[NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE]

[IMPOSIBILIDAD QUE SE PUEDA CONOCER MEDIANTE EL JUICIO DE NULIDAD EL INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DEL PRECIO CUANDO EN EL ACTO DE CELEBRACIÓN DEL INSTRUMENTO EL VENDEDOR DECLARÓ HABER RECIBIDO EL MISMO]

“la Sala hace las observaciones siguientes: El actor licenciado […], en representación de la señora […], ha demandado a la Sociedad […], a fin de que se declaren nulas absolutamente las escrituras de compraventa relativas a tres inmuebles, ubicados dos en Santa Tecla y uno en Zacatecoluca, Departamento de la Paz, debido a que en cada uno de dichos instrumentos se dijo por parte de la vendedora, que el precio de la venta ya los tenía recibidos, considerando que siendo el precio algo esencial en tales contratos y no habiéndose pagado, en el fondo, esto producía nulidad absoluta en cada uno de los contratos y, era lo que según palabras de la demandada lo que pedía al órgano jurisdiccional, petición a lo cual accedió el Juez Segundo de lo Civil, en su respectiva sentencia; ante tal situación el Banco demandado apeló y obtuvo una sentencia a su favor, considerando que las escrituras objetadas eran perfectas, basándose para ello en los artículos 1571 inc. 1°, 1678 inc. 2° y 1553 del Código Civil, los cuales a la letra y por su orden se lee: "instrumento público hace plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados. En esta parte no hace plena fe sino contra los declarantes". --- "Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores". ---- "La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de treinta años ".

Después de su análisis de lo resuelto por la Cámara ad-quem, la Sala considera -aunque los argumentos de dicho Tribunal no son muy profundos- que el pensamiento de dicha Cámara, es que los instrumentos objetados son válidos porque de su estudio se nota que la notaria […], -ante quien se realizó tales actos­ observo tanto los requisitos de validez como de existencia, de tales actos jurídicos y siendo correctos en tales aspectos, consideró que el problema radicaba en que en las escrituras, la vendedora, dijo que el precio ya lo tenía recibido, pero que en realidad el precio de las ventas no lo había recibido y por más que se lo cobró al Banco posteriormente, éste nunca lo había cancelado ni en efectivo ni en cheque certificado ni en ninguna otra forma y que por ello se demandaba la nulidad absoluta de tales actos. Con tales antecedentes y de lo que consta en el proceso, se estima que el centro del problema radica en el no pago del precio, es decir, en el incumplimiento de una de las obligaciones del comprador -la principal- o sea lo que es objeto del contrato para el comprador y causa de tal especie de convención para el vendedor. Es muy frecuente según nuestro derecho civil y notarial que en los contratos de compraventa, además de relacionar todo lo relativo al título traslaticio de dominio y al modo de adquirir, se proceda en el mismo acto a cumplir con las obligaciones que surgen del contrato por medio de los intervinientes, pero resulta que el incumplimiento de tales obligaciones, a lo que da lugar, es a aplicar el artículo 1360 del Código Civil, que contiene la llamada condición resolutoria tácita y es así como mediante el juicio correspondiente el vendedor pudo: o exigir el pago del precio (cumplimiento) o la resolución del contrato, o sea pedir que las cosas vuelvan al estado inicial antes del contrato, en uno y otro caso, con indemnización de daños y perjuicios por lo que no habiendo hecho uso de la acción pertinente, la Cámara estimó que las escrituras como lo dijo, eran perfectas y por ello, revocó la sentencia que llegó en apelación con el resultado reseñado.

Con base en lo dicho, esta Sala comparte el criterio de la Cámara sentenciadora en el sentido de que lo dicho por las partes en un instrumento público, debe tenerse por cierto, con mayor razón cuando esta declaración es de descargo o es en su contra, como cuando el vendedor dice, como en el caso en estudio, que ya tiene recibido el precio, todo en relación al artículo 1571 Inc. 1° del Código Civil, En cuanto a la aplicación e interpretación del Artículo 1678 Inc. 2° del Código Civil, esta Sala comparte el criterio de la Cámara ad-quem, por cuanto es el único Artículo de la legislación civil, que trata el tema, de haberse declarado en el acto, que el precio fue recibido aunque no sea verdad como en el caso de autos, pero relacionado íntimamente en su parte procesal con la pretensión de la condición resolutoria tácita y en cuanto a efectos respecto de terceros, o sea señalando en qué casos se podría reivindicar contra las personas que hayan adquirido sucesivamente el bien que está en juego.

Ahora bien, no es que se esté negando la pretensión de nulidad o falsedad, lo que pasa es que cronológicamente hay que usar primero la acción que nace alternativamente del Artículo 1360 de Código Civil y luego seguirse la pretensión de nulidad, pero no por haber incumplido las obligaciones que nacen del contrato, las cuales se atacan por la acción de resolución o de cumplimiento del contrato, sino por vicios, defectos u omisiones que ataquen el acto jurídico, acción de nulidad que bien pudo acumularse a la acción de resolución o cumplimiento de las obligaciones del contrato, o usarse la acción de nulidad en forma inicial, según el caso, pero por otro motivo que no sea el de este caso, por los defectos expuestos, por lo que la Sala estima que estos dos artículos fueron interpretados correctamente por la Cámara sentenciadora.

