[JUICIO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO]
[IMPOSIBILIDAD QUE LA DECLARATORIA DE SUSPENSIÓN DE PAGOS RECAÍDA SOBRE EL DEMANDADO OBSTACULICE LA TRAMITACIÓN DEL PROCESO Y EL EVENTUAL PRONUNCIAMIENTO DE LA SENTENCIA]
“El arrendamiento de inmuebles se encuentra prolijamente regulado en diferentes cuerpos de leyes y así, en lo que atañe a la terminación del contrato respectivo y desocupación del inmueble arrendado, encontraremos los siguientes: Código Civil, Código de Procedimientos Civiles, Decreto Ejecutivo sobre Desocupación de las Fincas Arrendadas y la Ley de Inquilinato, pudiéndose intentar una clasificación, que, aunque no única, nos permite sintetizar los diferentes casos, distinguiéndolos así:
Ante el Juez que conoce de la materia, casos sujetos a la Ley de Inquilinato (arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales destinados a los fines que indica el Art. 1 de la Ley de Inquilinato); Y,
Casos no comprendidos en la Ley de Inquilinato, sujetos a las disposiciones comunes (C. Civil, C. de Procedimientos Civiles y Decreto Ejecutivo sobre Desocupación de las Fincas Arrendadas de 1884); y dentro de éstos tenemos:
1º. El Juicio Civil Sumario por desocupación de la cosa arrendada, regulada en los Arts. 964 a 966 Pr.C., que procede cuando habiéndose estipulado un plazo para la duración del contrato, aquél no ha vencido y la acción se funda en cualquiera de las condiciones que con arreglo al Código Civil motiva la rescisión del arrendamiento p.e. Art. 1720 C.C., excluyéndose, desde luego, el caso de mora.
2º. El Juicio Civil Ordinario para desocupación del inmueble arrendado por la causal que no sea la terminación del plazo ni la mora.
3º. El procedimiento administrativo de desocupación, ante el respectivo Alcalde Municipal, que procede: a) cuando se haya cumplido el tiempo del arrendamiento estipulado en el contrato; b) cuando han expirado los términos del desahucio judicial señalado en los Arts. 1739, 1764 y 1773 C.C., advirtiéndose que si el desahucio fuere por falta de pago, bastará hacerlo una vez para que surta efecto en cualquier tiempo en que el arrendatario faltare de nuevo al pago, si por aquiescencia expresa o tácita del dueño hubiere continuado el arrendamiento; y, c) cuando se hubiere obtenido sentencia ejecutoriada que declare la rescisión del arrendamiento; casos todos regulados en el referido Decreto Ejecutivo de 1884, el cual, en los supuestos a y b, en realidad se vuelve complementario de una ejecución judicial.
4º. Caso especial, en el que se demandare ante el Juez de lo Civil, por causa de mora en el pago de la renta la terminación del arriendo y la desocupación de la cosa arrendada –no reclamándose pago de cánones-, en cuyo caso no se exige desahucio ni reconvención de pago y los tribunales comunes aplicarán el procedimiento especial establecido en la Sección 2ª. del capítulo V de la Ley de Inquilinato (Arts. 32 a 37), de acuerdo a lo preceptuado en el Art. 3 de dicha ley. Y,
5º. Casos en los que se demandare ante el Juez de lo Civil, la terminación del contrato y la desocupación del inmueble arrendado, por causa de mora en el pago de la renta, -reclamándose el pago de cánones adeudados-, en los cuales hay desahucio, requerimiento y reconvención de pago, salvo que se hubieren renunciado, aunque la renuncia de la reconvención es discutible. Arts. 1737, 1739 a 1744, 1764 y 1765 C.C. El procedimiento en estos casos puede ser sumario u ordinario, según la cuantía de lo reclamado o valor de los cánones reclamados.”
Siendo que la decisión sobre la excepción de ineptitud de la pretensión contenida en la demanda de merito por falta de legítimo contradictor debe preceder al estudio del fondo del asunto de que se trata, se ha de proceder a ello en las líneas subsiguientes.
Sobre la ineptitud de la pretensión tenemos que es aquella situación procesal caracterizada por la ausencia o irregularidad de los requisitos fundamentales de la pretensión que resulta de una relación procesal formada de manera no idónea, imposibilitando entrar al conocimiento del fondo de la cuestión debatida, aceptándose como motivos de ineptitud, entre otros: a) la falta de legítimo contradictor; b) la falta de interés procesal; c) no usar la vía procesal adecuada.
