PACTO DE
RETROVENTA
EL PRECIO ADICIONAL A LA CANTIDAD CONVENIDA POR EL RESCATE DE LA COSA VENDIDA O LOS INTERESES POR EL PRECIO QUE SE RESTITUYE, ES INCOMPATIBLE CON LA NATURALEZA DEL PACTO DE RETROVENTA
"SUBMOTIVO: APLICACIÓN ERRÓNEA DE LEY. PRECEPTO INFRINGIDO ART. 1679 CÓDIGO CIVIL.
En la presente infracción, el impetrante señala que la Cámara de Segunda Instancia ha aplicado erróneamente el art. 1679 del Código Civil al pronunciar la sentencia de mérito, dado que su razonamiento es contradictorio con el contenido de dicha disposición legal pues en ninguna parte del tenor literal de la misma se expresa que en el pacto de retroventa pueda establecerse intereses o cosa semejante para recobrar la cosa vendida. Añade que, por el contrario dicho artículo dispone que para recobrar la cosa vendida, debe el vendedor reembolsar al comprador una cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esa estipulación, lo que haya costado la compra; afirmando, que ello nunca implica intereses o cosa semejante; motivo por el cual, sostiene que el razonamiento de los Magistrados incurre en el motivo casacional de Aplicación Errónea del art.1679 C.C., producida por haber desatendido el tenor literal de dicha disposición legal, cuando su sentido es claro.
Al respecto, se observa que el Tribunal Ad quem, en cuanto a lo referido a la aplicación del art.1679 C.C interpretó en lo medular que las partes en el Contrato de Compraventa con Pacto de Retroventa, estipularon un precio por la cantidad de veintidós mil dólares, más un sobreprecio mensual de ochocientos ochenta dólares de los Estados Unidos de América, por cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo de un año, término en el cual se reservaron el derecho de recuperar el dominio del inmueble vendido, debiendo reembolsar además al comprador, la suma originalmente pagada.
De esa forma, el Ad Quem analizó que en el caso sub júdice, el plazo convenido en el referido contrato, había vencido sin que las demandadas hubieren reembolsado al comprador la cantidad acordada, de tal suerte que estimaron que la compraventa se perfeccionó ante dicho incumplimiento, pues las [demandadas], debieron reembolsar la cantidad determinada en el mencionado contrato.
Además, la
segunda instancia consideró que dicho sobreprecio es permitido por la Ley, tal
como lo regula el Art.1679 C.C., pues a su criterio, en esa clase de contratos
pueden agregarse otros pactos o accesorios lícitos conforme lo regulan los
arts.1684 y
Para sustentar dicha apreciación, la Cámara de Segunda instancia añadió que el documento fundamento de la pretensión reúne los requisitos legales necesarios por estar debidamente inscrito; considerando necesaria la vinculación con la declaración de propia parte del [demandante] y de la demandada, elementos probatorios aplicados para demostrar el otorgamiento del contrato en cuestión, la entrega de la cantidad señalada por ambos, así como lo relativo al sobreprecio de ochocientos ochenta dólares de los Estados Unidos de América. De ese modo se valoró a partir de la declaración de parte contraria, el reconocimiento de lo que se pactó en el contrato, con la diferencia que la demandada alegó que el contrato se trataba de un Mutuo Hipotecario y no de un Pacto de Retroventa; y que a criterio del Tribunal ad quem, hace reconocer aún más que se pactó un sobreprecio que supone la estipulación de intereses, y no solamente el precio de Veintidós mil dólares.
Preliminarmente, esta Sala considera que la norma de derecho invocada como infringida rige los supuestos que constituyen la venta con pacto de retroventa, preceptuando las condiciones bajo las cuales opera válidamente el mencionado pacto.
El Contrato de Compraventa presentado como base del reclamo en el presente juicio, no es un negocio ordinario de compraventa de inmueble, sino que figura en la misma haberse acordado un pacto de retroventa. Dicha modalidad en el referido contrato, es válida en nuestra legislación cuando se incorpora ciertos elementos adicionales a una compraventa común.
