NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE
IMPOSIBILIDAD QUE SEA NECESARIO DEMANDAR TAMBIÉN A LAS OTRAS PERSONAS QUE INTERVINIERON EN EL MISMO INSTRUMENTO, PERO QUE OTORGARON UN ACTO JURÍDICO DISTINTO DEL QUE SE PRETENDE SE DECLARE NULO
“Inicialmente debemos partir esbozando cada uno de los puntos apelados en el entendido de llevar una ilación lógica y coherente de los argumentos señalados y descritos por las partes, a fin de dar solución y respuesta al agravio manifestado por la recurrente y a la vez confrontarlo con los argumentos del apelado y lo dicho por el señor Juez A Quo en su Sentencia Definitiva ahora impugnada, a fin de decidir lo que a Derecho corresponda; por lo que esta Cámara advierte lo siguiente:
FUNDAMENTO 1. Que debemos
explicar a la parte apelante que el señor Juez A Quo en ningún momento ha
aplicado el Código Procesal Civil y Mercantil vigente, pues lo que hizo ver, es
que se debía de compatibilizar sus principios con los vacíos que tiene el
Código de Procedimientos Civiles ahora derogado, pero vigente para este
proceso; en consecuencia, tal como lo ha hecho ver el apelado, la
improponibilidad sobrevenida o in persequendi litis dictada en primera
instancia, a pesar de la escasa fundamentación, se basó sobre la base de la falta
de litisconsorcio necesario pasivo, pues a criterio del señor Juez A Quo,
también se debió demandar a los señores […].
FUNDAMENTO 2. Al
respecto, es importante delimitar la figura del litisconsorcio necesario pasivo,
auxiliándonos para ello en la doctrina producida por la Sala de lo Civil de la
Honorable Corte Suprema de Justicia, quien en la Sentencia pronunciada en grado
de Casación a las 9:00 del día 19/03/2010, dentro del proceso con referencia
75-CAC-2009, expuso que: ””””””Para constituir el litisconsorcio necesario
pasivo son dos los requisitos: 1) La unidad de petición y 2) la pluralidad
obligatoria de demandados, por la responsabilidad que ellos tienen en la
relación jurídica que se discute.””””””””””
2.1. Asimismo, la
Sala también expuso en otra Sentencia lo siguiente: “”””””””El litisconsorcio
pasivo necesario, es la obligación que tiene el actor de un procedimiento de
plantear su demanda contra todos los posibles perjudicados por el fallo de la
sentencia, contra todos aquellos terceros, a los que pueda afectar o puedan
tener un interés directo en los pronunciamientos que se hagan en ese fallo o
les pueda influir el efecto de cosa juzgada de la sentencia. El fundamento en
que descansa la figura del litisconsorcio pasivo necesario estriba en la
exigencia de preservar el Principio de Audiencia evitando la indefensión, y,
por consiguiente, los posibles pronunciamientos que afectarían a personas no
demandadas, cuyo llamamiento al debate viene impuesto por la relación de
derecho material controvertida, que les confiere un interés legítimo en la
litis y trasciende, por tanto, la relación procesal (…………………………..) El
litisconsorcio pasivo necesario va ligado a la relación jurídico material
controvertida, es decir, a la propia cuestión sustantiva en el litigio que se
ventila.””””””””””” (Véase la Sentencia Definitiva pronunciada en grado de
Casación por parte de Sala de lo Civil en el proceso con referencia 1572-2003,
de fecha 14/10/2003, para corroborar esta línea jurisprudencial.)
FUNDAMENTO 3.
Tomando como base la doctrina jurisprudencial de la Sala y aplicándola al caso
examinado, esta Cámara advierte lo siguiente:
3.1. Que el
instrumento del que se pretende su declaración de nulidad, corre agregado a
folios […] de la segunda pieza del proceso principal y dicho documento es la
Escritura Pública número ciento veintiuno, que contiene un contrato de
compraventa, el cual fue otorgado en la ciudad de San Salvador, a las nueve
horas del día cuatro de Julio de mil novecientos noventa y siete, ante los
oficios del Notario […] y en el que
comparecieron las señoras: 1) […], como vendedoras y el señor […] como
comprador.
