[CONTRATO DE COMPRAVENTA]
[TRADICIÓN: REQUISITO INDISPENSABLE PARA TRANSFERIR EL DOMINIO]
"Doctrinariamente el contrato de compraventa es un contrato bilateral, oneroso, regularmente conmutativo, principal y normalmente consensual; las principales obligaciones de las partes contratantes de este tipo de contratos, es que el vendedor entregue la cosa vendida y el comprador pague su precio, sin esas obligaciones el contrato de compraventa no produce efectos civiles o degenera en otro tipo de contrato.
Como bien sabemos la compraventa por sí sola no transfiere el dominio, para ello se requiere que se otorgue la tradición por parte del vendedor y que sea aceptada por el comprador. Arts. 651, 652, 653,
Así las cosas, la pretensión que persigue el comprador […], por medio de la acción de cumplimiento de contrato instaurada, es que en sentencia definitiva se ordene a la [demandada], a cumplir con la obligación contractual de hacer la entrega material del inmueble objeto del contrato de compraventa, no obstante que el actor documentalmente tiene el dominio y posesión sobre el inmueble vendido.
[IMPOSIBILIDAD DE PEDIR LA RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ALEGANDO LA FALTA DE ENTREGA DEL BIEN CUANDO EN EL INSTRUMENTO SE HIZO CONSTAR LA ENTREGA REAL O MATERIAL DEL MISMO]
Según los doctrinarios del derecho, la cosa vendida debe ser puesta materialmente a disposición del comprador, no se entiende cumplida la obligación del vendedor por el hecho de inscribirse el título del inmueble en el Registro de la Propiedad, aunque mediante la inscripción registral adquiera legalmente el comprador la posesión de la cosa. Esta posesión, si no va aparejada de su tenencia material, no brinda al comprador las ventajas que persigue el contrato. La falta de entrega real o material autoriza al comprador para reclamarla o para pedir la resolución del contrato de compraventa-, por ello, el vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o en la época prefijada si lo hubiera. Sobre lo anterior debe entenderse, que si en el mismo contrato de compraventa se transfiere y se recibe por los contratantes el dominio, posesión y la entrega material del bien contratado, no será sujeto de pedirse de conformidad con el inciso segundo del Artículo 1360 del C.C. la resolución del contrato o el cumplimiento del contrato, precisamente porque el mismo ha sido cumplido en su totalidad y por lo tanto goza de eficacia jurídica, tal como sucede en el caso de autos, en que los otorgantes estipularon la venta, tradición, posesión y entrega material del inmueble vendido; la finalidad de la disposición legal citada según el autor GUILLERMO OSPINA FERNÁNDEZ y EDUARDO OSPINA ACOSTA en su obra TEORÍA GENERAL DE LOS ACTOS O NEGOCIOS JURÍDICOS tercera edición, editorial Temis S.A. Bogotá Colombia 1987 páginas 560 y siguientes estriba "en que el contratante insatisfecho puede, sin necesidad de estipulación alguna al respecto, liberarse de las prestaciones a su cargo y lo que es mas importante, obtener que se le restituya a la situación que tenía al tiempo de la celebración del contrato, retrotrayendo a reversando los efectos.... Así por ejemplo, en la compraventa, si el comprador no paga el precio en la forma y tiempo debidos, el ejercicio próspero de la acción resolutoria libera al vendedor de su obligación de hacer tradición de la cosa, y si ya la ha hecho, el fallo resolutorio lo habilita para obtener que se le restituya la cosa tradida." Ahora bien, si en la realidad, en el caso de autos el inmueble vendido no se entregó materialmente, posiblemente por la constitución del Pacto de retroventa, sin embargo, mientras no se concretice la retroventa, no da derecho alguno al vendedor para detentar el inmueble vendido. Sin embargo, si eso es lo que sucedió, el camino jurídico para recuperar la posesión del inmueble es otra vía jurídica, pero nunca la del cumplimiento de contrato, por la razón de que las partes contratantes le han manifestado al Notario el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, respecto del contrato celebrado y en ese sentido el contrato de compraventa goza de plena eficacia jurídica como se ha manifestado.
Por consiguiente, la improponibilidad decretada por el señor Juez a quo, merece ser confirmada por este Tribunal, por las razones por él dictadas y por las aquí expuestas.-