PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA
EL INTERÉS DEL DEMANDANTE COLIGADO AL INMUEBLE NO CONSTITUYE PRUEBA IRREFUTABLE DE QUE LO HAYA POSEÍDO DURANTE TREINTA AÑOS
“Dado que se ha casado la sentencia, con arreglo al art. 18 de la Ley de Casación, debemos analizar el fondo de la pretensión y pronunciar la sentencia que corresponde legalmente. Para lo cual expondremos los aspectos siguientes: 1- ) orden de las pretensiones de cada una de las partes, 2- ) análisis de la prueba de acuerdo con los hechos que cada parte planteó, y 3- ) conclusiones.
1- ) Orden de las pretensiones de cada una de las partes. Haremos un recuento de cada una de las pretensiones de las partes y de sus extremos procesales.
La señora […] pretende se declare la prescripción adquisitiva extraordinaria de un inmueble urbano propiedad del Estado, el cual la señora […] lo había dado en herencia al Hospital "San Juan de Dios" de San Miguel. Para ello ha intentado probar ser poseedora desde el seis de agosto de mil novecientos setenta y uno, habiéndose presentado la demanda el dieciocho de agosto de dos mil cinco y por tanto le asiste el derecho a adquirirlo por haber transcurrido más de treinta años de poseerlo. Que llegó a vivir al inmueble en el año mil novecientos setenta, en ocasión de prestar servicios domésticos a su propietaria, la señora […], quien le manifestó que si llegase a fallecer, ella podría obtener en propiedad el inmueble para vivir en compañía de su familia. Luego del fallecimiento de la propietaria, la actora notó que nadie reclamó el inmueble, por lo que comenzó a poseerlo quieta, pacífica y no interrumpidamente, efectuando actos de señora y dueña del mismo, aspectos que han sido del conocimiento del público.
Por su parte, el Estado de El Salvador, por medio de la representación fiscal, presentó demanda de reivindicación del inmueble contra la poseedora, señora […]. Manifestó que es dueño del inmueble urbano poseído por ella. El Hospital "San Juan de Dios" de San Miguel lo adquirió por herencia que la señora […] le dejara. Que además, el señor […] alquila una porción del bien, por lo cual paga un canon de arrendamiento a la señora […]. Que el Director del Hospital citado y propietario del bien no ha conferido permiso alguno a la señora […] para que lo habite o lo disfrute. Por eso, ella está ejerciendo un derecho de manera ilegal. Que en reiteradas ocasiones se le ha pedido que lo abandone. Que siendo el legítimo dueño solicita se declare la recuperación del inmueble.
2- ) Análisis de la prueba: en este apartado confrontaremos los hechos que ambas partes expusieron en su demanda y contestación respectivamente. Con posterioridad, acotaremos la prueba pertinente que valide una de dichas posturas. De esa manera veremos la pertinencia de la prueba y los hechos que se tendrán por demostrados.
2.1 La actora manifestó que llegó a cuidar, como empleada doméstica, a la Sra. […] en enero de 1970 a la casa objeto de litigio, porque dicha Sra. requería cuidados especiales. Así fue como ella llegó al inmueble objeto de la prescripción.
Por su parte, la defensa, a cargo de la representación fiscal, expresó que es falso que la Sra. […] llegara al inmueble en enero de 1970 a cuidar a la Sra. […], porque la última residió en San Salvador en las postrimerías —de su existencia- y no en San Miguel donde la casa objeto de litigio se encuentra. Fs. […].
Al respecto, en la certificación de partida de Defunción consta que la Sra. […] era del domicilio de San Salvador y murió en el Hospital Rosales el seis de mayo de 1971. Fs. […]. Por lo que se tiene por acreditado lo dicho por la representación fiscal. Si bien es cierto el domicilio y la residencia se muda, no es menos cierto que existe la probabilidad positiva de que la causante tenía su vinculación territorial en la capital en su último período vital y que con ello no haya tenido contacto con la señora […] y que por eso no le haya autorizado el ingreso a su casa de habitación.
