RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
LA DEMANDA RECONVENCIONAL PROCEDE CUANDO SU OBJETO ES LA RECLAMACIÓN DE OBLIGACIONES QUE DAN DERECHO A INICIAR ACCIONES PERSONALES, COMO PAGAR EL PRECIO EN EL PLAZO FIJADO EN EL CONTRATO
"MOTIVOS ESPECÍFICIOS: Como precepto infringido el Art. 285 CPCM, según el apelante la señora Juez A Quo no fundamentó la inadmisibilidad de la reconvención, lo que encaja en una falta de motivación en esa parte de la sentencia recurrida, tal como lo establece el Art. 216 CPCM en relación al citado Art. 285 CPCM.
Esta infracción procesal fue resuelta en Audiencia, según consta en el acta […]; sin embargo, importa en este punto relacionar y ampliar los fundamentos de por qué se estimó en su momento dicha infracción; así, los suscritos Magistrados, debemos iniciar la argumentación de este punto apelado, definiendo en primer lugar lo que es una reconvención.
Para efectos didácticos la RECONVENCIÓN es un acto procesal por medio del cual quien figura como demandado en un proceso judicial, puede aprovechar la pendencia de éste para deducir una pretensión que a su vez tuviere en contra de la parte actora y eventualmente contra otras personas, a fin de que se conozca y resuelva sobre ella en el mismo procedimiento.
Representa la reconvención o mutua petición una modalidad de acumulación sobrevenida de pretensiones, fundada en motivos esenciales de Economía Procesal, puesto que aunque en teoría y precisamente por tratarse de un segundo objeto procesal podría perfectamente deducirse en otro proceso distinto, pero la Ley prefiere conceder la oportunidad a quien a fin de cuentas y contra su voluntad se ha visto forzado a litigar contra el demandante, para que ejercite aquellas acciones que tenga a su favor contra él, unificando así la actividad procesal y racionalizando los recursos judiciales en pos de solucionar todos los conflictos que existan entre ambos. Siempre y cuando a expensas de que el demandado elija si quiere reconvenir o por el contrario reservar la acción para otro proceso. Responde asimismo el instituto de la reconvención a cierto cuidado por la seguridad jurídica, traducido en la desactivación del riesgo ante fallos contradictorios o disímiles, ahí donde la pretensión reconvencional guarde conexión con la planteada por el actor en su demanda.
Dada sin embargo la distorsión que acarrea en el normal devenir de una contienda la posibilidad de que se dilate su objeto y hasta el elenco de personas afectadas, median,te la reconvención, ésta únicamente cabrá en los procesos donde así lo permita expresamente la Ley. Donde no sea así, el interesado deberá formalizar su demanda en un proceso nuevo e independiente.
X.- En el caso examinado, también es importante señalar que corresponde al Juez, de oficio, a tenor de lo que dispone el Art. 1552 del Código Civil, verificar la concurrencia de la nulidad absoluta de un negocio o acto jurídico; así las cosas, en primera instancia, la señora Juez de lo Civil de San Vicente, estimó que la pretensión reconvencional no podía intentarse, pues los inmuebles prometidos en venta, ya no estaban en el patrimonio del actor, lo que conformaba un objeto ilícito, pues ya no estaban en el comercio humano, por haberse embargado.
Consta en el acta de Audiencia Preparatoria, […], que la […] Juez de lo Civil de esta ciudad, estimó la excepción de improcedencia de la reconvención, basando su decisión en el argumento de que los inmuebles dados en promesa de venta ya no estaban en “posesión” del demandado, sino que en la del Banco de Fomento Agropecuario, así se explicó en el Romano III, letra B de la sentencia recurrida; este Tribunal Ad Quem, concluyó, durante la Audiencia Oral, que ese argumento es erróneo, pues en doctrina todos sabemos que la voz obligación se puede definir como el vínculo jurídico en virtud del cual una persona determinada está en la necesidad jurídica de realizar una prestación en provecho de otra, y de conformidad con el artículo 1308 del Código Civil, las obligaciones nacen principalmente de los contratos; cabe entonces señalar, que la señora Juez A Quo, al relacionar que el inmueble discutido como objeto del contrato, al no estar dentro del patrimonio del Licenciado [apelante], su reconvención carece de objeto, por lo que esto constituye un error de Derecho cometido en la sentencia, pues las obligaciones dan derecho a iniciar acciones personales y no reales, es decir en relación a la cosa o el bien y si el objeto al momento del contrato era lícito y posible, el contrato surte efecto entre las partes, no hay nulidad absoluta, pues no hay prueba de que ello haya ocurrido; por otra parte, como se trata de obligaciones el vínculo es personal, es decir, entre demandante y demandado, no en relación al derecho real que pudo haber tenido el demandado.
