[RESOLUCIÓN DE CONTRATOS]
[PROCEDENCIA DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE QUE SE TRATA EN ATENCIÓN A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA PROPIA DE LOS CONTRATOS BILATERALES]
"Esta Cámara estima que con la prueba instrumental, testimonial y de Reconocimiento Judicial en el inmueble rústico disputado es suficiente para acceder a lo solicitado, de tal manera que la prueba instrumental, testimonial y de Reconocimiento Judicial resulta pertinente y útil, además de que es lícita, en vista que existe conexión entre lo que se intenta probar en la pretensión.
Esta Cámara desea dejar establecido en esta sentencia que, aunque el Art. 8 literal “c” de la LEY PARA LA AFECTACIÓN Y TRASPASO DE TIERRAS AGRÍCOLAS A FAVOR DE SUS CULTIVADORES DIRECTOS, contenida en el D.L. N° 207 de fecha 28 de Abril de 1980, publicada en el D. O. N° 78, Tomo 267 del 28 de Abril de 1980, dice textualmente:”””””””””””””””””””””””……………………….
Art. 8.- Los adjudicatarios de tierras afectadas por la presente Ley, tendrán las siguientes obligaciones, limitaciones y prohibiciones:………………………….
c) Los beneficiarios deberán efectuar sus pagos por las tierras según lo establece el Art. 6. Si el beneficiario deja de cancelar sus cuotas sin razón válida durante uno o más años, la propiedad de las tierras pasará a FINATA, para ser redistribuidas a otros beneficiarios. Lo dispuesto en este inciso se aplicará al caso del beneficiario que abandona las tierras; al que contraviniere lo dispuesto en el literal a) de este Artículo y al que no cumpla con la función social de acuerdo al Art. 1 de la Ley Básica de Reforma Agraria. “”””””””””””””””””””””””””””””””””””””, por no haberse comprobado legalmente el abandono de las tierras de parte del [demandado], solamente se debe resolver la resolución del contrato con base en la mora del deudor, por no haberse cumplido en este contrato bilateral de tracto instantáneo de Compraventa por uno de los contratantes lo pactado, que en este caso es el comprador, tal como lo establece el Art. 1360 C. C. y no con base en el supuesto abandono de las tierras que se pretende establecer, por la razón de la falta de prueba de esta circunstancia del abandono.
FUNDAMENTOS DE DERECHO DE LA PRESENTE SENTENCIA:
En vista que el objeto de la presente apelación versa sobre un punto principal, como es el relativo a la declaratoria o no de la resolución del contrato de compraventa sobre la porción de inmueble rústico mencionada, así como su cancelación registral y la de la hipoteca constituida en el Registro de Propiedad y en el Registro de Hipotecas, este Tribunal, comenzará analizando dicho tema, llevando una ilación lógica del punto impugnado, que consiste en determinar si la resolución del contrato es procedente o no y sus consecuencias.
El inmueble de que se trata en este proceso, según la prueba aportada y relacionada antes, es de naturaleza rústica, lo cual consta en la demanda de folios […] y en los demás documentos a que se ha referencia anteriormente.
En relación al punto alegado tanto en el escrito de interposición del recurso de apelación como en los alegatos verbales dentro de la Audiencia celebrada en esta Cámara usados por el [demandante], en el carácter en que actúa, esta Cámara hace las siguientes consideraciones:
Realmente, el primer punto o sea el de el PRESUPUESTO PRIMERO: trata de la REVISIÓN DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA y existen los siguientes subtemas: MOTIVACIÓN DE LA SENTENCIA: este Tribunal comparte el criterio sostenido por el peticionario por cuanto la parte actora sí ha probado que tiene facultad legal para pedir tanto la resolución del contrato de compraventa inscrito en el Registro de la Propiedad, como la cancelación de la hipoteca inscrita en el Registro de Hipotecas por ser procedentes ambas solicitudes.
Debemos decir en forma liminar que además tiene capacidad procesal y legitimación, ya que está autorizado legalmente el [Apoderado general Judicial de la demandante], por el señor Licenciado[…], como Presidente de la Junta Directiva del [demandante] para representar a esa Entidad Estatal Autónoma de Derecho Público por medio del Poder General Judicial con Cláusulas Especial cuya fotocopia autorizada por Notario consta a folios […] y en cuanto a su legitimación el Art. 66 dice que tendrán legitimación para intervenir como parte en un proceso, los titulares de un derecho o un interés legalmente reconocido en relación con la pretensión.
