PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ORDINARIA
RESULTA NECESARIO JUSTIFICAR LA POSESIÓN CON DOCUMENTO INSTRUMENTO INSCRITO EN EL
REGISTRO CORRESPONDIENTE, EXCEPTO CUANDO DICHA POSESIÓN QUE SE ALEGA PROVENGA DE UN DECRETO JUDICIAL
"1.- En el auto definitivo
pronunciado a las diez horas treinta y dos minutos de cuatro de octubre de dos
mil doce la señora Jueza de lo Civil de Soyapango, declaró improponible la
demanda interpuesta por […] por medio de sus apoderados […] por no encontrarse
debidamente inscrito en el registro respectivo el testimonio de escritura
pública de compraventa por medio del cual el actor compró el inmueble que
pretende adquirir por medio de la prescripción adquisitiva ordinaria, y
fundamentó su decisión en el Art. 2244 C. C.
2.- Dicho pronunciamiento es el que impugna el
recurrente, pues afirma encontrarse comprendido en una de las excepciones a que
se refiere la última parte de la disposición transcrita, específicamente en la
que plantea el Art. 717 C.
C., en virtud de que el instrumento público por medio del cual compró el
inmueble a la señora […], fue presentado a inscripción, pero no fue posible
inscribirlo por situaciones ajenas a la voluntad del señor […], ya que al
calificar el instrumento el registro, resultó que el inmueble no se encontraba
inscrito a nombre de la vendedora sino a favor del señor […].
3.- Al
respecto el Art. 2244 C.C., que aplicó la Jueza A-quo en su
resolución ESTABLECE: “Contra un instrumento inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá
lugar la prescripción ordinaria adquisitiva de bienes raíces o derechos reales
constituidos en éstos, sino en virtud de otro instrumento inscrito, salvo las
excepciones legales, ni empezará a correr sino desde la presentación en el
Registro del segundo instrumento.”
4.- La disposición
transcrita deja en claro que, enfrentada a un titulo inscrito la prescripción
ordinaria no procede, sino en el caso que el interesado cuente, a su vez, con
otro título inscrito, salvo la excepción legal a que nos referiremos adelante,
así lo confirma el doctor Guillermo Trigueros h., comentando dicha disposición
en su obra intitulada Teoría de las obligaciones, Tomo III, Editorial Delgado,
Universidad “Dr. José Matías Delgado”, San Salvador, El Salvador, pág. 1836, en
el que expone: “De esta manera debe entenderse que contra una propiedad
inscrita en el Registro de la
Propiedad Raíz, no tendrá lugar la prescripción ordinaria
adquisitiva de bienes raíces o derechos reales sino en virtud de una posesión
que conste en otro instrumento inscrito, salvo las excepciones legales…” y en la siguiente página agrega: “Solamente
queremos recalcar que la posesión, que mencionan estas disposiciones, se
refiere especialmente a la prescripción ordinaria …, y que las excepciones
legales de que habla el Art. 2244
C., corresponden al caso contemplado en la última parte
de este Art. 765 C.
…”.
5.- Por su parte,
el Art. 765 C.
C., PRECEPTÚA: “Para que cese la posesión que se tiene por instrumento público,
es necesario un nuevo instrumento público en que el poseedor transfiera su
derecho a otro. Mientras esto no se verifique, el que se apodera de la cosa a
que se refiere el instrumento, no adquiere la posesión de ella, ni pone fin a
la posesión existente, salvo que por decreto judicial se transfiera a otro el derecho.”
[…]
6.- Conforme a lo
anterior, la excepción que plantea el Art. 2244 del Código Civil hace
referencia a que quien pretende adquirir un inmueble por prescripción ordinaria
debe justificar su posesión con otro instrumento inscrito en el registro correspondiente,
excepto cuando aquella proceda de un decreto judicial, ya que en tal caso deberá acreditarla por dicho medio, según lo
dispuesto en el Art. 765 del mismo cuerpo de leyes; y no guarda relación con el
Art. 717 C.
C. como lo sostiene el recurrente, y además de la lectura del petitorio de la
demanda de fs. […] se evidencia que la pretensión del actor es adquirir por
prescripción ordinaria de dominio el inmueble objeto del proceso y la
cancelación de la inscripción únicamente procedería como consecuencia de
estimarse la pretensión principal; de más está decir, que tampoco versa la
demanda sobre la nulidad de un instrumento, por tanto, no se encuentra el actor
en el supuesto en que la ley permite que se admita en los tribunales
instrumentos no inscritos en el registro respectivo, ni es una excepción
contemplada en el Art. 2244 C.C.
