DERECHO A LA VIVIENDA DEL NO PROPIETARIO

DERECHO A LA MERA TENENCIA DERIVADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

    "1. A. Acerca del derecho a la vivienda del no propietario (derivado del art. 119 Cn.), es pertinente citar el Considerando II de la Ley de inquilinato: "[C]onforme al Artículo 136 de la Constitución Política [de 1950, que equivale al art. 102 de la actual Constitución], que «garantiza la libertad económica, en lo que no se oponga al interés social», es evidente el deber y el derecho del Estado, para intervenir por medio de regulaciones especiales, a efecto de balancear, en cuanto sea posible, los intereses de las partes en el contrato de arrendamiento para viviendas [...]". Es decir, se hace referencia a la obligación del Estado salvadoreño de proteger el derecho a la vivienda de los no propietarios, esto es, aquellos que no son los dueños de la vivienda que ellos y su grupo familiar habitan o que usufructúan un inmueble con un título legítimo, v. gr., en calidad de arrendatarios. Por ello, y de conformidad con el mencionado art. 102 de la Cn., el derecho a la propiedad del dueño de la vivienda y el derecho de usufructo de los arrendatarios deben equilibrarse a fin de resguardar los derechos de ambas partes.

    El derecho a la mera tenencia derivado del contrato de arrendamiento debe entenderse como un derecho a la vivienda del no propietario, esto es, el derecho del arrendatario a usar y a permanecer en el inmueble que habita, por el lapso convenido y dentro del marco legal, sin que implique un derecho de posesión (que conlleva el ánimo de convertirse en dueño) sobre el inmueble." […]

INQUILINO PUEDE SEGUIR HABITANDO CON LAS ESTIPULACIONES ORIGINALES SIEMPRE Y CUANDO CONTINÚE PAGANDO LA RENTA Y SALVO EL CASO DETERMINADO EN LA LEY DE INQUILINATO

    2. a. En el presente amparo, los demandantes alegan la vulneración de su derecho a la vivienda del no propietario, en relación con sus derechos de audiencia y de defensa, en virtud de que el Juez Segundo de lo Mercantil, mediante la resolución de fecha 1-XI-2012, ordenó la entrega material del inmueble que habitan al señor […], sin tomar en consideración el contrato verbal de arrendamiento con promesa de venta otorgado a su favor por el señor […] y sin brindarles una oportunidad real de defensa dentro del proceso mercantil tramitado en contra del referido señor.

    b. Según lo expresado por los demandantes, el contrato verbal de arrendamiento suscrito entre ellos y el señor […], actuando como representante legal de las sociedades […], fue estipulado para un plazo de 15 años, contados a partir de agosto de 1985. En este contrato se estableció el pago de cuotas del arrendamiento, con las cuales, una vez transcurridos los 15 años del plazo, se tendría por cancelada la totalidad del inmueble arrendado y las sociedades […] procederían a realizar los trámites para otorgar las respectivas escrituras de compraventa.

    De igual forma, expresaron que, en el transcurso de los años, el señor […] dejó de llegar a sus oficinas y al inmueble que habitaban; hecho que les impidió terminar de cancelar los cánones acordados. Finalmente, alegaron que nunca tuvieron conocimiento de que el inmueble estuviera involucrado en un litigio, estuviera embargado y se hubiera vendido en pública subasta. Fue hasta que se les notificó la resolución pronunciada el 6-II-2012 por la Jueza Segunda de Paz de Mejicanos que tuvieron conocimiento del proceso ejecutivo mercantil en contra del señor […].

    c. La Ley de Inquilinato dispone, en su art. 1, que su régimen será aplicado al arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se destinen —entre otros— a vivienda. De igual forma, establece en su art. 4 que todo contrato de arrendamiento y subarrendamiento celebrado con posterioridad a la fecha de su entrada en vigencia deberá constar por escrito, expresar el nombre y generales del arrendador y del arrendatario, los datos necesarios para la identificación del inmueble o local arrendado, el precio y la forma de su pago. El art. 5 señala que la falta de contrato escrito es imputable al arrendador, estableciendo el pago de una multa por dicha omisión.

    Además, el art. 6 de la aludida ley, sobre el plazo pactado en el contrato, prescribe que el hecho de haber sido fijado no da derecho a exigir la devolución del inmueble al vencimiento del mismo; dando la facultad al inquilino de seguir habitándolo en las condiciones originalmente estipuladas, siempre que continúe pagando la renta y salvo el caso de terminación del contrato por los motivos que indica el art. 24. Sobre el pago de los cánones, el art. 10 de la normativa en cuestión establece que, en los casos en que el arrendador se negare a recibir el valor del alquiler convenido, eludiere el pago o se negare a extender el recibo correspondiente, el inquilino podrá depositar la renta en el juzgado competente a favor del arrendador y no incurrirá en mora, siempre que el depósito se hiciere dentro de los 8 días siguientes a aquel en que debió hacerse el pago.

VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO NO OTORGA EL DERECHO A PEDIR LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE SIEMPRE Y CUANDO LOS INQUILINOS CUMPLAN CON EL PAGO DE RENTA ESTIPULADO

    "3. a. En el caso planteado, los peticionarios destinaron el inmueble arrendado para vivienda familiar, por lo cual su situación jurídica estaría regida por la Ley de Inquilinato, la cual, si bien exige que el contrato de arrendamiento conste por escrito, establece que el incumplimiento de ese requisito es imputable al arrendador. Ahora bien, según los peticionarios, el contrato verbal de arrendamiento tenía una vigencia de 15 años, contados a partir de agosto de 1985; plazo que evidentemente ya expiró. Sin embargo, el art. 6 la Ley de Inquilinato dispone que el vencimiento del plazo no otorga el derecho a pedir la desocupación del inmueble. Así, se entiende que el contrato de arrendamiento se prorrogaba, siempre y cuando los inquilinos cumplieran con el pago de la renta y no se verificaran las causas de terminación que estipula el art. 24 del citado cuerpo legal."

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VENCE AL CADUCAR EL PLAZO ESTIPULADO Y AL NO EFECTUARSE EL PAGO DE CÁNONES PACTADOS

    "b. Sobre el pago del canon, los peticionarios señalaron que, debido a que el señor […] ya no se presentó a las oficinas de la sociedad ni al inmueble arrendado, no pudieron cancelar los cánones. No obstante, según lo expresado por los peticionarios, el contrato fue otorgado por el señor […], actuando como representante legal de las sociedades […], y por tanto, el pago podía hacerse en las oficinas de dichas sociedades, independientemente de que se encontrara o no el señor […]. Al interpretar el art. 10 de la Ley de Inquilinato, se advierte que el legislador previó aquellas situaciones en las que el arrendador era el responsable directo de la mora en el pago del inquilino. Visto de esa forma, el relato de los demandantes encaja dentro del supuesto que contempla tal disposición; en virtud de lo cual era aplicable la solución de efectuar el pago en el juzgado correspondiente.

    En relación con lo anterior, a la fecha en que se ordenó el desalojo del inmueble que los demandantes habitaban, en cumplimiento de lo ordenado por el Juez Segundo de lo Mercantil, el contrato verbal de arrendamiento otorgado a los peticionarios ya no estaba vigente, pues no solo había caducado el plazo para el cual fue estipulado, sino que, como afirmaron los peticionarios, no se efectuaron los pagos del canon pactado; en virtud de lo cual no puede entenderse prorrogado el plazo del mismo. En ese sentido, la situación jurídica de los señores […] no se encuentra amparada bajo ningún título legítimo; por el contrario, aparentemente ejercen una ocupación de hecho sobre el inmueble, en virtud de lo cual no existe motivo que impida la entrega del mismo al nuevo propietario."

AUSENCIA DE VULNERACIÓN ANTE LA CARENCIA DE VIGENCIA DEL CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO

    "c. Finalmente, los peticionarios alegan que nunca tuvieron conocimiento de que el inmueble que habitan estuviera embargado y se hubiera vendido en subasta pública. Sobre ese punto, en la certificación del proceso ejecutivo mercantil 798-EM-89 se hizo constar que el notificador del Juzgado Segundo de Paz de Mejicanos fijó en los inmuebles embargados los carteles que anunciaban la subasta pública los días 12-XII-2008 y 13-VII­-2010, y el secretario del Juzgado Primero de Paz de Mejicanos hizo lo mismo el 30-111- 2011. En las tres oportunidades los carteles contenían, además de la fecha y la hora en que se llevaría a cabo la diligencia, la identificación del proceso ejecutivo mercantil, las partes que intervenían en él y el tribunal donde se habían diligenciado dicho proceso.

    Además, se encuentra agregado el informe pericial de evaluación de los aludidos inmuebles, de fecha 30-XI-2009, en el que se observa que los peritos tomaron medidas y fotografías de los lotes en litigio; de lo que se deduce que los habitantes tuvieron conocimiento de dicha actuación. Por ello, contrario a lo expresado por los demandantes, estos sí tuvieron oportunidad de enterarse de la situación jurídica de los inmuebles y tomar las providencias que les parecieran.

    Por todo lo expuesto, se colige que el Juez Segundo de lo Mercantil, al ordenar la entrega material del inmueble que habitan los señores […] al señor […], no vulneró su derecho a la vivienda del no propietario, en conexión con los derechos de audiencia y de defensa, en virtud de que, al momento de emitir dicha orden, el contrato verbal de arrendamiento no tenía vigencia, razón por la cual deberá desestimarse su pretensión de amparo."