2.2 La señora […] afirma que posee el inmueble desde el seis de agosto del año 1971, fs. […].
Por su parte, la representación fiscal sostuvo que la Sra. […] no residía en San Miguel en sus últimos años de vida, sino en "la casa Santa Luisa de las Hermanas de la Caridad de San Vicente de Paúl de San Salvador" y posteriormente en "el Pensionado del Hospital Rosales, recibiendo servicios profesionales médicos de los Doctores […] del 22 de abril al 6 de mayo de 1971. Por eso no pudo tener por residencia la casa en litigio ni tuvo contacto con la Sra. […].
Sobre tal punto, milita en autos la certificación del Acta autorizada en la Fiscalía General de la República, en donde consta: declaración de médicos que atendieron a la Sra. […]. El galeno, […], la atendió de abril-mayo/1971 en la "casa Santa Luisa", "donde residía la señora" y "posteriormente en el pensionado general del Hospital Rosales", donde la visitaba tres veces al día y cuyas sesiones de tratamiento se prolongaban en el tiempo dado que había que verificarle disección de venas para suministrarle suero, sangre y otros líquidos y extracción de heces fecales. Que siempre tuvo la intención de operarla para salvarle la vida, pero no fue posible porque los parientes se opusieron. Fs. […]. Tales pruebas dan la razón a lo que la Fiscalía ha aseverado y desacreditan los hechos de la demanda de prescripción adquisitiva de dominio. Si la causante se encontraba en tan delicada situación médica, no es verosímil que se haya trasladado desde San Salvador a San Miguel como la señora […] lo afirma. Si la señora […] disfrutaba de cuidados médicos, por ende técnicos y apropiados a su condición tan delicada de salud, no creemos que los haya cambiado por los cuidados que la señora […] dice le prodigaba. De forma que también esta prueba obra en contra de lo expuesto por la señora […].
2.3 La Sra. […] insiste en que inició la posesión el 6 de agosto de 1971, es decir, 3 meses después del fallecimiento de la Sra. […], pues, notó que nadie reclamaba la propiedad del inmueble y decidió quedarse en la casa.
Para tal efecto, dicha parte presentó testigos, quienes en lo fundamental declararon: que la Sra. […] vivía en una parte de la casa, la otra era ocupada por ARENA (1981-1987) y luego por Bienestar Magisterial (1989- en adelante).
En contra, el Estado ha sostenido que no es cierto que la Sra. […] iniciara la posesión en agosto de 1971, porque el inmueble objeto del litigio y otros, propiedad de la Sra. […], eran arrendados para obtener ingresos económicos, el mismo había sido arrendado a […] desde inicios de 1971, fs. […], último párrafo.
Sobre tal situación y con vista de las pruebas, dos aspectos resaltan: 1- el inmueble se encontraba arrendado a Don […], quien lo tomó en alquiler a principios del año mil novecientos setenta y uno (1971), según Acta de Arqueo e Inspección en el Hospital "San Juan de Dios" de la ciudad de San Miguel, 8hrs. Del 8 de febrero de 1972, levantada por auditores de la Corte de Cuentas de la República. Fs. […]. 2- Hay identidad del inmueble objeto de arqueo con el inmueble objeto de litigio según su certificación registral y traspaso por herencia del mismo a favor del Hospital, fs. […].
2.4 La parte actora, señora […], relató en su demanda que reparó el inmueble y con ello ejerció actos de señora y dueña del mismo.
La prueba testimonial que la parte actora presentó declaró que ella reparaba la casa y pagaba los recibos de servicios básicos (agua, tel., energía eléctrica). Que en la casa funciona un comedor atendido por la Sra. […] y una casa comercial.
Al respecto, consta la siguiente prueba documental: i-) Oficio N. 132, 24 de mayo de 1972. Donde consta que un tercero manifestó su intención de comprar la casa en ¢15, 000, por el valor del terreno, ya que la casa estaba deteriorada.
Asimismo, se evidencia la voluntad del Director del Hospital "San Juan De Dios" en venderla, en su calidad de dueño, fs. […]. (Acto de disposición de un dueño). ii) Oficio, F.G.R. San Miguel, 2 de marzo de 1984. Fiscales se apersonaron al inmueble para determinar quiénes se encontraban administrándolo, constataron que ARENA estaba en posesión del inmueble objeto de litigio. Que en ese sentido, el Sr. B. era el encargado y representante del local, según ARENA. Que él manifestó que era pariente de la Sra. […]. Que el PDC ha querido apropiarse del inmueble en otras ocasiones, que si a ellos se les comprobasen con documentos que el inmueble pertenece al Ramo de Salud Pública, lo desocuparían, de lo contrario, "no están en disposición de entregarlo". El Sr. B. como miembro de ARENA y enlace entre Sn. Miguel y la Central puso a disposición una habitación para uso de la FGR. Fs. […]. (Véase alegato de la prueba a fs. […]). En estos documentos, la señora […] no aparece en la escena jurídica del inmueble.