Al respecto, el art.1679 C.C. en su texto establece que: "Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación, lo que haya costado la compra". De la disposición legal transcrita se desprende, que son de la esencia de dicho pacto, que el vendedor se reserve la facultad de recobrar la cosa vendida, y por otra, que reembolse al comprador la cantidad estipulada o lo que le haya costado la compra.
El pacto de retroventa en general, supone la existencia de elementos que le son propios como: a) la facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa vendida, siempre que dicha facultad se haga valer en forma expresa de acuerdo con el art.1315 C., parte final; b) obligación del vendedor de reembolsar al comprador la cantidad determinada que señalen las partes y, en defecto de esta estipulación, determinable con lo que haya costado la compra, art.1679 C.C; y c) plazo en que se podrá intentar la acción de retroventa convenido por los contratantes, o en su caso, por lo establecido en la Ley.
En alusión a los elementos formativos de tal modalidad, es importante poner en relieve dos situaciones: 1) Dicho pacto está sujeto a una verdadera condición resolutoria ordinaria, pues para que el vendedor recobre lo que ha vendido debe reembolsar en el plazo convenido o legal una cantidad determinada, hecho que puede o no suceder; y 2) Si el vendedor no ejercita su derecho de retroventa dentro del plazo aludido, la condición resolutoria se considera fallida. En consecuencia, el comprador llega a ser dueño de manera irrevocable de la cosa, es decir, la condición se produce de pleno derecho, a diferencia de otro tipo de pactos o condiciones, que deben ser declarados judicialmente.
En cuanto a la cantidad a reembolsar, el recurrente enfatizó que en el pacto de retroventa no puede estipularse intereses sino un precio determinado, de conformidad a lo que dispone el art.1679 del Código Civil, en relación al deber de señalar una cantidad convenida que permitiera a las vendedoras reembolsar al comprador, para recobrar el inmueble vendido en el plazo convenido o legal.
Sobre ello, se
observa que la Cámara Ad quem en sus consideraciones antes relacionadas, admite
superficialmente al valorar la declaración de parte contraria, la existencia de
un sobreprecio adicional que podría inferirse como intereses, estimando que
éstos pueden ser válidos debido a que dichas cantidades eran pactos o
accesorios lícitos según lo regulan los arts. 1684 y
De los componentes antes citados, es conveniente analizar el correcto sentido del art.1679 C.C., que regula lo referente a la modalidad del pacto de retroventa. En esa virtud, es preciso tener claro que dicha modalidad de retroventa constituye en sí misma un pacto accesorio al contrato de compraventa, cuya función se encuentra reglamentada en el capítulo X del nuestro Código Civil.
Ahora bien, la Sala estima que la interpretación efectuada por la Cámara
de Segunda Instancia es desacertada en cuanto al análisis que hace del
art.1679 C.C., al inferir que el
"sobreprecio" convenido entre las partes contratantes en el
caso sub lite, pueda contemplarse como accesorio al
pacto de retroventa y mucho menos que éstos puedan considerarse como intereses.
Es decir, el Tribunal Ad quem consideró que dentro de la modalidad de
retroventa ya existente, pudiese yacer otra modalidad accesoria que se
encuentra vinculada a la misma, justificando así un precio adicional a la
cantidad convenida por el rescate de la cosa vendida; de cuyo aspecto debe
repararse que tal posición es incompatible con dicha condición, dado que la accesoriedad que se alude en los art.1684 y
Por otro lado, precisa tomar en cuenta que la esencia jurídica del contrato de venta con pacto de retroventa, no tiene por objeto constituir intereses que puedan interpretarse como un préstamo; sino que, en apego a la tesis que recoge nuestro derecho civil, el vendedor no debe intereses por el precio que restituye; y la retroventa actúa como una disposición circunstancial del derecho de dominio del vendedor, quien mediante convención se reserva el derecho de recobrar la cosa vendida restituyendo al comprador el precio o la suma estipulada en el pacto. Si por el contrario, las partes acuerdan en el pacto de retroventa fijar intereses simulándolos por medio de pagos periódicos durante el plazo de rescate de la cosa y elida, se considerará que se trata de un contrato distinto en forma clandestina que puede incurrir en la afectación legal de la validez del negocio jurídico."
