PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

VULNERACIÓN AL DEBIDO PROCESO AL TRAMITARSE SIN ACREDITAR LAS RECONVENCIONES EN PAGO NECESARIAS PARA EL NACIMIENTO DEL DERECHO DE ACCIÓN DEL ARRENDANTE PARA RECLAMAR LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO

“El apelante ha expresado su inconformidad con la sentencia impugnada alegando a) falta de legítimo contradictor; y b) falta de acreditación de la propiedad del inmueble arrendado.

3.2. Previo a analizar los argumentos del apelante, es necesario hacer las siguientes consideraciones: en el presente proceso, la relación jurídica discutida emana de un contrato de arrendamiento, cuya regulación se encuentra a partir del artículo 1703 del Código Civil, disposición que lo define como un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa determinada o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra parte se obliga a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado. Entre los caracteres  generales del contrato de arrendamiento se encuentran que es un contrato consensual, bilateral, oneroso y conmutativo.

3.3. Las obligaciones que se derivan de este contrato (y de cualquier otro contrato válido entre las partes) se encuentran -en primer lugar- en las condiciones pactadas por ellos mismos, pues de conformidad al artículo 1416 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales.

3.4. No obstante lo anterior, resulta lógico pensar que pudiese faltar algún tipo de regulación de los supuestos de hecho que podrían llegar a configurarse, y que no por ello, las partes se encuentran exentas de obligaciones, pues el artículo 1417 del Código Civil prescribe que las partes, además de las condiciones pactadas, se obligan a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que vienen determinadas por la ley o la costumbre. En ese sentido, es dable afirmar que en lo que no estuviera expresamente regulado por las partes, se aplican supletoriamente las disposiciones legales y la costumbre.

3.5. El contrato de arrendamiento autenticado a las dieciséis horas del día veintinueve de mayo del año dos mil ante los oficios del notario […], otorgado por los señores [demandante], como arrendante, y el [primer demandado], como arrendatario; en el que además compareció como fiador y codeudor solidario de las obligaciones del arrendatario, el [segundo demandado]; es un contrato que se rige por las reglas relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios del Código Civil, específicamente los artículos 1758 y siguientes del Código Civil.

3.6. El artículo 1765 de dicho cuerpo legal, hace referencia a la exigencia de un presupuesto procesal para el ejercicio del derecho de acción: la existencia de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, y que además no se preste seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.

3.7. La disposición legal aludida hace referencia a la exigencia en el cumplimiento de dichas reconvenciones en pago, de lo contrario, la sola mora en un período entero en el pago de la renta por el alquiler del inmueble, no da derecho al arrendador para hacer cesar el arriendo.

3.8. Existe jurisprudencia que corrobora lo apuntado, entre la que se destaca la sentencia definitiva de la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, dictada a las doce horas del día diecinueve de junio de dos mil cuatro en el proceso clasificado con la referencia 1732, en la cual se estableció que “… las reconvenciones en el caso de la mora en el arrendamiento se harán al arrendatario, después de que se encuentre en mora de un período entero…”.

3.9. En caso de mora, el arrendador tendrá el derecho subjetivo de hacer cesar el arrendamiento. La condición para que nazca ese derecho es que reconvenga en pago del canon al inquilino; es de hacer notar que el art. 1765 C.C. establece que: la mora en un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador para hacer cesar inmediatamente el arriendo, siempre y cuando se reconvenga dos veces al inquilino en el pago, dicha disposición nos indica que al no existir las dos reconvenciones, consecuentemente, no existe derecho alguno para reclamar la terminación y desocupación de la cosa.

3.10. Es decir, en el caso previsto por el legislador, no basta que ocurra la mora, se necesita la reconvención en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo.

3.11. Advierte esta Cámara que en el presente proceso no se ha establecido dicha circunstancia, misma que además de hacerse del conocimiento del tribunal, debe haber sido probada por algún medio idóneo, lo cual no aconteció. Así las cosas, el proceso se ha desarrollado careciendo de un presupuesto de procesabilidad esencial, cuya omisión no puede convalidarse por ningún medio, por lo que debe anularse el proceso desde el momento en que se cometió la infracción procesal, pues no sólo no se ha establecido el nacimiento para el actor el derecho sustantivo que invoca para sustentar su pretensión, sino que, al tramitarse sin dicho requisito, se ha vulnerado el debido proceso.

