DERECHO A LA VIVIENDA DEL NO PROPIETARIO

LEY DE INQUILINATO NO EXIGE LA INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO PARA HACER VALER SUS CLÁUSULAS

“B. a. En el presente amparo, el actor ha alegado la vulneración de su derecho a la vivienda de los no propietarios, en relación con sus derechos de audiencia y de defensa, en virtud de que la Jueza "tercero de lo Mercantil, mediante la resolución de fecha 11-XI- 2010, ordenó el desalojo del inmueble que habitaba en virtud de la ejecución de la sentencia pronunciada en el proceso ejecutivo mercantil 16-EM-04, sin tomar en consideración el contrato de subarrendamiento otorgado a su favor y sin brindarle una oportunidad real de defensa dentro del proceso mercantil tramitado en contra del propietario del citado inmueble. Así, el peticionario alegó que, de conformidad con el art. 28 de la Ley de Inquilinato, el demandante en el juicio ejecutivo mercantil 16-EM-04, al habérsele adjudicado en pago el inmueble en cuestión, se convirtió en arrendante.

b. Al respecto, es preciso señalar que el contrato de subarrendamiento suscrito entre el pretensor y el señor […] estaba vigente a la fecha en la cual se emitió la orden de desalojo como consecuencia de la ejecución de la sentencia que declaró la obligación contraída por el señor […]. Por ello, el pretensor, en ese momento, era titular del derecho a la vivienda del no propietario con relación al inmueble del cual se ordenó el desalojo, en vista de haber sido adjudicado en pago por una obligación.

En ese orden, el art. 1750 del Código Civil, precepto que la autoridad demandada utilizó como base para fundamentar su actuación, prevé: "Estarán obligados a respetar el arriendo: 1° Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2° Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por documento inscrito; exceptuados los acreedores hipotecarios anteriores al arrendamiento." A partir de dicha regulación, la jueza demandada, según resolución de fecha 1-II-2010, le aclaró al peticionario que el contrato de arrendamiento debía ser respetado por terceros únicamente cuando se diera alguno de los supuestos a los que se refiere la disposición citada.

Cabe mencionar que la Ley de Inquilinato dispone, en el art. 1, que su régimen será aplicado al arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se destinen —entre otros— a vivienda. De igual forma, establece en su art. 4 que todo contrato de arrendamiento y subarrendamiento celebrado con posterioridad a la fecha de su entrada en vigencia deberá constar por escrito, expresar el nombre y generales del arrendador y del arrendatario, los datos necesarios para la identificación del inmueble o local arrendado, el precio y la forma de su pago.

Ahora bien, existen casos en los cuales se exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento cuando este deba hacerse valer frente a terceros; supuestos que se encuentran regulados en los arts. 680, 686 ord. 3° y 717 del Código Civil y 61 letra c) del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, los cuales están referidos a predios rústicos, establecimientos comerciales separados del lugar de habitación del dueño del negocio, establecimientos industriales cuyo activo exceda de ¢ 15,000, etc.; casos que no se rigen por la Ley de Inquilinato."

CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO NO SE EXTINGUE POR TRANSFERENCIA DE DOMINIO DEL INMUEBLE

"En el caso planteado, con la documentación presentada, se ha determinado que el peticionario destinó el inmueble subarrendado a vivienda familiar, razón por la cual su situación jurídica estaba regida por la Ley de Inquilinato, cuya normativa no le exigía la inscripción del contrato para hacer valer las cláusulas contenidas en este y, además, expresa que los contratos de esa naturaleza solo expirarán por convención de las partes o sentencia judicial en los casos previstos en los arts. 24 y 25 de la Ley de Inquilinato.