3.2. Partiendo de
lo antes descrito, hay algunos conceptos que deben quedar claros, entre ellos,
lo que es un instrumento, un título y un modo de adquirir; aplicando esos
conceptos, en cuanto al primero, en este caso el instrumento es la Escritura
Pública y además, es una solemnidad del acto jurídico conforme lo establecido
por la ley en el Art. 1605 del Código Civil; el título es el contrato de
compraventa y el modo de adquirir es la tradición. Para corroborar esta
postura, la Sala de lo Civil ha dicho: “””””””””””La nulidad -tal como lo
señala la Cámara Ad-Quem- puede clasificarse en: a) Nulidad del Negocio
Jurídico: se refiere al contenido del documento y se llama nulidad de fondo,
negocial o de contenido; b) Nulidad Formal o Documental: falta de algún
requisito esencial que la ley establece como presupuesto de validez del
instrumento, en la confección, redacción o autorización del
documento.”””””””””””” (Véase la Sentencia en grado de Casación con referencia 141-C-2005, pronunciada a las 08:30 del día
27/10/2005)
Asimismo, la misma Sala de lo Civil sostuvo en
otro proceso, lo siguiente: “”””””””El contenido del documento representa el
acto o negocio jurídico, en forma de representación escrita, atribuible a una
persona y que permite determinar que se ha confeccionado en un determinado
momento. Por tal razón, no es lo mismo el acto jurídico, que el instrumento
público que lo contiene y comprueba, sobre todo tratándose de la compraventa
que es un contrato consensual, y lo mismo se puede afirmar respecto a su
rectificación, ya que puede presentarse el caso de ser válido el acto jurídico
y nulo el instrumento que lo contiene, o puede ser nulo el acto jurídico.”””””””””””
(Vid. Sentencia de la Sala de lo Civil, pronunciada a las 11:00 del día
23/01/2004, en el incidente de Casación con referencia 674 Ahuachapán.)
3.3. Si el
fundamento jurídico de la demanda es la nulidad de la Compraventa, entonces lo
que se impugna es el acto jurídico creador de los derechos y obligaciones, más
no el instrumento per se y tal situación es posible, pues el acto jurídico
controvertido, solo afecta al demandado […] y se hizo bien entonces, en haberse
trabado la litis únicamente en contra de dicho señor y de la mandataria cuya fuente
de responsabilidad es el exceso en el mandato conferido; así las cosas, las
señoras [..], no son parte del acto jurídico controvertido, aunque hayan
comparecido en el mismo instrumento a otorgar otra Compraventa a favor del
mismo demandado; este argumento tiene sustento, en que la compraventa no es el
instrumento, como ya quedó dicho, sino el título, es decir, el acto jurídico;
en consecuencia, la venta del dieciséis punto sesenta y seis por ciento de dos
inmuebles, uno situado en el Barrio El Calvario de San Salvador y otro, en el
Barrio San José de la ciudad de Zacatecoluca, son independientes entre sí, de
las otras ventas otorgadas por los otros comparecientes, por eso no era
necesario demandarlos para este caso en controversia.
3.4. En conclusión,
este Tribunal de Alzada, considera que la Sentencia no está fundamentada correctamente,
pues no se advierte la improponibilidad de la pretensión, ya que lo que se va a
declarar nulo es la compraventa de un dieciséis punto sesenta y seis por ciento
de un inmueble situado en el Barrio San José de la ciudad de Zacatecoluca,
debiendo quedar incólumes los otros actos jurídicos descritos en el instrumento
y debiéndose advertir que en caso de estimarse la pretensión incoada, solo se
cancelará la inscripción registral de ese derecho proindiviso, y no de los
otros; de tal manera, que al ser un acto jurídico distinto, pero inmerso en un
mismo instrumento, las personas relacionadas en la Sentencia venida en grado de
apelación no son parte de la relación jurídica material y por tanto, no era
necesario que se demandaran en este proceso judicial, razón por la cual, es procedente
estimar este punto de apelación y como consecuencia de ello, se deberá revocar
la Sentencia pronunciada a las catorce horas y veinticinco minutos del día
veintitrés de Marzo de dos mil trece, por el Doctor […], quien actuaba como
Juez Propietario del Juzgado de lo Civil de Zacatecoluca, de folios […] de la
única pieza del proceso principal y en vista que la Sentencia fue inhibitoria,
esta Cámara deberá proceder a valorar los hechos controvertidos y la prueba
incorporada al proceso, para posteriormente verificar si las normas jurídicas
objetivas en que se sustenta la demanda y el recurso de apelación producen
algún efecto jurídico y sobre el cual este Tribunal deba pronunciarse."
