PROCESO DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL

PROCEDE EN VIRTUD QUE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE SE HIZO SIN LA AUTORIZACIÓN PREVIA DE LA COOPERATIVA ACREEDORA

            “Manifiesta el abogado apelante en su escrito de expresión de agravios, su inconformidad con la sentencia definitiva recurrida, en virtud de que el Juez a quo declaró nula la inscripción de la escritura de compraventa de inmueble otorgada por su mandante, el [primer demandado], a favor de su hijo el [segundo demandado], por haberse advertido que la misma fue inscrita a pesar de que aún se encontraba vigente una anotación preventiva inscrita a favor de COMÉDICA DE R.L., por haberle otorgado esta última un crédito al [primer demandado], el cual fue garantizado con primera hipoteca sobre el inmueble que posteriormente fue vendido a favor del [segundo demandado].

            La inconformidad se origina, según los argumentos de los demandados apelantes, en que la inscripción de la compraventa en mención no puede ser nula, porque en dicha escritura se relacionó que el inmueble se vendía con todo y la hipoteca constituida sobre él, a favor de COMÉDICA DE R.L., y sobre todo, porque el Código Civil permite vender un inmueble sobre el que recaiga algún gravamen y permite además, perseguir ese bien hipotecado sin importar quien fuere el que lo hubiera adquirido, para así hacerse pagar la obligación garantizada con dicho inmueble.

            De acuerdo a lo expuesto en el Título XXXVIII, del Libro Cuarto, del Código Civil, específicamente en el artículo 2157, la hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, sin que por eso dejen aquéllos de permanecer en poder del deudor.

            En virtud de esa posesión, el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquier estipulación en contrario. (Art. 2164 C. C.)

            Y aunque los bienes hipotecados sean enajenados, la hipoteca debidamente inscrita da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. (Art. 2176 inciso 1° del mismo cuerpo legal)

            Con base en las disposiciones anteriormente transcritas, los demandados apelantes manifiestan que la cooperativa acreedora no ha sufrido daño alguno en su patrimonio, puesto que al estar inscrita la hipoteca a su nombre, ésta puede hacerse pagar la obligación con el inmueble hipotecado, aunque ya no esté en manos del deudor, por lo que la inscripción de dicha compraventa no es nula.

            Nuestro Código  Civil  constituye  lo que se conoce en la legislación como el Derecho Común, pues su aplicación es general, lo que significa, que se aplicará para la resolución de cualquier conflicto surgido en materia civil, a menos que exista una ley específica que regule lo concerniente al conflicto, en cuyo caso se aplicará el aforismo jurídico que reza: “La ley especial priva sobre la ley general”, a menos que en dicha ley exista un vacío, ya que entonces se seguirá aplicando la ley general.

            En ese orden de ideas, resulta que dentro de nuestro ordenamiento jurídico, existen leyes que regulan lo concerniente a la organización y funcionamiento de las asociaciones cooperativas, que son la Ley General de Asociaciones Cooperativas y la Ley de Intermediarios Financieros no Bancarios, las cuales tendrán aplicación preferente respecto de la ley general, en caso que alguna de las partes involucradas en el conflicto sea una asociación cooperativa.

            En el caso en estudio, de la lectura de la certificación extendida por el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, de la escritura de compraventa otorgada a las nueve horas, del día veinte de abril del año dos mil seis, por el [primer demandado], a favor de su hijo el [segundo demandado], se advierte, que el inmueble hipotecado a favor de COMÉDICA DE R.L. fue vendido junto con el gravamen, el cual se hizo constar en dicha escritura.

            Sin embargo, pese a que según nuestro Código Civil, dicha compraventa es totalmente permitida, la Ley General de Asociaciones Cooperativas exige, en su artículo 82, que para que dicha compraventa pueda ser inscrita, se necesita la autorización previa de la cooperativa acreedora, lo cual no ha ocurrido aquí.

            De acuerdo a  lo  expuesto  en  los  artículos 1551 y 1552 inciso 1° C. C., es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.

            Considerando entonces que a la escritura de compraventa en estudio, le falta un requisito exigido por ley para la inscripción de la misma, dicha inscripción adolece de nulidad absoluta, la cual, de acuerdo a lo prescrito en el artículo 1553 C. C. puede y debe ser declarada por el Juez, aún sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de treinta años.

            Advirtiéndose entonces, que no obstante la ley permite la compraventa de un inmueble con gravamen, la inscripción del mismo no cumple con los requisitos de ley para su validez, las suscritas Magistradas consideran procedente no acceder a las pretensiones de la parte apelante, y confirmar la sentencia definitiva recurrida, pero no por los argumentos expuestos por el Juez a quo en la misma, sino por los argumentos de esta Cámara.

            Lo anterior debido a que, si bien es cierto la anotación preventiva inscrita en el inmueble a favor de COMÉDICA DE R.L. estaría vigente hasta el día veinticinco de junio de dos mil seis, tal como consta en la razón y constancia de inscripción agregada a […] la pieza principal, la presentación de la escritura de hipoteca a favor de COMÉDICA DE R.L. para su inscripción, fue el día veintisiete de   abril   del   año dos  mil   seis, y   hasta   entonces cesó   los efectos  de  la anotación preventiva, de conformidad al artículo 81 literal a) de la Ley General de Asociaciones Cooperativas y al artículo 142 incisos cuarto y quinto de la Ley de Intermediarios Financieros no Bancarios, por lo que a partir de la inscripción de la hipoteca, el Registro de la Propiedad ya podía inscribir sin ningún inconveniente alguna presentación que se hiciera sobre el inmueble, siempre que cumpliera con todos los requisitos exigidos por ley para su validez.