RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL

CONSTITUYE UN REQUISITO PROCESAL PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA, Y POR LO TANTO, NO PUEDE RENUNCIARSE CONTRACTUALMENTE

“1. De conformidad con el Art. 516 C.Pr.C.M., si este tribunal observa una infracción a las normas o garantías del proceso aplicables a la sentencia, tiene el deber de anular las actuaciones, devolviéndolas al momento procesal oportuno; y en este sentido, se estima necesario examinar la pretensión contenida en la demanda de fs. […] y ampliación de fs. […], pues el señor […] por medio de su apoderado licenciado […], reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el uno de abril de dos mil nueve con la arrendataria […], sobre un inmueble ubicado en […], por causa de mora y por haber realizado modificaciones sin consentimiento o autorización; y se condene a la sociedad mencionada al pago de los cánones de arrendamiento no percibidos y la desocupación del inmueble arrendado, sin haber efectuado la reconvención de pago de conformidad a los Arts. 1422, 1737 y 1765 C.C.; y observa esta Cámara que en la cláusula novena del referido contrato, se estipuló, que:

2. “El arrendante dará por terminado este contrato en los casos siguientes: A) Por falta de pago de una mensualidad, B) Por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones o pactos consignados en este instrumento. La mora en el pago del canon correspondiente a un mes de este contrato hará caducar el plazo en su totalidad dando derecho al arrendante a exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de requerimiento para el pago, diligencia judicial o administrativa alguna por renunciar a todo ello el arrendatario…” (Subrayado es nuestro).

3. En virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL: “Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor es el arrendatario.

4. Los contratantes pueden estipular libremente las condiciones en que se dará la mora, o los supuestos de terminación del arrendamiento, a esto se llama reconvención o interpelación contractual expresa, que es cuando no se cumple la obligación en los términos estipulados, por ello se llama contractual porque deriva del mismo contrato y así, llegado el plazo, si no cumple está en mora; pero hay casos en que la sola llegada del término o evento, supuesto o condición prevista, no constituye al arrendatario en mora; sino que de acuerdo al Art. 1422 Ord. 3° C.C. hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento” de casas, almacenes u otros edificios en el Art. 1765 C.C. para que ocurra la mora, se necesita dos reconvenciones en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, y resulta que dicha reconvención judicial es un requisito de procedibilidad; y por lo tanto, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal y, aunque en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente hablando; como antes se expresó, pueden pactarse causales como la de operación de la mora, desde luego, pero no contra requisitos de procedibilidad como lo es la reconvención, esto es así a favor del deudor (arrendatario) y si se reclama el pago de cánones, de allí la necesidad de la reconvención, que se encamina a evitar un proceso, cumpliendo así una función conciliadora al permitirle al arrendatario garantizar el pago de los cánones adeudados."

HABERSE ADMITIDO LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIN LA RECONVENCIÓN JUDICIAL CORRESPONDIENTE, TRAE COMO CONSECUENCIA  LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES Y LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA

"5. En el caso de autos, la renuncia que hizo […] como arrendatario al requerimiento o cualquier otra diligencia administrativa o judicial a favor del arrendante don […] no es válida procesalmente, en virtud de que los requisitos de procedibilidad de la acción no son disponibles por las partes; y el proceso de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones se inició sin haber reconvenido de pago a la arrendataria y únicamente presentó dos avisos en los cuales hacía saber al arrendante su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, los cuales no constituyen reconvención de pago, con la cual debió cumplir previamente el actor; y al tramitarse sin aquel requisito de procedibilidad o de procesabilidad se vulnera el Debido Proceso o Proceso Constitucionalmente Configurado, que tiene como base, esencialmente, los Principios de Igualdad, Audiencia y Legalidad, reconocidos por nuestra Constitución en los Arts. 3, 11 y 15, respectivamente; en consecuencia, conforme al Art. 232 letra c) C.Pr.C.M., lo que constituye una infracción a las normas y garantías que rigen el proceso, por lo que, existe nulidad de la sentencia venida en apelación; y por consiguiente, de todo lo actuado en el proceso a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce que formuló prevenciones al demandante, por haberse admitido la demanda de fs. 1 a 4 p.p. y su ampliación de fs. [...]., sin el versado requisito de procedibilidad, volviéndose imperioso declarar la nulidad advertida.