PROCEDE CASAR LA SENTENCIA RECURRIDA POR APLICACIÓN ERRÓNEA DEL ARTÍCULO 1679 DEL CÓDIGO CIVIL
"En virtud de tales razonamientos, la Sala analiza que la disposición contenida en el art.1679 C.C. no ha sido interpretada rectamente por la Cámara de Segunda Instancia, en lo que atañe al reclamo del "sobreprecio" convenido por las partes, al estimarlo asequible como accesorios lícitos dentro de la modalidad del pacto de retroventa, o peor aún cuando en el presente caso, pudo inferirse de la declaración de la demandada, que efectivamente, el sobreprecio atiende a intereses encubiertos. Aunado a ello, esta Sala advierte que tal circunstancia puede constatarse con la misma afirmación hecha en la demanda a fs. [...] al expresarse que "[…] para que las vendedoras pudieran recobrar el derecho de lo vendido, reembolsando a mi mandante, la cantidad de veintidós mil dólares de los Estados Unidos de América, más intereses respectivos dentro del plazo estipulado […]”, admisión que conforme al art.314 C.P.C.M, no requiere de más comprobación."
TRADICIÓN Y POSESIÓN DE LOS BIENES RAÍCES
"Sin embargo, por encima de los efectos jurídicos contenidos en la norma reguladora del pacto de retroventa, que en el caso concreto fue aplicado erróneamente por la Cámara, es menester que esta Sala repare sobre el análisis de aspectos que son de mayor trascendencia para la determinación del objeto del proceso y que, están vinculados en los supuestos que sirven de fundamento al contenido de la pretensión; traducido como aquellos elementos jurídicos acaecidos en una relación contractual, que dan lugar a la fuente de un derecho subjetivo material, que eventualmente justifique la facultad de reclamar algo a lo cual estima tener derecho frente a otro.
En ese sentido, se observa que la Cámara Ad quem, en su fundamentación de derecho, cuando vincula su análisis con lo preceptuado en la disposición alegada como infringida, reconoce expresamente que: "habiéndose vencido el plazo estipulado sin que las demandadas hayan reembolsado al comprador la cantidad acordada, se estima que la compraventa se perfeccionó ante dicho incumplimiento, pues las [demandadas], debieron reembolsar en el plazo estipulado al [demandante], la cantidad de VEINTIDOS MIL DOLARES, más un sobreprecio mensual de ochocientos ochenta dólares de los Estados Unidos de América, que es la cantidad determinada por los contratantes.
Sin
perjuicio de lo argumentado en torno al reclamo de la cantidad adeudada y el
sobreprecio discutido, esta Sala advierte que la Cámara
Ad quem, reconoce en su análisis jurídico la existencia de un elemento factico
esencial para el establecimiento del reclamo en el presente juicio, que debió
apreciar prima facie, específicamente las que derivan del establecimiento del
objeto del proceso, circunstancia que está facultada a verificar de oficio en
virtud del principio de legalidad y de conformidad a lo dispuesto en la
normativa procesal. Art.3 y
Bajo esa perspectiva, no debe perderse de vista que el objeto de la pretensión de la parte actora expresada en su demanda, radica que ante el incumplimiento de lo estipulado en el pacto de retroventa dentro del plazo estipulado, el inmueble objeto del contrato pasó a ser propiedad de su mandante y quedó inscrito definitivamente a su favor, pero que las vendedoras se niegan a cumplir con la obligación de dar que contiene la entrega de la cosa, es decir entregar materialmente el inmueble, pues las vendedoras se encontraban actualmente bajo su posesión rehusándose a entregarlo; por lo cual, reclaman la entrega del mismo promoviendo una acción de cumplimiento de obligación de entrega material de inmueble vendido en contra de las mencionadas vendedoras.
