PROCESO DE EJECUCIÓN FORZOSA
IMPROPOPONIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN, YA QUE NO HABIÉNDOSE TRAMITADO PRIMERAMENTE UN PROCESO COGNOSCITIVO DEL CUAL NACIERA UNA SENTENCIA DE CONDENA, NO PUEDE PRETENDERSE EJECUTAR UNA OBLIGACIÓN CONSTITUIDA EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA 

"El proceso de ejecución forzosa es aquel por medio del cual la parte que ha obtenido una sentencia estimatoria o de condena, acude al órgano jurisdiccional para hacerla cumplir de forma coercitiva, en virtud de la falta del cumplimiento voluntario del obligado.
3.4 Del concepto anterior podemos concluir que los presupuestos de la ejecución forzosa son: a) la falta de cumplimiento voluntario del obligado, b) la existencia de un título de ejecución, y c) la iniciativa de parte, es decir, que no puede ser iniciada de oficio, sólo a petición de parte.
3.5 El proceso de ejecución forzosa actualmente se encuentra regulado en el libro quinto del Código Procesal Civil y Mercantil, el cual no puede iniciarse sino contiene un titulo de ejecución de los enumerados en el art. 554 del CPCM.
3.6 Requisito sin el cual no debe iniciar un proceso de ejecución forzosa, ya que el título constituye un presupuesto primordial de la ejecución forzosa, en virtud del precepto nulla executio sine titulo, es decir, sin el título no se puede promover la ejecución, y sólo la ley puede determinar qué documentos tienen esa calidad.
3.7 Por lo que, en el caso de marras no habiéndose tramitado primeramente un proceso cognoscitivo del cual naciera una sentencia de condena, no puede pretenderse ejecutar una obligación constituida en un contrato de arrendamiento con promesa de venta, ya que éste no constituye un título de ejecución de los enumerados en el art. 554 CPCM.
3.8 Tampoco puede interpretarse aisladamente el art. 686 CPCM, sino que debe realizarse una interpretación sistemática, tomando en cuenta que dicha disposición jurídica se encuentra dentro del libro quinto de las ejecuciones forzosas, en consecuencia, es aplicable una vez haya título de ejecución a consecuencia de sentencia declarativa de condena.

3.9 Por tanto, dicho artículo se refiere únicamente a la forma en la que los jueces procederán a llevar a cabo el proceso de ejecución forzosa cuando la obligación sea de aquellas de efectuar declaraciones de voluntad, no debe entenderse que dicha disposición jurídica otorga a las partes la facultad de iniciar de una forma directa el proceso de ejecución forzosa sin haber tramitado previamente un proceso cognoscitivo, como erróneamente lo ha interpretado la parte apelante; debiendo desestimarse dicho agravio.