Asimismo, en cuanto a la declaración de los testigos que la señora […] presentó, se observan las siguientes inconsistencias: [...]I-) Copia certificada del Registro de Empleados Públicos, donde se acredita que el Sr. […], fue contratado el 3-I-1991, en calidad de Jefe de Departamento Reg. Ote. Sn. Miguel, de Bienestar Magisterial, fs. […], constancia de trabajo, en el que se informa que él labora en esa calidad desde el 1-enero-1990. Sin embargo, él declaró que Bienestar Magisterial ocupó la casa desde agosto de 1989 a 1993 y que lo sabe porque él representaba los intereses de esa entidad en ese período, fs. […]. (véase el alegato de FGR, fs. […], quien señala que su declaración no hace fe por ser contradictorio en lo principal de su declaración; además, se contradice al responder a las preguntas 1, 2 y 5). II-) Certificación del registro laboral del testigo Dr. […] I. P., en el que aparece que era Dir. Del Hospital Sn. De Dios a tiempo completo desde 13-marzo-1990, fs. […]. Que obtuvo su especialización de Otorrinolaringología en los años 1995-1996, fs. […]. Con lo que se pretende desacreditar su declaración (fs. […]) al afirmar que le constaba que Bienestar Magisterial ocupó la casa en el año 1989, porque él prestaba sus servicios de Otorrinolaringología al Magisterio. Cuando en efecto, él no era especialista en esa área en tal año y no podía prestar un servicio a otra entidad del Estado por ser Dir. A tiempo completo en el Hospital.
2.5 Como venimos señalando, la actora pretende probar que realizó reparaciones al inmueble, sirviendo de vivienda y negocio de comida, además de alquilarlo, fs. […].
Al respecto, dicha parte presentó como prueba documental: (a-) - Recibos de ANDA de 1992-99 A nombre de Sra. […] (salvo alguno referido a la señora […]. (M.). Fs. […]. (b-) Recibos de impuestos municipales a nombre de Sra. […] (Meardi) pagados en los años: 1997-1998, aunque referidos a los años previos. Fs. […]. (c-) Recibos de impuestos municipales, el primero, de diciembre de 1997 a agosto de 1998, pagado ese mismo año. Otros, de 1998-2006. Referidos a la casa en litigio y a un comedor y refresquería a nombre de la Sra. […] Fs. […] (d-) Recibos de ANTEL, de 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 a nombre de ARENA y con referencia a la dirección del inmueble objeto de litigio. Fs. […]. (e-) Recibos de telecom a nombre de Sra. […] con la misma dirección objeto del litigio. Corresponden a servicios prestados en 2002-2005. Fs. […]. (f-) De fs. […], constan recibos de teléfono de TELECOM de los años 2006-2007, cuyos años no corresponden a la pretensión discutida. El proceso inició el año 2005. (g-) Recibos de servicios básicos, muchos de los cuales se refieren a cobros por servicios prestados en el año 2006 en adelante y por tanto no corresponden a los hechos sustento de la demanda, ya que fue presentada en 2005.
Asimismo, el Estado, por medio de la Fiscalía General de la República, presentó constancia expedida por TELECOM de que ARENA tenía instalado una línea telefónica en la casa N. […]., Barrio La Cruz, Sn. Miguel, cuya cancelación fue el 5 de julio de 2000. Fs. […].
De la observación de tales documentos se infiere que la señora […]. tuvo algún interés coligado al inmueble, pero que no constituye prueba irrefutable de que haya poseído durante treinta años el inmueble, tal como ella lo asegura. Esa documentación acredita la prestación de un servicio que entidades prestaron a ella y a ARENA. Esto concuerda más con los documentos que arriba analizamos y que demuestran que ella no ha sido la única persona que ha poseído el inmueble durante los treinta años en que ella sostiene que ha ocurrido tal posesión.
