CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES PROPIAS DEL DEMANDANTE CONSTITUYE REQUISITO SINE QUANON PARA QUE TENGA DERECHO A EJERCER LA ACCIÓN RESOLUTORIA
"La demanda debemos entenderla no únicamente como el acto formal de iniciación del proceso, sino también como el instrumento que contiene implícita una pretensión que puede ser acogida o no por el ente jurisdiccional. Puede no ser acogida debido a que la pretensión adolece de defectos de fondo o forma o faltan presupuestos materiales y esenciales lo que desmerece su tramitación. El juez como director del proceso está facultado por ley para rechazar inlimine o inpersiquendi litis la demanda, mediante la figura de la improponibilidad, la que, pretende un despacho saneador con el objeto de evitar un dispendio innecesario de la actividad jurisdiccional; tal institución, opinan algunos autores, constituye una manifestación controladora de la actividad jurisdiccional porque a través de ella, el juez constata que la pretensión realizada por la parte interesada, sea la adecuada para obtener una sentencia de mérito, por ende, la improponibilidad va mas allá de un rechazo inicial o de un despacho saneador, pues el Juzgador como director del proceso, cuando se encuentra en la imposibilidad de juzgar la pretensión propuesta, puede y debe pronunciarse al respecto, en cualquier estado del proceso, velando por el eficaz servicio de la justicia, sea que oficiosamente haya advertido el error o vicio en la pretensión, o que el demandado en uso de su derecho de defensa se lo haya hecho saber.
Para mayor abundamiento, según criterios jurisprudenciales de la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, se ha considerado: "Dentro de la improponibilidad, van incorporadas las diferentes figuras que actualmente se reconocen como inadmisibilidad, procedencia e ineptitud, puesto que los tres, en puridad, constituyen un rechazo de la demanda; en este sentido, bajo la sombra de concepciones modernas, se encuentra la especifica figura, creada en principio, como despacho saneador de la demanda, evitando situaciones o incidentes que hacen abortar el proceso por indebida gestión, denominada la improponibilidad de la demanda; vale aclarar que quienes llaman así a esta facultad controladora la hacen atinadamente, pues de esa manera no se reduce tal facultad a un rechazo al inicio del procedimiento, es decir limini litis, sino en general a un pronunciamiento en cualquier estado del mismo, es decir inpersequendi litis, por vicios o defectos en la pretensión, ( motivo de fondo) o demanda (motivos de forma), inhibiendo al juzgador que provea una sentencia satisfactiva, aun cuando se resuelva en la sentencia definitiva... Revista de derecho Civil, año 2003, Pág. 676.
Con el nuevo Código procesal Civil y mercantil se ha instaurado una modalidad de la figura de la improponibilidad, que obedece al momento en que incurre el defecto o vicio de la pretensión, que según el art. 127 CPCM., es denominada improponibilidad sobrevenida.
El inciso 1° del Art. 127 CPCM., al definir la improponibildiad sobrevenida, establece: "Si tras la demanda o la reconvención sobreviene alguna causal de improponibilidad como las señaladas en este Código, la parte a quien interese la podrá plantear al tribunal por escrito o verbalmente durante el desarrollo de alguna de las audiencias" A su vez, el inciso 4° de la misma disposición reza" "El tribunal también podrá apreciar de oficio estas circunstancias, en cuyo caso lo manifestará a las partes en la audiencia mas próxima para que aleguen lo pertinente. Inmediatamente en la misma, se resolverá lo que conforme a derecho proceda".
Según el diccionario de la Real Academia Española, Diccionario de la Lengua Española, Madrid, 1956, "Sobrevenida" es: venida repentina e imprevista; y Sobrevenir se define como: Acaecer o suceder una cosa además o después de otra. Venir improvisadamente, venir a la sazón, al tiempo de etc.
En el sublite, resulta que la Sociedad demandada al momento de reconvenir en primera instancia a la [demandante], denunció que ésta se encontraba en mora, pues debía tres cuotas por cada una de las casas entregadas, circunstancia que se corrobora con los recibos de pagos presentados con la demanda, […], en los cuales aparece que el último pago que hizo la demandante, fue el día treinta de mayo del año próximo pasado; sin embargo, de los contratos de promesa de venta que obran en autos, consta que el pago de cada una de las cuotas serían los días treinta de cada mes, y la demanda, según la constancia de la Secretaria receptora de demandas, fue presentada el día veintinueve de junio de dos mil once, lo cual indica que, a la fecha de la demanda, la parte demandante, no estaba aún en mora, pues la cuota correspondiente al mes de junio le tocaba pagarla el día treinta del mismo mes. La señora Jueza Aquo, respecto a esta circunstancia, en el fallo de la sentencia consideró: ""si bien es cierto que la sociedad demandada sostiene que la parte actora se encuentra en mora en el pago de los cánones acordados desde el mes de junio del año dos mil once, sin embargo esa circunstancia ha sido desvirtuada con la comprobación del incumplimiento de las obligaciones de dicha sociedad, ya que el art.