La naturaleza jurídica de un contrato de compraventa, conforme al art. 1605 inciso primero C.C., por regla general es consensual, si se refiere a muebles; y por excepción solemne, de acuerdo con el inciso segundo de la misma norma, si alude a bienes raíces, servidumbre o a una sucesión hereditaria.
En el caso particular, debe tomarse en consideración que el objeto del contrato recae sobre un bien raíz, siendo indispensable el otorgamiento de escritura pública para su perfeccionamiento, de tal suerte que si se omitiese dicha formalidad el contrato no produce ningún efecto civil, pues es importante tener presente que tal formalidad es la manera especial de consentir, ya que se trata de una solemnidad ad substantiam, de modo que sin ella será inexistente o nulo absoluto. Art.1552 C.C.
De ahí que, el consentimiento en esta clase de contrato supone la intención, pero no basta la sola intención para hablar de voluntad jurídica, es preciso que la misma se exteriorice como la Ley requiere como sucede en los actos y contratos solemnes. En el sub júdice, esta Sala puede constatar que en el instrumento público que contiene la celebración de la compraventa con pacto de retroventa, comprende la forma solemne por medio de la cual se verificó los hechos y efectos jurídicos descritos en ella.
En esa virtud, se tiene no solo la voluntad exteriorizada de parte de las vendedoras que acordaron vender un inmueble de su propiedad, sino también en dicho acto se ha manifestado la transferencia del dominio y derechos reales por medio de la tradición del inmueble. De este modo, la entrega que las dueñas hicieron de la cosa raíz al comprador, implica la facultad e intención de transferir su dominio. En correspondencia a ello, las dueñas al realizar la tradición de dicho inmueble, también lo hicieron respecto del derecho a la posesión de la cosa que se entregó, hecho que fue externado en el mismo acto; y en tal evento, el comprador aceptó respectivamente la capacidad e intención de adquirirlos, según se expresa en el segundo folio frente del Contrato de Compraventa en cuestión.
Bajo dicho contexto, la fuente de nuestra legislación civil sigue la misma línea del derecho francés en relación al modo de la tradición y posesión de las cosas raíces, circunstancia que se halla regulado en los arts. 667 y 763 ambos del Código Civil. De tal suerte que, la regla de verificación para dicha tradición y posesión de los inmuebles se efectúa mediante el otorgamiento del respectivo instrumento público; y para que surta efecto contra terceros, deberá seguirse a la inscripción en el Registro público de la Propiedad correspondiente.
En ese orden de ideas, es preciso hacer énfasis en lo que se refiere a la verificación de la tradición y posesión de los bienes raíces. Si bien, la idea general en ambos conceptos supone la aprehensión corporal de una cosa (tradición real), cuando se trata en todo caso de una cosa inmueble, la forma de su adquisición (tradición y posesión) es exclusivamente Tradítio Ficta. Para el objeto de nuestro análisis conviene destacar la reseña en la antigua tradición de los inmuebles, de modo que ella se efectuaba ejecutando el adquirente un acto posesorio en el predio que se entregaba; por ejemplo, entrando en el predio en el que lo recibía a presencia del que lo entregaba.
Para el derecho contemporáneo, esta tradición fue desplazada debido a su limitación pragmática y agilización de los actos jurídicos, evolución que tuvo lugar cuando en lugar de la cosa misma, se entregan al adquirente o a su representante las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guardada (tradición simbólica) o de larga manu, en la cual se muestra el predio al adquirente permitiéndole su acceso. Esta tradición es un equivalente de la real y encuentra su razón de ser al simplificar la entrega, que si fuera la cosa misma sería demorosa y difícil, tal como se ha puesto de relieve."