En ese sentido, a pesar que consta en el documento […], la certificación literal de la Escritura Pública de segunda hipoteca abierta a favor del Banco de Fomento Agropecuario y el embargo judicial que recae sobre los dos inmuebles, al momento de la celebración del contrato el embargo aún no había recaído el embargo sobre el inmueble, pues la promesa de venta se celebró, según consta en el documento de promesa de venta […], a las dieciséis horas del día dieciocho de Abril de dos mil dos y el embargo judicial recayó sobre los inmuebles según consta en el documento […], a las nueve horas y cuarenta y cinco minutos del día seis de Julio de dos mil cinco, por lo que dichos inmuebles al momento de la contratación, no se reputaban como objetos ilícitos, nulos o inexistentes, tal como lo prescribe los artículos 1332 y 1335 del Código Civil, pues cabe señalar que dentro de los requisitos de existencia del acto jurídico, se encuentra el objeto y éste era existente y posible y era viable realizar el acto jurídico; además, tampoco es un obstáculo que el inmueble, al momento del contrato, estuviera hipotecado, primero: porque el objeto del contrato era la promesa de una obligación de hacer – celebrar el contrato – no se trataba de una compraventa per se y segundo, los Arts. 61 y 62 de la Ley del Banco de Fomento agropecuario, no sancionan con nulidad la promesa de venta o la venta de un inmueble que se haya garantizado por el deudor; lo que sí es cierto es que el derecho de dominio, no iba a poder ser posible adquirirlo por parte del promitente vendedor sin autorización expresa del Banco, más sin embargo, consta en la promesa de venta que se explicó el gravamen que sufrían dichos inmuebles y que dicho sea de paso, acarrea otras acciones a favor del comprador – de haberse cumplido la promesa – y que no son objeto de controversia en este proceso civil; por lo que en base a lo antes relacionado, se estimó en la primera sesión de la Audiencia Oral, la infracción procesal sufrida y se ordenó la valoración de las pretensiones solicitadas en la demanda reconvencional […] y la admisión de la prueba rechazada en primera instancia."
IMPROCEDENCIA DE LA RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS ANTE EL INCUMPLIMIENTO DEL PROMITENTE COMPRADOR DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO
"MOTIVOS ESPECÍFICOS: La infracción a lo que establece el Art. 1423 del Código Civil y la condena que se le hizo al apelante en daños y perjuicios, sin haber prueba de ello.
Para iniciar los fundamentos de este motivo, es conveniente citar la norma que el apelante estimó que había sido infringida por la señora Juez A Quo, así, el Art.
El alegato principal del [apelante], es que el Art.
Argumentó que si la obligación principal era la entrega de parte del [demandante], de los VEINTICINCO MIL COLONES restantes, éste no lo cumplió el día catorce de Diciembre del año dos mil dos y que por eso, él jamás ha estado en mora de ejecutar la promesa de venta a favor del [demandante], porque él actor nunca cumplió con su obligación principal, es decir, el pago estipulado en forma de obligación condicional.
Expresó además que la señora Juez A Quo con el afán de ocasionarle el mayor daño posible, le condenó en Daños y Perjuicios, sin que hayan sido probados ni fueran objeto de debates y llega a tal grado su afán – dijo - de determinar los Daños y Perjuicios en Mil dólares, que los establece sin que se hayan probado ni determinado tales Daños; es más, en la Audiencia Preparatoria, de las nueve horas del día doce de Septiembre del año dos mil dos, indicó que su demandante no pidió Daños y Perjuicios, ni mucho menos dijo en cuanto los estimaba, rayando esta condena en su contra en la ilegalidad. Es hasta en la Audiencia Probatoria que se pidió su condena a los Daños y Perjuicios y costas procesales, sin decir a cuánto ascienden tales Daños ni en qué consisten tales daños, por lo que se le condenó arbitrariamente al pago de mil dólares en concepto de Daños y Perjuicios.
