ACCIÓN
REIVINDICATORIA
AUSENCIA DE FALTA DE LEGÍTIMO CONTRADICTOR AL CONSTATARSE QUE ES EL DEMANDADO QUIEN GOZA DE LA OCUPACIÓN MATERIAL DEL INMUEBLE QUE PRETENDE REIVINDICAR LA SOCIEDAD DEMANDANTE
“1.- DE
El actor promueve Proceso Civil Ordinario
Reivindicatorio de Dominio, al respecto por Reivindicación jurídicamente se
entiende como aquella acción (pretensión) que puede ejercitar el propietario
que no posee, contra el poseedor que, -frente al propietario-, no puede alegar
un título jurídico que justifique su posesión. Un propietario no poseedor exige
la restitución de la cosa, frente al poseedor no propietario; o sea, que lo
reclamado es la posesión y no el dominio. “Es reclamar con justicia aquello de
que se ha desposeído a alguno” (vindicare).
Por el ejercicio de esta acción (pretensión), el propietario vencerá al
poseedor o detentador y recuperará la cosa, si se prueba el dominio por parte
del actor, la falta del derecho a poseer del demandado, la tenencia o posesión
de éste y la identidad de la cosa. Dicha acción es de naturaleza real, que
puede ejercitarse contra cualquiera que perturbe o lesione la relación en que
el titular del derecho se encuentra con la cosa. Es pues, una acción recuperatoria,
ya que su finalidad es obtener la restitución de la cosa; y es una acción de
condena, toda vez que la sentencia que se obtenga, sea favorable, impondrá al
poseedor-demandado un comportamiento de restitución.
Nuestra legislación consagra así un derecho
exclusivo de propiedad, tal que, por su índole real (Arts. 567 inciso tres, 893
inciso uno y 904 inciso uno, todos C.C.), representa el vínculo jurídico que
une la cosa a un propietario, confiriéndole a éste la facultad para
reivindicarla contra cualquier tenedor o poseedor que perturbe su legítimo
disfrute, lo cual presupone que se comprueba título legítimo a favor del dueño.
Legal, doctrinaria y jurisprudencialmente, los extremos que deben de
comprobarse para que se evidencie tal pretensión son:
a)
que el actor pruebe dominio con
título inscrito;
b)
que no esté en posesión de la
cosa que se trata de reivindicar;
c)
que el demandado sea poseedor
actual de ella. Y,
d)
que la cosa objeto de posesión
sea singular.
Y en conformidad a los Arts.
2.- DEL
CONTRATO DE PROMESA.
A.- La promesa de
celebrar un contrato –como también se le ha denominado- puede definirse como
aquel en que dos o más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro,
cumpliéndose los requisitos legales.
Este tipo
de contrato se encuentra regulado en el Código Civil en el Art. 1425 que
literalmente DICE: “La promesa de celebrar un contrato no
produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1° Que
la promesa conste por escrito;
2° Que
el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3° Que
la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración
del contrato;
4° Que
en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban.
Concurriendo
estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”.
De tal
manera que el artículo citado señala las condiciones sine qua non para que el
contrato de promesa de venta produzca sus efectos legales, que consisten en
obligar a los promitentes, y que se explican de la siguiente manera:
1ª Que
la promesa conste por escrito. Este contrato es solemne y el legislador ha exigido que
conste por escrito la intención de celebrar un contrato futuro. Pero con ello
no ha querido significar que deba de constituirse por escritura pública, sino
que basta el otorgamiento de documento privado para cumplir con la solemnidad,
indistintamente de las solemnidades del contrato prometido, es decir, la
promesa de vender o hipotecar basta que se haga en documento privado aunque el
contrato prometido deba celebrarse en escritura pública.
2ª Que el contrato prometido no sea
de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En consecuencia, el
contrato prometido no debe ser un contrato nulo o ineficaz, por ejemplo, los
que señalan los Arts. 1600 a 1603 C. o por contener objetos o causas ilícitas.
Arts. 1335 y 1338 C.
