas pueden posicionarse como partes en un negocio jurídico o contrato, estableciendo entre las mismas una serie de reglas que auto regularán su relación estrictamente jurídica, pudiendo incluir con libre determinación sus alcances, siempre y cuando estén dentro del margen de la ley, y lo realicen a través de estipulaciones que sólo surten efectos entre las partes contratantes, y cesan a la vez por acuerdo entre ellos, de conformidad a lo prescrito en el Art. 1416 C. En ese sentido, los contratos así celebrados, deben cumplirse de buena fe, por lo que pueden obligar no sólo lo que ellos contemplan, sino a todas las cosas que emanan de su naturaleza o que la ley o la costumbre señalen, de acuerdo a lo previsto en el Art. 1417 C.C.
3.3) En toda obligación de origen contractual es posible distinguir un objeto real y otro ideal, siendo éste último el relevante para apreciar el fenómeno del incumplimiento y sus efectos.
El problema del incumplimiento se reduce a si el deudor desplegó, o no, la conducta debida y ésta es la que inicialmente proyectaron las partes. El gestor, juntamente con la obligación de dar o a hacer alguna cosa, debe emplear en la ejecución de su prestación una diligencia promotora del cumplimiento, que se materializa en la adopción de medidas concretas para la superación de obstáculos o impedimentos que afecten el fiel desarrollo de la prestación, sean o no previsibles.
De conformidad con lo estipulado en el Art. 1360 C. C., en todo contrato bilateral, va envuelta la Condición Resolutoria Tácita, pero para que la misma pueda operar es necesario tomar en cuenta los siguientes requisitos: a) Que haya incumplimiento de la obligación total o parcial; b) Que éste incumplimiento se deba a la culpa de uno de los contratantes; c) Que el otro contratante sea diligente, que haya cumplido la obligación o esté pronto a cumplirla; y d) Que el contrato sea bilateral.
3.4) La pretensión invocada en el referido proceso consiste en la Terminación de Contrato de Arrendamiento, Desocupación de Inmueble arrendado, Pago de Cánones Adeudados, Pago de Cuotas de Mantenimiento de Local Arrendado, de Consumo de Electricidad, y Pago de los Cánones de Arrendamiento que faltan para que Expire el Plazo, entre el señor […] y el señor […], sobre un inmueble ubicado en […], de esta ciudad, identificado como […], conforme antecedente [...] conforme planos.
Dicho contrato fue otorgado a las diecisiete horas del día veintiocho de noviembre del año dos mil doce, con la finalidad de instalar un negocio propiedad del demandado que consiste en […], por un canon de arrendamiento mensual de tres mil quinientos dólares más Impuesto al Valor Agregado, los días uno de cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo o sus prórrogas. Tal convenio inició sus efectos el día uno de febrero del año dos mil trece, para el plazo de tres años prorrogables.
3.5) El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de la cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado, es de tracto sucesivo, por ser de aquellos cuyas obligaciones se van renovando, y extinguiendo sucesivamente. Y así se tiene que si se trata del arrendamiento de una casa, mes a mes se va extinguiendo la obligación del arrendador, de proporcionar el goce de la cosa, y la obligación del arrendatario de pagar el precio, y extinguida la obligación de un mes, nace la obligación del otro mes. Entre los requisitos esenciales, se encuentran los siguientes: a. El consentimiento; b. Que una de las partes proporcione a otra el goce de un bien raíz; y, c. Que la otra parte pague por ésta, un precio."
PROCEDE CONFIRMAR LA SENTENCIA IMPUGNADA, AL HABERSE COMPROBADO UN INICIAL INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDANTE DE LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE JUSTIFICA EL INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDATARIO
Procede declarar no ha lugar a la terminación del contrato, al comprobarse un inicial incumplimiento del arrendante de las cláusulas contractuales que justifican el incumplimiento del arrendatario
"3.6) En el caso sub examine, de la prueba documental incorporada y producida en el proceso, específicamente del contrato de arrendamiento de fs. 9 a 11 fte., p.p., se extrae que éste surtiría efectos a partir del día uno de febrero de dos mil trece, pero en la cláusula IV), se dispuso que el día quince de enero del mismo año, el arrendante entregaría al arrendatario las llaves del local arrendado para que éste efectuara los arreglos y acomodación que requiriera para el negocio a instalar.
De igual forma, en la cláusula 6-) del romano III), el arrendatario se obligó a no introducir modificación alguna en el inmueble objeto de arriendo que implicara destrucción del diseño ya existente, salvo mediante autorización previa y por escrito del arrendante; pero no consta cláusula alguna en el acuerdo, que indique la necesidad de autorización por un tercero para efectuar las potenciales modificaciones al inmueble.
Circunstancias que analizadas bajo los parámetros del Inc. 1º del Art. 1435 C.C., que impone, que las cláusulas de un contrato se interpretaran unas por otras dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad; implica que en este caso, se efectuaría la entrega simbólica del inmueble con dos semanas de anticipación, para que el arrendante efectuara las modificaciones propias y con ello generar las condiciones idóneas para tornar eficaz el contrato. Naturalmente para ello se requiere de gestiones de tipo administrativa del arrendador, para la ejecución del mismo, que era en última instancia, la plena disponibilidad para ejercer el comercio en los términos pactados.