Finalmente y en cuanto a la interpretación errónea del Art. 1553 del Código Civil, por medio del cual la Cámara sentenciadora es de opinión que en el presente caso la vendedora no podía presentar demanda de nulidad, ya que dicho artículo al hablar de quienes pueden intentar dicha acción, excluye a aquella persona que conocía o debiera de conocer el vicio que invalidaba al acto o contrato, la Sala es de opinión que dicho artículo está correctamente aplicado e interpretado, aún en el supuesto de que esa fuera la acción interpuesta correctamente, pues como ya se dijo anteriormente, con fundamento legal que la acción a interponer con base de la condición resolutoria tácita, o sea solicitar o el cumplimiento del contrato mediante al pago del precio o la resolución del contrato mismo regresando al momento inicial en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios. Ya que tal artículo está fundamentado en el brocardo jurídico que "nadie puede aprovecharse de su dolo o negligencia" en el presente caso es de suponer que el vendedor normalmente está atento a la lectura del contrato respectivo y, en ese sentido si ella pensaba vender, era lógico que antes de firmar la escritura, hubiera recibido el pago, ya sea por medio de cheque o efectivo, ya que expositores del derecho consideran que cronológicamente, primero tendrá que pagarse el precio y a continuación se entregará la cosa, o tal vez como camino lógico debiera de firmarse la escritura y recibir simultáneamente el pago del precio, situación a la que los tratadistas del derecho obligacional y contractual denominan el "dando y dando ". Por todo lo anterior, la Sala estima que dicho precepto fue aplicado correctamente en la parte en que fue objetado por lo que en su momento así se declarará respecto de los tres artículos que han sido atacados por interpretación errónea.

Violación del Art. 1551 del Código Civil: Considera el recurrente que la infracción consiste en que la Cámara desatendió los hechos alegados y probados por su representada, relativos a la nulidad de las tres escrituras de compraventa, en virtud de que en el otorgamiento de las mismas, el consentimiento de la vendedora estaba viciado de error de hecho, ya que mientras la señora […], entendía que en tales contratos vendía con pacto de retroventa los tres inmuebles de su propiedad a UNIBANCO DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA, y por ello declaró en dichas escrituras que recibía el precio y a la intención y propósito del Banco fue la de adquirir tales inmuebles, no en compraventa sino mediante la dación en pago, tal como consta en el acta número 52/98 de la sesión de Junta Directiva de UNIBANCO DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA, celebrada seis días después de otorgadas las compraventas, es decir, a las doce horas y treinta minutos del diez de diciembre de mil novecientos noventa y ocho, la cual se encuentra agregada de folios […], resultando pues, en consecuencia esa disparidad de criterio, entendiéndose compraventa por parte de la señora […] y entendiendo UNIBANCO DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA, dación en pago.

De manera que existiendo error de hecho comprobado en la Primera Instancia, al no aplicar el Art. 1551 y al haber aplicado los Arts. 1571, 1678 Y 1553 e ignorando los efectos que en el tiempo y en el espacio produce el Art. 1551 todos del Código Civil, en el sentido de que es nulo todo acto o contrato a que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo; como para el caso, en relación al estado de las partes que intervienen, en que su consentimiento adolezca de vicio como el error de hecho.

En cuanto a la violación del Artículo 1551 del Código Civil, después del estudio pormenorizado de la sentencia de la Cámara ad-quem, esta Sala constata que en efecto, dicho artículo no ha sido aplicado, siendo este del tenor literal siguiente: "Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa ", resta analizar si la omisión de la aplicación de tal artículo es superflua o en verdad incide en la sentencia que se objeta; la Sala considera que es un artículo que conceptúa y explica la división de la nulidad sustantiva y material; que el recurrente no ha explicado en forma pertinente como por la no aplicación del concepto de tal artículo, se ha producido la vulneración y específicamente cual es el punto agraviado, limitándose a mencionar que por no haber tomado en consideración los alegatos y los hechos probados en relación a que en el caso de autos, aparecen hechos probados que denotan que aquí lo que existe es error de hecho en el consentimiento de las partes ya que la señora […], entendió en los contratos de compraventa impugnados, que ella entendía vender y los personeros del Banco Unibanco de El Salvador, Sociedad Anónima, entendían que recibían los inmuebles en dación en pago. Ahora bien, este Tribunal observa que en Primera Instancia, el actor alegó nulidad absoluta por no haberse realizado el pago del precio y en Segunda Instancia, se alegó que existía error de hecho por vicio del consentimiento, ya que las partes otorgantes creyeron cada una celebrar un contrato diferente, lo cual constituye la alegación de nuevos hechos por parte del actor, según el artículo 1014 del Código de Procedimientos Civiles por lo que, habiéndose excedido de los hechos que conforman la litis contestatio, este Tribunal considera que no ha lugar a casar la sentencia recurrida y así habrá de declararse en el momento oportuno, además de considerar que la aplicación del artículo 1551 c.c. no es de trascendental importancia en el caso de autos.