3ª Que
la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración
del contrato. Este
requisito exige que la promesa tenga un plazo o una condición que determine
cuando se celebrará el contrato prometido, pues el legislador tiene especial
interés en que esta situación no permanezca en incertidumbre durante mucho
tiempo.
4ª Que en ella se especifique de tal manera
el contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la
cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. El contrato de promesa tiene por objeto la
perfección del contrato prometido, que no debe confundirse con el objeto del
contrato, que para el caso de la venta, es la cosa vendida, por tal razón se
exige que en el contrato prometido estén especificadas las condiciones, de tal
manera que sólo falten las solemnidades para su perfección. Y además que en el contrato de promesa de venta,
por ejemplo, han de estar bien especificados los elementos del contrato, esto
es la cosa vendida y el precio. La cosa vendida debe estar bien especificada en
el contrato de promesa de modo
tal que no exista duda acerca de ella; esta especificación comprende su
ubicación, naturaleza, extensión, descripción e inscripción en el Registro
Inmobiliario. En lo que respecta al precio, éste debe estar determinado en
forma pura y simple, sin sujeción a ninguna condición. Todo ello debe estar
determinado en el contrato mismo de promesa
y no fuera de éste.
B.- Acerca de la naturaleza
de este contrato podemos decir que es un contrato bilateral conforme al cual
las partes quedan obligadas recíprocamente a una prestación a favor de la otra,
es decir, que se imponen obligaciones simultáneamente a ambas partes, así lo establece el Art.
C.- Conforme a lo
anterior, dentro de las varias formas de contratar, encontramos, el llamado
contrato bilateral o sinalagmático perfecto que se da cuando las partes
contratantes se obligan recíprocamente y es característico de éste, el estar
sujeto en cuanto a los efectos de la mora de cualquiera de los contratantes.
D.- Si el contrato de promesa de venta es un
contrato bilateral, como en verdad lo es, de él surgen obligaciones reciprocas
para las partes, en el caso de la compraventa, la del promitente vendedor de
vender y la del promitente comprador la de comprar; desde luego que el objeto
de la obligación del primero es otorgar la venta, tradición del dominio y
posesión al recibir el precio de la cosa y el objeto de la obligación del
segundo es la de aceptar la venta, tradición del dominio y posesión de la cosa
al entregar el precio. Para la ejecución del contrato de promesa de venta, esto
es, por uno de los contratantes vender una cosa y por el otro comprar esa misma
cosa por un precio, conforme se dispone en el artículo 1425 regla 3ª C. los
contratantes han de fijar un plazo o estipular una condición. Llegado el plazo
o cumplida la condición se hacen exigibles para ambos contratantes las
obligaciones recíprocas que han contraído, obligaciones que deben tener igual
tratamiento en cuanto a la mora, de modo que ninguno de los contratantes,
conforme se establece en el artículo 1423 C., está en mora dejando de cumplir
lo pactado mientras el otro no lo cumple por su parte o se allana a su
cumplimiento.
V.- ANÁLISIS DE LOS AGRAVIOS.
Sobre los agravios expuestos por el […] apoderado
del demandado [...], que se refieren a que la demanda es inepta porque [el
demandado] no tiene nada que ver con [la sociedad demandante],
en virtud de que la ineptitud impide entrar al conocimiento del fondo del
asunto principal, es preciso analizar la procedencia de la misma. La ineptitud
de la pretensión es aquella situación procesal caracterizada por la ausencia o
irregularidad de los requisitos fundamentales de la pretensión, que resulta de
una relación procesal formada de manera no idónea, imposibilitando entrar al
conocimiento del fondo de la cuestión debatida, aceptándose como motivos de ineptitud, entre otros: a) la falta de legítimo contradictor;
b) la falta de interés procesal; c) no usar la vía procesal adecuada, las
cuales desarrolló la señora jueza A-quo en la sentencia de mérito.