Dicho análisis, a criterio de esta Cámara no resulta tan del todo feliz para que se pueda ejercer la acción de terminación de contrato, pues la misma es aplicable al ámbito contractual, vale decir, extrajudicial; en el ámbito judicial- procesal priva el criterio que aquél que ha incumplido con su parte del contrato, no puede demandar al otro, porque sencillamente se encuentra en mora. En efecto, la acción resolutoria con reclamo de daños y perjuicios ejercida por la [demandante], tiene su fundamento en el articulo 1360 CC., la que es una acción apropiada para la satisfacción de sus pretensiones; sin embargo, hay que tomar en cuenta que como la promesa de venta, en este caso, es un contrato bilateral porque existen prestaciones mutuas, la premisa para que nazca esta acción, es el incumplimiento de "uno" de los contratantes, no dando lugar dicha disposición a una interpretación ambigua en la cual exista el incumplimiento de ambas partes. El art.
En el caso en estudio, y aún a pesar de la prueba vertida por la parte demandante, se ha establecido que la sociedad demandada, no está en mora en la entrega de las casas a que se refiere, ya que los documentos privados autenticados ante notario […], son prueba fehaciente de la entrega de las mismas como de sus accesorios, documentos que no fueron redargüidos de falsos en ninguna etapa del proceso, y los que según el art. 341 CPCM., HACEN PLENA PRUEBA. Las fotografías presentadas por la parte actora, a pesar de lo argumentado por la juez Aquo, no pueden en ningún momento tener mayor valor probatorio que dichos documentos, porque ha sido incorporado unilateralmente al proceso, es decir irrespetando el principio de la bilateralidad; y por otra parte, porque no se han analizado a la luz de la sana critica; el art. 416 CPCM., establece que la prueba deberá de valorarse en conjunto conforme a las reglas de la sana critica, y que en todo caso, en la prueba documental, se estará a lo dispuesto sobre el valor tasado. Conforme a las reglas de la sana critica, dichas fotografías no pueden tomarse en cuenta, porque: a) Si la parte actora afirma que no se le han hecho la entrega de las casas y sus accesorios, Cómo es que pudo entrar a la casa y tomar las fotografías b) Que nos asegura, a excepción de las fotos de las fachadas de las casas, que esas fotografías son de las dos casas prometidas en venta y no de otras? Con mas razón por el hecho de que las mismas, según la demandante no le han sido entregadas. Y c) Que nos comprueba que, los accesorios a que se refiere la parte demandante, no fueron retirados para tomar las fotografías. La prueba idónea para constatar dichos hechos, consistía en el reconocimiento judicial de la Juez Aquo, la que fue solicitada por la parte actora e inexplicablemente fue denegada.
Por otra parte, el hecho de que los inmuebles prometidos en venta, se encuentren inscritos a favor de otra sociedad o que estén hipotecados, no son motivos, según nuestra legislación Civil, para dar por terminado un contrato de promesa de venta, porque no se han cumplido todavía los requisitos ni el plazo para efectuar la tradición de los mismos."
PROCEDENCIA DE LA IMPROPONIBILIDAD SOBREVENIDA, AL CONSTITUIRSE EN MORA EL DEMANDANTE POSTERIOR A LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, SEGÚN LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN EL MISMO
"Así las cosas, resulta que, conforme a la prueba que obra en el mismo proceso, la sociedad demandada, no se encuentra en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, mientras que la parte demandante, al dejar de pagar las cuotas a que estaba obligada según los contratos de promesas de venta cayó en mora posteriormente a la presentación de la demanda, lo que da lugar a una improponibilidad que ha sobrevenido, e impide juzgar la pretensión de la parte actora, a pesar de que existe prueba suficiente para conocer del fondo del asunto.
Por último, se hace hincapié, referente a las pretensiones de la sociedad [reconviniente], también parte apelante, que sus pretensiones, a excepción de la revocación y de pronunciarse la sentencia que conforme a derecho corresponda, no pueden atenderse en esta instancia, debido a que su acción incoada mediante la reconvención o mutua petición, ya fue declarada improponible en la primera instancia, y no se apeló de ella, por lo que conocer de ellas, sería equivalente a conocer en esta instancia de una acción que no ha sido sustanciada en la primera.
Es así, que por los motivos y fundamentos antes expuestos, que la sentencia venida en apelación debe de REVOCARSE por no estar arreglada a derecho y declarar IMPROPONIBLE la demanda, por haber sobrevenido con posterioridad al acto procesal de presentación de la demanda, un motivo que se configura como un defecto o vicio de la pretensión que desea hacer valer la parte demandante; como consecuencia de ello, también debe de declararse no ha lugar la liquidación de daños y perjuicios reclamados por ella en su escrito de apelación; como también no ha lugar lo pedido por la Sociedad apelante, por medio de sus Apoderados por los motivos antes expuestos."