IMPOSIBILIDAD DE EXIGIR LA ENTREGA DEL INMUEBLE CUYA TRADICIÓN Y POSESIÓN SE TUVO POR LEGALMENTE EJECUTADAS Y ACEPTADAS EN EL ACTO DE OTORGAMIENTO DEL INSTRUMENTO PÚBLICO DE VENTA CON PACTO DE RETROVENTA
"Ocurre en el
caso sub lite, que la aceptación expresa de haberse efectuado la tradición y
posesión del inmueble, se confirma con el instrumento público aportado como
base de la acción, por ser ésta la forma legal y solemne de verificarse; cuya
manifestación de aceptación, no sólo enviste de fe pública, sino que presupone
la veracidad de haberse concertado anticipadamente entre las partes, que el
adquirente contaba con los medios para disponer de la cosa vendida conforme lo
dispone la Ley, sometiéndola a su poder, es decir, él toma así la posesión de la
cosa, aunque no la tome materialmente. arts.667 y
Del análisis de las circunstancias expuestas, conlleva a concluir que el reclamo para el cumplimiento de la entrega material del inmueble, deriva en contradicción con la relación contractual en cuanto a la entrega del inmueble, que no es de forma material sino simbólica o legal; y que exigir el cumplimiento de un hecho que se tuvo legalmente ejecutado, no puede objetarse por el reclamante que aceptó en su momento oportuno la verificación del mismo.
Y es que, tal como se ha establecido en el estudio del presente caso, la Escritura Pública de Compraventa con pacto de retroventa otorgada el día DOS DE JUNIO DE DOS MIL NUEVE por las [demandadas], y el [demandante], determina la observancia legal de la tradición y posesión del inmueble objeto del contrato; aspecto que supone la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraude y de otro vicio, de conformidad al postulado de la buena fe que se presume en todo contrato. Art.750 C.C."
PROCEDE DECLARAR IMPROPONIBLE LA PRETENSIÓN DE
CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR MATERIALMENTE EL INMUEBLE VENDIDO, AL
NO SER LA VÍA PROCESAL IDÓNEA PARA QUE EL COMPRADOR RECUPERE EL DERECHO DE QUE
HA SIDO PRIVADO
"El vértice del caso sub examine, indica asimismo que en relación a los argumentos planteados en la demanda, la condición del pacto de retroventa fue fallida, cuyo despliegue tiene como consecuencia haberse consolidado el derecho de propiedad a favor del comprador, que había adquirido un cosa bajo condición que de forma relativa afectaba su derecho; pero que al sobrevenir, operó de pleno derecho sus efectos; y por consiguiente, si actualmente el propietario se encuentra desposeído del inmueble objeto del contrato de compraventa con pacto de retroventa, por razones que eventualmente no deberán concernir al acto primigenio de contratación referente a la tradición y posesión de aquél, tal como se ha dilucidado ut supra; consecuentemente el legitimo propietario tendrá la facultad de recobrar el derecho que considera perdido en manos de quién se encuentre, bajo la petición legal adecuada para tal efecto.
Desde esa perspectiva, la pretensión del peticionario debe estar compuesta por una serie de elementos que, con su reunión, determinan el contenido sustancial de la misma, que son sujetos, objeto y actividad. Para nuestro estudio, concierne dimensionar lo relativo al elemento objetivo, que refiere a aquellos requisitos que afectan al objeto del proceso, debiendo ser posible, idóneo y con causa justificada.
En particular, los fines pretendidos por medio de la acción ejercida por la parte actora -ahora recurrida-
carecen de idoneidad puesto que el reclamo para recuperar un derecho derivado
de la propiedad debe direccionarse por una vía distinta. De este modo la pretensión procesal que se deduce en un proceso
concretamente no apto para recibir reclamaciones de la clase de la formulada,
adolece de eficacia, v.gr., la pretensión de nulidad intentada deducir
en juicio posesorio; cuyo defecto en la configuración
de la pretensión, producirá la inhibición del juzgador para examinar el fondo
de la misma.
