PROCESO DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE
INMUEBLE Y CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL
PROCEDE DECLARAR LA NULIDAD, AL SER OTORGADAS LAS ESCRITURAS POR PERSONA INCAPAZ PARA COMPARECER A CELEBRAR ACTO ALGUNO; TRAYENDO COMO EFECTO CANCELAR LAS INSCRIPCIONES QUE FUEREN SU CONSECUENCIA
“la licenciada […],
alega que: "con solo la agregación de los documentos del médico del
hospital nacional de Santiago de María y el reconocimiento médico forense donde
se hace ver que la señorita […] padecía de Síndrome de Down, no puede
determinar la jueza a quo, el padecimiento que ha establecido en la sentencia y
que necesitaba reconocimientos técnicos de peritos y su respectivo
interrogatorio en la audiencia probatoria", y que por lo tanto ha violado
los Arts. 3 y 11 de la Constitución de la República, que se refieren al
principio de legalidad, así como el Art. 375 y 387 CPCM.- Sobre dichos puntos
alegados se hacen las siguientes Consideraciones: A) Primeramente es preciso
señalar "que en el caso en estudio, se alegó por la parte demandante, que
la señorita […], era incapaz para celebrar los contratos de compraventa a favor
del señor […] y que por ello los referidos contratos adolecen de nulidad";
B) Que los actos jurídicos tienen condiciones de existencia y de validez,
señaladas en la ley; si faltan las primeras, el acto no nace a la vida
jurídica, si faltan las segundas, el acto nace pero con vicios. Las condiciones
de existencia de los actos jurídicos son Voluntad, Objeto, Causa y
Solemnidades, y las de Validez son: Voluntad sin vicios, Capacidad de las
partes, Objeto lícito y Causa lícita; y C) Que la nulidad puede ser absoluta ó
relativa.- El Inciso primero y segundo del artículo 1552 del C.C., determina:
"La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad
producida por la omisión de algún requisito o Formalidad que las leyes
prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la
naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los
ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en
los actos y contratos de personas absolutamente incapaces."
Al analizar el caso
de autos, resulta: Que se ha probado mediante la constancia agregadas a folios […],
extendida por el Médico del Hospital Nacional de Santiago de María, Doctor […],
que la señora […], con expediente clínico [...], consultó en repetidas
ocasiones, siendo la última vez el veintiocho de febrero del dos mil ocho, por
presentar el diagnostico del Síndrome de Down más Diabetes Mellitus Tipo 2,
certificación extendida el día veintinueve de julio del año dos mil once; y con
el PERITAJE PSIQUIATRICO, realizado a la señora […], el día tres de marzo de
mil novecientos noventa y ocho, por la Doctora […], (Psiquiatra Forense del
Instituto de Medicina Legal de San Salvador, se comprueba que la señora […],
presenta un SINDROME DOWN, que corresponde a un desarrollo Psíquico retardado,
y que por lo tanto la evaluada no es apta ni será para administrarse a sí misma
ni a terceros.- Así también se refiere en dicho informe, el 1 el tema de la
DISCUSION, "que la referida señora desde el nacimiento presentó las
características propias de persona que padecen Síndrome Down, y que esta
anomalía puede consistir especialmente en una malformación de las estructuras
del cráneo con los consecuentes efectos en el sistema nervioso central, y que
un niño de Down maneja más bien de aprendizajes de tipo concreto (RO de tipo
abstracto y que específicamente la evaluada no posee capacidad para
administrarse a sí misma ni a terceros". Asimismo se ha comprobado
mediante CERTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA pronunciada en el Juzgado de Familia de
esta Ciudad, del día quince de mayo del año dos mil, que la señorita […], fue
declarada INCAPAZ.- Que con dicha prueba documental antes relacionada se
concluye que la señorita […], no estaba en la capacidad mental de otorgar las
escrituras de compraventas a favor del señor […], y por lo tanto ese acto, por
no comprender la mencionada señora, lo lícito ó ilícito es nulo, de Nulidad
Absoluta; pues Inc. 2° del Art. 1552 C. dispone que existe nulidad absoluta
". en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces"; la
cual, de conformidad al Art. 1553 del mismo cuerpo legal "puede y debe ser
declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto
en el acto o contrato".- La incapacidad de una persona para que surta
efectos legales debe ser declarada por sentencia judicial, según lo dispone el
Art. 292 del Código de Familia, y el Art. 295 parte segunda del mismo cuerpo
legal, expresamente determina que "los actos y contratos ejecutados o
celebrados antes del decreto de incapacidad, son válidos, a menos de probarse
que el que los ejecutó o celebró estaba entonces mentalmente enfermo".-
Que al analizar la prueba incorporada en el presente caso, resulta que la
pretensión expuesta en la demanda, a criterio de esta Cámara, está debidamente
acreditada, pues si bien es cierto que la sentencia judicial que declara
incapaz a la señora […], procede de las once horas del día quince de mayo del
años dos mil, también es cierto que la prueba que se ha relacionado determina
que antes de aquella fecha, la referida señora padecía de una enfermedad
congénita, como lo es el Síndrome de DOWN, por ser este desde su nacimiento, y
que en razón de lo anterior, esta Cámara concluye en que se está ante la
casuística regulada en la parte segunda del Art. 295 del Código de Familia; es
decir, de que en la fecha en que la señora […], otorgó escrituras de
compraventas a favor del señor […], que fue con fechas doce de marzo y treinta
de abril ambas de mil novecientos noventa y uno, aquella presentaba un Síndrome
de Down y en consecuencia era incapaz para todo tipo de acto o contrato, según
lo determina la disposición legal antes relacionada; lo que en definitiva trae
consigo, en que los instrumentos de compraventa que se han venido relacionando
son absolutamente nulos, EN CUANTO A LOS DERECHOS QUE LE CORRESPONDIAN A LA
SEÑORITA […], tal corno la señora Jueza A quo ha fallado en la presente causa.