6. No hacerlo sería no sólo vulnerar la ley secundaria, sino también y esencialmente los principios constitucionales anteriormente relacionados, propiciando así la inseguridad jurídica; en cuanto a la demanda de fs. [...] y su ampliación de fs. [...] al no haberse efectuado las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C.C., no se ha constituido en mora de la obligación a la arrendataria, lo que trae consigo que no ha  nacido para el actor el derecho para sustentar los reclamos de mérito (pretensiones), y la demanda y ampliación devienen en improponibles, lo que impide el pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión debatida.

CONCLUSIÓN.

En suma pues, habiéndose determinado que la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones ha sido presentada sin haber efectuado las reconvenciones a que se refieren los Arts. 1422 Ord. 3° y 1765 C.C., a fin de constituir en mora al arrendante, por lo que, al tramitar el proceso sin el versado requisito de procesabilidad de la acción se ha vulnerado el debido proceso o proceso constitucionalmente configurado, que está íntimamente vinculado a los derechos de igualdad, audiencia y legalidad, infringiéndose así las normas y garantías que rigen el proceso, lo que es causa de nulidad de la sentencia apelada y como consecuencia de todo lo actuado a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce fs. […], y en virtud del referido defecto al demandante no le ha nacido el derecho para efectuar el reclamo, lo que vuelve improponible la demanda, por lo que, esta Cámara se ve compelida a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, todo lo actuado en el proceso y improponibilidad indicada; y así se hará.”

RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL

CONSTITUYE UN REQUISITO PROCESAL PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA, Y POR LO TANTO, NO PUEDE RENUNCIARSE CONTRACTUALMENTE

“1. De conformidad con el Art. 516 C.Pr.C.M., si este tribunal observa una infracción a las normas o garantías del proceso aplicables a la sentencia, tiene el deber de anular las actuaciones, devolviéndolas al momento procesal oportuno; y en este sentido, se estima necesario examinar la pretensión contenida en la demanda de fs. […] y ampliación de fs. […], pues el señor […] por medio de su apoderado licenciado […], reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el uno de abril de dos mil nueve con la arrendataria […], sobre un inmueble ubicado en […], por causa de mora y por haber realizado modificaciones sin consentimiento o autorización; y se condene a la sociedad mencionada al pago de los cánones de arrendamiento no percibidos y la desocupación del inmueble arrendado, sin haber efectuado la reconvención de pago de conformidad a los Arts. 1422, 1737 y 1765 C.C.; y observa esta Cámara que en la cláusula novena del referido contrato, se estipuló, que:

2. “El arrendante dará por terminado este contrato en los casos siguientes: A) Por falta de pago de una mensualidad, B) Por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones o pactos consignados en este instrumento. La mora en el pago del canon correspondiente a un mes de este contrato hará caducar el plazo en su totalidad dando derecho al arrendante a exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de requerimiento para el pago, diligencia judicial o administrativa alguna por renunciar a todo ello el arrendatario…” (Subrayado es nuestro).

3. En virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL: “Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor es el arrendatario.

4. Los contratantes pueden estipular libremente las condiciones en que se dará la mora, o los supuestos de terminación del arrendamiento, a esto se llama reconvención o interpelación contractual expresa, que es cuando no se cumple la obligación en los términos estipulados, por ello se llama contractual porque deriva del mismo contrato y así, llegado el plazo, si no cumple está en mora; pero hay casos en que la sola llegada del término o evento, supuesto o condición prevista, no constituye al arrendatario en mora; sino que de acuerdo al Art. 1422 Ord. 3° C.C. hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento” de casas, almacenes u otros edificios en el Art. 1765 C.C. para que ocurra la mora, se necesita dos reconvenciones en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, y resulta que dicha reconvención judicial es un requisito de procedibilidad; y por lo tanto, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal y, aunque en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente hablando; como antes se expresó, pueden pactarse causales como la de operación de la mora, desde luego, pero no contra requisitos de procedibilidad como lo es la reconvención, esto es así a favor del deudor (arrendatario) y si se reclama el pago de cánones, de allí la necesidad de la reconvención, que se encamina a evitar un proceso, cumpliendo así una función conciliadora al permitirle al arrendatario garantizar el pago de los cánones adeudados."