VALORACIÓN DE LA
PRUEBA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
V.- Que este
Tribunal Ad Quem, advierte que los hechos enjuiciados y relacionados en la
demanda a folios […] son los siguientes: “””””””””” I.- Que el señor […],
falleció el día catorce de Junio de mil novecientos setenta y cinco, en la
ciudad de Stockton, San Joaquín, Estado de California, de los Estados Unidos de
América, a consecuencia de Deficiencia Hepática Renal por Cirrosis del Hígado;
que fue propietario del dieciséis punto sesenta y seis por ciento del inmueble
inscrito a su favor según antecedente al número [...], actualmente inscrito a
favor del [primero de los demandados] al número [...], también rectificación de Escritura Pública en cuanto al antecedente
inscrito al número [...],
inscrita actualmente al número [...], ambas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del departamento
de La Paz, juntamente por los señores […], son dueños en proindivisión y por
partes iguales del dieciséis punto sesenta y seis por ciento del inmueble
urbano situado en el Barrio San José de la ciudad de Zacatecoluca, de este
departamento.
II.- Que el
fallecido señor […], vivió y falleció en la ciudad de Stockton, San Joaquín,
Estado de California de los Estados Unidos de América.
III.- Que el mismo fallecido
otorgó Poder General Administrativo ante los oficios del Cónsul General de El
Salvador, señor […], en San Francisco California, (sic) de los Estados Unidos
de América, a las quince horas del día veintinueve de Agosto del año de mil
novecientos sesenta y dos, a favor de la señora […], quien ésta a su vez, sustituyó
dicho poder a favor de la [segunda demandada], sustitución otorgada ante los
oficios del Notario […], a las diez horas del día primero de octubre del año de
mil novecientos noventa y seis.
IV.- Que la
mandataria señora […], es hermana del causante, que no desconoció nunca el
fallecimiento de su hermano; y que la señora [segunda demandada], es hija de la señora [mandataria],
tampoco desconocía que el señor […], ya había fallecido.
V.- Que con fecha
cuatro de Julio del año de mil novecientos noventa y siete vendió el inmueble
en la porción que le correspondía al fallecido, ante los oficios notariales de […],
la señora [segunda demandada], actuando como mandataria con un Poder ya caducado en el
cual vendía el dieciséis punto sesenta y seis por ciento del inmueble propiedad
del causante, venta a favor del [primer demandado].
VI.- El señor [primer demandado],
quien compró el inmueble era también hermano del propietario y que conocía del
fallecimiento de su hermano.””””””””””””””””
VI.- Que la prueba
para comprobar los hechos controvertidos se incorporó junto con la demanda y
dichos documentos corren agregados a folios […] y el instrumento que se
encuentra a folios […] de este incidente de apelación, se admitió en esta
Instancia de conformidad con el Art. 270 Pr. C. derogado.
FUNDAMENTO 1. En
relación a la legitimación en la causa o legitimación ad causam, el cual es un
requisito sine qua non de procesabilidad de la pretensión de nulidad, pues para
incoar ésta, se debe tener interés en ello, aclarando que a tenor del Art. 1553
del Código Civil, ese interés debe entenderse patrimonial. (Para confirmar tal
interpretación, Vid. Guillermo Ospina Fernández, “Teoría General del Contrato y
del Negocio Jurídico, Ed. Temis, 7° Ed., Bogotá, Colombia, 2005, Pág. 446)
1.1. En este punto,
con la declaratoria de heredero pronunciada por el Juzgado Tercero de lo Civil
de San Salvador, a las nueve horas y treinta minutos del día treinta de Mayo de
dos mil uno, de folios […], se puede advertir el interés patrimonial de la
demandante, pues lo que se pretende es que una vez declarado nulo, el acto
jurídico impugnado, el porcentaje proindiviso de la propiedad vuelva al
patrimonio del causante y así la heredera del señor […], por el efecto ex tunc
de la nulidad absoluta solicitada, pueda volverse dueña del mismo.