3.7) En cuanto a la prueba testimonial producida en la audiencia probatoria del proceso; de la declaración de los testigos […], se extrae que el día dieciséis de enero de dos mil trece, se hicieron presentes al local arrendado e iniciaron labores de remodelación encomendadas por el arrendatario, señor […]. Sin embargo, aclaran que el día siguiente, no pudieron continuar con las obras, al impedírselos agentes de seguridad del Condominio […], bajo el argumento que tales trabajos no estaba autorizados por la administración del centro comercial donde se ubica el local.
3.8) Si bien corre agregada al proceso la carta suscrita por el arrendante, […] de fecha diecisiete de enero de dos mil trece, a fs. […], dirigida al arrendatario, […], mediante la cual le autoriza “para que se hagan las modificaciones internas necesarias para la adecuación del giro del negocio objeto del arrendamiento”; también aparece otra autorización del señor […] representante de […], sociedad administradora del Centro Comercial, que tiene fecha tres de julio de dos mil trece, de fs. […], que es precisamente de la que depende definitivamente la continuación de las actividades de rediseño al bien raíz, y en ella, entre otras cuestiones se afirma que “los planos de remodelación del mencionado local, se encuentran aprobados desde el día once de febrero de 2013, pendientes a la fecha de ser retirados.”
Al respecto, esta última circunstancia es precisamente la que se vuelve fundamental para el caso que se conoce, ya que es un dato objetivo que refleja que la autorización definitiva tiene fecha de más de cinco meses posteriores al día en que entraría en vigor el contrato, y aun cuando se relaciona que estaba autorizado desde el mes de febrero, en todo caso lo sería casi un mes después de la fecha en que se entregaría el inmueble para las respectiva modificaciones.
De manera que el contrato no pudo entrar en vigencia en las condiciones pactadas, esto es, en tiempo y con las facultades pactadas en el convenio, ya que el arrendatario no pudo tomar posesión del inmueble por causas extrañas a su voluntad, pues personas ajenas al contrato bilateral se lo impidieron, estando obligado el arrendante a garantizar la remoción de cualquier impedimento jurídico o material.
Aunado a lo anterior, la administración de […] impidió el ingreso de personal contratado por el arrendatario, para realizar las remodelaciones al local comercial, y en virtud que tal punto no ha sido controvertido procesalmente, es obvio que, se tiene por acreditado dicho acontecimiento.
El demandado tenía la obligación de informar al arrendatario acerca del estado o situación legal del inmueble, lo que incluye lógicamente los requisitos que debía cumplirse para cualquier tipo de modificación material, obligación a la que, desde luego, no pudo haber renunciado, atendido el principio de buena fe que debe estar presente en todo contrato. Y es que, la expectativa es que en la etapa la precontractual, los contratantes se den toda la información necesaria para definir los términos del contrato y que esté orientada a ilustrar de la mejor forma a la otra parte, en una actitud de corrección y lealtad.
Al no haber comunicado el arrendante de manera oportuna al arrendatario, la necesidad de gestionar el permiso de la administración del centro comercial en que se ubica el local arrendado, o realizar el trámite a iniciativa propia del arrendante, para garantizar la fecha de inicio de las obras de remodelación y el funcionamiento normal de actividades previstas en el contrato, hace que se constate un evidente incumplimiento de las cláusulas esenciales del contrato.
3.9) Dicha circunstancia se adecua a lo previsto por el Art. 1423 C., aplicable a los contratos bilaterales, que reconoce el principio de que “la mora purga la mora”, y además constituye la base de la excepción del contrato no cumplido. Por lo tanto, aun cuando se ha verificado la existencia de otro cauce procesal en que se discuten hechos relacionados con este proceso, lo cierto es que el objeto de éste, es determinar si existe causa de justificación del arrendatario, para incumplir las obligaciones principales del contrato.
De tal suerte que para ese efecto, es procedente lo regulado por el Art. 1422 C., en el sentido de cuando una de las partes contratantes, no cumple infringe con la prestación a la que se obligó a realizar, y es precisamente la mora, lo cual se ha probado conforme a lo expuesto anteriormente, de cuyas estipulaciones se aprecia la relación bilateral, del cual el Art. 1423 C., fija el momento de la mora, puesto que en este tipo de contratos bilaterales, es exigido determinar que una de las partes ha caído en la mora del cumplimiento de la prestación a la que se obligó, mientras que el otro contratante acredite que por parte de él, ha cumplido, por ende, no está en mora, pues la mora purga la mora.
De lo expresado se infiere que quien ha incumplido el contrato es el arrendante, o actor en el proceso, quien no cumplió con su obligación. De tal manera que cualquier mora que hubiere por parte del arrendatario, está purgada, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 1423 C., por lo que la sentencia dictada por la Jueza a quo está apegada a Derecho.
V- CONCLUSIÓN.
Esta Cámara concluye, que en el caso que se juzga, no existe errónea valoración de la prueba vertida en el proceso, ni errónea interpretación y aplicación de las normas legales denunciadas, pues se ha constatado un inicial incumplimiento por parte del arrendante, en las cláusulas contractuales, que justifican el incumplimiento del arrendatario.
Consecuentemente, es procedente confirmar la sentencia impugnada y condenar en costas de esta instancia a la parte apelante.”