HABERSE ADMITIDO LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIN LA RECONVENCIÓN JUDICIAL CORRESPONDIENTE, TRAE COMO CONSECUENCIA  LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES Y LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA

"5. En el caso de autos, la renuncia que hizo […] como arrendatario al requerimiento o cualquier otra diligencia administrativa o judicial a favor del arrendante don […] no es válida procesalmente, en virtud de que los requisitos de procedibilidad de la acción no son disponibles por las partes; y el proceso de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones se inició sin haber reconvenido de pago a la arrendataria y únicamente presentó dos avisos en los cuales hacía saber al arrendante su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, los cuales no constituyen reconvención de pago, con la cual debió cumplir previamente el actor; y al tramitarse sin aquel requisito de procedibilidad o de procesabilidad se vulnera el Debido Proceso o Proceso Constitucionalmente Configurado, que tiene como base, esencialmente, los Principios de Igualdad, Audiencia y Legalidad, reconocidos por nuestra Constitución en los Arts. 3, 11 y 15, respectivamente; en consecuencia, conforme al Art. 232 letra c) C.Pr.C.M., lo que constituye una infracción a las normas y garantías que rigen el proceso, por lo que, existe nulidad de la sentencia venida en apelación; y por consiguiente, de todo lo actuado en el proceso a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce que formuló prevenciones al demandante, por haberse admitido la demanda de fs. 1 a 4 p.p. y su ampliación de fs. [...]., sin el versado requisito de procedibilidad, volviéndose imperioso declarar la nulidad advertida.

6. No hacerlo sería no sólo vulnerar la ley secundaria, sino también y esencialmente los principios constitucionales anteriormente relacionados, propiciando así la inseguridad jurídica; en cuanto a la demanda de fs. [...] y su ampliación de fs. [...] al no haberse efectuado las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C.C., no se ha constituido en mora de la obligación a la arrendataria, lo que trae consigo que no ha  nacido para el actor el derecho para sustentar los reclamos de mérito (pretensiones), y la demanda y ampliación devienen en improponibles, lo que impide el pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión debatida.

CONCLUSIÓN.

En suma pues, habiéndose determinado que la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones ha sido presentada sin haber efectuado las reconvenciones a que se refieren los Arts. 1422 Ord. 3° y 1765 C.C., a fin de constituir en mora al arrendante, por lo que, al tramitar el proceso sin el versado requisito de procesabilidad de la acción se ha vulnerado el debido proceso o proceso constitucionalmente configurado, que está íntimamente vinculado a los derechos de igualdad, audiencia y legalidad, infringiéndose así las normas y garantías que rigen el proceso, lo que es causa de nulidad de la sentencia apelada y como consecuencia de todo lo actuado a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce fs. […], y en virtud del referido defecto al demandante no le ha nacido el derecho para efectuar el reclamo, lo que vuelve improponible la demanda, por lo que, esta Cámara se ve compelida a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, todo lo actuado en el proceso y improponibilidad indicada; y así se hará.”

RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL

CONSTITUYE UN REQUISITO PROCESAL PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA, Y POR LO TANTO, NO PUEDE RENUNCIARSE CONTRACTUALMENTE

“1. De conformidad con el Art. 516 C.Pr.C.M., si este tribunal observa una infracción a las normas o garantías del proceso aplicables a la sentencia, tiene el deber de anular las actuaciones, devolviéndolas al momento procesal oportuno; y en este sentido, se estima necesario examinar la pretensión contenida en la demanda de fs. […] y ampliación de fs. […], pues el señor […] por medio de su apoderado licenciado […], reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el uno de abril de dos mil nueve con la arrendataria […], sobre un inmueble ubicado en […], por causa de mora y por haber realizado modificaciones sin consentimiento o autorización; y se condene a la sociedad mencionada al pago de los cánones de arrendamiento no percibidos y la desocupación del inmueble arrendado, sin haber efectuado la reconvención de pago de conformidad a los Arts. 1422, 1737 y 1765 C.C.; y observa esta Cámara que en la cláusula novena del referido contrato, se estipuló, que:

2. “El arrendante dará por terminado este contrato en los casos siguientes: A) Por falta de pago de una mensualidad, B) Por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones o pactos consignados en este instrumento. La mora en el pago del canon correspondiente a un mes de este contrato hará caducar el plazo en su totalidad dando derecho al arrendante a exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de requerimiento para el pago, diligencia judicial o administrativa alguna por renunciar a todo ello el arrendatario…” (Subrayado es nuestro).