Sobre el particular, se practicó Inspección Judicial, fs. […], que arrojó lo siguiente: (1.1-) Declaración del titular de la casa comercial que arrenda una porción de la casa objeto de litigio, quien manifestó que él reparó la acera y la pieza que alquila; que colocó una división entre las dos piezas de la casa, por lo que antes era una sola. Sobre la base de tales datos, se advierte que se contradice las deposiciones de los testigos presentados por la señora […]. O sea que la Sra. […] no efectuó reparación o construcción alguna y se desacredita uno de los extremos de su demanda. (1.2-) En fin, la pieza habitada por la Sra. […] está en mal estado. Fs. […].”
LA RECOPILACIÓN DE DOCUMENTOS "HISTÓRICOS" PERMITEN INFERIR HECHOS SOBRE COMO RESOLVER EL PROBLEMA JURÍDICO PLANTEADO
“2.6 En cuanto a la pretensión de reivindicación del inmueble, la prueba testimonial está incorporada de fs. […]. Los 5 testigos declararon en síntesis: 1. El Hospital Sn. Juan de Dios es el propietario de- la casa. 2. ARENA ocupó la casa de 1981-1986 y Bienestar Magisterial del 86-92. 3. Copia Certificada del Acuerdo de Nombramiento de la testigo […], quien declaró que inició sus labores como Trabajadora Social en Bienestar Magisterial el 1-sept. -1987. Que en esa fecha se presentó a laborar en la casa objeto de litigio. Fs. […]. Esto desacredita la posesión de la señora […] por el plazo de treinta años completos.
2.6.1 El Estado afirma que el Hospital tomó posesión del inmueble. Como prueba presentó el acta de arqueo de inspección en el Hospital "San Juan de Dios" de Sn. Miguel, elaborado por la Corte de Cuentas. Incluye el inmueble heredado dentro de sus haberes, entre otros heredados a su favor y gracias a la causante, la Sra. […].
2.6.2 El Estado asegura que el Hospital disponía del inmueble como dueño legítimo. Al punto, el Oficio N. 132, de 24 de mayo de 1972, enviado por Dir. Del Hospital al FGR, a quien se le informa que se ha recibido oferta de compra del inmueble y que sería bueno aceptarla. Fs. […].
2.6.3 El Estado acredita la legitimación pasiva de su pretensión reivindicatoria al afirmar que la Sra. […] es la actual poseedora. Véase que también a fs. […], se dice que ella no tiene ni 20 ni 30 años de poseerlo. Esta situación concuerda con la Inspección del inmueble, fs. […].
Así también, el REGLAMENTO GENERAL DE HOSPITALES DEL MINISTERIO DE SALUD PUBLICA Y ASISTENCIA SOCIAL, en su art. 6, señala: "Constituye el patrimonio de cada uno de los Hospitales:--- d) Las donaciones, herencia y legados que reciban; y,", agrega: "...Los Inmuebles de los hospitales nacionales, las unidades de salud, las casas de salud y centros rurales de nutrición, son propiedad del Estado y de El Salvador, en el Ramo de Salud Pública y Asistencia Social." En ese sentido, a fs. […] aparece el traspaso por herencia de los derechos que la causante tenía sobre el inmueble a favor del Hospital "San Juan de Dios" de la ciudad de San Miguel. Con lo que se establece la titularidad del Estado sobre el inmueble.
Hay identificación de la cosa a reivindicar, demostrado con la Inspección del inmueble, fs. […].
En cuanto a la prueba, cabe decir que históricamente la prueba documental ha tenido más contundencia probatoria que la testimonial. En este caso la prueba documental reviste el carácter de "histórica", por cuanto evidencia lo sucedido en el pasado no próximo. Demuestra que la administración pública (Corte de Cuentas, F.G.R.) emprendió un esfuerzo de documentación importante. Lo que consta en documentos que datan de la época en que los hechos ocurrieron y únicamente describen lo que sucedía en ese entonces, sin pretender conducir declaraciones a la obtención de un resultado específico.
En este sentido, cabe resaltar la tarea que la representación fiscal ha ejecutado en representación del Estado y la protección de los intereses de la sociedad. Pues, la recopilación de documentos "históricos" ha permitido a este Tribunal inferir hechos sobre los cuales resolver el problema jurídico planteado. Los mismos han dado fe de épocas pasadas y personas cuyos intereses estuvieron coligados con el dominio del inmueble objeto de esta disputa.
