CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
AUSENCIA DE NULIDAD ABSOLUTA, EN VIRTUD QUE LA LEY DE INQUILINATO SOLO EXIGE QUE EL CONTRATO CONSTE POR ESCRITO, SIN OTRA EXIGENCIA ADICIONAL COMO LA DE AUTENTICARSE ANTE NOTARIO
"En síntesis, el apoderado del demandado hoy apelante […], según su escrito de apelación […], sustenta su inconformidad con la sentencia impugnada en que hay una nulidad absoluta, en virtud que se han violentado derechos constitucionales a su representado, al emitir una resolución en la cual se obviaron hechos como los vicios que adolece el contrato de arrendamiento, condenándolo al pago sin ser la persona que se ha identificado en la demanda y en el documento base de la pretensión.
Vistos los autos, analizado dicho punto y el alegato de las partes, esta Cámara formula los siguientes argumentos jurídicos:
3.1) El ámbito del proceso especial de inquilinato se encuentra determinado en el art. 477 CPCM., y este caso en particular, se adecua al ordinal 2º de la mencionada disposición legal, porque la pretensión esencial de la parte actora, que se extrae del contenido del romano III y la parte petitoria de la demanda, tiene como fundamento la terminación del contrato de arrendamiento, pretendiendo la desocupación del inmueble arrendado y el reclamo de los cánones adeudados, a partir del primero de abril de dos mil trece, hasta la completa desocupación del mismo.
3.2) En la audiencia celebrada a las diez horas del día veintiocho de noviembre de dos mil trece, en el Juzgado Primero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, […], el apoderado del demandado, […], en la fase saneadora, alegó defectos procesales del contrato de arrendamiento base de la pretensión, relativos al acta notarial y datos personales de su representado, pidiendo la improponibilidad de la demanda, resolviendo la juzgadora que en la misma no existe por cuanto no faltan requisitos que invaliden dicho documento.
3.3) En esta instancia, el aludido apoderado de la parte recurrente, pide que se declare la nulidad de la sentencia, o en su defecto, se revoque la misma, en virtud que el contrato de arrendamiento, base de la pretensión es nulo, alegando dos motivos: primero, que el mismo fue suscrito por las partes el día veintiocho de septiembre de dos mil doce, y el acta notarial dice que el mismo fue autenticado en fecha veintiocho de agosto de dos mil doce, es decir, un mes antes; y segundo, que en el acta notarial se hace alusión a la edad y al documento único de identidad, los cuales no concuerdan con los de su mandante.
3.4) En relación a lo anterior, el art.
3.5) De conformidad a lo dispuesto en el art.
Entre los requisitos esenciales, se encuentran los elementos siguientes: a. El consentimiento; b. Que una de las partes proporcione a otra el goce de una cosa; y, c. Que la otra parte pague por ésta un precio.
3.6) En el caso de autos, el contrato de arrendamiento, que se observa […], fue celebrado entre la [demandante] y el [demandado], la primera como arrendante y el segundo como arrendatario, sobre un inmueble situado en […], por el precio total de DIEZ MIL DOSCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, pagados por el arrendatario por mensualidades anticipadas, fijas y continuas de OCHOCIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA.
3.7) El art. 4 de la Ley de Inquilinato prescribe que “todo contrato de arrendamiento o subarrendamiento sujeto a esta ley, que se celebre con posterioridad a la fecha en que la misma entre en vigencia, deberá constar por escrito y expresar el nombre y generales del arrendador y del arrendatario, los datos necesarios para la identificación del inmueble o local arrendado, el precio y la forma de su pago. Los contratos en que se estipule una renta inferior a trescientos colones mensuales estarán exentos del impuesto de papel sellado y timbres.”
El inc. 2º del art.
3.8) Respecto de la nulidad, el art. 1551 CC., prescribe que es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes.
3.9) Sabido es que la nulidad, es una situación genérica de invalidez del acto jurídico, que provoca que deje de desplegar sus efectos, proveniente de la ausencia de una de las condiciones de fondo o de forma requeridas para su validez, siendo su correspondiente sanción, privarlo de sus efectos normales, cuando en su ejecución no se han guardado aquellas condiciones, pudiendo ser ésta absoluta o relativa. La absoluta, es la sanción legal impuesta a los celebrados con omisión de un requisito exigido en consideración a su naturaleza o especie; la relativa, es la que se atribuye a los celebrados con prescindencia de un requisito exigido en atención a la calidad o estado de las partes.
La nulidad es de dos tipos: A) Nulidad Absoluta, la cual opera de pleno derecho, como la producida por objeto o causa ilícita, omisión de los requisitos o formalidades prescritos por la ley en consideración a la naturaleza de estos, y finalmente, los realizados por personas incapaces; y, B) Nulidades Relativas, que son los vicios que sin operar ipso iure, dan lugar a la rescisión del acto o contrato, en otras palabras, a dejarlo sin efecto o extinguirlo por causas sobrevivientes posteriores al perfeccionamiento de aquéllos.
3.10) En ese orden de ideas, este Tribunal es del criterio, que de conformidad a lo establecido en el citado art. 4 de la Ley de Inquilinato y el inc. 2º del art.
3.11) En tal sentido, con la presentación del mencionado contrato, se acreditó la relación contractual existente entre los otorgantes, y la aseveración del apoderado de la parte demandante hoy apelada, […] en cuanto al incumplimiento en el pago de los cánones convenidos, en ningún momento fue desvirtuada por la parte demandada.
3.12) En concordancia con lo expuesto, se estima sin mayor esfuerzo lógico alguno, que el mencionado punto de apelación no tiene fundamento legal, pues no obstante las irregularidades alegadas respecto a la indicada acta notarial, el demandado hoy apelante [...], firmó el contrato de arrendamiento, consintiendo las cláusulas ahí establecidas, ejecutando voluntariamente el mismo, por lo que la tramitación del proceso, partiendo desde la admisión de la demanda junto con el documento base de la pretensión, hasta la sentencia pronunciada por la señora jueza “
IV. CONCLUSIÓN.
Esta Cámara concluye, que el caso sub-lite, el contrato de arrendamiento cumple con los presupuestos necesarios para su validez, ya que las deficiencias que tiene el acta notarial con el cual se autenticó el referido documento, carecen de valor para declararlo nulo, en virtud que de conformidad con lo estipulado en los arts. 4 de la Ley de Inquilinato y 1703 inc. 2º C.C., sólo se exige que el mismo conste por escrito, sin otra exigencia adicional, es decir, que es válido si se adjunta con la demanda el instrumento privado sin autenticar, para tener por establecida la relación contractual, siendo en este caso la arrendadora, la [demandante], y el arrendatario, el [demandado].
Consecuentemente con lo expresado, es procedente confirmar la sentencia impugnada y condenar en costas de esta instancia a la parte apelante."