PROCESO DE TERMINACIÓN
DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PROCEDE DECLARAR TERMINADO EL CONTRATO Y ORDENAR LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE, AL HABERSE ESTABLECIDO QUE EL ARRENDATARIO SE ENCUENTRA EN MORA EN PAGO DE LOS CÁNONES RESPECTIVOS
“4.2.- En el caso
en estudio, el señor […]., a través de sus apoderados generales judiciales, ha
interpuesto demanda de inquilinato en contra del señor […], reclamándole la
terminación de un contrato de arrendamiento suscrito entre ellos el día uno de
enero del año dos mil diez, así como el pago de los cánones de arrendamiento
adeudados desde el día dos de septiembre del año dos mil doce, a razón de
ochocientos dólares mensuales, y la desocupación del inmueble arrendado, el cual se encuentra ubicado [...], el cual se encuentra debidamente inscrito en el asiento número
cero cero cero dos, de la matrícula número [...], del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, departamento de
San Salvador.
4.3.- Ahora bien,
el problema radica en que, tal como consta en la fotocopia certificada por
Notario de la escritura de compraventa, otorgada a las diez horas del día siete
de mayo del año dos mil uno, agregada de folios […], el señor […] le compró al
señor […], la nuda propiedad del inmueble, reservándose este último en dicha
escritura, un derecho real de usufructo sobre el inmueble, por lo que a juicio
del Juez a quo, únicamente corresponde al usufructuario el derecho a constituir
contratos de arrendamiento sobre el inmueble del cual es usufructuario.
4.4.- De acuerdo a
lo expuesto en el Art. 769 y
4.5.- Lo anterior
implica que el derecho de usufructo debe ser respetado a tal grado, que si se
llegara a transmitir la propiedad, será con la carga del usufructo constituido
en ella, tal como lo dispone el Art. 782 inciso 3° C. C., el cual en su inciso
1° también establece que el propietario no deberá hacer cosa alguna que
perjudique al usufructuario en el ejercicio de sus derechos, a no ser que
cuente con el consentimiento del usufructuario.
4.6.- Ahora bien, según
el Art.
4.7.- En el caso en
estudio, no existe constancia alguna de que el usufructuario haya cumplido con
su obligación de rendir caución, o de que se haya exonerado al usufructuario de
rendirla, por lo tanto, de conformidad a lo establecido en los Arts. 779 y 780
inciso 3° C. C., la administración de la cosa fructuaria quedará a cargo del
propietario, con la obligación de dar el valor líquido de los frutos que rinda
al usufructuario, pudiendo entre otras cosas, arrendar la cosa fructuaria,
siempre y cuando exista acuerdo o autorización del usufructuario, la cual
tampoco consta en autos haya sido dada.
4.8.- Considerando
que el nudo propietario es hijo del usufructuario, consideramos que nos
encontramos ante una agencia oficiosa, la cual, de acuerdo con el artículo
4.9.- Lo anterior
pues, de acuerdo con la ley, el usufructuario de una cosa inmueble tiene el
derecho de percibir todos los frutos naturales, incluso los pendientes al
tiempo de deferirse el usufructo, por lo que en el tiempo que el usufructuario
considerare pertinente, podrá reclamar del nudo propietario la restitución de
las rentas generadas por el arrendamiento constituido por el nudo propietario
sobre la cosa fructuaria.
4.10.- En ese
sentido, el señor […] se encuentra legitimado
tanto para dar en arrendamiento un inmueble del que
no es usufructuario, como para entablar la presente demanda, ya que fue él
quien dio en arrendamiento el inmueble y quien está solicitando la terminación
de dicho contrato.
4.11.- En
consecuencia, la sentencia venida en apelación no ha sido pronunciada conforme
a derecho, por lo que deberá revocarse y pronunciarse la conveniente, de
acuerdo a lo dispuesto en el Art. 517
CPCM.
4.12.- Tal y como
se mencionó en el considerando 4.2 de la presente sentencia, de la lectura de
la demanda presentada, la cual corre agregada a folios […], se obtiene que las
pretensiones de la parte actora se refieren al cumplimiento de tres situaciones,
las cuales son: a) La terminación del contrato de arrendamiento suscrito; b) La
desocupación del inmueble arrendado; y c) El pago de los cánones de
arrendamiento adeudados a partir del día dos de septiembre del año dos mil doce
en adelante.
4.13.- Tal como lo expresó el Juez a quo en la sentencia recurrida, para que proceda la terminación de un contrato de arrendamiento en materia de Inquilinato, es necesario que se establezcan en el proceso dos circunstancias jurídicas: en primer lugar, la existencia del contrato de arrendamiento cuya terminación se pide; y en segundo lugar, la configuración de una causal legal de terminación de dicho contrato, de conformidad a lo establecido en los Arts. 24 y 25 de la Ley de Inquilinato.
4.14.- La existencia del contrato de arrendamiento suscrito, ha sido establecida mediante la presentación que la Licenciada […], actuando en calidad de apoderada general judicial con cláusula especial del señor […], hiciera junto con su demanda, del Documento Privado Autenticado ante Notario, del Contrato de Arrendamiento celebrado el día uno de enero del año dos mil diez, entre los señores […], como arrendante y […], como arrendatario, cuyo original corre agregado a folios […]; quedando con ello plenamente probada la relación jurídica contractual existente entre los señores […], así como las obligaciones adquiridas por ellos en el contrato relacionado, respecto de una casa de habitación situada en Calle Antigua a Huizúcar, Quinta Camelot, de la ciudad de San Salvador.
