PROCESO DE NULIDAD DE TÍTULO SUPLETORIO
PROCEDE CONFIRMAR LA SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD, AL COMPROBARSE QUE EL INMUEBLE TITULADO POR EL DEMANDADO TENÍA ANTECEDENTE INSCR|ITO
"Al examinar el capítulo 4° del Código Civil, en ninguna disposición se define que se entiende por título supletorio. Sin embargo, del texto de los artículos 704, 709 CC y 16 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, se entiende por título supletorio las diligencias sumarias aprobadas por el juez de primera instancia competente o por notario, seguidas a petición de quien quiere inscribir en el Registro de la Propiedad Raíz los derechos que le pertenecen en un inmueble, del cual carece de título de dominio escrito o que teniéndolo no es inscribible. De modo que el título supletorio está constituido por todas las actuaciones del interesado y del juez o del notario ante quien se ha tramitado la información, inclusive la resolución final de éstos que las aprueban después de valorar el mérito de las pruebas presentadas por aquel y de constatar que se han cumplido todos los requisitos exigidos por la ley.
Corrobora lo dicho el texto claro de los artículos 704 inciso 2° y
De lo expuesto se concluye que las expresiones diligencias sumariales de título supletorio, información sumaria de titulación supletoria y título supletorio, son una misma cosa.
IV- EXAMEN DE LA PRIMERA CIRCUNSTANCIA ALEGADA PARA LA NULIDAD DEL TITULO SUPLETORIO "QUE SE DESCONOCE LA FECHA DE APROBACIÓN DE LAS DILIGENCIAS DE TITULACION, LA FECHA DEL AUTO QUE DECLARÓ EJECUTORIADA LA RESOLUCIÓN DE APROBACIÓN; Y, LA FECHA EN QUE FUE INSCRITA LA INFORMACIÓN SUMARIA DE TITULACIÓN"
El art. 700 del Código Civil dispone los requisitos que debe contener la solicitud en que se pida la admisión de la información. El mismo dispositivo legal en su parte final expresa: "(...) El juez no admitirá ninguna solicitud que carezca de alguna de las circunstancias indicadas".
Al examinar la demanda de fs. […], tenemos como resultado que la parte actora respecto a las causas que cita o invoca como fundamento para solicitar la nulidad del título supletorio a favor del demandado […], son: 1- No se sabe en qué año se aprobaron las diligencias de titulación; 2- No se sabe en qué año se pronunció el auto con que se declaró ejecutoriada la resolución de aprobación de las diligencias referidas; y, 3- No se sabe en qué fecha se inscribieron las diligencias en el registro, ni en qué año se presentaron para su inscripción.
Al volver a examinar el texto normativo de los requisitos que debe acreditar el solicitante del título (art. 700 CC.), no aparece ninguno de los recaudos alegados por la parte demandante que acarreen la nulidad del título, por lo que éstos no pueden considerarse indispensables para el peticionario del título, pues sobre la base del art. 704 ídem, concluida la información, se aprobará, mandándose extender en el Registro la inscripción solicitada, o será declarada sin lugar, según el mérito de las pruebas.
Cuando el precepto legal 700 citado, expresa que el juez no admitirá ninguna solicitud que carezca de alguna de las circunstancias indicadas, significa entonces, que de cumplirse todos los supuestos de procedencia para su aprobación ésta deberá aprobarse y mandarse extender en el Registro la inscripción solicitada. Por lo que, sobre la base del art. 10 del Código Civil, que aplicó la jueza sentenciadora y que a la letra dice que: "Los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún valor,. salvo en cuanto designe expresamente otro efecto que el de nulidad para el caso de contravención"; estimamos que las diligencias sumariales de titulación supletoria no son prohibidas sino permitidas por la ley, siempre que reúnan las condiciones previamente establecidas para la validez del acto; lo que ha sucedido en el presente caso, ya que los requisitos o circunstancias denunciadas por la parte actora no son requisitos exigidos para la aprobación de la información supletoria, lo que hace improcedente anularlas por las causas denunciadas por la parte actora.