Arts. 1551 y 1552 C., en relación con el Art. 1318 C., por lo tanto, faltándole
en tal caso a dichos contratos un requisito, como lo es el de VALIDEZ (Que sea
legalmente capaz), el cual la ley prescribe para el valor de los mismos Art.
1316 No. 1° C.C.; pues la capacidad legal de una persona consiste en poderse
obligar por si misma, y sin el ministerio o la autorización de otra, requisito
que no se cumplió en los respectivos contratos por que la señorita […], no
lonja dicha capacidad legal para comparecer ante notario. Consecuentemente
deberá confirmarse en ese sentido la sentencia venida en apelación.- Que se
trae a cuenta también, que declarada judicialmente la nulidad de un instrumento
trae como efecto la cancelación de la inscripción de aquel, según lo determina
el Art. 732 Ord. 2° C. y, en vista que las escrituras de compraventa objeto del
presente juicio se encuentran inscritas bajo los Números [...],
en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Oriente,
lo que ha sido probado con la certificación literal incorporada de fs. […],
procede ordenar su cancelación en forma parcial."
INNECESARIO RECONOCIMIENTO TÉCNICO DE PERITOS Y SU INTERROGATORIO, PUES BASTA EL PERITAJE DEL PSIQUIATRA FORENSE DEL INSTITUTO DE MEDICINA LEGAL, PARA DETERMINAR EL PADECIMIENTO CONGÉNITO DE LA OTORGANTE
"Que en razón de
todo lo anteriormente expuesto, se estima que en la sentencia pronunciada por
la Jueza A-quo, no se han violentado las disposiciones de LOS ARTS. 3 y 11 de la
CONSTITUCION DE LA REPUBLICA, QUE SE REFIEREN AL PRINCIPIO DE LEGALIDAD, ASI
COMO EL ART.375 y 387 del CPCM, que señala la recurrente Licenciada […], ya quo
con la prueba documental que fue aportada por la parte demandante, se logra
probar la incapacidad que alegó en la demanda, con respecto a la señora […], no
fue una determinación propia de dicha Juzgadora, en cuanto al padecimiento de
aquella, sino que tal corno mencionó anteriormente se comprobó por medio de
dicha prueba documental, y siendo que el demandante ofreció únicamente prueba
documental, y los demandados en el caso de la Licenciada […], quien representa
judicialmente al señor [..:], no ofreció prueba alguna, y la Licenciada […],
apoderada judicial del señor […] desistió de la Audiencia Probatoria, era
procedente y legal que la señora Jueza A-quo, procediera a dictar sentencia,
una vez se aportaron los documentos admitidos, Art. 310 CPCM; y en cuanto a que
dicha incapacidad debió ser establecida mediante RECONOCIMIENTOS TECNICOS DE
PERITOS Y SU RESPECTIVO INTERROGATORIO EN LA AUDIENCIA PROBATORIA de acuerdo a
los Arts. 375 y 387 ambos de CPCM,", es preciso señalar, que en caso en
estudio, con el Peritaje Psiquiátrico, realizado por la Doctora […], Psiquiatra
Forense del Instituto de Medicina Legal de San Salvador, se estima que se logró
determinar plenamente el padecimiento de la señora […], prueba que fue
realizada cuando dicha señora se encontraba aún con vida, y que según se
relaciona en el mismo, en el terna de la discusión, dicho padecimiento era
desde su nacimiento."