Previo a iniciar los fundamentos que se tuvieron, para resolver este motivo del recurso de apelación, conviene explicar lo concerniente a la excepción de contrato no cumplido, para ello nos auxiliaremos de la Doctrina de los expositores del Derecho Civil, específicamente del Autor Don GUILLERMO OSPINA FERNÁNDEZ, quien en su obra: “Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico”, editorial Temis, 7° ed., Bogotá, Colombia, Pág. 576 dice que si una de las partes en un contrato bilateral es demandado por la otra parte para que cumpla las obligaciones a su cargo, tiene derecho a no cumplir su obligación, en tanto la otra parte no cumpla con su obligación. De suerte que para el autor, esta institución se funda en la interdependencia de las obligaciones que generan los contratos bilaterales, determinada por la intención real, aunque sea tácita, de que dichas obligaciones sean cumplidas simultáneamente (dando y dando), desde cuando sean exigibles. Dice el maestro OSPINA FERNÁNDEZ que es contrario a la equidad y a la buena fe que debe presidir en la ejecución de todo acto jurídico, el que en tales contratos una de las partes use, o mejor, abuse de las acciones que la ley otorga, para pretender que la otra cumpla, sin que ella, a su vez, haya cumplido ni manifieste cumplir las disposiciones a su cargo. Asimismo, se hace hincapié en que la excepción debe reunir ciertas condiciones de fundabilidad para tener efectos en materia procesal, los cuales son a saber: a) que haya reciprocidad de obligaciones entre las partes litigantes; b) que el actor no haya cumplido las suyas ni se allane a cumplirlas, siendo exigibles; c) que el demandado no esté en mora; y, d) que el incumplimiento del actor sea grave.
XII.- Para el caso de autos, consta en el contrato de promesa de venta [...] que los contratantes pactaron una clausula condicional cuyo tenor literal fue: “”””””””””…..el resto de VEINTICINCO MIL COLONES serán cancelados el día catorce de Diciembre del año dos mil dos a partir de hoy, comprometiéndose el compareciente al estar pagado el precio total de los inmuebles a otorgarle la respectiva escritura de compraventa y tradición de dicho inmuebles libre de todo gravamen al [demandante].…….””””””””””””””
El Art. 1425 N° 3 del Código Civil, ordena que para que el contrato de promesa de venta nazca a la vida jurídica debe tener un plazo o una condición que fije la época de la celebración del contrato; por otro lado, por obligación sujeta a una condición, vamos a entender lo que dispone el Art. 1344 del Código Civil, es decir, aquel acontecimiento futuro que puede suceder o no, o sea que sea incierto.
Partiendo de lo dispuesto en la ley, esta Cámara estima que la interpretación de esa cláusula debe realizarse conforme al Art.
Que en la fecha del contrato, se estipuló que ese día se entregaban arras, producto de la celebración del contrato de promesa de venta y que el resto del “precio”, sería entregado el día catorce de Diciembre de dos mil dos; si se advierte, ese párrafo está obligando al [demandante] a realizar una prestación personal de un dar, es decir, transferir el dominio de una cantidad de dinero, esa es la condición, el pago del resto del “precio”, para que de esa forma surgiera la correspondiente obligación del deudor (promitente vendedor) de celebrar el contrato.
Visto el contenido de las obligaciones, lo cierto es que el [demandante], incumplió su obligación de dar, consecuentemente, nada podía exigir del [demandado], pues se encontraba en mora con su acreedor; de tal suerte, que siguiendo el aforismo de que “la mora purga la mora”, es cierto el incumplimiento del contrato de parte del actor.
Cabe señalar en este punto, que tal como lo dijo el [apelante] durante la Audiencia Oral, no hay prueba del pago de parte del actor, que fue reconvenido, de que haya pagado su obligación; además, es necesario mencionar que el argumento del [apelado], es improcedente, pues su patrocinado no podía alegar ignorancia de la ley, pues así lo dispone el Art. 8 del Código Civil, así, que si realmente existió un repudio de parte del [demandado], respecto a recibir el pago, debió el actor hacer un pago por consignación ante el Juzgado de lo Civil competente, tal como lo ordenan los Arts. 1468, 1469 y 1470 del Código Civil y ya que no hay prueba dentro del proceso civil, de ese pago por consignación y en consecuencia, da lugar a estimar la pretensión del recurso, debiéndose dar por resuelto el contrato y por ende, se deberá confirmar el romano I de la Sentencia venida en apelación, pero no por las razones que expuso la señora Juez A Quo en su sentencia, sino por el incumplimiento el actor en sus obligaciones estimadas por los suscritos Magistrados en esta Sentencia de apelación."