En el caso en
análisis el apelante manifiesta que existe falta de legítimo
contradictor, ya que él no tiene ninguna relación contractual con la sociedad demandante, al respecto observa
PROCEDE DESESTIMAR LA PRETENSIÓN POR NO TENER EL DEMANDADO LA CALIDAD DE POSEEDOR SINO DE MERO TENEDOR DEL INMUEBLE, AL NO HABERSE AÚN RESUELTO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA QUE CELEBRÓ CON EL PROPIETARIO ORIGINAL
“No obstante haberse desestimado el agravio anterior, el [apoderado
de demandado], manifiesta como agravio además, que en la sentencia se
restó valor al documento de promesa de
venta, presentado por su mandante […], ya que se dijo que era una simple
fotocopia; al respecto resulta oportuno señalar lo siguiente: a) que a fs. […] obra la
compulsa que se llevó a cabo en el
juzgado Segundo de lo Civil de esta ciudad, donde consta que dicho documento fue
debidamente confrontado con su original; y b) la parte actora [...] a fin de probar su dominio sobre el inmueble
de mérito, presentó la correspondiente escritura de compraventa otorgada por […]
a su favor, debidamente inscrita en el Registro de
El poseedor es reputado dueño, mientras
otra persona no justifica serlo".
Por su parte el Art. 753 C. DICE: “Se llama mera tenencia la que se
ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El
acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene el
derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada o secuestrada, o
cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece.
Lo
dicho se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio
ajeno”. [...].
Teniendo claros los conceptos de posesión y tenencia legal,
es pertinente analizar lo siguiente: en el proceso de mérito [el demandado],
al contestar la demanda incoada en su contra, presentó prueba documental
consistente en un contrato de promesa de venta referente al inmueble que se
pretende reivindicar, otorgado a las diez horas de diez de marzo de mil
novecientos noventa y dos, ante los oficios del notario […], en el cual el
promitente vendedor es don […], que es quien vendió el inmueble a la sociedad
actora; así las cosas, resulta evidente que el [demandado], si bien es cierto
con la inspección realizada por el Juez A-quo, se verificó que habita el
inmueble de mérito, lo hace en razón del contrato de promesa de venta antes
relacionado, y al manifestar que el promitente vendedor no cumplió con la
obligación de otorgar la correspondiente escritura de compraventa, sino que
vendió el inmueble a la parte actora [...], claramente está
reconociendo dominio ajeno, por lo que a tenor de los Arts. 745 y
Como último agravio menciona el apelante que en el proceso
de mérito no ha sido identificado plenamente el inmueble de mérito, tal
aseveración no es cierta por cuanto en el acta de inspección […], al inicio de
la misma se consignó la dirección del inmueble a inspeccionar, siendo la misma
que se dijo en la demanda, razón por la que no existe la falta de identidad del
inmueble y de consiguiente se desestima este agravio.
CONCLUSIONES.
Pues bien, siendo que en el proceso de mérito, se
han obtenido elementos suficientes para establecer que el [demandado] no es
poseedor del inmueble que se pretende reivindicar, sino un mero tenedor, es
decir, el que reconoce dominio ajeno, de consiguiente no se han establecido todos
los extremos exigidos para que proceda la reivindicación del inmueble objeto
del presente proceso, de lo que resulta imperativo referir que de conformidad
al Art. 237 Pr.C. se impone al litigante que alega un hecho a su favor, el
deber o peso de probarlo; esto es, como base fundamental de su acción; y al
demandado, los que invoque como cimiento y apoyo de su excepción y que en
nuestro sistema procesal común, impera el Principio Dispositivo, -Art. 1299
Pr.C.-, mediante el cual, en principio, el Juez sólo puede valerse del
material de conocimiento que le suministran las partes, merced la carga de la
afirmación; porque los hechos que no son introducidos a la litis por los
intervinientes, el juzgador no los puede considerar; ni él puede extenderse
en su sentencia a otros hechos que los que las partes han propuesto;
consiguientemente, el Juez sólo puede conocer de las pruebas que las partes
suministran para convencerle de los hechos discutidos.
En suma y compendio de lo expuesto, no habiéndose
comprobado los extremos de lo pretendido por la parte actora-apelada en su
demanda, se impone declarar sin lugar la pretensión incoada y absolver al
demandado […]; y siendo que la sentencia venida en apelación no se encuentra
pronunciada en tal sentido, se impone revocar la misma y pronunciar la que
corresponde.”