[COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES]

[IMPOSIBILIDAD DE PROBAR POR MEDIO DE TESTIGOS LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DEL CONTRATO, LAS CUALES OBLIGATORIAMENTE DEBEN CONSTAR EN INSTRUMENTO PÚBLICO]

“IV.- La presente sentencia de vista, se ceñirá exclusivamente a los puntos apelados, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 1026 Pr.C., que en el caso de autos consisten, el primero, en la inconformidad sobre la valoración de la prueba de testigos realizada por el Juez a quo; y, el segundo, en la nulidad del auto […], en que se tiene por parte al apoderado de la parte demandada,[…], por interrumpida la rebeldía declarada en su contra, y todo lo actuado por el referido apoderado con poder defectuoso.

RESPECTO AL PRIMER PUNTO DE AGRAVIO se observa, que el objeto de la litis consiste en que la demandante, pretende la declaratoria de reconocimiento de obligación a cargo de la sociedad [demandada], de pagarle la cantidad de DIECISÉIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE DÓLARES CON SETENTA Y SIETE CENTAVOS, como parte del precio convenido verbalmente en la compra de un inmueble denominado […]. Para probar sus extremos, la parte demandante presentó prueba documental y testimonial.

La Compraventa, entre otras características, es un contrato consensual, que de conformidad a lo dispuesto en el Art. 1605 C.C., se reputa perfecta desde que las partes se ponen de acuerdo en la cosa y el precio, salvo las excepciones con la venta de los bienes raíces, que no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. El precio representa el objeto de la prestación del comprador, y es un elemento esencial del contrato, de tal importancia como la cosa vendida, pues si no hay precio tampoco hay compraventa.

En el caso sub júdice la demandante […], exige a la demandada sociedad […], la cantidad de DIECISÉIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE DÓLARES CON SETENTA Y SIETE CENTAVOS, como parte del precio de una compra pactada verbalmente sobre un bien raíz.

No obstante lo manifestado por la apoderada de la parte demandante como origen de la obligación exigida, la realidad reflejada por la documentación presentada es otra. Consta de los mismos que, la ASOCIACIÓN [demandante], autorizó la venta de un inmueble de su propiedad denominado […], a favor del señor […], autorizando al señor […], quien fungía como Presidente del Consejo de Administración, para otorgar, a nombre de la sociedad demandante, el instrumento respectivo, el cual se firmó entre la referida sociedad como vendedora y el señor […] como comprador, el día nueve de octubre de dos mil seis. Posteriormente el señor […], el día catorce de febrero de dos mil siete, vendió el referido inmueble a la sociedad demandada […], ésta representada por el Ingeniero […]. Del convenio verbal entre la demandante y la demandada sobre la venta del referido inmueble y sobre su precio, solamente existe una fotocopia certificada ante Notario de una nota agregada […], en que el Presidente del Consejo de Administración, de la demandante, señor […] y el Presidente de la Junta de Vigilancia de la misma, Licenciado […], le comunican al Ingeniero […], que están de acuerdo con su oferta sobre el precio y condiciones de compra del inmueble en mención; fotocopia que no tiene ningún valor probatorio, ya que de conformidad con lo dispuesto en la parte final del inciso primero del Art. 30 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, tal fotocopia no puede certificarse por Notario por tratarse de documento privado.

El acuerdo celebrado verbalmente no tiene ningún efecto legal pues, de conformidad al Art. 1605 C.C., la venta de los bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se ha otorgado instrumento público. De allí que, de conformidad al Art. 1572 C.C., la falta de instrumento público, no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa someterlos a instrumento público dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal, de lo que se desprende que en el caso de autos no es procedente probar las obligaciones provenientes de un contrato de venta de un bien raíz, por medio de testigos, por no ser un medio de prueba pertinente ni conducente, para constatar la afirmación del hecho, tal como lo pretendió establecer la apoderada de la parte demandante […], por lo que el Juez a quo debió desestimar dicho medio probatorio de conformidad con lo establecido en el Art. 292 Pr.C., resultando inoficioso realizar valoraciones respecto de la prueba testimonial vertida en el proceso, por lo que no existe el primer agravio invocado.

[…]

CONCLUSIÓN DE ESTA SENTENCIA.

V.- Esta Cámara concluye que en el caso sub lite, la obligación reclamada en el presente proceso, no es posible probarse con otro medio de prueba que el instrumento público, en virtud de la solemnidad que reviste el contrato de venta de un bien raíz, de conformidad a los Arts. 1605 y 1572 C.C.

En consecuencia, este Tribunal estima, que la sentencia definitiva recurrida, esta pronunciada conforme a derecho, por lo que debe confirmarse por los argumentos expuestos por esta Cámara, no por los expuestos por el juez a quo.”