INCUMPLIMIENTO DEL PROMITENTE COMPRADOR DE PAGAR EL PRECIO EN EL PLAZO FIJADO, HABILITA AL PROMITENTE VENDEDOR A PEDIR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y EL DERECHO A RETENER LAS ARRAS Y LA RESTITUCIÓN DE LOS FRUTOS
"MOTIVOS ESPECÍFICOS: La mora del demandante en cuanto al cumplimiento de la promesa de venta, por infracción sustantiva en la interpretación errónea del Art. 1422 del Código Civil.
El Art.
1º Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora (….)””””””””””””””””””
El alegato principal del [apelante] es que con fecha veintiocho de Septiembre del año dos mil diez, él fue demandado en el Juzgado de lo Civil de San Vicente, en un Proceso Declarativo Común de Resolución de Contrato de Promesa de Venta, celebrado en San Vicente el dieciocho de Abril del año dos mil dos, en el que él se comprometía a vender al [demandante] dos terrenos rústicos de su propiedad, situados en jurisdicción de Santa Clara, uno de una manzana y el otro de tres manzanas y el [demandante], se comprometía a cancelarle la totalidad del pago de la venta; o sean veinticinco mil colones, el día catorce de Diciembre del año dos mil dos, siendo esa la obligación principal del contrato, constando en el mismo, de que los inmuebles que se prometía vender se encontraban hipotecados. Indicó que como el [demandante] no cumplió con lo prometido, es decir, cancelarle los veinticinco mil colones el día catorce de Diciembre de dos mil dos, él cayó en mora con el Banco de Fomento Agropecuario, quien con fecha seis de Julio del año dos mil cinco le embargó los terrenos prometidos en venta.
Argumentó que el demandante, al incumplir la obligación principal de entregarle veinticinco mil colones el día catorce de Diciembre del año dos mil dos, se constituyó incumplidor de la obligación principal, lo que de conformidad al Art.
Este punto diremos que es consecuencia de lo resuelto en el motivo de apelación antes señalado, pues ya estimamos que efectivamente el actor cayó en mora el día catorce de Diciembre de dos mil dos, dando pie a que el actor reconviniente […], solicitara la resolución del contrato como lo hizo, junto con la pretensión del resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados."
RESULTA IMPROCEDENTE QUE EL PROMITENTE VENDEDOR SOLICITE LAS ARRAS DOBLADAS, PUES LA LEGISLACIÓN SOLO LO HABILITA PARA PEDIR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS
"En virtud que se declaró resuelto el contrato, por las razones antes apuntadas, es preciso valorar todas las pretensiones de la demanda reconvencional, intentada por el [apelante], pues como éstas le fueron denegadas en primera instancia, así como la prueba que pretendió introducir ante la señora Juez A Quo, esta Cámara actuando como Tribunal de Instancia, dentro de lo que la demanda reconvencional propone, ha estimado lo siguiente, lo cual ya fue resuelto al finalizar la Audiencia oral de apelación:
Es conveniente iniciar los fundamentos jurídicos de este apartado, indicando que el contrato de promesa de venta, es un negocio jurídico bilateral que por su naturaleza, ambas partes contratantes se han obligado a celebrar un contrato, es decir, han pactado una obligación de hacer: una parte se ha obligado a vender el inmueble rústico descrito en el documento base de la acción y la otra a comprarlo.
Al respecto, esta Cámara, al analizar la promesa de celebrar un contrato, resulta que el objeto de la obligación es, precisamente, celebrarlo, hacerlo, verificarlo y no es dar alguna cosa; en el presente caso, el objeto de las obligaciones de las partes, nacidas de la promesa es una obligación de hacer: celebrar un contrato de compraventa, del cual, a su vez, si se celebra, nacerán para las partes, respectivamente, las obligaciones de hacer la tradición de la cosa y pagar el resto del precio, las cuales sí son obligaciones de dar.
El demandado […] se obligó a vender unos determinados inmuebles rústicos y adquirió en consecuencia la obligación de vender lo prometido; hay en el promitente vendedor, en la venta que promete celebrar, una obligación de dar, no de hacer y basta la simple lectura de los Arts.
La promesa de celebrar un contrato, como ya se dijo, está regulada en el Art.
XIV.- En el caso sub iudice, en la demanda reconvencional se pidió la resolución del contrato y la entrega del inmueble que se prometió, con base en los Arts. 1675 y 1677 del Código Civil y al respecto, los artículos citados por el demandado dicen lo siguiente:
”””””””Art. 1675. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios en uno u otro caso.
Art. 1677. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad, si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.”””””””””””””
