JUICIO DE NULIDAD Y CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL
REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
“Siendo toda
sentencia el resultado de una actividad mental finalista, que persigue la
resolución de un conflicto, las razones contenidas en la motivación justifican
el fallo. Y siendo la sentencia una decisión jurídica se hará señalamiento de
esa naturaleza. Al pretender nulidad de escrituras (sic) y cancelación de escrituras
que amparan al demandado, el demandante se auto atribuye el dominio sobre el inmueble
objeto de este proceso. Tres instituciones, para racionalizar la motivación son
necesarias señalar; el dominio, el título de compraventa de bien raíz y la
tradición como modo de adquirir un bien raíz. La compra-venta, es un contrato
en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero, aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que da el comprador se
llama precio. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en
la cosa que es objeto de la venta y en el precio. La venta de bienes raíces se
reputa perfecta cuando se ha otorgado en escritura pública. Por consiguiente
los requisitos esenciales de la compra-venta son la cosa y el precio, y la
formalidad que dicho contrato se celebre en escritura pública cuando la cosa
sea un bien raíz.- La omisión de alguno de los requisitos o la formalidad
produce nulidad absoluta. El contrato de compraventa es perfecta existiendo los
requisitos: La cosa y el precio y si aquella es bien raíz, que dicho contrato
sea otorgado en escritura pública; pero para adquirir el dominio de cualquier
cosa, no basta el contrato de compra-venta, que es uno de los títulos
indispensables para la adquisición; pues para adquirirse es necesario un modo
de adquirir, para el caso presente, la tradición del dominio."
IMPORTANCIA Y EFECTOS DE LA TRADICIÓN DEL DOMINIO DE LOS BIENES RAÍCES
"El dominio o
propiedad, como lo señala el Código Civil, es un derecho real, un derecho a
poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella sin más limitaciones
que las establecidas por la Ley o por la voluntad del propietario. Existen
varios modos de adquirir; pero para no abundar en teorías nos referiremos a un
modo de adquirir un inmueble. La tradición; pues para adquirir dominio sobre un
inmueble, además del contrato de compraventa es necesario la tradición, sólo
así el comprador llega a ser dueño. No basta el contrato de compraventa, debe
el vendedor realizar la tradición. El contrato es el título, el modo es la
tradición.- QUE ES LA TRADICIÓN? La tradición es un modo de adquirir el dominio
de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo
por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la
capacidad e intención de adquirirlo Art. 651 C.C. Ahora bien, para que la
tradición de bienes raíces surta efecto contra tercero se debe efectuar en
instrumento público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad Art.
667 C.C. y 683 C.C.-
La existencia legal
del Registro General de la Propiedad Inmueble de todo el Estado, tiene como
objeto de que consten públicamente los actos y contratos consignados en los
títulos sujetos al requisito de inscripción; y el titular del derecho del
dominio, en el presente caso, puede gozar de un derecho absoluto exclusivo y
perpetuo, o sea, ejercita todas las facultades posibles, usar, gozar y disponer,
sin que ninguna otra persona le dañe la exclusividad todo el tiempo aunque no
ejercite sus derechos.
