PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONSIDERACIONES DOCTRINALES SOBRE LAS CLÁUSULAS PENALES EN ESTE TIPO DE CONTRATO

“Según el autor Manuel Ossorio, en su obra “Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales; Cláusula penal, se refiere al supuesto en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa de retardar o no ejecutar la obligación; concepto que es congruente con lo regulado en el Art. 1406 C.C., el cual nos da también un concepto de cláusula penal.

Las cláusulas penales son una forma de regulación contractual de los efectos del incumplimiento de las partes de un contrato, bien sea para prevenirlo, para sancionarlo o para indemnizarlo. La ley le permite a las partes, que al margen de sus mandatos, incluyan algunas estipulaciones en los contratos con estas finalidades, las que se conocen como cláusulas penales.

En el caso de autos de la lectura del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el proceso que nos ocupa, concluimos que la cláusula pactada en él por las partes, en el Romano XI), obliga a la parte arrendataria a pagar una determinada cantidad si incurre en mora en la desocupación del inmueble dado en arrendamiento; en consecuencia se instituyo en él una cláusula penal moratoria, ya que  la indemnización debida por el deudor se ocasionaría en este contrato,  por el  retardo en el cumplimiento de la obligación de éste de desocupar el inmueble, al finalizar el plazo; por lo que consideramos que un elemento indispensable establecer en el presente caso, si efectivamente la parte arrendante desocupo o no el inmueble a la finalización del plazo del contrato de arrendamiento suscrito.”

PROCEDE EL PAGO DE LA CLÁUSULA PENAL EN VIRTUD QUE LOS CONTRATANTES DEBEN CEÑIRSE A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Y NO POR LO ESTABLECIDO EN EL REGLAMENTO DEL CENTRO COMERCIAL, SEGÚN EL CASO

“El Juez Aquo ha señalado que el motivo para desestimar el pago de la clausula penal, reclamada por el actor en su demanda, es que a su juicio, se estableció en  autos que la permanencia en el local a la fecha no es imputable a la sociedad demandada, ya que la parte demandante no ha pagado las cuotas correspondientes al mantenimiento del local, las cuales son responsabilidad del propietario del kiosco.

Consta agregado a fs. […], escrito presentado al Juez Aquo, por los licenciados […], apoderados de la Sociedad METROCENTRO, S.A. DE C.V., centro comercial en el cual se encuentra ubicado el local objeto del contrato de arrendamiento que no ocupa; escrito en el cual a petición del Juez Aquo los expresados profesionales, señalaron cual es el mecanismo para desocupar los locales arrendados y quien según su Reglamento de Administración, es el obligado al pago de las cuotas de mantenimiento; de ahí que se dejo constancia que:

a) Para desocupar un local arrendado, se requiere únicamente que el propietario del negocio, notifique por escrito a la administración que el referido local será desocupado, por motivos de seguridad e informar al personal de seguridad del centro comercial, es decir que quien debió notificar la desocupación para que le permitieran salir es el inquilino.

b) Que según el Reglamento de Administración, el pago de las cuotas de mantenimiento del local son  responsabilidad del propietario del local o kiosco.

El demandado señalo que su mandante siguió ocupando el referido inmueble por razones ajenas a su voluntad, ya que al no estar pagadas las cuotas de mantenimiento por el demandante al centro comercial, no se giro por parte del dueño del local a su mandante oficio para que desocupara el inmueble.

Sin embargo no se ha probado en el proceso tal aseveración; ya que no fue presentada prueba alguna, mediante la cual se estableciera que el dueño del local se encontraba en mora en el pago de las referidas cuotas de mantenimiento; así mismo de lo manifestado por los apoderados de la Sociedad METROCENTRO, S.A. DE C.V., no se concluye que en dicho centro comercial se tenga como condición para permitir la salida del centro comercial de un inquilino; pues como ellos mismos lo señalaron la única condición que se requeriré para ello es que el propietario del negocio, notifique por escrito a la administración que el referido local será desocupado, notificación que como bien lo manifestó la parte apelante, no consta en el proceso que se realizó.

Así también el Juez Aquo, señala que la obligación del pago de las cuotas de mantenimiento es obligación del propietario del local o kiosco no de la persona que lo alquila; ya que no obstante haber pactado las partes que tal obligación correspondía a la arrendataria, debe respetarse lo regulado en el Reglamento de Administración del Centro Comercial METROCENTRO, el cual establece que tal obligación corresponde al propietario del local o kiosco.

Consideramos que lo manifestado no se encuentra apegado a derecho, ya que el Art. 1416 C.C., señala que todo contrato legalmente celebrado es obligación para los contratantes; por lo que si ambas partes pactaron que quien debía pagar las referidas cuotas de mantenimiento, era el inquilino, dicho pacto se vuelve de carácter obligatorio para las partes en virtud de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes; por lo que no puede considerarse que el reglamento se encuentra sobre lo que el Código Civil permite, ya que de hacerlo se estaría violentando una ley de la República; pues lo dispuesto en el Código Civil prevalece sobre lo señalado en el referido Reglamento, el cual solo establece obligaciones y derechos que tienen los propietarios de locales y negocios en un Centro Comercial; en ese sentido no es admisible lo señalado por el Juez Aquo, al respecto.

De ahí que habiéndose probado en autos que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra ocupado por la parte demandada, habiendo finalizado el mismo, consideramos que se ha cumplido la única condición que se señalo en la cláusula penal como necesaria para hacerla efectiva; en consecuencia consideramos que la pretensión de la parte apelante es procedente y debe fallarse en ese sentido, reformando el numeral 5, del fallo de la sentencia definitiva venida en apelación, respecto a la desestimación de la misma.”

IMPROCEDENCIA DEL PAGO DEL IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE BIENES MUEBLES Y PRESTACIÓN DE SERVICIOS, EN ATENCIÓN QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO ES GENERADOR DE DICHO TRIBUTO

“El Juez Aquo, en el numeral 4, del fallo de la Sentencia Definitiva venida en apelación, condeno a los demandados al pago del impuesto a la transferencia de bienes muebles y prestación de servicios; al respecto consideramos que tal condena no se encuentra conforme a derecho, ya que si bien procede la condena al pago de la clausula penal, el pago de esta, no es generadora de dicho impuesto, ya que la obligación del inquilino del pago del IVA, según el Contrato de Arrendamiento presentado, se originaba sobre el pago de cada uno de los cánones de arrendamiento; en ese sentido es procedente reformar el referido numeral, ya que “