DERECHO A LA VIVIENDA DEL NO PROPIETARIO

DERECHO A LA MERA TENENCIA DERIVADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

“2. Con relación al derecho a la vivienda de los no propietarios contenido en el art. 119 de la Cn., se debe acotar que de este deriva el deber del Estado de brindar protección a las personas que no son dueñas de la vivienda en la cual habitan individualmente o con su grupo familiar, pero que usufructúan ese bien con un título legítimo, como el que se deriva, por ejemplo, de un contrato de arrendamiento.

En ese sentido, el derecho a la mera tenencia derivado del mencionado tipo de contrato debe entenderse como un derecho a la vivienda del no propietario, esto es, del arrendatario a usar y a permanecer en el inmueble que habita, por el lapso convenido y dentro del marco legal, sin que ello implique un derecho a la posesión sobre dicho inmueble, pues este último derecho, en términos jurídicos, conlleva el ánimo de convertirse en dueño, circunstancia que no concurre en el caso de los arrendatarios.”

ARRENDATARIO PUEDE HACER VALER SU DERECHO A LA MERA TENENCIA DERIVADO DEL CONTRATO ANTE LA VENTA O ADJUDICACIÓN DEL BIEN ARRENDADO

“2. A. a. Con la documentación agregada al presente proceso se ha comprobado que mediante la resolución del 11-VIII-2009 la Jueza Primero de lo Mercantil de San Salvador le adjudicó a la sociedad Banco […], S.A., los inmuebles embargados en el proceso ejecutivo mercantil con ref. 519-EM-02, entre los que se encontraba el apartamento n° 6, edificio B, Condominios Centrales, de esta ciudad.

Asimismo, se ha acreditado que en la resolución emitida el 28-X-2009 la autoridad judicial demandada ordenó efectuar la entrega material de los bienes inmuebles adjudicados a la referida sociedad, concediendo un plazo de quince días para que estos fueran desocupados. Además, se ha comprobado que por resolución del 31-1-2012 dicha autoridad señaló como fecha para llevar a cabo la entrega material de los aludidos inmuebles el 25-VI-2012. […]

b. Ahora bien, con relación al arrendamiento de bienes inmuebles destinados a uso de habitación, el art. 28 de la Ley de Inquilinato prescribe que no se extinguirá el contrato por el traspaso que el arrendador haga del inmueble, sea a título oneroso o gratuito, por lo que los nuevos adquirentes del bien se sustituirán en los derechos y obligaciones del arrendador debiendo respetar el arrendamiento, aunque el contrato no estuviese inscrito.

En ese sentido, el arrendatario que habite en un bien inmueble que sea objeto de venta en pública subasta o adjudicación en pago dentro de un proceso, se encuentra facultado para oponer ante la autoridad judicial competente el derecho a la mera tenencia que se deriva del mencionado contrato, el cual —como se acotó supra— debe entenderse como un derecho a la vivienda del no propietario, a efecto de que se le garantice el continuar usando el aludido inmueble por el lapso convenido y dentro del marco legal.

Y es que, si bien la Ley de Inquilinato posibilita que un contrato de arrendamiento de un bien inmueble destinado para vivienda sea opuesto frente a terceros a pesar de no encontrarse inscrito en el registro público correspondiente, en esos casos dicha convención puede surtir efectos frente a otras personas únicamente con la expresa oposición que el interesado efectúe en cada caso concreto ante la autoridad judicial respectiva, ya que, al carecer ese acto de publicidad, no es posible exigir a quienes no se encuentran en la obligación legal de conocer su existencia el respeto automático a los derechos que se derivan de él.

c. A partir de lo expuesto, se infiere que el señor […] debió oponer ante la autoridad demandada el derecho a la vivienda de los no propietarios del cual es titular en virtud del contrato de arrendamiento que celebró con el señor […], tal como lo hicieron en su oportunidad los señores […] y […]. Lo anterior a efecto de que esa autoridad judicial tuviese conocimiento de la existencia de dicho contrato y, con ello, contara con la posibilidad de garantizar el respeto a sus derechos constitucionales de audiencia y defensa, previo a adoptar cualquier decisión que afectara su esfera jurídica particular.

Por consiguiente, dado que no era posible exigirle a la autoridad demandada que conociera la existencia del contrato de arrendamiento en cuestión previo a la emisión del acto contra el cual se reclama en el presente amparo, pues no se comprobó en este proceso que esa convención haya sido inscrita en el registro correspondiente o que el actor haya comparecido ante la aludida autoridad a oponer su derecho a la vivienda de los no propietarios que se deriva de ese contrato, se concluye que la Jueza Primero de lo Mercantil de esta ciudad no ha vulnerado los derechos de audiencia y defensa, en relación con el mencionado derecho constitucional, del señor […]; razón por la cual deberá desestimarse la pretensión planteada y, en consecuencia, declararse no ha lugar el amparo requerido.”