PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CORRESPONDE A LA PARTE ACTORA, PREVIO A LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA, REALIZAR EL REQUERIMIENTO A LA PARTE DEMANDADA PARA QUE DEVUELVA LA COSA ARRENDADA, UNA VEZ FINALIZADO EL PLAZO DEL CONTRATO

“Esta Cámara al analizar los argumentos esgrimidos por las partes, el medio audiovisual, y la fundamentación de la improponibilidad de la demanda resuelta por la jueza a quo, formula las siguientes estimaciones jurídicas: 1. La figura de la improponibilidad, como rechazo in limine o in persequendi litis de la demanda, la jurisprudencia la ha justificado en el ejercicio de atribuciones judiciales enraizadas en los principios de autoridad, eficacia, economía y celeridad procesal, constituyéndose el rechazo de la demanda sin trámite completo en una figura que pretende purificar el ulterior conocimiento de una demanda, o en su caso, ya en conocimiento, rechazarla por defectos de fondo. Esta institución faculta al Juez para evitar litigios judiciales erróneos, que, retardarán y entorpecerán la pronta expedición de justicia, entendida la improponibilidad de la demanda como una manifestación de control de la actividad jurisdiccional, que imposibilita juzgar por defecto absoluto en la pretensión planteada. 2. De conformidad con el inciso 1° del art. 277 CPCM., se tiene como algunas causas de improponibilidad de la pretensión las siguientes: a) Que la pretensión tenga objeto ilícito, imposible o absurdo; b) que carezca de competencia objetiva o de grado, o que en relación al objeto procesal exista litispendencia, cosa juzgada, compromiso pendiente; y c) que evidencie falta de presupuestos materiales o esenciales y otros semejantes. 3. El art. 299 CPCM., establece que cuando el defecto examinado y apreciado por el Juez resulte del todo insubsanable, se rechazará la demanda por improponible y, en consecuencia, se ordenará el archivo de las actuaciones. 4. En el presente caso, el argumento principal de la Jueza a quo, para declarar la improponibilidad la sustenta en que la parte demandante no realizó lo establecido en el art. 1737 C.C., es decir que debió haber ejercido el derecho que le concede la mencionada disposición legal, de hacer constituir en mora de restituir la cosa arrendada a la sociedad demandada mediante requerimiento, el cual debió haberlo realizado una vez concluido el plazo establecido en el contrato de arrendamiento; por lo que no podía entrar a conocer del fondo del asunto, porque existía un presupuesto procesal que no se había cumplido. 5. En concordancia con lo expresado, es preciso determinar si el fundamento de la pretensión contenida en la demanda de proceso declarativo común de cumplimiento de contrato de arrendamiento, promovido por el doctor […] y el licenciado […], como apoderados generales judiciales de la demandante sociedad […], contra la demandada sociedad […], reúne los presupuestos materiales o esenciales necesarios que permitan darle trámite a la misma, específicamente en lo que respecta al punto apelado, para determinar si la pretensión carece del presupuesto mencionado por la Jueza a quo. 6. Esta Cámara estima, que el punto a dilucidar en el caso de autos, es si es necesario que la mencionada actora debió hacer previamente el requerimiento a la parte demandada, para que ésta le devolviera la cosa arrendada, una vez finalizado el plazo de dicho contrato de arrendamiento, para que se dieran los efectos de la mora y posteriormente interponer la demanda del referido proceso común de cumplimiento de contrato, por lo que se considera pertinente, aclarar conceptos respecto del contrato de arrendamiento, la cláusula del plazo del contrato y circunstancias que al mismo acontecen. 7. En el presente caso, ha quedado plenamente establecido, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento de un inmueble única y exclusivamente para la instalación de la planta procesadora de plásticos y bodega de la misma, que respetando el principio de libertad de contratación, fijaron condiciones jurídicas que iban a regir dicho contrato. Entre esas condiciones que establecieron, se consignó el plazo de dicho contrato, bajo las circunstancias que a continuación se expresan: "II) El plazo del presente contrato será de DOS MESES Y QUINCE DÍAS, plazo contado a partir del día quince de diciembre del año dos mil once y que vence el día veintinueve de febrero del año dos mil doce, el cual no podrá prorrogarse por ningún motivo debiendo ser desalojado en su totalidad, la nave industrial y como consecuencia el inmueble, sin previo requerimiento