PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

IMPRESCINDIBLE PRESENTAR LAS DILIGENCIAS DE PAGO POR CONSIGNACIÓN Y PREVIAS DE REQUERIMIENTO PARA ESTABLECER LA MORA DEL DEUDOR Y EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

“En el presente proceso en estudio, esta Cámara hace las siguientes consideraciones: a) En el presente proceso el juez A quo, declara improponible la demanda, por considerar que contiene un defecto insubsanable, esta Cámara estima que es necesario hacer un estudio a fondo acerca de los dos mecanismos que establece el Código para el control de la demanda siendo las figuras de la improponibilidad y la inadmisibilidad.- b) La improponibilidad regulada en el art. 277 CPCM, procede cuando de la presentación de la demanda se advierte algún defecto en la pretensión, refiriéndose a todo proceso que no puede abrirse por motivos procesales que devienen por su naturaleza insubsanables, de allí que se diga que la pretensión no resulta susceptible de ser propuesta y, en esa medida, no procede proveer a ella judicialmente mediante la incoación de un proceso.- Es por ello que este tipo de casos no se otorga plazo para la subsanación de defectos procesales, sino que se decreta directamente, pero este efecto tan drástico que se produce al declarar la Improponibilidad, es procedente únicamente cuando el motivo se ha acreditado fehacientemente y no deja dudas al respecto.- c) La Inadmisibilidad regulada en el art. 278 CPCM, es procedente declararla cuando por ser oscura la demanda o cuando ha incumplido las formalidades previstas para su presentación, y una vez hecha la prevención y no siendo subsanada por el demandante, deviene en inadmisible dicha demanda.- d) En el presente caso, hay que hacer una análisis del contrato de arrendamiento regulado en el art.1703 y siguientes del Código Civil, y para que se considere que el arrendatario ha caído en mora, es necesario que el arrendante tal y como lo señala el art. 1737 Cc., que expresamente establece "Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario el requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador"; y así configurar lo regulado en el numeral 1 del art.1422 Cc., que establece: El deudor esta en mora: 1° Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora.- e) En el presente caso se observa que no se ha realizado dicho requerimiento al deudor, para poder constituir que se encuentra en mora, ya que las diligencias realizadas en la Procuraduría Auxiliar de Usulután, […], no fueron para requerir el pago, sino únicamente para establecer que dentro de las cláusulas especiales el arrendatario había incumplido una de las cláusulas que consistían en no subarrendar el terreno, por lo que no se puede considerar que el deudor ha caído en mora, con esas diligencias agregadas; y que previo a entablar una demanda es necesario que se haga dicho requerimiento.- f) Es procedente entrar a hacer un análisis de la demanda planteada y esta Cámara estima que la demanda carece de una de las formalidades establecidas para su presentación, pues con la simple presentación de la demanda no se ha comprobado que el deudor ha caído en mora tal y como lo alega el demandante, por lo que deberá hacer las diligencias previas a la presentación de la demanda, para que se produzca la litispendencia.- g) En cuanto a las prevenciones que fueron realizadas por el Juez A quo, y que según la resolución donde declara improponible la demanda, […], no subsano las prevenciones 2 y 3 del auto […], en donde específicamente en la prevención dos se le previno al demandante que aclarara el nombre del proceso que desea seguir, y en la prevención tres que dijera cual era el precio del arrendamiento del primer año; en cuanto a la prevención dos en necesario establecer que el Juez como conocedor del derecho y en base al Principio de dirección y ordenación del proceso, establecido en el art. 14 del CPCM, "La dirección del proceso está confiada al juez, quien la ejercerá de acuerdo a lo establecido en este código. En consecuencia, deberá conducir los procesos por la vía procesal ordenada por la ley, no obstante que la parte incurra en error. Iniciado el proceso, el juez impulsará su tramitación, disponiendo las actuaciones oportunas y adecuadas para evitar su paralización, adelantando su trámite con la mayor celeridad posible; por tanto, será responsable de la ordenación del proceso, así como de cualquier demora ocasionada por su negligencia." Es decir que en base a este Principio es el Juez quien debe conducir los procesos, no obstante que la parte esté equivocada, por lo que es obligación del Juez hacerlo de oficio, en relación a la prevención tres, es necesario prevenirle que presente la certificación de diligencias no contenciosas de pago por consignación que menciona el demandante, para comprobar cuanto ha pagado el arrendatario en concepto de canon de arrendamiento.-

VII.- Que en razón de lo anterior, está Cámara considera, que la resolución que declara la improponibilidad de la demanda, no está dictada conforme a derecho, siendo por lo tanto procedente revocar dicha resolución, ordenando al Juez que prevenga al demandante so pena de declarar la inadmisibilidad de la demanda, las diligencias no contenciosas de pago por consignación, y las diligencias previas de requerimiento, para establecer la mora del deudor y el pago del canon de arrendamiento.-“