En ese sentido, la acción planteada por el demandante para el cumplimiento obligatorio de entregar materialmente el inmueble vendido -que como se ha dicho su entrega fue verificada legalmente- incurre en un defecto que incide en el objeto de la pretensión y por ello resulta ser IMPROPONIBLE según lo previsto en el art. 277 y 127 del Código Procesal Civil y Mercantil; por lo tanto, al margen de los argumentos en que se funda la presente infracción, es procedente CASAR la sentencia impugnada pero en base a los razonamientos de derecho arriba apuntados, en concordancia al principio íure novit curia, lo cual así se declarará. Art. 536 C.P.C.M."
2. SUBMOTIVO: INAPLICACIÓN DE LEY. PRECEPTOS INFRINGIDOS ARTS. 1316 ORD 2°, 1322 y 1324 todos del Código Civil.
Correspondiente
a la infracción objetada por el impetrante, sobre la inaplicación de los
arts.1316 ord 2°, 1322 y
Los puntos refutados por el impetrador, en su escrito de interposición del recurso, se concentran en que: a) conforme a lo preceptuado en la primera disposición infringida, su representada reconoció la relación jurídica entre ambas partes, pero desconocía que el contrato que celebró consistía en una venta con pacto de retroventa, pues ella otorgó el instrumento bajo el entendido de que se trataba de un mutuo hipotecario, la cual nunca le fue leído por el notario, ni por la secretaria de éste que se limitó a recoger su firma; b) el recurrente cuestiona el análisis de la Cámara en relación a la validez formal del documento, aspecto que no fue objeto de debate, pero en cuanto a la existencia del vicio de hecho del consentimiento en la persona de su poderdante y la nulidad acaecida del acto jurídico de compraventa con pacto de retroventa, se abstuvo de entrar a valorar su concurrencia; y c) que el Tribunal ad quem, estimó que la nulidad debió interponerse como una reconvención o mutua petición, lo cual es inviable porque dichos puntos si fueron objeto de debate, contradicción y prueba, tanto en la contestación de la demanda como en el resto de audiencias del proceso, de tal manera pues que ha infringido los arts.1316 ord. 2, 1322 y 1324 del C.C. por no haberlos aplicado estando obligada a ello.
Sin perjuicio de lo dicho en la línea argumentativa planteada por el recurrente sobre la inaplicación de normas por parte de la Cámara, debe contemplarse que la infracción de fondo argüida supone la función de esta Sala de examinar las disposiciones aplicables que se omitieron en el juicio decisorio del Tribunal Ad quem, para resolver las cuestiones propias del fondo de la pretensión del reclamante.
No obstante, es
preciso recapitular que la pretensión del accionante ha sido sujeta al examen
sobre la esencia jurídica que sirve de soporte para la validez de la marcha en
el proceso ante los Tribunales de Justicia. De este modo, la Sala arribó
preliminarmente a la conclusión que en el caso sub lite, concurre un defecto
objetivo que refiere a la falta de idoneidad de la
pretensión, puesto que el ejercicio del derecho de carácter material alegado
frente al órgano judicial a través de aquélla, no es idóneo para su respectiva
tutela.
Desde este punto de vista, será inconsecuente e inoficioso analizar la inaplicación de las normas invocadas como infringidas, dado que el efecto deducido en la pretensión del demandante impide que se conozca sobre el fondo de la misma al adolecer de un requisito elemental para su constitución.
En dicha virtud, y por todas las razones arriba apuntadas, la inaplicación de ley señalada por el impetrarte, no es procedente y por ende no habrá lugar a casar la sentencia recurrida por dicho motivo específico."