Esta obligación de
inscribir la tradición del dominio de bienes raíces, Art. 683 C.C., sirve de
principio a dos situaciones: 1) Inscrito en el Registro cualquier título
traslaticio de dominio de inmueble, no podrá inscribirse ningún otro de fecha
anterior, por el cual se trasmite o modifique la propiedad de los mismos
inmuebles; y 2) No se admitirán en los tribunales o juzgados de la República, ni
en las oficinas administrativas, ningún título ni documento que no esté
registrado, si fuera de los que conforme a este título están sujetos a
registro, siempre que el objeto de la presentación fuere hacer valer algún
derecho contra terceros, sino obstante se admitiera, no hará fe. Este principio
legal tiene dos excepciones: 1) Cuando se presente para pedir la nulidad o la
cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción del
instrumento sin inscribir, caso posible, cuando exista la inseguridad absoluta
sobre las personas de los contratantes, su capacidad civil, el derecho
adquirido o el inmueble que constituye su objeto, que señala el Art. 713 C.C.,
por la omisión o inexactitud en el asiento registral; y, en el caso de la
petición de herencia; 2) Para corroborar otro título posterior que si hubiera
sido inscrito.-"
PROCEDE REVOCAR LA SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LA COMPRAVENTA Y TRADICIÓN DEL INMUEBLE, AL TENER DERECHO PREFERENTE Y SER OPONIBLE CONTRA CUALQUIER OTRO TÍTULO, POR HABER SIDO INSCRITA PRIMERAMENTE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS
"VII.- Pretende la
parte demandante se declaren nulas las escrituras que amparan el dominio del
inmueble objeto de este proceso, a favor de […], y posteriormente a favor de […],
así como se cancelen las respectivas inscripciones, sin señalar la causa o
razón jurídica en que fundamenta su pretensión, advirtiendo lo que él llama
"aforismo jurídico", primero en tiempo, primero en derecho, por haber
celebrado el señor […], ante el Notario […], con fecha dieciséis de mayo de mil
novecientos noventa y cuatro, escritura pública que contiene el contrato por
medio del cual la señora […], le vendió y traditó el inmueble objeto de disputa
en este proceso. Este instrumento público no se presentó en el Registro
respectivo y que por haberse celebrado años antes del instrumento público que
contiene la compraventa celebrada entre la señora […], y el señor […], alega la
nulidad de este instrumento y el del que contiene la compraventa de […], a
favor del señor […].
La parte demandante
para garantizar su pretensión adjunta el testimonio de la compraventa a su
favor, el que no se encuentra inscrito, según lo afirma en escrito de demanda
numeral II, sin alegar bajo que concepto, pues el Art. 717 C.C. contiene una
prohibición y en cuanto a las excepciones de los incisos segundo y tercero no
contienen su pretensión, según se afirmó arriba al relacionar los supuestos
legales a que se refieren. Hay que hacer constar que si se señaló la tradición
y la aceptación en el instrumento del demandante, al no haber sido inscrito, no
se transfirió el dominio para poder ser opuesto a tercero. El contrato de
compraventa y la tradición solo opera entre las partes y pueden ser alegadas
las acciones personales que de dicho contrato y convención nacen de ese vínculo
Art. 683 C.C.- El dominio sobre el inmueble no había sido trasferido, en
consecuencia la compraventa y tradición a favor de […], fue legal y al Inscribirse
en el Registro de la Propiedad, goza de ser oponible a cualquier otro título
traslaticio de dominio de fecha anterior Art. 711 C.C.
VIII.- En el caso
en autos, la escritura pública de compraventa del señor […], tiene derecho preferente
por estar inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, con fecha
dos de agosto del año dos mil seis, pues con la presentación de la escritura de
compraventa y tradición al Registro tal hecho le invistió de todos los efectos
jurídicos que la presentación en el Registro le otorga por ley a los actos o
contratos frente a terceros y privó, consecuentemente de los mismos, a
cualquier otro acto o contrato presentado con posterioridad a él, como ocurrió
con la compraventa del señor […] que aún no ha sido ni presentada al Registro
de la Propiedad, y no podrá ser registrada por estar inscrita la escritura del
señor […], y posteriormente por venta de éste la del señor […], la cual no
obstante su validez, quedó limitada a sus efectos únicamente entre las partes
contratantes, por la tardanza del señor […] de presentar su escritura para su
inscripción; que en consecuencia por tener el señor […], su escritura inscrita
en el Registro, es primero en tiempo y primero en derecho.