En cuanto al primer punto mencionado diremos que la fundamentación en cuanto a este punto existe en la sentencia recurrida, pero dicha fundamentación es equívoca ya que después de hacer un análisis aceptable de la prueba, menciona el Art. 8 del Decreto número 207 de la Junta Revolucionaria de Gobierno que en el literal “C” establece la finalidad del [demandante] de recuperar los inmuebles adjudicados por las razones señaladas, se ha hecho énfasis en el abandono de la parcela, habiendo sido tal situación la que motivó la anulación del crédito a favor del [demandado] y posterior adjudicación a favor del señor [...] y que el Art. 11 Cn. establece que ninguna persona puede ser privada del derecho a la propiedad y posesión sin ser antes oída y vencida en juicio con arreglo a las leyes.
Decimos que es equívoca esa fundamentación por cuanto no es cierto que la circunstancia que motivó la recuperación de la parcela de hecho de parte del [demandante] haya sido el abandono de la misma por el primer adjudicatario, sino por la causal de la mora en el pago del crédito otorgado y es precisamente la vía judicial usada en este caso por el Apoderado General Judicial del [demandante], la manera cómo se procede legalmente a declarar la resolución del contrato de compraventa y la cancelación de la hipoteca, por lo que lejos de constituir una violación al Art.11 Cn. como lo considera el señor Juez A Quo, con el presente proceso se le está dando total observancia a esa norma constitucional y viene a resultar que lo mencionado por el señor Juez sentenciador es una verdadera contradicción lo resuelto en la sentencia con lo que la norma constitucional citada establece.
En cuanto al segundo tema o sea el de la VALORACIÓN DE LA PRUEBA, se estima que no se le dio total cumplimiento a lo dispuesto en el Art. 416 CPCM por cuanto no se hizo una valoración específica a cada prueba en particular ni se determinó si cada una de los medios de prueba presentados conducían o no a establecer la existencia de determinado hecho alegado.
Es una verdad que con la Certificación literal del Acta de Adjudicación número CUARENTA Y SEIS del Libro DÉCIMO PRIMERO debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, de folios […] del expediente del proceso principal, se determinó la Adjudicación de la parcela número 344 / 05 al [demandado] y todas sus condiciones contractuales, es el documento que comprobó el contrato bilateral de tracto instantáneo denominado COMPRAVENTA y además al haberse verificado la tradición del mismo inmueble se estableció el respectivo modo de adquirir.
También es cierto que con la Certificación extractada del Gravamen Hipotecario debidamente inscrito que consta a folios […] del expediente principal, se determinó que el crédito hipotecario constituido por el [demandante] aún está vigente a favor de la ex FINATA, ahora ISTA, por FALTA DE PAGO de parte del deudor hipotecario.
Con el Reconocimiento Judicial de folios […] del mismo expediente se comprobó lo siguiente: 1.- La existencia de la parcela que corresponde a la parcela relacionada en el Acta de Adjudicación; 2.- La posesión material de ella, constatándose así por el propio Juez A Quo, que el inmueble adjudicado está en posesión del señor [...], infiriéndose con ello el abandono del primer adjudicatario.
Con la prueba del INTERROGATORIO TESTIMONIAL los tres testigos presentados manifestaron que el [demandado] solamente había trabajado la parcela adjudicada en el año de mil novecientos ochenta y seis y que posterior a esa fecha la tiene en posesión el señor [...] desde al año de mil novecientos ochenta y nueve.
Por otra parte, dentro del proceso no se ha producido prueba ilícita por ninguna de las partes materiales ni técnicas.
En cuanto al punto denominado PRESUPUESTO SEGUNDO: REVISIÓN E INTERPRETACIÓN DEL DERECHO APLICADO: Ya se sabe que la carga de la prueba en cuanto a su pretensión corresponde al actor y le toca al demandado probar su excepción, además de ciertos casos en que exista inversión de la carga de la prueba.
Que conforme a la fundamentación fáctica y jurídica presentada por el actor, se persigue como pretensión principal la Resolución del Acta de Adjudicación con Venta Hipotecaria de la parcela mencionada por FINATA a favor del [demandado], debidamente inscrita, así como la cancelación de orden judicial de la inscripción registral de su gravamen hipotecario, para lo cual se invocaron los Artículos 1360 y 1675 C.C. y al sentenciar el señor Juez A Quo declaró sin lugar ambas pretensiones, sin tomar en cuenta que en este caso, ocurre la inversión de la carga de la prueba, ya que correspondía al [demandado] comprobar vía excepción de pago, que no estaba en mora del crédito hipotecario otorgado, pues de lo contrario se obligaba al [demandante] a comprobar hechos negativos, lo cual es imposible y se denomina la prueba diabólica.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA:
VIII) Está contenida en el Art. 1360 C. C. que literalmente dice:””””””””””””””En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””
Lo dispuesto en el Art. 1360 C. C. es un caso de acción facultativa el pedir bien el cumplimiento o bien la resolución del contrato.