Al respecto, es necesario mencionar que la situación que argumenta la recurrente no configura la causal de ineptitud de la pretensión alegada, pues para que exista falta de legítima contradicción, debemos encontrarnos frente a aquella situación en que se interpone una demanda contra una persona que no está obligada a responder por el reclamo (pretensión), ya sea porque no tiene la calidad legal para ello o no se encuentra obligada por un contrato o por la ley a satisfacer la pretensión del demandante, y en el caso que nos ocupa, [sociedad demandante] correctamente ha entablado su pretensión de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones en contra de la arrendataria […], por consiguiente, la excepción de ineptitud de la pretensión por falta de legítimo contradictor alegada es improcedente y así se declarará.
DE LA EXCEPCIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS.
Se denomina suspensión o cesación de pagos, a la situación concursal en la cual un empresario o una sociedad mercantil se encuentra cuando no puede pagar la totalidad de las deudas que tiene con sus acreedores, por falta de liquidez o dinero en efectivo. Es un procedimiento que tiene por objeto llegar a un acuerdo entre el deudor y los acreedores, bajo supervisión judicial, sobre el modo en que se pagará.
El Art. 546 C. Com., PRECEPTÚA: “Todo comerciante, antes de que se le declare en quiebra, podrá solicitar que se le declare en estado de suspensión de pagos y que se convoque a sus acreedores para la celebración de un convenio general preventivo de aquélla.”.
Uno de los efectos típicos de la suspensión de pagos es la inexigibilidad de los créditos, así lo dispone el Art. 548 Inc. 1 C. Com. “Mientras dure el procedimiento de suspensión de pagos, ningún crédito constituido con anterioridad podrá ser exigido al deudor ni éste deberá pagarlo, quedando en suspenso el curso de la prescripción y de los términos en los juicios a que se refiere el artículo siguiente.”
Al respecto don Joaquín Rodríguez Rodríguez en su obra Derecho Mercantil, Tomo II, editado por la Editorial Porrúa, S.A. de C.V., en México, 1999, página 423, expresa: “Esta suspensión es eficaz desde el momento de la declaración hasta que se realice el convenio y se empiecen a efectuar los pagos en la forma fijada en él, o hasta que declarada la quiebra se llegue a la etapa del pago concursal (con convenio o sin convenio de masa).”
Además de lo anterior, conforme al Art. 549 C. Com., la declaratoria de suspensión de pagos conlleva la suspensión de los procesos que tienen por objeto reclamar el cumplimiento de obligaciones patrimoniales, excluyéndose, desde luego, las reclamaciones concernientes a deudas laborales, de alimentos o con garantía real.
Es decir, que mientras dure la suspensión de pagos, los acreedores constituidos con anterioridad al procedimiento, no pueden –ante el incumplimiento del deudor- ejercitar acciones tendientes a ejecutar el patrimonio de aquél, dicho en otro giro, aquellas que van dirigidas a obtener la satisfacción del crédito con los bienes del deudor, y de igual forma los procesos de esta naturaleza que se encuentren ya iniciados deberán suspenderse.
Para determinar si la anterior limitación comprende al proceso de mérito, es necesario referirnos a los aspectos distintivos de los procesos declarativos y de ejecución, según la doctrina así: “a) El proceso de declaración, llamado también de conocimiento o de cognición, es aquel que tiene como objeto una pretensión tendiente a lograr que el órgano judicial (o arbitral) dilucide y declare, mediante la aplicación de las normas pertinentes a los hechos planteados y (eventualmente) discutidos, el contenido y alcance de la situación jurídica existente entre las partes. El contenido invariable y primario de los pronunciamientos que recaen en ese tipo de proceso se halla representado por una declaración de certeza sobre la existencia o inexistencia del derecho pretendido por el actor. Cuando a ese contenido se une la integración de una relación jurídica, o la imposición al demandado de una determinada prestación (dar, hacer o no hacer) se configuran sentencias denominadas, respectivamente, determinativas y de condena.
b) El proceso de ejecución tiene por finalidad hacer efectiva la sanción impuesta por una anterior sentencia de condena que, como tal, impone al vencido la realización u omisión de un acto, cuando éste no es voluntariamente realizado u omitido por aquél.” (Palacio, Lino Enrique, Manual de Derecho Procesal Civil, 17ª Edición, Abeledo Perrot, Buenos Aires, Argentina, 2003, Págs. 76 y 77)
Conforme a lo dicho, el presente proceso se enmarca dentro de los declarativos de condena que tiene lugar cuando una parte pretende frente a la otra que se reconozca la existencia de un derecho de la primera y la otra quede obligada a ello y lo satisfaga, o que quede sujeta a las consecuencias del incumplimiento de una obligación suya y se le imponga la consecuente responsabilidad. Es decir, cuando además de la declaración se persigue una condena cualquiera, pues la pretensión de la demandante […] radica en que el Órgano Judicial reconozca mediante una declaración la terminación del contrato de arrendamiento que celebró el catorce de septiembre de dos mil siete con la demandada […], sobre un inmueble ubicado en Polígono “C”, número cuatro, Calle L-dos, zona industrial Merliot, Antiguo Cuscatlán, departamento de La Libertad, con nomenclatura actual Bulevar Acero número cuatro-C, ordenando la desocupación del referido bien raíz y la condena específica a la arrendataria-demandada al pago de los cánones adeudados a partir del uno de febrero de dos mil nueve, hasta la fecha de la desocupación del mismo, es decir, que la condena del demandado va ligada, a la declaración de que el derecho del demandante existe como base de aquélla.