3.10 Respecto a la errónea reconducción alegada por la parte apelante se hacen las siguientes consideraciones:

3.11 La parte apelante con base al principio de eventualidad manifiesta que el presente caso debe ser tramitado por un proceso monitorio de obligaciones de hacer, no hacer o dar, regulado en el art.497 CPCM, en virtud de que la cuantía no supera los veinticinco mil colones.
3.12 El proceso monitorio es definido por el autor Juan Pablo Correa Delcasso, como “un proceso especial plenario rápido que entiende, mediante la inversión de la iniciativa del contradictorio, a la rápida creación de un titulo ejecutivo con efectos de cosa juzgada en aquellos casos que determina la ley”. 3.13 Para promover un proceso monitorio debe cumplirse con los siguientes requisitos: a) que el valor del bien o servicio no supere los veinticinco mil colones o su equivalente en dólares de los Estados Unidos de América; y b) que la obligación debe constar en documento, cualquiera que sea su forma o clase, o el soporte en que se encuentre, siempre que aparezca firmado por el demandado  o con firma que hubiese sido puesta por su orden.
3.14 Requisitos que a ciencia cierta no se encuentran del todo establecidos en el presente caso, ya que si bien es cierto en el contrato de arrendamiento con promesa de venta estableció como precio la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS TREINTA COLONES, hay que considerar lo regulado en el art. 242 ordinal 2° CPCM, ya que con la prueba documental anexa a la demanda no se puede determinar con exactitud la cuantía del presente proceso.
3.15 Así mismo, el documento base de la pretensión se encuentra otorgado en escritura pública y no en cualquier tipo de documento, en consecuencia, si el documento base constituye un título ejecutivo de conformidad al art.457 ord.1° CPCM, deberá reclamarse el cumplimiento de la obligación a través de un Proceso Ejecutivo y no a través de un Proceso Monitorio para obligaciones de hacer, no hacer o dar. 
3.16 La afirmación anterior nos obliga a realizar un estudio sobre si el presente caso debe ser tramitado en un proceso ejecutivo, por lo cual, se hacen las siguientes consideraciones:
3.17 El art.458 inc.2° prescribe: “Asimismo cuando los títulos ejecutivos se refieran a deudas genéricas u obligaciones de hacer podrá iniciarse el correspondiente proceso ejecutivo.” [...]
3.18 En el presente proceso se ha presentado como documento base de la pretensión una escritura pública de arrendamiento con promesa de venta, documento que de conformidad al art.457 ord.1° CPCM, es un título ejecutivo, sin embargo, es necesario analizar si la obligación contenida en la promesa de venta es una obligación de hacer o una obligación de dar.
3.19 Dichas obligaciones han sido definidas por Guillermo Ospina Fernández, en su libro “Régimen General de las Obligaciones”, Editorial Temis S.A., Quinta edición, pág.25 como “(…) la expresión dar (dare) tiene un significado especial en el léxico jurídico: equivale a transferir la propiedad plena o desmembrada o la propiedad fiduciaria y, también, a la desmembración misma de la propiedad o a la constitución de fideicomiso o gravamen en cosa singular o en cosa de género. Las obligaciones de hacer se reducen, pues, a las que tienen por objeto un acto positivo del deudor, como la prestación de un servicio y a las que tienen por objeto la entrega de una cosa, siempre y cuando que tal entrega no implique mutación de la propiedad, (…)”  [...]
3.20 En el contrato de promesa en su cláusula III se estableció que la arrendante otorgaría la escritura de venta y tradición definitiva, es decir, que la obligación que se pacto no era una obligación simplemente de hacer, como sería el otorgamiento de la venta, sino que también se constituyo una obligación previa de dar, por consiguiente el presente proceso no puede tramitarse por un proceso ejecutivo, ya que no encaja en el proceso ejecutivo de obligaciones de hacer por los motivos expuestos y mucho menos puede considerarse que la presente obligación es una deuda genérica.
3.21 Razones por las cuales, este tribunal considera que para que un instrumento al que la ley otorga fuerza ejecutiva pueda configurarse como prueba preconstituida, deberá estar consignado en él, de manera precisa la obligación cuyo cumplimiento se exige, es decir, que conste de manera tal que no quepa duda, estableciendo además el plazo en que deberá hacerse, elementos que no se configuran en el documento base ni en la prueba presentada por la parte demandante.
3.22 Ya que en el caso que nos ocupa existen muchas divergencias entre lo consignado en la promesa de venta y la documentación actual del inmueble, como por ejemplo la medida superficial del inmueble objeto del proceso, entre otras cosas, pruebas y excepciones que se desvían de la naturaleza de la prueba en el proceso ejecutivo.
3.23 Por tanto, este tribunal considera que en éste caso en específico debe tramitarse un proceso declarativo, en el cual la parte demandante puede probar el incumplimiento del contrato de promesa de venta, y solicitar el cumplimiento del mismo de conformidad al art.1360 C., en consecuencia, la solicitud de ejecución forzosa es improponible por los motivos expuestos en la presente sentencia, y no por los expuestos por el juez a quo.
3.24 Así mismo, se deja constancia que la reconducción del presente proceso de conformidad al art.14 CPCM, no es posible debido a que en el presente caso no procede tal reconducción, porque de hacerlo se estaría cambiando la pretensión de la parte demandante, quien únicamente en el petitorio de la demanda solicitó que se emitiera la declaración de voluntad de venta y tradición de dominio a favor de su mandante, y no la declaración del incumplimiento del contrato como se señaló en párrafos anteriores, lo cual debe ser probado previamente, para que el juez a quo ordene el cumplimiento del contrato.
3.25 Por otra parte se le aclara al juez a quo que de conformidad al art.40 CPCM, en caso que se declare incompetente de conocer de la demanda por razón de territorio deberá remitir el expediente al tribunal que considere competente, sin embargo, en los demás casos en los cuales se declare improponible la demanda por considerar que carece  de competencia por razón de la materia, deberá rechazar la demanda declarándola improponible poniéndole fin al proceso e indicar a las partes quien es el competente, pero no debe remitir el proceso, tal y como lo ha hecho en el presente caso; en consecuencia, al este proceso debe abstenerse de remitirlo al juez dos del Juzgado Segundo de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, tal y como lo había ordenado en el auto definitivo pronunciado a las nueve horas con veinte minutos del día dieciocho de noviembre de dos mil trece."