De lo expuesto, se concluye que el Juez A-quo, erró al acceder a las pretensiones del [demandante], aplicando los Arts. 1605 C.C. que establece: " La venta se reputa perfecta, desde que las partes han convenido en la cosa que es objeto de la venta y en el precio..... La venta de los bienes raíces, y servidumbre, y la de una sucesión hereditaria , no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública" y 1621 C. C. que establece: "Si alguien vende separadamente una cosa a dos personas, el comprador al que se le haya hecho la tradición, será preferido al otro; si se ha hecho la tradición a los dos, a aquel a quien se haya hecho primero será preferido, y si a ninguno se ha hecho, el título más antiguo prevalecerá." Las anteriores disposiciones eran ajenas para resolver la presente controversia la cual se resolvía con la aplicación del Art. 711 C. C. que establece: "Inscrito en el Registro cualquier título traslativo de dominio de inmuebles, no podrá inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se transmita o modifique la propiedad de los mismos inmuebles". La disposición transcrita protege la inscripción registral de inmuebles, tal inscripción no cede ante otro título traslaticio de dominio obtenido con anterioridad.
Que sobre la
nulidad solicitada por el actor en su demanda de la escritura otorgada por el
señor […], a favor de […], se hacen las siguientes consideraciones: a) Que todo
acto o contrato jurídico tiene que llevar requisitos de existencia y validez, en
los primeros tenemos, voluntad, objeto, causa y solemnidades, y en los
segundos, voluntad sin vicios, capacidad de las partes, objeto licito y causa
licita, por lo que faltando alguno de los requisitos que la ley prescribe para
el valor del mismo, el acto o contrato es nulo, y éste puede ser de nulidad
absoluta o relativa, Arts. 1551 y 1552 ambos del C.C.; b) Que en lo que
respecta al caso en estudio, los requisitos esenciales de la compra-venta son
la cosa y el precio, y la formalidad de que dicho contrato se celebre en
escritura pública cuando la cosa sea un bien raíz, con los requisitos señala el
Art. 32 de la Ley de Notariado; en el presente caso la escritura referida llena
los requisitos y las formalidades antes mencionadas; b) Que en cuanto al segundo
de los requisitos y que se refieren a la voluntad sin vicios, capacidad de las
partes, objeto licito y causa licita, es preciso señalar que el actor en su
demanda no obstante pide la nulidad de la escritura referida, no ha señalado en
la misma, que a la referida escritura le falte algún requisito para su validez
ó que adolece de algún vicio u objeto o causa ilícita, únicamente se limitó a
reclamar que su mandante el señor […], es primero en tiempo y en derecho, por
ser a éste que le vendió primero la señora […], por lo tanto tal como se señaló
anteriormente el Juez se debió limitar a resolver el presente litigio conforme
el Art. 711 C.C.- Que en razón de lo anterior se estima que la escritura
otorgada a favor del señor […], no adolece de algún requisito de existencia y
validez, y por lo tanto no es procedente acceder a la petición del actor en
cuanto a que se declare la nulidad de la referida escritura.
IX.- Sobre la
cancelación de las mencionadas inscripciones, es preciso señalar, que de
acuerdo al Art. 731 C.C., "las inscripciones regístrales se extinguen en
cuanto a tercero, por su cancelación o por la inscripción de la transferencia
del dominio o derecho real inscrito, a otra persona ..., ello en virtud del
Art. 1621 C.C., según lo señala el demandante, que establece: "si alguien
vende separadamente una cosa a dos personas, el comprador a quien se haya hecho
la tradición será preferido al otro " pero es de aclarar que el Art. 1621
C.C., se refiere a bienes muebles, ya que en lo que se refiere a los inmuebles,
para que surta efectos entre terceros, no es suficiente que el acto o contrato
sea válido sino que es preciso que el mismo sea oponible, y este efecto
principia, según la ley, desde la presentación del título respectivo en el
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, siempre que resulte inscrito.
Consecuencia natural de esto, es el principio sustentado por la ley de que los
títulos inscritos no perjudican a terceros sino desde la fecha de la
inscripción. 680 y 711 ambos del C. C.
Consecuentemente la
sentencia recurrida violó el Art. 711 C.C. al no aplicarlo para resolver el
presente caso, y no existiendo nulidad de la escritura impugnada no procede
también la cancelación de los asientos de inscripción que amparan los títulos
de dominio a que se refiere el demandante, siendo procedente revocar la
sentencia en apelación.”