1.2. Así también, a
pesar de que la heredera es continuadora de la personalidad jurídica del
causante, es decir, ocupa en las relaciones jurídicas de su antecesor la
posición jurídica material que él tenía, se advierte de la lectura del
instrumento de compraventa de folios […], que el señor […] no participó en el
mismo y por tanto, la ley permite que la demandante pueda iniciar este proceso,
pues en caso de que hubiese celebrado el acto ahora impugnado, no tendría
legitimación, por así dictaminarlo el Art. 1553 C., cuando dice: ”””””La
nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de
parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por
todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o
celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba….””””””
[…].
FUNDAMENTO 2. Pasando
ahora a examinar los hechos controvertidos, esta Cámara advierte que conforme
al sistema de valoración de prueba tasado que establece el Art. 415 Pr. C.
derogado, la prueba vertida en el juicio acredita lo siguiente:
2.1. Que queda
probado que el señor […], otorgó a las quince horas del día veintinueve de
Agosto de mil novecientos setenta y dos, en la ciudad de Stockton, San Joaquín,
Estado de California de los Estados Unidos de América, ante los oficios del
señor Cónsul salvadoreño de esa ciudad, un Poder General y Administrativo a
favor de la señora [hermana del causante y madre de la segunda demandada…], de conformidad con los Arts. 68 y 69 de la Ley de
Notariado y 1875 del Código Civil; tal instrumento, se encuentra a folios […] y
hace plena prueba en cuanto a la hora, día y lugar de su otorgamiento y de las
partes u otorgantes, de conformidad con los Arts. 1571, 1572 C., Arts. 1, 68 y
69 Ley de Notariado y Art. 260 N° 1 Pr. C. derogado.
2.2. También queda
legalmente probado que el señor […], según Certificación extendida por la
Alcaldía Municipal de San Salvador, de folios […], falleció en la ciudad de
Stockton, San Joaquín, Estado de California de los Estados Unidos de América, a
las doce horas y treinta minutos del día catorce de Junio de mil novecientos
setenta y cinco; este documento, también hace plena prueba de conformidad con
el Art. 260 Pr. C. derogado.
2.3. Asimismo, se
ha acreditado fehacientemente que la señora […], sustituyó el poder conferido y
ya relacionado supra, a favor de la señora [segunda demandada] y que esta última,
compareció ante Notario a realizar una venta del derecho proindiviso que tenía
su poderdante, a pesar de haber ya fallecido éste, (aunque no se sabe si era de
su conocimiento tal situación material); el instrumento corre agregado a folios
13 / 18 del proceso principal y es apto y hace plena prueba de esos hechos
planteados en la demanda, de conformidad con los Arts. 1571, 1572 C., 1, Art. 1
de Ley de Notariado y Art. 260 N° 1 Pr. C. derogado.
2.4. Sin embargo,
no quedó acreditado con la prueba instrumental que la mandataria supiera que su
poderdante ya había fallecido, pues para acreditar tal circunstancia era
necesario introducir otras probanzas, como testigos o confesión de parte,
cuestión que no se hizo en este caso y por tanto, tal elemento no queda
acreditado para este Tribunal y no se prueba ese punto, tal cual se dijo en la
demanda incoada.
APLICACIÓN DEL
DERECHO MATERIAL O SUSTANTIVO, CONSECUENCIAS JURÍDICAS Y PRONUNCIAMIENTOS DEL
TRIBUNAL AD QUEM:
VII.- Que
habiéndose probado los hechos propuestos en la demanda, excepto la mala fe de
la mandataria y de su conocimiento sobre la muerte del señor […], este Tribunal
de Alzada pasa ahora a examinar los fundamentos jurídicos en que se funda la
pretensión y que han sido desarrollados por la impetrante en su escrito de
expresión de agravios:
FUNDAMENTO 1. Las
disposiciones legales violadas, según la recurrente son los Arts. 1316 N° 1,
1329 Inc. 1°, 1891, 1892 Inciso 2°, 1902, 1909, 1923 N° 5, 1552 y 1553 del
Código Civil y el Art. 121 del Código de Procedimientos Civiles.
1.1. Por ser varias
las disposiciones legales en que se basa la demanda y el recurso de apelación,
para mayor comprensión de esta Sentencia, las dividiremos en dos bloques: 1) Un
primer bloque relativo al exceso y terminación del mandato, por muerte del
poderdante y por falta de personería de la mandataria; y, 2) Por violación al
Art. 1902 C., por no tener la mandataria, facultades especiales para el
otorgamiento del contrato de Compraventa.