De ahí que, a manera de paréntesis al análisis del caso, la Corte hace un llamado a la sociedad y al Estado a que redoblen esfuerzos tendentes a documentar y archivar datos, hechos de los acontecimientos de nuestras instituciones y la memoria de los actores privados y públicos participantes en nuestra sociedad, para hacer valer derechos, entre otras funciones que pudieren derivarse.”
DEBE ABSOLVERSE AL DEMANDADO, ANTE LA EXISTENCIA DE DUDAS GENERADAS DE LA COMPARACIÓN ENTRE LA PRUEBA TESTIMONIAL Y LA DOCUMENTAL, DANDO PREFERENCIA A ESTA ÚLTIMA POR GOZAR DE MAYOR ROBUSTEZ, Y AL DERECHO DE PROPIEDAD FRENTE AL DE POSESIÓN
“Si el resultado de la comparación entre la prueba documental y la testimonial presentada por la Sra. […] genera dudas, debe absolverse al reo, es decir, al Estado, art. 1301 Pr.C. Además, la duda citada debe saldarse en favor de la prueba documental, por ser la más robusta. En este caso, no solo hay dudas de que la señora […] haya poseído el bien por el plazo que la ley demanda para adquirir extraordinariamente, sino también de la manera en que se hizo de la posesión. Esta es otra de la razones para absolver al Estado respecto de esa pretensión.
El art. 415 Pr.C. establece la preferencia de las pruebas. Los instrumentos públicos y auténticos están en el orden de preferencia quinto, en cambio, la prueba testimonial en el décimo. De modo que, las pruebas presentadas por la F.G.R. gozan de más robustez que la testimonial vertida por la Sra. […].
Evidentemente, el Derecho de propiedad es preferente ante la posesión que la señora […] dice tener y por último, ante la duda, debe potenciarse el derecho subjetivo más fuerte, la propiedad frente a quien dice detentar una posesión cuyo origen es sospechoso. Al respecto, como argumento analógico y no por aplicación directa a este caso citamos el art. 2244 CC, éste muestra la protección preferente de la propiedad, al señalar que no tendrá lugar la prescripción ordinaria adquisitiva de bienes raíces; sino en virtud de otro instrumento inscrito, y empezará a correr desde la presentación del segundo instrumento en el Registro. Otro ejemplo de preferencia lo encontramos en el art. 896 CC, el cual autoriza al poseedor a reivindicar la cosa poseída; pero nunca contra el verdadero dueño. Significa que el propietario tiene un derecho preferente frente a la posesión que el poseedor alegue. Entonces, debe resolverse en favor de las pretensiones del Estado en este litigio.
No podemos dejar de considerar la interpretación sociológica en el análisis. Nos referimos a que algunas personas o colectivos ocupan clandestinamente bienes inmuebles públicos. Además, se irrespeta la propiedad pública. Esta forma de comportamiento no puede ser premiada por el Derecho. Al no quedar clara la forma en que la Sra. […] ingresó al inmueble, ante esa duda, debe protegerse la propiedad y no autorizarse su adquisición por prescripción.
Ahora bien, la ejecución de esta sentencia se deberá verificar tomando en consideración los derechos de terceros de buena fe que pudieren existir en el inmueble. Nos referimos a los arrendatarios que pudiere haber en el inmueble reivindicado."
PROCEDE ABSOLVER AL ESTADO DE LA PRETENSIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA PROMOVIDA EN SU CONTRA, Y ORDENAR LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE A SU FAVOR, COMO LEGÍTIMO PROPIETARIO
"3- ) Concluimos que al Estado de El Salvador debe absolverse de la pretensión de prescripción adquisitiva extraordinaria que la señora […] interpuso. Que el Estado de El Salvador es el legítimo propietario del inmueble objeto de este litigio. Que tiene derecho a pedir que la señora […] se lo entregue. Ella debe entregarlo a su legítimo propietario. No obstante, debe tenerse en consideración los derechos que otros sujetos, v.gr. un mero tenedor arrendatario, pudieren tener sobre el bien.
Dado que la señora […] perdió el proceso, ella debe correr con las costas de ley, art. 439 Pr.C.”