OBLIGACIÓN DE PRESENTAR TÍTULOS ORIGINALES CORRESPONDE ÚNICAMENTE AL TITULAR QUE PRETENDE DEMOSTRAR UN DERECHO PROPIO
"Que en cuanto a que
"se ha interpretado erróneamente el Art. 35 de la Ley Relativa a las
Tarifas y otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz
e Hipotecas, antes conocido como REGLAMENTO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E
HIPOTECAS, y que por ello es inapropiado declarar nulos los contratos de
compraventa con las certificaciones regístrales presentadas, ya que se debió
presentar TITULO ORIGINAL INSCRITO, en reposición." Es preciso señalar,
que dicho requisito señalado por la referida disposición se debe de seguir y se
exige cuando se trata de comprobar la titularidad de un Derecho propio y no
ajeno, es decir que está obligado a seguir dicho procedimiento, el que pretende
demostrar con dicha certificación la titularidad de un derecho propio. En el
caso en estudio la parte demandante no estaba obligada a presentar TITULOS
ORIGINALES, pues ello solo es obligación del titular que pretende demostrar un
derecho propio y carece de su título original. Que en razón de lo anterior se
estima que dichas certificaciones que han sido debidamente codificadas por el
Registrador correspondiente y presentadas en este caso por la parte demandante
para comprobar su pretensión, hacen fe."
IMPOSIBILIDAD QUE EXISTA INCONGRUENCIA ENTRE LO PEDIDO Y RESUELTO POR EL JUEZ A QUO, AL HABERSE FIJADO EN FORMA PRECISA LA PRETENSIÓN DEL ACTOR EN CONTRA DEL DEMANDADO, SIN ALTERAR O MODIFICAR SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA INICIALMENTE ENTABLADA
"VIII.- Que en cuanto a lo alegado por la recurrente Licenciada […], como apoderada del demandado […], se hacen las siguientes consideraciones: Consta en el proceso que la Audiencia Preparatoria de fecha doce de junio del año dos mil doce, fue suspendida a raíz de haber tenido lugar LITISCONSORCIO NECESARIO, ya que consideró la Jueza A-Quo, que se debió demandar al señor […], concediéndole un plazo de diez días para que el demandante presentara escrito con las mismas formalidades de la demanda sin modificar la pretensión.- Que ante tal circunstancia la parte demandante por medio del Licenciado […], presentó escrito según consta a fs. […], donde manifiesta “””””que el señor […] (el primero demandado) le ha vendido parte de las propiedades objeto del presente litigio al señor […] ya que en el Registro correspondiente le parecen inscritas.., y que al ser vinculantes dichas inscripciones con el presente proceso... vengo a demandar y a integrar litisconsorcio en contra del señor […], para no dejar en un estado de indefensión y causarle perjuicio al referido señor; por lo que deberá de notificársele la demanda que se ha instaurado en contra del señor […] Ante dicho escrito la Licenciada […], como apoderada general judicial del señor […] contestó LA DEMANDA EN SENTIDO NEGATIVO y AL MISMO TIEMPO ALEGO LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA, petición que fue dirimida por medio de audiencia especial de fecha diez de septiembre del ario dos mil doce, de fs. […], donde se declaró sin lugar la improponibilidad solicitada, por considerar la Jueza A-quo, que la pretensión de la parte demandante con respecto al señor […] es que se garantice el derecho de audiencia y defensa del demandado, en el evento que exista una sentencia estimativa en el referido proceso se estaría violentando el derecho de defensa del señor […]., porque se afectaría su patrimonio , por ser quien tiene la posesión y el dominio debidamente inscrito en el registro respectivo, y que en el proceso se está atacando la nulidad absoluta del antecedente que sirvió de base para la compraventa que se realizo al señor […] y se está atacando las inscripciones regístrales que se derivan del contrato defectuoso"""""".- Aunado a lo anterior, en la AUDIENCIA PREPARATORIA, se fijó en forma precisa la pretensión, pues es una de las finalidades de dicha audiencia de acuerdo a lo establecido en el Art. 292 CPCM; por otra parte de acuerdo al Art. 305 Inc. 1° CPCM, " en la audiencia podrá el demandante o reconviniente hacer las precisiones, aclaraciones y concreciones que estime oportunas, en relación con la pretensión deducida en la demanda o reconvención. En ningún caso podrá alterar o modificar sustancialmente la misma. Considerando esta Cámara que la pretensión del actor contra el demandado […], se fijo en forma precisa, sin alterar o modificar sustancialmente la demanda inicialmente entablada contra el señor […], por lo tanto no se puede considerar que no hay congruencia entre lo pedido y lo resuelto por la Jueza a-Quo.
Asimismo alega la
Licenciada […], en el carácter en que actúa, que no se ha declarado la NULIDAD
DE LA COMPRAVENTA DEL SEÑOR […], y que por lo tanto considera que no podía
mandarse a cancelar su correspondiente inscripción.- Que sobre lo alegado por
dicha recurrente se hacen las siguientes consideraciones: A) La compra-venta,
es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero, aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que da el
comprador se llama precio. La venta se reputa perfecta desde que las partes han
convenido en la cosa que es objeto de la venta y en el precio. La venta de
bienes raíces se reputa perfecta cuando se ha otorgado en escritura pública.