judicial y entregarlo a la sociedad arrendante en el mismo estado en que lo recibió." La anterior cláusula implica que las obligaciones y derechos que emanan del contrato de arrendamiento, suscritos entre las partes, estaban sujetas a un plazo. Una de las disposiciones legales que la parte recurrente alega que la Jueza a quo, interpreto de forma incorrecta y arbitraria, es el art. 1422 ord. 1° C.C., el cual establece: El deudor está en mora: 1°) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la lev en casos especiales exija que se requiera al  deudor para constituirle en mora." Para que exista mora se requiere cuatro requisitos: 1- que el deudor esté en retardo, 2- que el retardo sea culpable, 3- que exista interpelación del acreedor y 4- que el acreedor haya cumplido con su obligación. Respecto de la interpelación del acreedor, esa circunstancia constituye una característica de la mora; esta puede ser contractual expresa, siendo la que se describe en el ord. 1° del art. 1422 C.C., sin embargo más adelante en el mismo ordinal se establece que: "salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora." Dentro de estos casos especiales se encuentra el regulado en el art. 1737 C.C., el cual estipula que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, es necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pago de todos los perjuicios de la mora y a lo demás que contra él competa como injusto detentador, es decir que, cuando el arrendatario, al final del arrendamiento no ha cumplido con la obligación de devolver la cosa arrendada, que le impone el art. 1735 C.C., la ley en el art. 1737 C.C., concede al arrendador el derecho de requerirlo para que devuelva la cosa arrendada y se den los efectos de la mora. 8. Al respecto este Tribunal estima, que en el caso que se juzga no se cumplió con dicho requerimiento; pues no se ha establecido en el proceso que previo a la interposición de la demanda, el arrendante haya requerido al arrendatario restituir la cosa arrendada. A fs. […], se encuentra agregada una nota con fecha diecisiete de enero de dos mil doce, suscrita por los apoderados de la sociedad recurrente, por medio de la cual le comunican a la sociedad […] que no se iba a renovar el plazo del contrato de arrendamiento celebrado con la misma; pero tal como lo manifestó la Jueza a quo, dicha nota no se puede tomar como el requerimiento al que hace referencia el art. 1737 C.C., porque fue recibida por la sociedad demandada con fecha dieciocho de enero del corriente año, es decir aún dentro del plazo del contrato, objeto del mencionado proceso, y no cuando éste había concluido, tal como lo señala la referida disposición legal que debe de realizarse; en consecuencia se advierte un defecto en la pretensión contenida en la demanda, en virtud que se evidencia falta de un presupuesto material o esencial de procesabilidad. 4. CONCLUSIÓN. Esta Cámara concluye que en el caso sub-lite, de conformidad con lo establecido en el art. 1737 C.C., el requerimiento por parte del arrendador, es un requisito necesario de procesabilidad y por lo tanto, ese requisito no puede renunciarse contractualmente por ser de estricto orden procesal, aunque en la práctica se hace así, tal renuncia resulta intrascendente procesalmente, ya que pueden pactarse causales sobre la operatividad de la mora, pero no contra requisitos de procesabilidad como lo es el requerimiento del arrendador, pues éste tiene por objeto evitar la controversia y fomentar la función conciliatoria, ya que no ha nacido para la parte actora el derecho sustantivo que invoca para sustentar las pretensiones, pues de admitirse la demanda sin aquel requisito vulneraría el proceso constitucionalmente configurado; por lo que no se le ha vulnerado a la sociedad demandante ningún derecho constitucional al declararse improponible la demanda, en virtud que la misma tiene que sujetarse a las normas legales. Por otra parte se le ordena a la Jueza a quo, que en lo sucesivo documente por escrito la audiencia respectiva, en virtud de que esta Cámara estima que de conformidad con lo dispuesto en el inc. 1° del art. 205 CPCM., tiene que documentarse la audiencia, por escrito, además del medio audiovisual que utilizó, pues lo estipulado en el inc. 1° del art. 206 CPCM., no debe interpretarse que se va hacer caso omiso a lo establecido en el inc. 1° del art. 205 CPCM. Consecuentemente con lo expresado, es procedente confirmar el auto definitivo venido en apelación, por estar conforme a derecho y condenar a la parte apelante al pago de costas procesales de esta instancia.”