Esta condición resolutoria se denomina tácita porque no la pactan los contratantes, sino que se halla subentendida por disposición de la Ley.
También los comentaristas la llaman Pacto Comisorio Tácito y es una institución con orígenes en el Derecho Canónico.
Debe aclararse algo que el Legislador no lo dijo y que consiste en explicar que se refiere solamente a los contratos bilaterales de tracto instantáneo, ya que en los contratos bilaterales de tracto sucesivo no se da la resolución, sino lo que ocurre es la terminación del contrato.
La condición resolutoria tácita se diferencia con la condición resolutoria expresa en los siguientes aspectos: 1.- La condición resolutoria expresa opera de pleno derecho; la tácita, en cambio, necesita declaratoria del Juez, ante quien hay que pedir la resolución del contrato. 2.- Cumplida la condición resolutoria expresa deberá restituirse lo que se hubiese recibido en virtud de tal condición. Art. 1358 C. C. Además en la condición resolutoria expresa no puede el otro contratante pedir el cumplimiento del contrato sino únicamente la resolución; en cambio, frente a la condición resolutoria tácita, el contratante que cumplió su obligación puede pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en ambos casos, según el Art. 1360 inciso 2° C. C.
La condición resolutoria tácita sólo opera en los contratos bilaterales y de éstos solamente en los de tracto instantáneo.
Sin embargo, el Art. 1935 C. C. indica que en el comodato o préstamo de uso, que es un contrato unilateral, si el comodatario no emplea la cosa en el uso convenido, el comodante podrá pedir la restitución inmediata de la cosa, aunque se haya estipulado plazo; lo que equivale a una condición resolutoria tácita.
Existe aplicación de la condición resolutoria tácita en el caso del contrato de compraventa que da derecho al vendedor para exigir la resolución de la venta si el comprador no paga el precio. Arts. 1675, 1677 y 1678 C. C.
Igual ocurre a la inversa si el vendedor no entrega la cosa vendida. Art. 1629 inciso 2° C. C.-
Por otra parte, para mayor abundamiento el Art. 1675 C. C. expresa que:”””””””””””””””””Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios en uno u otro caso.”””””””””””””””””””””””””””””””””””””
Con lo cual queda demostrado que jurídicamente al haberse establecido y probado los extremos de su acción de parte del [demandante], lo procedente era declarar la resolución del contrato de compraventa celebrado entre el [demandante] y el señor [demandado] lo cual no se hizo por parte del Juzgado inferior y por lo cual es procedente revocar dicha sentencia y dictar la que en Derecho corresponde.
De acuerdo al Art. 1673 C. C. la principal obligación del comprador es la de pagar el precio de la cosa, habida cuenta que no es la única, pues existen otras como las señaladas en los Arts. 1419, 1420, 1421, 1427, 1630, 1628, 1610 y 1625 del Código Civil.
Así como la entrega o tradición de la cosa vendida constituye en definitiva el contenido del objeto de la principal obligación del vendedor, el precio es el contenido del objeto de la obligación del comprador, y la obligación de pagarlo representa la contrapartida de las obligaciones asumidas por el comprador.
Es incuestionable que la condición resolutoria tácita, en vez de estudiarse como una modalidad del negocio jurídico, corresponde hacerlo en la parte relativa al efecto de los contratos y de las obligaciones. Efectivamente, el cumplimiento de cada parte a sus compromisos contractuales no es una condición, de manera que no es dable sostener que el cumplimiento de sus obligaciones sea un evento incierto al cual sujetaron la suerte del negocio.
Ahora bien, una vez que se da el incumplimiento de alguna de las partes y siempre que concurran los requisitos del caso, se producen los mismos efectos que la condición resolutoria ordinaria cumplida; pero dichas consecuencias no se dan de pleno derecho, sino que es necesario un pronunciamiento judicial que declare la resolución. Es, pues, la sentencia del Juez la que resuelve el contrato, desde luego que el incumplimiento sólo confiere a la parte cumplida el derecho de pedir a su arbitrio el cumplimiento o la resolución del negocio con indemnización de perjuicios. La razón de la indispensabilidad de la declaratoria judicial es obvia, pues si tal cosa aconteciere, la suerte del contrato quedaría en manos del contratante incumplido, es decir, del moroso, del culpable; ya que bastaría que uno de los agentes no hubiera cumplido las obligaciones que le impone el negocio para que quedara resuelto o disuelto por su sola y única voluntad, en perjuicio del contratante diligente, a quien, por lo demás, se le privaría del derecho alternativo que otorga el Art. 1360 C.