Por consiguiente los requisitos esenciales de la compra-venta son la cosa y el
precio, y la formalidad que dicho contrato se celebre en escritura pública
cuando la cosa sea un bien raíz.- La omisión de alguno de los requisitos o la
formalidad produce nulidad absoluta. El contrato de compraventa es perfecta
existiendo los requisitos: La cosa y el precio y si aquella es bien raíz, que
dicho contrato sea otorgado en escritura pública; pero para adquirir el dominio
de cualquier cosa, no basta el contrato de compra-venta, que es uno de los
títulos indispensables para la adquisición; pues para adquirirse es necesario
un modo de adquirir, para el caso presente, la tradición del dominio.- El
dominio o propiedad, como lo señala el Código Civil, es un derecho real, un
derecho a poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella sin más limitaciones
que las establecidas por la Ley o por la voluntad del propietario. Existen
varios modos de adquirir; pero para no abundar en teorías nos referiremos a un
modo de adquirir un inmueble. La tradición; pues para adquirir dominio sobre un
inmueble, además del contrato de compraventa es necesario la tradición, sólo
así el comprador llega a ser dueño. No basta el contrato de compraventa, debe
el vendedor realizar la tradición. El contrato es el título, el modo es la
tradición.- QUE ES LA TRADICION? La tradición es un modo de adquirir el dominio
de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro,
habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por
otra la capacidad e intención de adquirirlo Art. 651 C.C. Ahora bien, para que
la tradición de bienes raíces surta efecto contra tercero se debe efectuar en
instrumento público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad Art.
667 C.C. y 683 C.C.- Que en razón de lo anterior se estima, que la escritura de
compraventa otorgada por el señor […] a favor del señor […]., cumple con todos
los requisitos esenciales antes señalados, y por lo tanto no puede ser
declarado nulo dicho contrato de compraventa, aparte de que la pretensión de la
parte demandante no es que se declare la nulidad de dicho contrato, sino el que
se cancele su inscripción como consecuencia de estarse declarando judicialmente
la nulidad del contrato en cuya virtud se hizo la inscripción a favor del señor
[…] Art. 732 C.C, por lo tanto, en el caso en estudio no se puede considerar de
que la Jueza A-quo, falló Extra Petita ó que no hay congruencia entre lo pedido
y lo resuelto, en lo que se refiere al demandado […]; y B) Que tal como se ha
señalado anteriormente, las escrituras otorgadas por la señora […] a favor de
[…], adolecen de NULIDAD ABSOLUTA, porque fueron otorgadas por persona incapaz
para comparecer a celebrar acto alguno, correspondiendo en tal caso cancelar
las inscripciones en el Registro respectivo de dichos contratos, siendo estas
la inscrita al Número [...], ambas de propiedad de este
Departamento Art. 732 No. 2° CC.- Que ante tal nulidad y correspondiente
cancelación PARCIAL de la inscripción número [...], de Propiedad de este Departamento, que es la que
sirve de antecedente de la inscripción del contrato de compraventa otorgado por
[…] a favor de […], ES PROCEDENTE TAMBIEN CANCELAR PARCIALMENTE LA INSCRIPCION
DE ESTA ULTIMA COMPRAVENTA, OTORGADA A FAVOR DEL SEÑOR […], inscrito en el
sistema de Folio Real Automatizado en las Matriculas números [...], en relación a los
derechos que le correspondían a la señorita […], pues al declararse nulo el
título inscrito que ampara el dominio sobre un inmueble, obligadamente debe
cancelarse la inscripción en el Registro de la Propiedad, de conformidad con el
Art. 732 N° 2 C. El efecto propio de esta cancelación, es que el dominio sobre
el inmueble queda en manos del anterior propietario que aparece registrado,
interrumpiéndose el tracto sucesivo que debe existir entre los sucesivos
traspasos, razón por la cual, y por la fe pública registral, deben cancelarse
las inscripciones derivadas de la primera, que fue cancelada, en virtud de la
nulidad del título. Es decir, que cancelada una inscripción en el Registro de
la Propiedad, deben cancelarse también las que fueren su consecuencia, por el
principio de tracto sucesivo". Art. 43 Inc. 2° del Reglamento de la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que regula el
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO, el cual dice: "De los asientos existentes en
el Registro, relativos a un mismo inmueble, deberá resultar una perfecta
secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás
derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones y extinciones,-
Que en virtud de lo
anterior, es procedente CONFIRMAR EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA
SENTENCIA VENIDA EN APELACION.”