La autoridad a quien se le ha solicitado la expedición de un título supletorio, le está prohibido aprobar la información si no llena los requisitos de fondo previstos en la norma legal citada, y si a pesar de la falta de cualquiera de esos requisitos la aprueba, el título así expedido es nulo y de ningún valor conforme lo dispuesto en el artículo
Se vuelve necesario aclarar, que existen requisitos para la validez de las inscripciones registrales y para la validez de las diligencias sumariales de titulación supletoria, las que son totalmente distintas; y que el incumplimiento de ellas afectan las actuaciones según correspondan es decir, que la inobservancia de las circunstancias para la validez de las inscripciones, no afectan la validez de las diligencias sumariales de titulación supletoria, aunque el incumplimiento de las circunstancias legales para la aprobación de éstas, si afectarían la inscripción por ser su consecuencia o ligazón, ya que no se puede tener por válida la inscripción de unas actuaciones declaradas nulas.
Los demandantes licenciados […], como apoderados del [demandado], alegan que el demandado [….], adquirió un inmueble por compra que le hizo al señor […], el día veintisiete de agosto de mil novecientos setenta, cuyo testimonio fue inscrito a favor del [demandado] al número […], que formó parte de la hacienda: […].
Luego exponen los representantes .procesales del actor que en fecha incierta el mismo demandado inició, feneció diligencias de titulación supletoria referidas a un inmueble que no es el anterior citado, sino el que sigue (así lo expresan ellos) terreno rústico, […] Registro de la Propiedad. El primero de los inmuebles que describe en este apartado corresponde a la parcela catastral […] cuya matrícula es […], que corresponde a la ficha de ubicación catastral que también acompañan a la demanda, siendo éste entonces el antecedente inscrito que siempre debió impedir que se expidiera el título supletorio relativo al inmueble descrito en segundo término, pues en la página 10 del estudio catastral la conclusión es categórica al decir en la última de ellas: "De acuerdo a la investigación catastral y por las colindancias se determina que sobre la parcela 202 del sector […], recaen dos inscripciones objeto de estudio; una de ellas se refiere a un título supletorio que se inscribió cuando ya existía antecedente registral del inmueble denominado Hacienda El Mojón, ver figura 4"; y dentro de estas mismas conclusiones, en la tercera apunta: "El señor [demandado], aproximadamente en el año de mil novecientos setenta y dos, solicito título supletorio de dominio al señor Juez de lo Civil de Ahuachapán, de una porción de un área de diez mil quinientos metros cuadrados, inmueble que catastralmente es difícil de ubicar por no tener éste descripción técnica, por lo tanto su presentación en la figura cuatro es aproximada".
El demandado […] a través de su apoderado, en el libelo de apelación ha externado, que en la época en que se realizaron las diligencias de titulación supletoria no existía la operación técnica de remedición, y lo común que se realizaba era la titulación supletoria, por tanto, al existir un excedente que carecía de antecedente inscrito se viabilizaban las diligencias de titulación supletoria, las que se efectuaron en legal forma, es decir, que al momento en que se inició la titulación supletoria carecía de antecedente inscrito. Por todo ello, el recurrente pide a esta audiencia que se revisen los hechos probados en la sentencia, los que no comparte por las razones ut supra, citando como prueba de donde se puede constatar la información relacionada: la inscripción 298 T° 186 de Propiedad de este Departamento. Por otra parte sostiene que al sumar el área de las matrículas […] se obtuvo un resultado de 24,
Visto el tema debatido: "El inmueble titulado poseía antecedente inscrito y que por ello no era procedente la titulación", está Curia considera:
Ciertamente el art. 700 CC, determina los requisitos que debe contener la solicitud en que se pida la admisión de la información supletoria, y en su ordinal cuarto dice: "La razón por que no existe título escrito o el motivo por qué éste no sea inscribible", del cual se puede concluir que para que proceda la admisión de la información supletoria es preciso que el inmueble que se pretende titular no posea título inscrito, afirmación reforzada por el art. 706 CC, al expresar: "Si el opositor fundare su oposición en documento inscrito, el juez sin más trámite, declarará sin lugar el título supletorio".
De los preceptos normativos atañídos se concluye, que en efecto no procede la titulación de inmueble si este posee título inscrito que lo ampare.
Así las cosas, se vuelve necesario corroborar si el inmueble titulado por el demandado José Arturo Magaña Tobar, tenía antecedente inscrito.
Para ello es indispensable desplegar un hilo sucesivo de las transferencias realizadas según el tracto registral que consta en el expediente. Así se tiene:
De la certificación literal extendida por el señor Registrador de la Propiedad de esta ciudad de fs. 14, inscrita al número […], de un inmueble rústico situado en […]. Aparece en autos ser el inmueble general de donde se originan las desmembraciones que se expresarán.
Certificación literal extendida por el señor Registrador de la Propiedad de este departamento de la inscripción […]. El terreno o predio rústico que formó parte de la Hacienda […].