Por lo tanto, la limitación impuesta por el Art. 548 C. Com., no incluye al proceso de que se trata, ya que en él no se está exigiendo el cumplimiento de la obligación, lo que es materia de un proceso de ejecución; y el estado de suspensión de pagos en que se encuentra la arrendataria, no puede significar que el arrendante no pueda solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, si se ha configurado una de las causas que dan lugar a la misma, como es la caducidad del plazo por el incumplimiento del pago de los cánones por parte del arrendatario; no puede implicar tampoco que el arrendante deba continuar privado del goce del inmueble que le pertenece creando una vinculación al inmueble, lo que es prohibido por la ley, ni puede entenderse que deba negársele el derecho de obtener la condena respectiva al pago de los cánones de arrendamiento que se le adeudan, lo que habilita para promover el proceso de ejecución pertinente, en consecuencia, la excepción de suspensión de pagos interpuesta por la recurrente [sociedad demandada] por medio de su apoderado [...], resulta improcedente y así se declarará.
DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El contrato de arrendamiento es aquel en que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Se caracteriza por ser consensual, es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; bilateral porque las obligaciones son recíprocas; oneroso, ya que el precio o renta contrapesa el disfrute; y conmutativo, por la reciprocidad de las prestaciones.
Para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento la actora presentó testimonio de escritura pública de contrato de arrendamiento celebrado el catorce de septiembre de dos mil siete entre la arrendante […]y la arrendataria […] sobre un inmueble ubicado en [...], con el que se tiene por establecida la relación contractual existente entre las partes.
DE LA MORA.
Desde la óptica jurídica, mora no es más que el retardo o retraso en el cumplimiento de la obligación. Y, es que toda disconformidad de conducta, entre lo obrado y lo decidido, imputa incumplimiento del deudor. Mora ex re, es la que se produce cuando por la naturaleza y circunstancias de la obligación, se evidencia que el pago al tiempo del vencimiento es fundamental para el acreedor, de ahí que la ley la presuma, sin necesidad de otros requisitos.
Dicha mora es una presunción “Juris Tantum”, que significa que la afirmación o conjetura legal que puede ser destruida por prueba en contra, y surte efectos mientras no se demuestre lo contrario.
En el contrato celebrado entre las partes consta en la cláusula X) denominada “EFECTOS DE LA MORA” que “los otorgantes convinieron en que la mora en el pago de una de las cuotas mensuales del precio del arrendamiento, haría caducar el plazo, volviéndose exigible, como de plazo vencido, el total del precio del arrendamiento en lo que faltara del plazo, pudiendo la arrendante dar por terminado el contrato y exigir la desocupación inmediata del inmueble arrendado…”
En la demanda [la demandante], expresó que la arrendataria incurrió en mora en el pago de los cánones de arrendamiento a partir del uno de febrero de dos mil diez, lo que no ha sido desvirtuado por la parte demandada, por lo que, conforme a la citada cláusula X) del referido contrato debe tenerse por caducado el plazo y por terminado el contrato de arrendamiento base de la pretensión.
CONCLUSIÓN.
En suma pues, habiéndose comprobado que la demanda ha sido correctamente incoada contra la arrendataria […], y que la declaratoria de suspensión de pagos recaída sobre la demandada no es óbice para la tramitación del proceso de cuya sentencia se ha recurrido, se desestimó las excepciones de ineptitud de la pretensión y suspensión de pagos alegadas por la recurrente; y por otra parte, siendo que la actora […], acreditó en legal forma la existencia de la relación contractual entre las partes y que la mora en el pago de las cuotas del arrendamiento producen como efecto la caducidad del plazo, es procedente acceder a la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el catorce de septiembre de dos mil siete entre la arrendante […] y la arrendataria […] sobre un inmueble ubicado en [...], ordenar la desocupación del referido bien raíz, con condena a la demandada del pago de los cánones de arrendamiento adeudados como han sido reclamados en la demanda y su modificación, y estando la sentencia impugnada pronunciada en este sentido, se impone confirmarla en lo que se encuentra apegado a derecho y reformarla en lo pertinente, y así se declarará.”