3. En virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL: “Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor es el arrendatario.

4. Los contratantes pueden estipular libremente las condiciones en que se dará la mora, o los supuestos de terminación del arrendamiento, a esto se llama reconvención o interpelación contractual expresa, que es cuando no se cumple la obligación en los términos estipulados, por ello se llama contractual porque deriva del mismo contrato y así, llegado el plazo, si no cumple está en mora; pero hay casos en que la sola llegada del término o evento, supuesto o condición prevista, no constituye al arrendatario en mora; sino que de acuerdo al Art. 1422 Ord. 3° C.C. hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento” de casas, almacenes u otros edificios en el Art. 1765 C.C. para que ocurra la mora, se necesita dos reconvenciones en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, y resulta que dicha reconvención judicial es un requisito de procedibilidad; y por lo tanto, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal y, aunque en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente hablando; como antes se expresó, pueden pactarse causales como la de operación de la mora, desde luego, pero no contra requisitos de procedibilidad como lo es la reconvención, esto es así a favor del deudor (arrendatario) y si se reclama el pago de cánones, de allí la necesidad de la reconvención, que se encamina a evitar un proceso, cumpliendo así una función conciliadora al permitirle al arrendatario garantizar el pago de los cánones adeudados."

HABERSE ADMITIDO LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIN LA RECONVENCIÓN JUDICIAL CORRESPONDIENTE, TRAE COMO CONSECUENCIA  LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES Y LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA

"5. En el caso de autos, la renuncia que hizo […] como arrendatario al requerimiento o cualquier otra diligencia administrativa o judicial a favor del arrendante don […] no es válida procesalmente, en virtud de que los requisitos de procedibilidad de la acción no son disponibles por las partes; y el proceso de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones se inició sin haber reconvenido de pago a la arrendataria y únicamente presentó dos avisos en los cuales hacía saber al arrendante su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, los cuales no constituyen reconvención de pago, con la cual debió cumplir previamente el actor; y al tramitarse sin aquel requisito de procedibilidad o de procesabilidad se vulnera el Debido Proceso o Proceso Constitucionalmente Configurado, que tiene como base, esencialmente, los Principios de Igualdad, Audiencia y Legalidad, reconocidos por nuestra Constitución en los Arts. 3, 11 y 15, respectivamente; en consecuencia, conforme al Art. 232 letra c) C.Pr.C.M., lo que constituye una infracción a las normas y garantías que rigen el proceso, por lo que, existe nulidad de la sentencia venida en apelación; y por consiguiente, de todo lo actuado en el proceso a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce que formuló prevenciones al demandante, por haberse admitido la demanda de fs. 1 a 4 p.p. y su ampliación de fs. [...]., sin el versado requisito de procedibilidad, volviéndose imperioso declarar la nulidad advertida.

6. No hacerlo sería no sólo vulnerar la ley secundaria, sino también y esencialmente los principios constitucionales anteriormente relacionados, propiciando así la inseguridad jurídica; en cuanto a la demanda de fs. [...] y su ampliación de fs. [...] al no haberse efectuado las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C.C., no se ha constituido en mora de la obligación a la arrendataria, lo que trae consigo que no ha  nacido para el actor el derecho para sustentar los reclamos de mérito (pretensiones), y la demanda y ampliación devienen en improponibles, lo que impide el pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión debatida.

CONCLUSIÓN.

En suma pues, habiéndose determinado que la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones ha sido presentada sin haber efectuado las reconvenciones a que se refieren los Arts. 1422 Ord. 3° y 1765 C.C., a fin de constituir en mora al arrendante, por lo que, al tramitar el proceso sin el versado requisito de procesabilidad de la acción se ha vulnerado el debido proceso o proceso constitucionalmente configurado, que está íntimamente vinculado a los derechos de igualdad, audiencia y legalidad, infringiéndose así las normas y garantías que rigen el proceso, lo que es causa de nulidad de la sentencia apelada y como consecuencia de todo lo actuado a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce fs. […], y en virtud del referido defecto al demandante no le ha nacido el derecho para efectuar el reclamo, lo que vuelve improponible la demanda, por lo que, esta Cámara se ve compelida a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, todo lo actuado en el proceso y improponibilidad indicada; y así se hará.”

RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL

CONSTITUYE UN REQUISITO PROCESAL PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA, Y POR LO TANTO, NO PUEDE RENUNCIARSE CONTRACTUALMENTE

“1. De conformidad con el Art. 516 C.Pr.C.M., si este tribunal observa una infracción a las normas o garantías del proceso aplicables a la sentencia, tiene el deber de anular las actuaciones, devolviéndolas al momento procesal oportuno; y en este sentido, se estima necesario examinar la pretensión contenida en la demanda de fs. […] y ampliación de fs. […], pues el señor […] por medio de su apoderado licenciado […], reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el uno de abril de dos mil nueve con la arrendataria […], sobre un inmueble ubicado en […], por causa de mora y por haber realizado modificaciones sin consentimiento o autorización; y se condene a la sociedad mencionada al pago de los cánones de arrendamiento no percibidos y la desocupación del inmueble arrendado, sin haber efectuado la reconvención de pago de conformidad a los Arts. 1422, 1737 y 1765 C.C.; y observa esta Cámara que en la cláusula novena del referido contrato, se estipuló, que:

2. “El arrendante dará por terminado este contrato en los casos siguientes: A) Por falta de pago de una mensualidad, B) Por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones o pactos consignados en este instrumento. La mora en el pago del canon correspondiente a un mes de este contrato hará caducar el plazo en su totalidad dando derecho al arrendante a exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de requerimiento para el pago, diligencia judicial o administrativa alguna por renunciar a todo ello el arrendatario…” (Subrayado es nuestro).

3. En virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL: “Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor es el arrendatario.

4. Los contratantes pueden estipular libremente las condiciones en que se dará la mora, o los supuestos de terminación del arrendamiento, a esto se llama reconvención o interpelación contractual expresa, que es cuando no se cumple la obligación en los términos estipulados, por ello se llama contractual porque deriva del mismo contrato y así, llegado el plazo, si no cumple está en mora; pero hay casos en que la sola llegada del término o evento, supuesto o condición prevista, no constituye al arrendatario en mora; sino que de acuerdo al Art. 1422 Ord. 3° C.C. hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento” de casas, almacenes u otros edificios en el Art. 1765 C.C. para que ocurra la mora, se necesita dos reconvenciones en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, y resulta que dicha reconvención judicial es un requisito de procedibilidad; y por lo tanto, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal y, aunque en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente hablando; como antes se expresó, pueden pactarse causales como la de operación de la mora, desde luego, pero no contra requisitos de procedibilidad como lo es la reconvención, esto es así a favor del deudor (arrendatario) y si se reclama el pago de cánones, de allí la necesidad de la reconvención, que se encamina a evitar un proceso, cumpliendo así una función conciliadora al permitirle al arrendatario garantizar el pago de los cánones adeudados."

HABERSE ADMITIDO LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIN LA RECONVENCIÓN JUDICIAL CORRESPONDIENTE, TRAE COMO CONSECUENCIA  LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES Y LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA

"5. En el caso de autos, la renuncia que hizo […] como arrendatario al requerimiento o cualquier otra diligencia administrativa o judicial a favor del arrendante don […] no es válida procesalmente, en virtud de que los requisitos de procedibilidad de la acción no son disponibles por las partes; y el proceso de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones se inició sin haber reconvenido de pago a la arrendataria y únicamente presentó dos avisos en los cuales hacía saber al arrendante su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, los cuales no constituyen reconvención de pago, con la cual debió cumplir previamente el actor; y al tramitarse sin aquel requisito de procedibilidad o de procesabilidad se vulnera el Debido Proceso o Proceso Constitucionalmente Configurado, que tiene como base, esencialmente, los Principios de Igualdad, Audiencia y Legalidad, reconocidos por nuestra Constitución en los Arts. 3, 11 y 15, respectivamente; en consecuencia, conforme al Art. 232 letra c) C.Pr.C.M., lo que constituye una infracción a las normas y garantías que rigen el proceso, por lo que, existe nulidad de la sentencia venida en apelación; y por consiguiente, de todo lo actuado en el proceso a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce que formuló prevenciones al demandante, por haberse admitido la demanda de fs. 1 a 4 p.p. y su ampliación de fs. [...]., sin el versado requisito de procedibilidad, volviéndose imperioso declarar la nulidad advertida.