4.15.- En cuanto a
la mora invocada por la parte actora como causa legal de terminación del
contrato de arrendamiento en referencia, tal como se ha expuesto en
repetidas sentencias pronunciadas
por este tribunal,
basados en el
Principio “Stare Decisis” y con
el afán de
generar una seguridad
jurídica mínima al aplicar o invocar, según sea el caso, los precedentes
anteriores, esta Cámara es del criterio que, siendo que la pretensión se basa
en la afirmación de un hecho negativo que es el no pago de los cánones de
arrendamiento por parte del arrendatario demandado, la carga de la prueba del
hecho contrario corresponde a la parte
demandada, como medio de atacar la pretensión de la parte actora y así obtener
una sentencia a su favor; es decir, corresponde al demandado establecer la
extinción de su obligación por cualquier medio probatorio idóneo.
4.16.- En el caso
sub- júdice, tal y como consta en el acta levantada a las diez horas del día
veintiocho de febrero del año dos mil catorce, agregada de folios […], el demandado
señor […], a través de su apoderado Licenciado […], compareció al Juzgado de
primera instancia a mostrarse parte en el proceso, manifestando que no es
cierto que se le deba al acreedor todo el dinero que está reclamando,
presentando para su comprobación, siete recibos por diferentes cantidades, seis
de ellos suscritos en fechas: uno de enero de dos mil diez, uno de febrero de
dos mil diez, uno de marzo de dos mil diez, uno de agosto de dos mil diez, doce
de julio de dos mil once, catorce de agosto de dos mil once; y el último de
dichos recibos, suscrito el día “veintisiete de octubre del presente año”, todos
referentes al arrendamiento de la casa ubicada en [...], los cuales fueron declarados impertinentes por
el Juez a quo, los seis primeros por no corresponder al período que se reclama
en la demanda, y el último de los recibos, por no especificar a qué año
corresponde, por lo que no podía saberse si correspondía o no al período
reclamado por el actor en la demanda, no existiendo otro medio probatorio a
analizar, por lo que, no habiendo podido el demandado demostrar en juicio la veracidad de sus afirmaciones,
deberá tenerse por cierta la mora en el pago de los cánones de arrendamiento
alegada por el arrendante en su contra.
4.17.- La anterior
situación ha quedado plenamente establecida en juicio y constituye la causa
legal de terminación del contrato en cuestión, conforme lo dispone el Art. 24
numeral 1 de la Ley de Inquilinato; en consecuencia, es procedente acceder a la
terminación del contrato en estudio por dicha causal.
4.18.- Respecto a
la pretensión de desocupación del inmueble arrendado, consta en las actas de
notificación levantadas por el Secretario Notificador del Juzgado Tercero de lo
Civil y Mercantil de este distrito judicial, respecto del demandado señor […],
que las mismas han sido verificadas en la dirección donde se encuentra el
inmueble objeto del presente proceso, es
decir, donde se encuentra el inmueble arrendado; y que las
personas que han recibido dichas notificaciones han manifestado que en efecto
en esa dirección reside el demandado, lo cual ha permitido a este último el
poder comparecer al proceso en tiempo a ejercer su derecho de defensa.
4.19.- Lo anterior
ha dejado en evidencia, que el inmueble relacionado aún se encuentra habitado
por el arrendatario señor […], y debiéndose declarar terminado el contrato de
arrendamiento en estudio, tal como ya se ha expuesto en la presente sentencia,
es procedente también ordenar la inmediata y entera desocupación de dicho
inmueble, de conformidad a lo establecido en los Arts. 1735 y
4.20.- Respecto a
la pretensión de reclamo de los cánones de arrendamiento adeudados, tal y como
ya se expuso en la presente sentencia, el arrendatario no logró desvirtuar la
mora alegada en su contra, por lo que ésta ha quedado plenamente demostrada en
juicio como causa legal de terminación del contrato en estudio; dicha mora, de
acuerdo a lo expuesto por la abogada de la parte actora en su demanda, inició a
partir del día dos de septiembre del año dos mil doce, circunstancia que
también ha quedado plenamente demostrada en juicio, con la presentación que el arrendante
hiciera del Documento Privado Autenticado de Contrato de Arrendamiento suscrito
por los señores […], el día uno de enero del año dos mil diez, ante los oficios
notariales de […], cuyo original corre agregado a folios […]; documento en el
cual consta, que las cuotas de arrendamiento serían canceladas los días uno de
cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo del contrato, incurriendo
en mora entonces, a partir de los días dos de cada uno de dichos meses.
4.21.- En ese orden
de ideas, habiéndose establecido plenamente que el demandado se encuentra en
mora desde el día dos de septiembre del año dos mil doce, las suscritas
consideran procedente condenarlo al pago de los cánones de arrendamiento
adeudados a partir del día dos de septiembre del año dos mil doce, que
comprenden los cánones de arrendamiento generados desde el día uno de
septiembre del año dos mil doce, hasta la completa desocupación del inmueble, por
así haberlo pedido la parte actora en su demanda, a razón de OCHOCIENTOS
DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA MENSUALES; condenándolo además, al
pago de las costas procesales generadas únicamente en primera instancia, debido
a que el presente recurso de apelación fue interpuesto por la parte demandante,
en virtud de la improponibilidad erróneamente declarada por el Juez a quo en
primera instancia.”