Esta Cámara estima que no es posible aplicar las hipótesis contempladas en las disposiciones antes señaladas, ya que las mismas se encuentran dentro del capítulo IX, del título XXIII, “De la compraventa”, es decir, dentro del contrato de compraventa, pero, en el caso de autos el contrato incumplido es un contrato de promesa de celebrar un contrato de venta, lo cual es distinto.
Al respecto la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, en tres sentencias reiteradas con el mismo valor jurisprudencial ha dicho que en estos casos, la disposición que debe aplicarse es el Art. 1424 inciso último y no los Arts. 1675 y
Visto el contenido de la doctrina legal, esta Cámara no puede desatenderla, pues incluso puede ser motivo de infracción sustantiva, según lo indica el Art. 522.2 CPCM que dice: ”””””””””Hay infracción de doctrina legal cuando se hubiera violado la jurisprudencia establecida por el tribunal de casación, surgida de la aplicación e interpretación de las leyes y que esté contenida en tres o más sentencias constantes, uniformes y no interrumpidas por otra doctrina legal.”””””””””””
XV.- En el caso examinado, tal como lo citamos supra, hay tres sentencias que han hecho la interpretación señalada, consecuentemente, este Tribunal Ad Quem, tiene que aplicar, el Art. 1424 inciso último que dice: ”””””””””También podrá pedir que se rescinda la obligación y que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.””””””””””
El Licenciado L. F., para este caso, tiene derecho a que se resuelva el contrato por el incumplimiento, pero no para solicitar las arras dobladas, pues no es procedente atender la hipótesis de los Arts. 1675 y 1677 del Código Civil, consecuentemente deberá declararse que no ha lugar a que el Licenciado [...], pida las arras dobladas."
CUANDO EL PROMITENTE COMPRADOR SE RETRACTA, HABILITA AL PROMITENTE VENDEDOR A CONSERVAR LAS ARRAS ENTREGADAS SEGÚN LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO
"En cuanto a que el apelante conserve las arras, que se le entregaron producto de la declaración judicial que hoy hace esta Cámara de resolver el contrato de promesa de venta, debemos explicar que en el mismo contrato se estipularon arras, sin que dicho contrato se tratara de una compraventa, sino todo lo contrario el contrato […] es un auténtico contrato de promesa de venta, tal como lo hemos sostenido en esta resolución y así se dijo en la demanda y en la reconvención.
Ante el vacío legal ¿Qué se debe hacerse?, la respuesta la encontramos en el Art. 24 del Código Civil, que nos indica cómo se verifica la interpretación de la ley, diciendo que en los casos en que no pudieran aplicarse las reglas de interpretación precedentes (Arts. 19 al
En base a lo anterior, es procedente aplicar el Art. 1607 del Código Civil que dice: ””””””””Art. 1607. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.”””””””””””””
En este caso, por haberse dado la resolución del contrato, existe un retracto de parte del promitente vendedor y en consecuencia, siendo que la mora de éste está probada, deberá declararse que el [apelante] tiene derecho a retener las arras que le fueron entregadas el día de la celebración de la promesa de venta, cuya cuantía asciende a VEINTE MIL COLONES o su equivalente en dólares de los Estados Unidos de América y así deberá declararse."
PROCEDE LA CONDENA DE DAÑOS Y PERJUICIOS EN ABSTRACTO, AL HABER DEJADO EL PROMITENTE VENDEDOR, DE PERCIBIR LOS FRUTOS NATURALES DEL INMUEBLE, POR ENCONTRARSE EN POSESIÓN DEL PROMITENTE COMPRADOR
"XVI.- Entrando a las pretensiones accesorias, conviene ahora entrar a conocer de la pretensión de daños y perjuicios solicitada por el señor demandado […] en su reconvención y la cual tiene derecho a solicitarla por así disponerlo el inciso último del Art.
Al respecto auxiliándonos nuevamente de la Doctrina de los expositores del derecho, traeremos a cita nuevamente a Don GUILLERMO OSPINA FERNÁNDEZ, pero esta vez, de su obra “Régimen general de las obligaciones”, Editorial Temis, 8° Ed., Pág. 94, quien dice que son tres los requisitos que deben concurrir para estimar los daños y perjuicios y éstos son los siguientes: 1) Que el incumplimiento sea imputable al deudor; 2) que el acreedor haya sufrido perjuicio a consecuencia de tal incumplimiento; y, 3) que si la obligación sea positiva, el deudor esté constituido en mora.