7.- En
consecuencia, de las disposiciones citadas, se evidencia que si el dueño y
poseedor inscrito de un bien raíz, entrega materialmente éste al que aparece
como comprador en una escritura de compraventa que no llegó a perfeccionarse
(por falta de cualquier requisito legal), ni a inscribirse en el registro
inmobiliario, y aunque este último lo recibe con ánimo de dueño y señor, dicha
posesión no sirve para adquirir por prescripción ordinaria, ya que aquella no
opera sino en virtud de otro instrumento inscrito como lo exige el Art. 2244 C.C.
8.- En el caso de
autos, la pretensión de prescripción ordinaria ha sido intentada en contra del
señor […] como propietario de un lote [...], en el municipio de Soyapango, en este
departamento, según certificación extendida por el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la
Primera Sección del Centro en la que consta que el demandado
tiene inscrito a su favor el inmueble con un 100 % de derecho de propiedad bajo
la matrícula [...].
9.- El actor por su
parte presenta una certificación extendida por la Sección de Notariado de la Corte Suprema de
Justicia de un testimonio de escritura pública de compraventa según el cual
dice haber comprado el referido inmueble a la señora […], el cual no aparece
inscrito en el registro correspondiente, por lo que, el demandante no cumple
con el supuesto del Art. 2244
C. C., para aprovecharse de la prescripción adquisitiva
ordinaria, ni se encuentra comprendido en la excepción legal que regula el Art.
765 C.C.,
pues la posesión que alega no proviene de un decreto judicial, y al carecer de
instrumento inscrito únicamente habrá lugar a la prescripción adquisitiva
extraordinaria que es de treinta años, de conformidad a los Arts. 2249 y 2250
C. C., en consecuencia, la
demanda de fs. […] es improponible por
no encontrarse el demandante en el
supuesto legal que permite operar el modo de adquirir pretendido, defecto de la
pretensión que impide entrar al conocimiento de fondo de la cuestión debatida,
vicio que oportunamente fue advertido por la Jueza A-quo, por lo
que, los agravios alegados por el impetrante deberán ser desestimados y
confirmar el auto definitivo impugnado, y así se hará.
10.- Esta Cámara no
comparte el criterio del recurrente puesto que el artículo transcrito no deja
lugar a dudas al expresar que únicamente son admisibles en los tribunales
documentos no inscritos en los procesos en que se discute la nulidad o la
cancelación de un asiento en el registro, y de la lectura del petitorio de la
demanda de […] se evidencia que la pretensión del actor en el caso que nos ocupa
es adquirir por prescripción ordinaria de dominio el inmueble objeto del
proceso y la cancelación de la inscripción registral a favor del demandado que
solicita únicamente procedería como consecuencia de estimarse la pretensión
principal; de más está decir, que tampoco versa la demanda sobre la nulidad de
un instrumento, por tanto, no se encuentra el demandante en el supuesto del
Art. 717 C.C.,
ni es válido afirmar que dicho precepto es una excepción contemplada en el Art.
2244 C.C.
11. Por lo que, el
demandante no cumple con el supuesto del Art. 2244 C. C., para
aprovecharse de la prescripción adquisitiva ordinaria, ni se encuentra
comprendido en la excepción legal que regula el Art. 765 C.C., pues la posesión
que alega no proviene de un decreto judicial, y al carecer de instrumento
inscrito únicamente habrá lugar a la prescripción adquisitiva extraordinaria
que es de treinta años, de conformidad a los Arts. 2249 y 2250 C. C., en consecuencia,
la demanda de fs. […]1 a 3 p.p. es improponible por no encontrarse el
demandante en el supuesto legal que permite operar el modo de adquirir
pretendido, defecto de la pretensión que impide entrar al conocimiento de fondo
de la cuestión debatida, vicio que oportunamente fue advertido por la Jueza A-quo, por lo que, los
agravios alegados por el impetrante deberán ser desestimados y confirmar el
auto definitivo impugnado, y así se hará.
12. Finalmente es
de recalcar que el apelante no ha esgrimido un argumento que justifique por qué
el Art. 717 C.
C., se encuentra en la excepción del Art. 2244 C.C. ”