Violación del Artículo 1554 del Código Civil: El cual establece que la nulidad relativa no puede ser declarada por el Juez sino a pedimento de parte; ni se puede pedir su declaración por el Ministerio Público en el solo interés de la ley; ni puede alegarse sino por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes o por ser herederos o cesionarios y puede sanearse por el lapso de tiempo o por la ratificación de las partes. Consistiendo el vicio según el recurrente, en que la Cámara desatendió los hechos alegados, y probados por la parte actora en relación a la nulidad de las tres escrituras de compraventa, en virtud a que en el otorgamiento de las mismas su consentimiento estaba viciado de error de hecho, y por tal violación es que en la sentencia recurrida, la Cámara llega a desconocer el derecho que le asiste a la señora […] para denunciar la nulidad del vicio del consentimiento denunciado, al dejar de aplicar el Art. 1554 del Código Civil, existe asimismo la falsa elección del Art. 1553 del mismo cuerpo legal por cuanto la Cámara aseguró sin fundamento que como la señora […], en las escrituras de que se trata y cuya nulidad se declaró, que había recibido el precio entonces no puede aprovecharse de la nulidad por tal motivo, pues dicha parte ha celebrado el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba.

Agrega que como es posible que la Cámara haya llegado a esa conclusión si la señora […], estaba vendiendo con pacto de retroventa y eso era porque pretendía recuperarlas en el plazo establecido en la escritura y por lo tanto, es un contrasentido que pudiere o debiere saber la existencia que invalidaba el acto o contrato al momento de su otorgamiento si fue hasta seis días después de otorgar las escrituras que el supuesto comprador, Unibanco de El Salvador, Sociedad Anónima, tal como consta en la primera pieza de los autos en sesión de Junta Directiva, acordó unilateralmente recibir en dación en pago los inmuebles de que se trata, o sea pues que es esta una situación de nulidad relativa y quien deba solicitarla de acuerdo al Art. 1554 del Código Civil, era ella por lo que debió de aplicarse en el presente caso y no en el Art. 1553 de dicho cuerpo legal, que fue el que aplicó la Cámara.

En cuanto a la violación del artículo 1554 del Código Civil, el cual es del tenor literal siguiente: "La nulidad relativa no puede ser declarada por el Juez sino a pedimento de parte; ni puede pedirse su declaración por el ministerio público en el solo interés de la ley; ni puede alegarse sino por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes o por sus herederos o cesionarios; y puede sanearse por el lapso de tiempo o por la ratificación de las partes ", este tribunal hace las siguientes consideraciones: En primer lugar, este artículo se refiere a la nulidad relativa en materia sustantiva; y el impetrante se ubica en el aspecto que se refiere a que tal nulidad solo puede ser invocada por la parte perjudicada, queriendo recalcar el señorío y facultad especial que en este caso, tendría la señora […], para contrarrestar el argumento de la Cámara sentenciadora en el sentido de que dicha persona, con base en el artículo 1553 del C.C. que fue el que usó la Cámara, no podría accionar en nulidad, por ser sabedora del vicio que invalidaba el acto o contrato de que se trata. En cuanto a este aspecto, esta Sala considera que es irrelevante que la nulidad sea absoluta o relativa, ya que en ningún caso la persona que es conocedora, del vicio que invalidaba el acto, podría solicitar la declaratoria de la misma, claro está, al margen de las nuevas corrientes procesales, en que el actor, tenga o no derecho, pueda recurrir al órgano jurisdiccional en ayuda a la resolución del conflicto jurídico preexistente. Ahora bien, este Tribunal quiere retomar también el hecho de que en el caso en estudio, no se trata de una nulidad, sino que es un caso de aplicación del artículo 1360, del Código Civil, y dentro del cual, el actor debió pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios; además el recurrente menciona la argumentación hecha respecto del sub­motivo anterior, en el sentido de que hay error de hecho, como vicio del consentimiento, respecto de ambos contratantes, el cual ha sido ponderado en el sub-motivo anterior, por lo que los argumentos que se usan en dicho sub-motivo por parte de esta Sala son aplicables al caso en estudio; siendo que la Cámara ad-quem no aplicó el artículo 1554 del Código Civil para resolver el caso, lo fue porque no lo consideró aplicable al mismo, por lo que su mención es intrascendente, por lo que no ha lugar a casar la sentencia por dicho sub- motivo y así habrá de declararse en el momento oportuno, a más de aclarar que el recurrente, en su demanda se valió de la nulidad absoluta y con este nuevo alegato en casación, introduce hechos nuevos, por lo que es un motivo más para declarar que no ha lugar a casar la sentencia definitiva recurrida.”