6. No hacerlo sería no sólo vulnerar la ley secundaria, sino también y esencialmente los principios constitucionales anteriormente relacionados, propiciando así la inseguridad jurídica; en cuanto a la demanda de fs. [...] y su ampliación de fs. [...] al no haberse efectuado las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C.C., no se ha constituido en mora de la obligación a la arrendataria, lo que trae consigo que no ha  nacido para el actor el derecho para sustentar los reclamos de mérito (pretensiones), y la demanda y ampliación devienen en improponibles, lo que impide el pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión debatida.

CONCLUSIÓN.

En suma pues, habiéndose determinado que la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones ha sido presentada sin haber efectuado las reconvenciones a que se refieren los Arts. 1422 Ord. 3° y 1765 C.C., a fin de constituir en mora al arrendante, por lo que, al tramitar el proceso sin el versado requisito de procesabilidad de la acción se ha vulnerado el debido proceso o proceso constitucionalmente configurado, que está íntimamente vinculado a los derechos de igualdad, audiencia y legalidad, infringiéndose así las normas y garantías que rigen el proceso, lo que es causa de nulidad de la sentencia apelada y como consecuencia de todo lo actuado a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce fs. […], y en virtud del referido defecto al demandante no le ha nacido el derecho para efectuar el reclamo, lo que vuelve improponible la demanda, por lo que, esta Cámara se ve compelida a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, todo lo actuado en el proceso y improponibilidad indicada; y así se hará.”

RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL

CONSTITUYE UN REQUISITO PROCESAL PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA, Y POR LO TANTO, NO PUEDE RENUNCIARSE CONTRACTUALMENTE

“1. De conformidad con el Art. 516 C.Pr.C.M., si este tribunal observa una infracción a las normas o garantías del proceso aplicables a la sentencia, tiene el deber de anular las actuaciones, devolviéndolas al momento procesal oportuno; y en este sentido, se estima necesario examinar la pretensión contenida en la demanda de fs. […] y ampliación de fs. […], pues el señor […] por medio de su apoderado licenciado […], reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el uno de abril de dos mil nueve con la arrendataria […], sobre un inmueble ubicado en […], por causa de mora y por haber realizado modificaciones sin consentimiento o autorización; y se condene a la sociedad mencionada al pago de los cánones de arrendamiento no percibidos y la desocupación del inmueble arrendado, sin haber efectuado la reconvención de pago de conformidad a los Arts. 1422, 1737 y 1765 C.C.; y observa esta Cámara que en la cláusula novena del referido contrato, se estipuló, que:

2. “El arrendante dará por terminado este contrato en los casos siguientes: A) Por falta de pago de una mensualidad, B) Por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones o pactos consignados en este instrumento. La mora en el pago del canon correspondiente a un mes de este contrato hará caducar el plazo en su totalidad dando derecho al arrendante a exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de requerimiento para el pago, diligencia judicial o administrativa alguna por renunciar a todo ello el arrendatario…” (Subrayado es nuestro).

3. En virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL: “Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor es el arrendatario.

4. Los contratantes pueden estipular libremente las condiciones en que se dará la mora, o los supuestos de terminación del arrendamiento, a esto se llama reconvención o interpelación contractual expresa, que es cuando no se cumple la obligación en los términos estipulados, por ello se llama contractual porque deriva del mismo contrato y así, llegado el plazo, si no cumple está en mora; pero hay casos en que la sola llegada del término o evento, supuesto o condición prevista, no constituye al arrendatario en mora; sino que de acuerdo al Art. 1422 Ord. 3° C.C. hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento” de casas, almacenes u otros edificios en el Art. 1765 C.C. para que ocurra la mora, se necesita dos reconvenciones en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, y resulta que dicha reconvención judicial es un requisito de procedibilidad; y por lo tanto, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal y, aunque en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente hablando; como antes se expresó, pueden pactarse causales como la de operación de la mora, desde luego, pero no contra requisitos de procedibilidad como lo es la reconvención, esto es así a favor del deudor (arrendatario) y si se reclama el pago de cánones, de allí la necesidad de la reconvención, que se encamina a evitar un proceso, cumpliendo así una función conciliadora al permitirle al arrendatario garantizar el pago de los cánones adeudados."