3.12. La nulidad es un vicio que disminuye o anula la estimación o validez de algo. Se produce cuando falta alguno de los requisitos exigidos para el acto procesal y acarrea, por imperativo del ordenamiento jurídico, la pérdida de todos (nulidad total) o de parte (nulidad parcial) de los efectos que el acto normalmente tendería a producir. La nulidad, en derecho procesal, se constituye como una sanción que priva al acto de sus efectos normales, y dependiendo de la mayor o menor trascendencia de la falta, se puede viciar un solo acto o producir efectos en una serie de ellos o en todo el proceso.

            3.13. En nuestro sistema procesal, no existe la nulidad por la nulidad misma, es decir, que la existencia y comprobación de un vicio procedimental no conduce indefectiblemente a la declaratoria de nulidad, pues debe de tomarse siempre en cuenta si el vicio produjo o puede producir perjuicio a los derechos de las partes. Al regular la nulidad de las actuaciones procesales, el legislador en el Código Procesal Civil y Mercantil contempla los principios que las regulan, los cuales son: especificidad, trascendencia, y conservación, los cuales han de estimarse en conjunto, por su carácter complementario.

            3.14. El principio de especificidad, hace referencia a que no hay nulidades sin texto legal expreso, es decir, que no puede declararse nulo un acto, a no ser que la ley sancione dicho vicio con nulidad. El legislador ha optado por un número abierto de causales de nulidad; ya que además de los supuestos expresamente contemplados en distintas disposiciones del Código Procesal Civil y Mercantil, reconoce que los actos deberán declararse nulos también en las situaciones previstas en los literales a), b) y c) del art. 232 CPCM, siendo aplicable al caso que nos ocupa el literal c) del citado artículo, pues una de las garantías constitucionales más importantes es la del debido proceso con sus secuelas de la garantía de defensa, de petición, de prueba y de la igualdad ante los actos procesales, dicha garantía se encuentra además positivada en nuestra Constitución que la consagra en el artículo 11 de su texto.

3.15. El principio de trascendencia, en virtud del carácter no ritualista del derecho procesal moderno, establece que para que exista nulidad no basta la sola infracción a la norma, sino que debe producirse perjuicio efectivo a la parte, tal como lo reconoce el art. 233 CPCM. Por su parte, el principio de conservación procura la conservación de los actos procesales independientes del acto viciado, art. 234 CPCM.

3.16. El art. 236 CPCM, regula lo relativo al principio de convalidación, aplicable a los casos de nulidades subsanables, sin embargo, el vicio señalado no admite convalidación alguna.

3.17. La finalidad entonces radica en que esta vulneración de contenido procesal, que afecta a los derechos comprendidos en el derecho fundamental al debido proceso, con todas las garantías a las que se refiere el art. 11 Cn., y que al no ser objeto de convalidación, produce su nulidad y consecuente reposición de los actos que se dejan sin validez.

            3.18. En el presente caso, se ha establecido la infracción al debido proceso por parte del Juez A quo, al tramitarse sin que se hubiesen acreditado las reconvenciones en pago que exige el art. 1765 C.C. para el nacimiento del derecho de acción del arrendador para reclamar la finalización del contrato, pues es un requisito de procesabilidad que no fue cumplido por el actor; sin embargo, dicha omisión debió haber sido objeto de prevención, de forma que estamos frente a un defecto que no trae como consecuencia la improponibilidad de la demanda in limine, sino que puede ser remediado.

            3.19. No obstante lo anterior, todos los actos consecuencia de la admisión están viciados con el mismo defecto, por lo que debe anularse el proceso a partir del auto proveído por el Juez Cuarto de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, a las once horas y doce minutos del dieciséis de marzo de dos mil doce, y todos los que son su consecuencia, inclusive la sentencia definitiva pronunciada a las doce horas y quince minutos del día once de octubre de dos mil doce; debiendo reponerse las actuaciones a partir de ese acto.