1.2. La violación
al Art. 121 Pr. C. derogado, se desestima ab initio, pues tal supuesto es para
los procuradores y abogados y que a pesar que su actuación se remite mayormente
al Código Civil, la ley procesal desarrolla su cometido y como en este caso, ha
quedado probado en autos que la mandataria no es abogada, y por tanto no tiene
aplicación dicha disposición legal, por lo que deberá desestimarse su
aplicación.
FUNDAMENTO 2. En
cuanto al primer bloque de normas, es decir, a los Arts. 1891 y 1923 N° 5 del
Código Civil, a consideración de esta Cámara, las mismas no pueden traer como
sanción la nulidad del acto jurídico controvertido en este juicio por las razones
siguientes:
2.1. Que la
Licenciada […], no ha tomado en cuenta lo dispuesto en el Art. 1931 C., que a
la letra dice: “”””””””””Art. 1931. En general, todas las veces que el mandato
expira por una causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución
del mandato será válido y dará derecho a terceros de buena fe contra el
mandante.
Quedará asimismo
obligado el mandante, como si subsistiera el mandato, a lo que el mandatario,
sabedor de la causa que lo haya hecho expirar, hubiere pactado con terceros de
buena fe; pero tendrá derecho a que el mandatario le indemnice.
Cuando el hecho que
ha dado causa a la expiración del mandato hubiere sido notificado al público
por periódicos o carteles y en todos los casos en que no pareciere probable la
ignorancia del tercero, podrá el Juez en su prudencia absolver al mandante.””””””””””
2.2. El autor DAVID
STITCHKIN BRANOV, en su obra “El Mandato civil”, 4° Ed., Editorial Jurídica
Chile, año 1989, en la Pág. 428 dice que en los casos que el mandatario sepa de
la muerte del mandante, debe suspender sus funciones y si contraviene dicha
situación, será responsable de los perjuicios que de ello se sigan a los
herederos del mandante.
2.3. Como en el
caso sub lite, no quedó probado que al momento de la Compraventa la señora […],
supiera de la muerte del mandatario señor […], no puede siquiera nacer la
acción de perjuicios; y en cuanto a la nulidad, como ya advertimos, no cabe en
la aplicación de este primer bloque de normas que han sido citadas por la
apelante, para fundar su demanda, pues es posible, a pesar de la terminación del
mandato, que las actuaciones del mandatario sean válidas y lo único que le
queda a los herederos, como en este caso, es intentar la acción de daños y
perjuicios, que bien pudo haber sido estimada en este caso, pero como no se
intentó, ni se probó, no queda más que desestimar este punto de apelación por
las razones expuestas.
FUNDAMENTO 3. En cuanto
al segundo bloque de disposiciones, se han citado en la demanda y en el recurso
de apelación, los siguientes artículos como normas infringidas: 1316 N° 1°,
1329 Inc. 1°, 1902, 1552 y 1553, todos del Código Civil. Sobre este punto de
apelación, se estima lo siguiente:
3.1. Esta Cámara se
permite citar el Art. 1316 C. C. que a la letra dice:””””””””””Art. 1316. Para
que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es
necesario:
1º Que sea legalmente capaz;
2º Que consienta en dicho acto o declaración y
su consentimiento no adolezca de vicio;
3º Que recaiga sobre un objeto lícito;
4º Que tenga una causa lícita.
La capacidad legal de una persona
consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización
de otra.””””””””””””””””
3.2. Partiendo de
lo dispuesto en la norma citada, cabe aclararse también que, la doctrina
civilista ha hecho una construcción de los requisitos de existencia y de los
requisitos de validez del acto jurídico, siendo los siguientes:
3.3. Son requisitos
de existencia: a) La voluntad o consentimiento, b) El objeto; c) La causa; y d)
Las solemnidades en los casos que la Ley lo exige. Por su parte los requisitos
de validez son aquellos que bien pueden faltar para la existencia del acto,
pero vician el mismo y por tanto, es permitido anularlo; estos requisitos de
validez son: a) Voluntad no viciada; b) El objeto lícito; c) La causa lícita; y
d) La capacidad de las partes.