HABERSE ADMITIDO LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIN LA RECONVENCIÓN JUDICIAL CORRESPONDIENTE, TRAE COMO CONSECUENCIA  LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES Y LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA

"5. En el caso de autos, la renuncia que hizo […] como arrendatario al requerimiento o cualquier otra diligencia administrativa o judicial a favor del arrendante don […] no es válida procesalmente, en virtud de que los requisitos de procedibilidad de la acción no son disponibles por las partes; y el proceso de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones se inició sin haber reconvenido de pago a la arrendataria y únicamente presentó dos avisos en los cuales hacía saber al arrendante su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, los cuales no constituyen reconvención de pago, con la cual debió cumplir previamente el actor; y al tramitarse sin aquel requisito de procedibilidad o de procesabilidad se vulnera el Debido Proceso o Proceso Constitucionalmente Configurado, que tiene como base, esencialmente, los Principios de Igualdad, Audiencia y Legalidad, reconocidos por nuestra Constitución en los Arts. 3, 11 y 15, respectivamente; en consecuencia, conforme al Art. 232 letra c) C.Pr.C.M., lo que constituye una infracción a las normas y garantías que rigen el proceso, por lo que, existe nulidad de la sentencia venida en apelación; y por consiguiente, de todo lo actuado en el proceso a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce que formuló prevenciones al demandante, por haberse admitido la demanda de fs. 1 a 4 p.p. y su ampliación de fs. [...]., sin el versado requisito de procedibilidad, volviéndose imperioso declarar la nulidad advertida.

6. No hacerlo sería no sólo vulnerar la ley secundaria, sino también y esencialmente los principios constitucionales anteriormente relacionados, propiciando así la inseguridad jurídica; en cuanto a la demanda de fs. [...] y su ampliación de fs. [...] al no haberse efectuado las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C.C., no se ha constituido en mora de la obligación a la arrendataria, lo que trae consigo que no ha  nacido para el actor el derecho para sustentar los reclamos de mérito (pretensiones), y la demanda y ampliación devienen en improponibles, lo que impide el pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión debatida.

CONCLUSIÓN.

En suma pues, habiéndose determinado que la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones ha sido presentada sin haber efectuado las reconvenciones a que se refieren los Arts. 1422 Ord. 3° y 1765 C.C., a fin de constituir en mora al arrendante, por lo que, al tramitar el proceso sin el versado requisito de procesabilidad de la acción se ha vulnerado el debido proceso o proceso constitucionalmente configurado, que está íntimamente vinculado a los derechos de igualdad, audiencia y legalidad, infringiéndose así las normas y garantías que rigen el proceso, lo que es causa de nulidad de la sentencia apelada y como consecuencia de todo lo actuado a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce fs. […], y en virtud del referido defecto al demandante no le ha nacido el derecho para efectuar el reclamo, lo que vuelve improponible la demanda, por lo que, esta Cámara se ve compelida a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, todo lo actuado en el proceso y improponibilidad indicada; y así se hará.”

RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL

CONSTITUYE UN REQUISITO PROCESAL PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA, Y POR LO TANTO, NO PUEDE RENUNCIARSE CONTRACTUALMENTE

“1. De conformidad con el Art. 516 C.Pr.C.M., si este tribunal observa una infracción a las normas o garantías del proceso aplicables a la sentencia, tiene el deber de anular las actuaciones, devolviéndolas al momento procesal oportuno; y en este sentido, se estima necesario examinar la pretensión contenida en la demanda de fs. […] y ampliación de fs. […], pues el señor […] por medio de su apoderado licenciado […], reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el uno de abril de dos mil nueve con la arrendataria […], sobre un inmueble ubicado en […], por causa de mora y por haber realizado modificaciones sin consentimiento o autorización; y se condene a la sociedad mencionada al pago de los cánones de arrendamiento no percibidos y la desocupación del inmueble arrendado, sin haber efectuado la reconvención de pago de conformidad a los Arts. 1422, 1737 y 1765 C.C.; y observa esta Cámara que en la cláusula novena del referido contrato, se estipuló, que:

2. “El arrendante dará por terminado este contrato en los casos siguientes: A) Por falta de pago de una mensualidad, B) Por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones o pactos consignados en este instrumento. La mora en el pago del canon correspondiente a un mes de este contrato hará caducar el plazo en su totalidad dando derecho al arrendante a exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de requerimiento para el pago, diligencia judicial o administrativa alguna por renunciar a todo ello el arrendatario…” (Subrayado es nuestro).