IX) Otro sector de la doctrina acerca de la CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA EXPONE: Aunque los contratantes nada expresen, se entiende que cada uno de ellos ha contratado en la inteligencia de que el otro cumplirá las obligaciones que el contrato le impone y que si no las cumple el contrato se resolverá y él quedará también libre de la obligación que a su vez contrajo. Esta condición resolutoria, subentendida o envuelta en el contrato convenido entre las partes, es la que es llamada condición resolutoria tácita, porque no la estipulan los contratantes; se halla subentendida en virtud de la Ley, que presume que tal es la voluntad de los contratantes.
La condición que la Ley subentiende es el incumplimiento de lo pactado, tal como ha sido convenido; y por consiguiente la condición se realiza, sea que una de las partes no cumpla en absoluto la obligación contraída, sea que únicamente la cumpla en una parte y deje de cumplirla en el resto, o que cumpla una de las obligaciones y deje de cumplir otras. Los tratadistas le dan también el nombre de pacto comisorio tácito.
La generalidad de los Códigos reconoce la existencia de esta condición resolutoria como algo inherente a la convención, que supone que cada una de las partes debe cumplir aquello a que se obligó para exigir de la otra el mantenimiento de la situación jurídica creada con el contrato a su favor, o el cumplimiento de la prestación a que la otra parte se comprometió en beneficio suyo.
El Código Civil Argentino se aparta de esta regla y no hay en ese Código la condición resolutoria tácita.
Esta condición resolutoria tácita no es de origen romano y salvo el caso de terminación o caducidad, producida en materia de alquiler o enfiteusis por falta de pago de la renta o del canon, que no era, por lo mismo, una resolución ex tunc, sino para el futuro desde que no tenía efecto retroactivo, el Derecho Romano no admitía la resolución tácita del contrato como consecuencia del incumplimiento.
Corresponde al Derecho Canónico la introducción de la condición resolutoria tácita con la generalidad que la legislación moderna le atribuye. El triunfo de la idea que el solo consentimiento obliga, abrió la puerta a una comunicación de las reglas de los diferentes tipos de contratos y a una extensión de la conditio a los contratos nominados. En el Derecho Francés se introduce con Dumoulin y Pothier la condición de que hablamos sin distinción a todos los contratos a título oneroso. El antiguo Derecho Español no contenía una regla semejante y es sólo en la Ley 58 del Título V que aparece en las Partidas implícitamente la resolución de una compraventa. Nuestro Código tomó del Código Chileno y éste del Código Francés esta figura del Art. 1360 C. que está colocado en el Título de las OBLIGACIONES CONDICIONALES Y MODALES y entre las disposiciones relativas a la condición resolutoria. No debe denominarse esta figura de la condición resolutoria tácita como pacto comisorio tácito por las siguientes razones: 1.- La resolución del contrato no opera ipso jure, sino por declaratoria judicial; 2.- La parte respecto de la cual no se ha ejecutado el contrato tiene el derecho, o de pretender su cumplimiento o de pedir su resolución, con daños y perjuicios en ambos casos; 3.- La resolución debe pedirse al Tribunal competente; y 4.- El Tribunal además de rehusarla en absoluto, puede conceder a la parte que no la ha cumplido, un término para ejecutar el contrato. Con estos caracteres es imposible incluir científicamente el pacto comisorio tácito entre las condiciones en el sentido propio de la palabra. Su índole es clarísima y no se puede dudar de que en vez de colocarse entre las modificaciones accidentales de los contratos, debe incluirse entre los efectos derivados por ministerio de Ley de los contratos sinalagmáticos. En cuanto a los fundamentos de esta figura diremos que para unos no representa y consagra más que una regla de conveniencia que deriva de la voluntad presunta de las partes, según la cual se reputa que cada parte se ha obligado bajo la condición de que la otra parte cumpla al mismo tiempo su compromiso, pero para otros esta condición resolutoria tácita es una simple aplicación de la teoría de la causa, pues siendo, en los contratos bilaterales , la obligación de una de las partes causa de la obligación de la otra parte, si una de ellas no cumple su obligación, la obligación de la otra deja por lo mismo de tener causa.
X) Que con todo lo dicho, esta Cámara considera que tanto los antecedentes de hecho como los fundamentos de Derecho de la presente sentencia han sido expuestos de manera lógica, pormenorizada y suficiente para poder dictar un fallo consecuente con Derecho que deberá ser revocando la sentencia recurrida y pronunciando la que en Derecho corresponde.”