INFRACCIÓN AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL

SE PRODUCE CUANDO SE ANOTA UN EMBARGO ESTANDO PRESENTADA CON ANTERIORIDAD UNA HIPOTECA

            “Para proceder a analizar los agravios alegados por el apelante, es necesario primeramente pronunciarnos sobre el agravio que ha sido señalado como INFRACCIÓN AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL.

A. En cuanto a este agravio, alegan que: “(…) El párrafo primero del Art. 41 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas dispone que todo documento registrable que ingrese primero en el Registro, deberá inscribirse con anterioridad a cualquier otro título presentado posteriormente; (…) alegamos y sostenemos que el señor Juez infringió este principio puesto que razona que a pesar que se inscribió el embargo sin respetar el principio de prioridad registral el demandante debió subsanar primero las observaciones hechas al instrumento archivado, pasarlo luego a nueva calificación para que al denegarse su inscripción, debido al embargo anotado, se perfeccionara el daño causado.” 

B. Así las cosas, es de señalar que:

Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad.

C. Roca Sastre, dice que “Son los principios las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales y el resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico registral”. Jerónimo González, al estudiar el tema expresa: “No cabe duda que en la técnica jurídica de estos últimos cien años se ha desarrollado una corriente metodológica que busca en los grupos de preceptos de Derecho privado unas orientaciones generales que jugando a modo de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resolver los problemas concretos. 

D. Por otro lado, Celestino Cano Tello, siguiendo a Oberneck, clasifica los principios registrales de la siguiente forma:

a) Principios materiales;

b) Principios formales; y

c) Principios mixtos.

E. Los Principios materiales se subdividen en: Inscripción y Especialidad.

F. Los Principios formales se dividen en: Rogación, Legalidad y Tracto sucesivo.

G. Y finalmente tratándose de los Principios mixtos se dividen en: Consentimiento, Publicidad y Prioridad; a su vez éstos se dividen en Materia y Forma, y éstos últimos en Fe Pública y Legitimación.

H. En el presente análisis, solamente examinaremos el Principio de rogación y el Principio de prelación o prioridad así:

a. Principio de rogación

i. La inscripción en el Registro Público de la Propiedad se realiza a instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripción o cancelación de los derechos reales, posesión, gravámenes y limitaciones.

ii. El Registro Público de la Propiedad tiene una función declarativa y no constitutiva o sustantiva. De acuerdo con el consensualismo aceptado en nuestros códigos civiles, los derechos reales nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del Registro de la Propiedad. Sólo cuando se desea que surtan efectos frente a tercero (erga omnes) se inscriben y siempre a petición de parte legitimada.  

iii.  De ser el Registro constitutivo o sustantivo, la inscripción sería necesaria no sólo para la publicidad sino también para la transmisión de la propiedad.

iv. La institución registral como órgano público, fue creada para prestar un servicio público obligatorio y no potestativo.

v. El interés jurídico del titular del derecho para inscribir, no es excluyente de que otras personas soliciten el registro, pues en algunos casos se podría admitir la solicitud del gestor oficioso que busca el beneficio del gestionado y cuya actuación no le perjudica. El gestor oficioso, sin embargo, no puede modificar o extinguir un asiento. El juez a petición de parte puede solicitar la inscripción de anotaciones preventivas para asentar el estado contencioso en que se encuentra una finca. Cuando se trate de bienes que pertenecen a cónyuges casados bajo el régimen de sociedad conyugal, puede solicitar la inscripción el cónyuge o el acreedor que tenga interés de asegurar un derecho.

vi. Ya que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad es un acto rogado, una vez que el documento es presentado y se ha iniciado el procedimiento registral, el interesado puede desistirse de la tramitación y el registrador está obligado a devolverlo.

b. Principio de prelación o prioridad

i. Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el Registro Público de la Propiedad, es la relación o prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato contenido en él inscrito o anotado preventivamente. La fecha de presentación va a determinar la preferencia y rango del documento que ha ingresado al registro. Si ciertamente es válido el axioma extendido casi en todo el mundo que prior tempore, prior jure, éste según nuestro tema, puede interpretarse  y transformarse en “el que es primero en registro es primero en derecho”

ii. Analizado este asunto desde otro punto de vista, es obvio pero fundamental que existe impenetrabilidad registral, o sea, que dos derechos no pueden, al mismo tiempo, ocupar un mismo lugar y preferencia, por ejemplo, una finca puede estar gravada por dos hipotecas, una en primer lugar y otra en segundo.

iii. Cuando coexisten derechos iguales presentados para su inscripción, entra en acción el principio de prelación.

iv. El establecimiento de las anotaciones preventivas, es una forma de dar publicidad y seguridad a los terceros registrales. Estas se asientan marginalmente en los libros si es el sistema a seguir, o en la parte de anotaciones preventivas, cuando se trata de folio real.

v. Las  anotaciones preventivas tienen la ventaja de que si los hechos o actos en ellas consignados, se realizan cumpliendo los requisitos señalados por la ley, sus efectos se retrotraen y el derecho queda inscrito en forma definitiva desde la fecha de la anotación.    

vi. En  relación a este agravio es de señalar que con el actuar de los demandados en cuanto a haberse anotado el embargo que se alega estando presentada la hipoteca a favor del Fondo Social para la Vivienda, efectivamente se cometió infracción al principio de prioridad registral, pues constaba que el documento aunque se encontrara observado, había sido presentado con anterioridad a la inscripción dicha, pues una vez que el documento fue presentado se dio inicio con ello al procedimiento registral, lo que quiere decir que en el caso que nos ocupa efectivamente se cometió la infracción que se alega pues no consta en autos que se haya hecho ninguna petición de desistimiento de dicha inscripción dentro de la fecha en que se efectuó la otra inscripción, con lo que claramente se evidencia la infracción al principio de prioridad registral, debiendo acogerse el presente agravio.”