Además, según la normativa especial y partiendo de que el contrato de subarrendamiento del peticionario se encontraba aún vigente, el art. 28 de la Ley de Inquilinato prescribe: "Tampoco se extinguirá el contrato por muerte del arrendador o por traspaso que éste haga del inmueble, a título oneroso o gratuito. Los adquirientes del inmueble en estos casos se sustituirán en los derechos y obligaciones del arrendatario [entiéndase "arrendador] debiendo respetar el arrendamiento aunque el contrato no estuviese inscrito y sólo podrán obtener su terminación en los casos que indican los Artículos 24 y 25."

En relación con lo anterior, la autoridad judicial demandada sostuvo, en una de sus intervenciones, que a la transferencia de dominio, en el caso de las ventas forzosas, no le era aplicable el art. 28 de la Ley de Inquilinato, sino la legislación relacionada con el juicio ejecutivo mercantil, específicamente el art. 622 del Código de Procedimientos Civiles (Pr.C) —actualmente derogado, pero aplicable al caso concreto—, el cual regulaba la entrega física del inmueble adjudicado o rematado, materializando el derecho a la propiedad y, especialmente, el de posesión, al cual se refería el art. 644 de la normativa citada.”

LANZAMIENTO DE INMUEBLE EN CASO DE ADJUDICACIÓN NO ES EXTENSIVO A LOS TENEDORES DE BUENA FE

“Sobre dicho aspecto, cabe mencionar que el juicio ejecutivo tiene como finalidad que el acreedor con un título legal persiga a su deudor moroso y logre de este el cumplimiento de la obligación contraída. Así, la legislación citada establecía como una forma de cumplimiento la adjudicación de los bienes inmuebles en pago por la obligación. En ese sentido, según el art. 644 del Pr.C., la resolución mediante la cual se otorgaba la adjudicación del inmueble servía de título de propiedad y de posesión al adjudicatario, cuyo derecho podía ser garantizado procediendo incluso al lanzamiento de quienes habitaran el inmueble indebidamente según lo disponía el art. 622 del Pr.C. Ahora bien, tal lanzamiento no es extensivo respecto de los sujetos tenedores de buena fe, ya que la intención del legislador con tal previsión no es perjudicar a cualquiera que se encuentre dentro del inmueble, sino lanzar al ejecutado o a quien tenga un vínculo de dependencia con él.

Y es que, para el caso que nos ocupa, el peticionario no ocupaba indebidamente el inmueble adjudicado, sino que lo hacía en virtud de un contrato de subarrendamiento vigente, y, si bien los adquirentes del inmueble por decisión judicial se convirtieron en los titulares de los derechos y obligaciones que correspondían al anterior arrendante, debían en todo caso respetar las cláusulas del contrato y, por supuesto, el plazo del mismo.

Por todo lo expuesto, se colige que la Jueza Tercero de lo Mercantil, al ordenar el desalojo del señor […] del inmueble que habitaba, vulneró su derecho a la vivienda del no propietario, en conexión con los derechos de audiencia y de defensa, en virtud de lo cual debe ampararse al demandante en su pretensión.”

EFECTO RESTITUTORIO: HABILITACIÓN PARA TRAMITAR PROCESO CIVIL INDEMNIZATORIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS

“VI. Determinada la vulneración constitucional alegada, corresponde establecer el efecto restitutorio de la presente sentencia.

1. A. De acuerdo con el art. 35 de la L.Pr.Cn., cuando se reconoce la existencia de un agravio a la parte actora de un proceso de amparo, la consecuencia natural y lógica de la sentencia es la de reparar el daño causado, ordenando que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la ejecución del acto reclamado.

2. Así, en el presente caso, se colige que el acto impugnado consumó sus efectos en los derechos del pretensor, lo que impide una restitución material, por lo que procede únicamente declarar mediante esta sentencia la infracción constitucional del derecho a la vivienda del no propietario, en conexión con los derechos de audiencia y defensa, del señor […], quedando expedito el ejercicio de la indemnización por los daños que le pudieron haber sido ocasionados como consecuencia de la actuación en la que incurrió la autoridad judicial demandada.”