El [demandado], aproximadamente en el año de 1972, solicitó título supletorio de dominio al señor juez de lo civil de Ahuachapán, de una porción de un área de diez mil quinientos metros cuadrados, inmueble que catastralmente es difícil de ubicar por no tener descripción técnica, según dictámenes periciales.
El inmueble inscrito en la matrícula […], en su origen no tenía medidas lineales, sin embargo, al consultar el documento de constitución de hipotecas inscrito en el asiento diez, en ese acto se le consigna medidas, según informe pericial citados, no obstante que en el expediente no consta ningún documento de hipoteca, menos el citado por los peritos.
A la práctica del reconocimiento judicial de fs. […], realizado en […], no se concluyó si se trataba de dos inmuebles diferentes.
La parte actora ha presentado un informe pericial que solicitó de manera, personal y a su instancia particular a la Dirección del Instituto Geográfico y de; Catastro Nacional, quien por intermedio del licenciado […], realizó el estudio catastral, revisado por la arquitecta […] y autorizado por el ingeniero […] como Director del Instituto, de fs. […] donde entre otras cosas concluyen: […]
Al examinar la compraventa con pacto de retroventa otorgada por el demandado […]al señor […], siendo la única evidencia que consta de la propiedad del último, aparece ser de la matrícula […], que ampara la propiedad de [demandado], pero que luego de la venta citada se inscribió a favor del comprador […] con la misma matrícula […], conservándose la misma matrícula. Al constatar la compraventa aparece que el señor [demandado] dijo ser dueño de un inmueble rústico que formó parte de la hacienda […], lo que concuerda con la capacidad superficial del inmueble comprado a […], por lo que este [demandado] vendió todo el inmueble, registralmente hablando.
Sin embargo, consta del dictamen pericial de fs. 276, en el párrafo segundo "Se realizó inspección de campo (...) donde se verificó que el inmueble objeto de peritaje es la parcela 202 del sector 0101R12 controlada catastralmente a favor de [demandante], con un área catastral de 19146.0923 mts2, con la matrícula 15028764, con área registra) de 14000.00 mts2(...)", resultando un excedente de cinco mil ciento cuarenta y seis punto cero nueve veintitrés metros cuadrados, el cual fue descrito en el informe pericial de fs. 278, ya que también según conclusiones se dijo que físicamente las tres porciones exceden los catorce mil metros cuadrados con que fueron segregadas, lo que probablemente inclinó al [demandado] a titular en el año de 1972, el terreno comprado al señor […]; según título en el que consta que adquirió por compra al señor […], con la aclaración de que se consignó un área de ciento cinco áreas o sea, diez mil quinientos metros cuadrados.
Es de aclarar, que las parcelas vendidas y que fueron desmembradas del lote "A" de la hacienda El Mojón, lo fueron vendidas según el art. 1634 CC, con relación a su cabida, ya que según lo concluido por los peritos no tenían medidas lineales, lo que es posible que tuvieran mayor capacidad de la vendida, según el art. 1635 CC, como ha sucedido según las pericias, procediendo por ello para al ajustarlas a la realidad una medición lineal y técnica, y no proceder a la titulación supletoria, ya que estaba amparado a una inscripción, lo que impedía la titulación.
Ahora bien como se aprecia, la titulación del [demandado] la realizó antes de la venta al [demandante] (año 1973), es decir, que al [demandado], ya se lo vendió con medidas lineales, es decir con una cabida real de CATORCE MIL METROS CUADRADOS, usando como antecedente la misma matrícula con la que se le inscribió al [demandado], cuando le compró al señor […], con propósitos de conservar el excedente como su propiedad y para legalizarla la título; sin embargo, se excedió en la capacidad por haber titulado según el peritaje de fs. 224, diez mil quinientos metros cuadrados, no siendo ese el excedente sino cinco mil ciento cuarenta y seis punto cero nueve veintitrés metros cuadrados.
Así las cosas, por no haber hecho conforme a la ley, es decir, una medición previa para ajustar la capacidad superficial del inmueble comprado al señor […], ya que compró con relación a la cabida, la que puede ser mayor o menor de lo declarado, según el art. 1635 CC, como se observa en el presente caso, por lo que el terreno estaba amparado a la inscripción del inmueble y ello imposibilitaba legalmente titularlo supletoriamente, por no cumplir con los recaudos exigidos para ello, en tal sentido, debe confirmase la sentencia venida en grado de apelación por estar apegada a derecho, en cuanto a este considerando."