Por otro lado, también nuestra jurisprudencia civil patria ha trazado ciertas líneas jurisprudenciales que deben sustentar esta Sentencia, así la Sala de lo Civil del día doce de Mayo de dos mil cuatro, en el incidente de Casación con referencia 244-C-2004 dijo que los daños y perjuicios hay que probarlos no basta decir que existen; asimismo, también planteo que el reclamo de daños y perjuicios, tendrá que establecerse, cual fue la fuente de la obligación que los origina (véase la Sentencia del día 24/04/2001, con referencia 1325-2001); posteriormente, en la Sentencia de Casación número 15-CAM-2008, pronunciada a las once horas y treinta minutos del día quince de Enero de dos mil diez, la Sala de lo Civil expuso que la indemnización de perjuicios es una cantidad de dinero equivalente a lo que habría valido el cumplimiento íntegro y oportuno de la obligación que dejó de cumplirse y que la indemnización de perjuicios puede ser compensatoria o moratoria. Dijo además el Tribunal de Casación que la indemnización de perjuicios no puede solicitarse independientemente de la acción principal que se derive de un contrato, porque éstos son una consecuencia de la resolución o del incumplimiento y también, para el presente caso, se cumple el hecho que se están pidiendo los perjuicios ocasionados, producto de la resolución del contrato (fuente) y que se paguen los frutos civiles y naturales que se dejaron de percibir.
XVII.- En al primer alegato del reconvencionista, en cuanto a los daños y perjuicios, por el embargo que recayó sobre los inmuebles prometidos en venta, este Tribunal estima que no es posible declararlos, pues no hay prueba de ello, en consecuencia se deberá declarar sin lugar esa pretensión de condena, pues no es posible la existencia de un nexo causal entre el embargo y el incumplimiento del contrato para que se diera el acto procesal de embargo, pues ni la prueba documental, ni la pericial ni la inspección judicial del inmuebles nos dan insumos para poder establecer dicha aseveración del apelante y por eso se declara sin lugar.
XVIII.- En cuanto a los frutos civiles y naturales, queda claro para este Tribunal de alzada que el día de la promesa de venta, el promitente vendedor […], entregó los inmuebles prometidos en venta, […], pues se dijo: “””””””””……..entregándole el compareciente al [demandante] los terrenos mencionados a partir de hoy para que haga el uso conveniente de los mismos o sea para la siembra de cereales hasta sacar las cosechas…….””””””””””
Con el Instrumento público se prueba que el día de la promesa de venta existió una entrega (mera tenencia) del promitente vendedor hacia el promitente comprador y está probado con la inspección judicial […] que el [demandante], continúa en posesión de los inmuebles y también se probó que los inmuebles pueden producir frutos naturales y civiles, por medio del peritaje […], dando lugar a un lucro cesante, entendido éste como lo que se ha dejado de percibir y que se esperaba recibir de una cosa determinada.
Para este caso, si no hubiese contratado el apelante con el apelado en aquella fecha, el [apelante] continuaría en posesión de los inmuebles como sucedía el día del contrato; sin embargo, como consecuencia de la celebración de la promesa de venta éste esperaba que el día catorce de Diciembre de dos mil dos, el promitente comprador iba a cumplir su obligación de pago, pero como eso no ocurrió, dejó de percibir los frutos naturales y civiles que produce el bien raíz; como consecuencia de ello, se deberá declarar la existencia de daños y perjuicios por estos motivos, sin condena específica en cuanto a su cuantía, pues si bien el peritaje indica el apelante, en diez años se han dejado de percibir NUEVE MIL DÓLARES, en su petitorio del recurso modificó lo que pidió en primera instancia a que se estableciera el lucro cesante en tres años y por ende, el dictamen pericial es extra petita tal como lo alegó el Licenciado […] y por eso no se condena en monto especifico a una cantidad de dinero determinada al [demandante], dejándole expedito el derecho al apelante de cuantificar los daños y perjuicios en el proceso civil que corresponda.
XIX.- Resueltos que han sido todos los motivos del recurso de apelación, éstos han sido los fundamentos por los cuales los suscritos Magistrados fallamos de la manera en que se hizo, al finalizar la tercera sesión de la Audiencia Oral de apelación y por lo anterior, deberá también condenarse al apelado en las costas procesales ocasionadas en esta instancia, por haber sucumbido en la pretensión de oposición al recurso de apelación planteado por el apelante, de conformidad con los Arts. 271 y 275 CPCM y así se impone declararlo en la presente sentencia."