3.4. En cuanto a las
solemnidades exigidas por la Ley si éstas no concurren, el acto es inexistente,
pues la ley impone tal requisito para que nazca al mundo del Derecho y se mirarán
como no ejecutados o celebrados, Art. 1572 parte primera del Código Civil y en
su caso no producen ningún efecto civil, Art. 1314.1 C. (Véase sobre este
opinión a GUILLERMO OSPINA FERNÁNDEZ., op cit., Pág. 441). Por otro lado, debe
dejarse claro que las solemnidades pueden ser de seis clases, a saber: 1) Que
consten por escrito; 2) Que se asiente en Documento Público; 3) Que se asiente
en Escritura Pública; 4) Que intervengan en el acto o contrato testigos; 5) Que
sea exigida la inscripción registral para su nacimiento; y 6) Cualquier otra
solemnidad que el acto jurídico, por su naturaleza lo exija.
3.3. Asimismo,
nuestro sistema, a pesar de reconocer la inexistencia de los actos y negocios
jurídicos, se inclina porque éstos sean declarados siempre judicialmente y además,
que la pretensión intentada sea de nulidad y no de inexistencia; así lo ha
dejado aclarado nuestra Jurisprudencia Casacional Salvadoreña en su sentencia
con referencia 562 del año 1997 en el caso […], cuando dijo lo siguiente:
“”””””””””La inexistencia y la nulidad son instituciones diferentes, al darse
la primera de ellas, es necesario que sea reconocida por un Juez para que tal
decisión produzca el efecto jurídico de dejar sin valor los actos que la
inexistencia produjo a la luz del Derecho. La falta de precio produce la
inexistencia de la compraventa, y si ésta produce efectos en el mundo del Derecho,
la inexistencia debe ser declarada por un Juez para que cesen tales efectos; y
a falta de un procedimiento específico tiene que seguirse el procedimiento de
la nulidad establecida en el Art. 1552 C., y es la no aplicación de esta
disposición al caso concreto por parte de la Cámara, la que produce violación a
tal precepto……..””””””””””””””””””””””””
Jurisprudencia más
reciente de la Honorable Sala de lo Civil vuelve a confirmar dicha tesis, para
lo cual nos permitimos citar un extracto de la Sentencia con referencia
48-C-2006 que también había sido citada en la Sentencia con referencia 1331-2004,
en la que se expuso que: ””””””””””””””……..Como ya lo ha sostenido esta Sala en
fallos anteriores, dentro de nuestro sistema normativo no se encuentra regulada
con efectos propios la inexistencia, por lo cual se asimila a la nulidad. De lo
dicho podemos concluir que, en el caso que nos ocupa, la vía legal apropiada
para alegar la falta de consentimiento como requisito de existencia del
contrato de mutuo hipotecario cuestionado es la nulidad, y dentro de las dos
categorías de nulidades reconocidas dentro de la ley, la que cabe alegar es la
nulidad absoluta, de acuerdo a lo ordenado por el Art. 1552 C. (……..) pues,
sanciona con nulidad absoluta la omisión de los requisitos o formalidades de
los actos jurídicos y el consentimiento es, sin lugar a dudas, un requisito de
existencia de los mismos.””””””””””
FUNDAMENTO 4.
Entrando en materia en cuanto a este caso, ha quedado probado que cuando el
señor […], otorgó el Poder General y Administrativo a favor de la señora […],
el cual se encuentra a folios […] de la pieza del proceso principal, no le
confirió a la mandataria, cláusula especial para vender, hipotecar o constituir
cualquier derecho real sobre inmuebles, como ha ocurrido en el caso examinado.
4.1. Sin embargo,
sobre el alcance del Art. 1902 del Código Civil, hay interpretaciones
encontradas, una postura que aduce que no hay nulidad del acto jurídico y otro
sector de la doctrina que dice que sí es nulo el acto; DAVID STITCHKIN BRANOV,
ya citado supra, es seguidor de la primera interpretación y al respecto dice lo
siguiente: “””””””””””El artículo 2142 C. C. Chileno dispone que el poder
especial para vender comprende la facultad de recibir el precio (……………) la
eficacia de la venta que celebre el mandatario, se requiere que esté facultado
especialmente. En caso contrario, no quedará obligado el mandante. El contrato
le será inoponible por falta de concurrencia, de su consentimiento y podrá
procederse como en el caso de venta de cosa ajena (…) de manera entonces que la
venta es válida pero no obliga al mandante (…) sin embargo, la Corte Suprema
(de Chile) ha incurrido en error de considerar nula la venta celebrada por un
mandatario no autorizado especialmente. (….) esta sentencia importa el
desconocimiento de varios preceptos fundamentales (…) en cuya letra y espíritu
aparece que el mandatario que excede los límites de su mandato no obliga al
mandante, porque éste no ha consentido en los actos ejecutados fuera del
mandato y por consiguiente el apoderado no representa legítimamente a su
poderdante en el acto (…) en consecuencia, la venta es válida, pues hay
consentimiento – del mandatario y el tercero – capacidad, objeto y causa y
solemnidades, pero no afecta al mandante a menos que éste ratifique (…) el
comprador por su parte no adquiere el dominio de la cosa, aun cuando se le haya
hecho tradición de ella, porque para que sea válida la tradición en que
intervienen mandatarios o representantes legales…….””””””””””