3. En virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL: “Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor es el arrendatario.

4. Los contratantes pueden estipular libremente las condiciones en que se dará la mora, o los supuestos de terminación del arrendamiento, a esto se llama reconvención o interpelación contractual expresa, que es cuando no se cumple la obligación en los términos estipulados, por ello se llama contractual porque deriva del mismo contrato y así, llegado el plazo, si no cumple está en mora; pero hay casos en que la sola llegada del término o evento, supuesto o condición prevista, no constituye al arrendatario en mora; sino que de acuerdo al Art. 1422 Ord. 3° C.C. hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento” de casas, almacenes u otros edificios en el Art. 1765 C.C. para que ocurra la mora, se necesita dos reconvenciones en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, y resulta que dicha reconvención judicial es un requisito de procedibilidad; y por lo tanto, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal y, aunque en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente hablando; como antes se expresó, pueden pactarse causales como la de operación de la mora, desde luego, pero no contra requisitos de procedibilidad como lo es la reconvención, esto es así a favor del deudor (arrendatario) y si se reclama el pago de cánones, de allí la necesidad de la reconvención, que se encamina a evitar un proceso, cumpliendo así una función conciliadora al permitirle al arrendatario garantizar el pago de los cánones adeudados."

HABERSE ADMITIDO LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIN LA RECONVENCIÓN JUDICIAL CORRESPONDIENTE, TRAE COMO CONSECUENCIA  LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES Y LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA

"5. En el caso de autos, la renuncia que hizo […] como arrendatario al requerimiento o cualquier otra diligencia administrativa o judicial a favor del arrendante don […] no es válida procesalmente, en virtud de que los requisitos de procedibilidad de la acción no son disponibles por las partes; y el proceso de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones se inició sin haber reconvenido de pago a la arrendataria y únicamente presentó dos avisos en los cuales hacía saber al arrendante su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, los cuales no constituyen reconvención de pago, con la cual debió cumplir previamente el actor; y al tramitarse sin aquel requisito de procedibilidad o de procesabilidad se vulnera el Debido Proceso o Proceso Constitucionalmente Configurado, que tiene como base, esencialmente, los Principios de Igualdad, Audiencia y Legalidad, reconocidos por nuestra Constitución en los Arts. 3, 11 y 15, respectivamente; en consecuencia, conforme al Art. 232 letra c) C.Pr.C.M., lo que constituye una infracción a las normas y garantías que rigen el proceso, por lo que, existe nulidad de la sentencia venida en apelación; y por consiguiente, de todo lo actuado en el proceso a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce que formuló prevenciones al demandante, por haberse admitido la demanda de fs. 1 a 4 p.p. y su ampliación de fs. [...]., sin el versado requisito de procedibilidad, volviéndose imperioso declarar la nulidad advertida.

6. No hacerlo sería no sólo vulnerar la ley secundaria, sino también y esencialmente los principios constitucionales anteriormente relacionados, propiciando así la inseguridad jurídica; en cuanto a la demanda de fs. [...] y su ampliación de fs. [...] al no haberse efectuado las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C.C., no se ha constituido en mora de la obligación a la arrendataria, lo que trae consigo que no ha  nacido para el actor el derecho para sustentar los reclamos de mérito (pretensiones), y la demanda y ampliación devienen en improponibles, lo que impide el pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión debatida.

CONCLUSIÓN.

En suma pues, habiéndose determinado que la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones ha sido presentada sin haber efectuado las reconvenciones a que se refieren los Arts. 1422 Ord. 3° y 1765 C.C., a fin de constituir en mora al arrendante, por lo que, al tramitar el proceso sin el versado requisito de procesabilidad de la acción se ha vulnerado el debido proceso o proceso constitucionalmente configurado, que está íntimamente vinculado a los derechos de igualdad, audiencia y legalidad, infringiéndose así las normas y garantías que rigen el proceso, lo que es causa de nulidad de la sentencia apelada y como consecuencia de todo lo actuado a partir de la resolución de las nueve horas quince minutos de once de julio de dos mil doce fs. […], y en virtud del referido defecto al demandante no le ha nacido el derecho para efectuar el reclamo, lo que vuelve improponible la demanda, por lo que, esta Cámara se ve compelida a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, todo lo actuado en el proceso y improponibilidad indicada; y así se hará.”