PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PROCEDE CONFIRMAR LA SENTENCIA QUE DECLARA TERMINADO EL CONTRATO Y ORDENA LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO, AL ACREDITARSE LA MORA, Y SER EXTEMPORÁNEO EL PAGO REALIZADO POR EL SUBARRENDATARIO 

"4.1) La pretensión de la parte actora dentro de este proceso, es que se declare terminado el contrato de arrendamiento y el de subarrendamiento, y se desocupe el inmueble arrendado por parte de los inquilinos, quienes se encuentran en mora en el pago de los cánones.

4.2) Todo contrato nace del acuerdo de voluntades; y es éste el que determina los efectos que aquél ha de producir, en esto consiste precisamente el llamado principio de la Autonomía de la Voluntad, el cual está reconocido y garantizado en el art. 23 de la Constitución de la República, que no es más que la libertad de que gozan las personas para acordar los contratos que deseen, determinando su contenido, efectos, alcance, extensión y duración, siempre y cuando no vayan en contra de prohibiciones legales, el orden público o las buenas costumbres.

El contrato de arrendamiento, es recogido por nuestra legislación en el art. 1703 C.C., y para el caso, se define como un contrato en el que las dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de la cosa, y la otra a pagar por este goce un precio determinado, y tal como en el caso de autos, debe constar por escrito cuando su precio excede de doscientos colones, o su equivalente en dólares, o sea de valor indeterminado; y posee las características siguientes: a) es consensual, es decir que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; b) bilateral, porque las obligaciones son recíprocas; c) oneroso, ya que el pago de la renta contrapesa el disfrute; d) conmutativo, por la reciprocidad de las prestaciones; y e) de tracto sucesivo, o sea que las prestaciones de una de las dos partes, o de ambas, son de cumplimiento periódico o continuo, esto es el supuesto contrario al contrato de ejecución instantánea.

Siendo que se generan obligaciones para las dos partes, es importante traer a cuenta que una de las principales del arrendador, es la de pagar una renta o cánon, en los términos en los cuales ha sido pactado. Por regla general, el arrendatario no puede ceder el arrendamiento, ni subarrendar, a menos que el arrendante originario o primitivo se lo faculte expresamente, como en el caso que nos ocupa, pero el subarrendatario se haya subordinado a las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.

4.3) La pretensión contenida en la demanda exige para prosperar, que se pruebe la existencia del aludido contrato, cuya terminación se pide, y al analizar la demanda con su documentación adjunta, y lo resuelto por la señora Jueza a quo en la sentencia, se colige que en la misma, se tuvo como hecho acreditado que la mora de las obligaciones producto del arrendamiento y subarrendamiento, era cierta, puesto que en el contrato […], otorgado a favor del arrendatario […], se pactó en la cláusula 3) denominada "forma de pago", la cual sería el total del precio de manera adelantada, y en los documentos […], se observa que el pago de los cánones a favor del actor por motivo de la mora, fue realizado hasta el día veintiséis de junio de dos mil once, fecha anterior a la presentación de la demanda, pues ésta según se aprecia en la constancia de recepción […]; fue interpuesta el día veintiséis de enero de dos mil doce, entonces, desde el último pago que se depositó, hasta la fecha de la demanda, habían transcurrido siete meses, por lo que la mora era real.

4.4) Ahora bien, respecto a la petición planteada en el recurso de apelación […], y en el escrito […] de este incidente, por el apoderado del mencionado subarrendatario, referente a que se incorporara al proceso prueba documental, este Tribunal rechazó tal medio probatorio ofrecido, en la audiencia respectiva, en virtud que no reunía los requisitos que señalan los arts. 511 inc. último y 514 CPCM.

4.5) El espíritu del legislador no es causar un desorden en la tramitación de los procesos de esta clase, por ello, a juicio de esta Cámara, el señor Juez del Juzgado Primero de lo Civil de San Salvador, no podía recibir el pago de la renta, pues el art. 10 de la Ley de Inquilinato, es claro, al establecer que si el arrendador se negare a recibir el valor del alquiler convenido, eludiere el pago, o se negare a extender el correspondiente recibo, el inquilino podrá depositar la renta en el Juzgado competente, a favor del arrendador y no incurrirá en mora, siempre que tal depósito se hiciere dentro de los ocho días siguientes a aquél en que debía haberse efectuado; quiere decir entonces, que el pago realizado por el señor […], como subarrendatario, ha sido ejecutado extemporáneamente.

No obstante lo anterior, de conformidad a lo dispuesto en el art. 480 CPCM., el inquilino tiene derecho a ser sobreseído, cuando por vez primera se le demanda por mora en contrato de arrendamiento para vivienda, quedando expedito a su apoderado para apersonarse ante el juez a quo a ejercer tal derecho, previa liquidación de cánones de arrendamiento y costas procesales, pues la audiencia de apelación no tiene entre sus finalidades sustanciar el proceso.

V.- CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye que en el caso sub lite, el arrendatario […] y el subarrendatario […], incurrieron en mora en el pago de los cánones, pues tuvieron que haberlo realizado de la forma pactada en el contrato de arrendamiento.

Consecuentemente con lo expresado, es procedente confirmar la sentencia recurrida, condenar en costas procesales de esta instancia a la parte recurrente, y declarar firme esta sentencia, en virtud que de acuerdo a lo prescrito en el inc. 2° del art. 486 CPCM., no habrá recurso alguno contra la sentencia que se pronuncie en apelación en el proceso especial de inquilinato."