4.2. La doctrina
citada, bien puede tomarse en cuenta y tiene sustento en nuestro ordenamiento jurídico
civil, pues la venta de cosa ajena es válida y está reconocida en los Arts.
1087, 1225, 1296, 1619, 1622, 1623, 1704 y 1953 del Código Civil y buena parte
de nuestra doctrina nacional, la ha acogido. (Véase la Sentencia de la Sala de
lo Civil en grado de Casación, de fecha 12/05/1998, en el caso 1052. Haim vrs.
De La Paz y otros y en la Sentencia 89-C-2007).
FUNDAMENTO 5. Sin
embargo, los suscritos Magistrados somos partidarios de la segunda postura, es
decir, aquella que sí reconoce que hay nulidad; la primera corriente, desconoce
ciertos elementos que en este caso hacen falta y que esta Cámara ya se ha
pronunciado sobre ellos en la Sentencia de las 15:56 del día 28/07/2011, en el
incidente de apelación con referencia 6-3-C-O-2011, cuyo precedente se aplica a
este caso en análisis, por respeto al Principio de “stare decisis”, por los
razonamientos que siguen:
5.1. En el caso sub
iudice, se dice que la representación es una modalidad de los actos jurídicos y
que cuando se celebra un acto jurídico, la voluntad tiene que manifestarse y
esa voluntad puede manifestarse personalmente o a través de otra persona. Existe
representación entonces, cuando un acto jurídico es celebrado por una persona
en nombre y por cuenta de otra, en condiciones tales que los efectos se produzcan
directa e inmediatamente para el representado, como si este mismo hubiera
celebrado el acto. Se dice también que la representación es un elemento de la
naturaleza del mandato. Esta representación procede prácticamente en todos los
actos jurídicos. La regla general es que se puede realizar cualquier acto
jurídico por medio de un representante; sin embargo, los actos que el
representante ejecute excediéndose de su poder de representación, serán
inoponibles al representado, tal como lo señalan los Artículo 1321 y 1914 C. C.
5.2. En el caso sub
lite, la interpretación del autor DAVID STITCHKIN BRANOV y otros que siguen la
primera posición, no es compartida por esta Cámara, pues el texto del Art. 1902
C., contiene una verdadera solemnidad (Véase el Romano VII, Fundamento 3,
párrafo 3.4. de esta Sentencia, para verificar la clasificación de las
solemnidades a que se hace referencia) y lo que ha sucedido es que el
Legislador reguló la necesidad de que para que el mandatario pudiera vender,
hipotecar o constituir cualquier gravamen sobre derechos reales, era necesario “PODER
ESPECIAL O GENERAL CON CLÁUSULA ESPECIAL”, especificando el bien objeto del
negocio jurídico, o sea que este bien inmueble debe describirse, pues sin este
requisito el acto jurídico es inexistente, pero cómo debe ser declarado
judicialmente, se dice entonces que es nulo de nulidad absoluta, de conformidad
con los Arts. 1552 y 1553 del Código Civil, por una razón sustancial: por faltar
un requisito esencial específico para este acto o negocio jurídico; por tanto,
la conclusión lógica, es que el Legislador quiso dar seguridad jurídica al
tráfico de bienes inmuebles cuando eran realizados por medio de mandatario y es
así que la disposición citada tiene que relacionarse en un bloque armonizado de
normas jurídicas, es decir, bajo una interpretación sistemática, que en este
caso son los artículos 651, 653 y 663 del Código Civil; tal postura sobre las
solemnidades y su nulidad absoluta por inexistencia, antes dicha, es respaldada
por autores más contemporáneos como GUILLERMO OSPINA FERNÁNDEZ, también ya
citado, supra, en la páginas 423 a 475 de la obra ya citada."
DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA POR INEXISTENCIA DEL ACTO JURÍDICO, AL HABERSE OTORGADO LA COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON PODER CARENTE DE FACULTADES ESPECIALES PARA VENDER
"CONCLUSIÓN DE ESTA
CÁMARA:
VIII.- En
conclusión, la primera postura, defendida por DAVID STITCHKIN BRANOV, tiene
razón, únicamente en que no hay nulidad por falta de consentimiento, pues el
mandatario, la manifiesta en el acto jurídico, lo que conduciría a una venta de
cosa ajena; pero tal interpretación del Art. 1902 del Código Civil de El
Salvador, a criterio de los suscritos Magistrados, no es el indicado para
fallar así en el caso examinado, pues como se puede advertir, el acto impugnado
en este proceso judicial no nació a la vida jurídica por la falta de una
formalidad esencial, es decir, que se hiciera conforme a lo preceptuado en el
Art. 1902 C.; y es, esta segunda interpretación, la que los suscritos
Magistrados acogemos, pues creemos que no está en juego un interés particular,
sino un interés general que el Legislador por disposición expresa e imperativa
y además obligatoria, dispuso que se hiciera bajo esa modalidad.
Por otro lado,
dicha norma debe interpretarse e integrarse con otras disposiciones legales
además de las ya relacionadas ut supra (Arts. 651, 653 y 663 del Código Civil),
entre ellas, el Art. 10 C., que reza: “Los actos que prohíbe la ley son nulos y
de ningún valor”; el Art. 1314 C., que también dice: “El contrato es real
cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se
refiere; es solemne, cuando está sujeto a la observancia de ciertas
formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil”
y el Art. 1315 C. cuando habla que son de la esencia de un contrato “aquellas
cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato
diferente” y finalmente, el Art. 1551 C., cuando dice: “Es nulo todo acto o
contrato a que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el
valor del mismo acto o contrato…..”
En
definitiva, en el caso de autos, al haberse verificado que el acto jurídico
impugnado es inexistente, tal como lo sanciona nuestro Código Civil y en apoyo
con la doctrina civilista, lo procedente es que sea declarado dicho acto
jurídico nulo, de nulidad absoluta, tal como se explicó anteriormente sobre la
base de los Arts. 1552 y 1553 C., ya que no existe en nuestro medio ni acción
ni pretensión de inexistencia; en consecuencia, las argumentaciones para
entender el alcance del contenido del Poder son estériles, en el entendido que
estamos conscientes que no fue un vicio en el consentimiento y mucho menos por
la muerte del mandante la que ocasiona la nulidad, sino por la inobservancia de
las formalidades esenciales que debía revestir el acto y por tanto, tiene
aplicación el Artículo 1553 C. cuando dice: ””””””Art. 1553. La nulidad
absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de parte,
cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el
que tenga interés en ello…….”””””””””
Como consecuencia
de todo lo dicho, no queda más que estimar las pretensiones declarativas y
constitutivas de la demanda y ahora, incorporadas por la vía de la apelación en
esta sentencia, pues como la Sentencia venida en grado de apelación fue
inhibitoria, es decir, el Juzgado A Quo no entró a conocer del fondo del
asunto, esta Cámara como verdadero Tribunal de Instancia al haber estimado que
el obstáculo procesal aludido por el señor Juez A Quo es inexistente, esta
Cámara suplió al mismo Juzgador Sentenciador y entra a conocer del fondo del
asunto dando el fallo que a continuación se dirá y en respeto al Principio de
Congruencia, contemplado en el Art. 421 Pr. C. derogado y del Principio “tantum
devolutum quantum apellatum”, se deberá declarar nula la Escritura de Compraventa
celebrada entre la señora […], como mandataria del señor […] y el demandado en
este juicio señor […], únicamente en cuanto al dieciséis punto sesenta y seis
por ciento del derecho de dominio en proindivisión que tenía el señor […],
sobre un inmueble que fue oportunamente situado en la ciudad de Zacatecoluca y
luego descrito en la demanda, todo, en concordancia entre lo pedido por la
parte actora en su demanda de mérito y en este recurso de apelación y así
deberá declararse.”