CONTRATO DE COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA

IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR HABER CADUCADO EL PLAZO ESTABLECIDO EN EL MISMO

“La recurrente alega que en el auto definitivo impugnado se ha incurrido en una interpretación errónea de los Arts. 90, 91 y 94 C.Pr.C.M., y afirma que la acción pretendida es la de cumplimiento de una obligación, y en la demanda ofreció prueba y señaló la finalidad de cada una, así con la prueba testimonial se pretende probar que por medio del señor […] se hicieron los abonos y el pago total de la retroventa y es hasta después de discutir en el proceso la prueba que el juez debe valorar si ha habido extemporaneidad en el pago, de lo contrario está adelantando criterio sin oír a la contraparte y valorando la prueba sin ser aceptada y rebatida en juicio, dejando sin oportunidad de administración de justicia a la demandante.

2. El auto definitivo impugnado en esencia señala que es imposible resolver sobre la cuestión planteada en la demanda, pues para reclamar la acción de retroventa la demandante tuvo que haber cancelado la cantidad de seis mil dólares antes del veintisiete de septiembre de dos mil siete; y según los comprobantes de remesas consta que hizo abonos fuera del plazo estipulado, asimismo, dichas remesas fueron remitidas a nombre de […] y no se pactó en la escritura que los pagos se hicieran a través del señor […], por lo que, no se ha comprobado el pago total de la deuda y no está singularizada la acción para poder tener una sentencia favorable y de conformidad a los Arts. 90, 91, 94 y 277 C.Pr.C.M., declaró improponible la demanda.

3. El pacto de retroventa se encuentra regulado en nuestro Código Civil en el Art. 1679 que literalmente DICE: “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra.”

4. Conforme a la disposición citada, la venta con pacto de retroventa es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, restituyendo a este el precio recibido, con exceso o disminución; dicho en otro giro, la finalidad del vendedor es transferir la cosa pero con el derecho a rescatarla al cabo de un tiempo, devolviendo el precio recibido o la suma que se pactase.

5. Respecto del plazo en que puede pactarse la retroventa el Art. 1684 C. C., impone un límite temporal el cual no puede pasar de cuatro años, con el objeto de no dejar la propiedad sujeta a pactos de larga duración que vuelvan incierto el dominio tanto del comprador como del vendedor, de tal manera que si las partes pactan un plazo mayor o en ausencia de aquel, opera el plazo legal contenido en la citada disposición, pero si las partes disponen uno menor, será éste el que regirá el cumplimiento de las obligaciones contractuales en virtud del principio de la autonomía de la voluntad.

6. Al respecto, el Art. 1683 C. C. DISPONE: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato. Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada, sino después de la próxima percepción de frutos.” (Subrayado no es propio del texto).

7. Según los hechos relatados en la demanda, los inmuebles objeto de la pretensión fueron adquiridos por el demandado […], mediante una compraventa con pacto de retroventa celebrada a las once horas treinta minutos de veintitrés de marzo de dos mil siete, con la vendedora [parte demandante], en cuya cláusula “IV” en virtud de la facultad que el inciso uno de la disposición transcrita confiere a las partes, la vendedora se reservó el derecho de recuperar el inmueble vendido, a condición de pagar al [demandado] la suma de SEIS MIL SETECIENTOS VEINTE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, en el plazo de seis meses contados desde dicha fecha, que venció el veintitrés de septiembre de dos mil siete.

8. Al respecto, el doctor Adolfo Oscar Miranda en su obra “De la Compraventa”, Editorial Delgado, Universidad Dr. José Matías Delgado, San  Salvador, 1996, página 301, expresa: “Si el pacto de que se viene haciendo mérito consiste en lo indicado, debe entenderse que la condición falla si el vendedor deja transcurrir el tiempo estipulado o el legal para devolver el precio al comprador o la cantidad que se haya determinado y, por ende, si tal cosa sucede, éste, o sea el comprador, queda dueño definitivo del bien vendido. Por el contrario, si el vendedor, dentro del lapso indicado entrega el precio o la cantidad convenida al comprador, la condición se cumple y las cosas vuelven al estado que tenían antes de la celebración del negocio, como si éste no hubiera existido, es decir, que el comprador nunca ha sido dueño de la cosa ni el vendedor ha dejado de serlo jamás.”

9. Así lo confirma la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia 110-2003 de las diez horas quince minutos de veinticuatro de octubre de dos mil tres en la que sostuvo: “…por medio del contrato de compraventa con pacto de retroventa, el vendedor “se reserva la facultad” de recuperar o recomprar la cosa vendida; pero tal facultad no es ilimitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro años Art. 1683 Inc. 1° C. C.”

10. El derecho que nace del pacto de retroventa está sometido a una duración cuyo plazo no puede extenderse de los cuatro años según lo dispone el Art. 1683 C.C., del contrato adjunto a la demanda el plazo quedó reducido a seis meses por voluntad de los contratantes, plazo que se encuentra agotado según lo afirma el apoderado de la demandante, aunque en el escrito de apelación se asevera que por haber recibido pagos fuera de esa fecha el acreedor entiende que lo ha ampliado, verbigracia, en la demanda no se estipulan hechos que determinen otro plazo, acompañado de la preclusión de la aportación de la prueba pertinente para acreditar este extremo, pues el viejo adagio romano dice: “En el Derecho las cosas se deshacen, de la misma forma que se hacen”.